如何评价「深圳要求落户满 3 年且连续缴纳 36 个月个税或社保才能购买商品住房」的限购政策？
先说说政策的“好”与“坏”，也就是它为什么能出台，以及它可能带来的影响。
为什么会有这个政策？深层次原因咱得挖一挖：
稳定房价的“老生常谈”： 深圳这地方，房价一直都是全国人民关注的焦点。尤其是前几年那叫一个疯涨，很多本地人，甚至一些新深圳人都感觉压力山大，买房难已成常态。政府出台限购政策，最直接的目的就是给过热的市场降降温，防止房价继续失控上涨，让更多人能有机会住进自己的房子，哪怕是要等个三年。这是一种经典的宏观调控手段，大家都懂。
“人才”的重新定义和区分： 这条政策最明显的变化，就是把“非深圳户籍”的购房门槛提高了。过去可能你只要在那儿连续缴纳社保或者个税满一定年限（比如一年或者两年）就能买，现在直接给你加到了三年。这背后传达了一个信号：深圳在强调一种“扎根”和“贡献”的概念。它不再仅仅是看你有没有钱在这儿交税交社保，而是看你有没有在这儿长期居住、长期工作的意愿和实际行动。换句话说，深圳想要的是那些真正想在这儿安家立业、为城市发展做出长期贡献的人才，而不是那些把深圳当做一个短期“投机”或者“跳板”的人。那种“快闪式”的购房者，这次被狠狠地劝退了。
社保/个税的普适性考量： 政策选择“个税或社保”作为缴纳的依据，这其实是一种相对公平的衡量标准。因为大部分在深圳工作生活的人，都或多或少会涉及这两项。相对于其他更复杂的衡量标准（比如纳税额多少、在职级别高低），这显得更普适，也更容易操作。同时，要求“连续缴纳”，就是要防止那种断断续续、临时抱佛脚的行为。你想在这儿买房？那就得证明你在这儿稳定地贡献了至少三年。
缓解“炒房”和“投机”： 三年的时间，对于很多人来说，已经足够让他们经历一个完整的经济周期，或者让他们对未来的收入和生活有更清晰的规划。在三年这么长的时间里，投机性的购买行为会受到很大的限制。你不可能指望三年后房价能涨到什么程度，你更需要的是一个稳定可靠的住所。这也在一定程度上打击了那些纯粹为了短期获利而炒房的行为。
政策落地之后，可能出现的情况和讨论点：
对刚需的影响是双刃剑：
正面效应： 那些真正有购房需求，且已经准备好在深圳长期发展的人，政策的推出反而可能让他们松一口气。首先，那些短期投机者被挤出去了，二手房市场的价格压力可能会有所缓解，或者至少不会像之前那样疯狂上涨。其次，三年时间，他们可以更从容地进行购房规划，比如攒够首付、提升自己的信用记录等。
负面效应： 对于那些刚来深圳不久，但已经在这儿工作、生活稳定，并且急需住房的人来说，这无疑是一个沉重的打击。他们可能已经在这儿缴纳了一年或两年的社保/个税，正准备购房，现在却被告知还要再等一两年。这会让他们感觉非常沮丧，甚至可能动摇他们继续留在深圳的决心。有些人会选择去周边城市（如东莞、惠州）购房，或者干脆就租房住。
“五年限购”的回忆与对比： 很多人会把这次的三年政策和过去一些城市实施过的五年甚至更长的限购政策进行对比。三年，相比之下似乎不算太苛刻，但它确实把购房的“入场券”的门槛显著提高了。这也意味着深圳在调控力度上，又前进了一步。
社保/个税缴纳的“钻空子”与灰色地带： 政策一出，总会有人想办法绕过规则。比如一些公司可能会为了方便员工购房，去“代缴”社保，或者通过一些其他方式去“补缴”。这就会对政策的有效性产生疑问，也可能会滋生一些新的灰色地带。监管部门需要加强对社保和个税缴纳情况的核查，确保政策的公平性和有效性。
对市场情绪的短期冲击： 任何新的调控政策都会在短期内对市场情绪产生影响。可能在政策刚出台的时候，会有一些观望情绪，买家会犹豫不决，卖家也会观望价格。但长期来看，如果政策能有效地稳定房价，并且兑现了其“稳定”的承诺，那么市场情绪反而会趋于稳定。
“落户”的价值凸显： 这个政策进一步突显了深圳户口的稀缺性和重要性。对于那些已经有深圳户口的人来说，购房的限制大大降低，只需要满足三年内的连续缴纳要求。这可能会进一步激励那些有能力和有条件的人去争取深圳户口。
“社保”和“个税”哪个更被看重？ 理论上，社保是与在职状态和缴纳年限直接挂钩的，而个税则与收入相关。政策上两者并列，但在实际操作中，社保的连续性可能更容易被核查和界定。一些高收入但社保断缴的人可能就面临问题。
总的来说，我对这个政策的看法是：
这是一种 明确且有针对性的调控措施，它试图在稳定房地产市场、优化人口结构、以及吸引真正愿意为深圳贡献的长期人才之间找到一个平衡点。
它的意图是好的，是为了城市的可持续发展，是为了让更多真正需要住房的人有机会获得安居。
但它的执行效果，则要看具体的细节落地和市场反馈。 对那些已经在这儿打拼几年，即将达到旧标准，却被新政策“卡住”的人来说，无疑是冷酷的。对那些还在观望或者准备“曲线救国”的人来说，则又是一个新的考验。
“三年”这个时间点，既有一定的现实考量，也带着一丝“磨砺”的意味。 它考验的不仅是购房者的耐心和财力，更是他们对深圳这座城市未来发展的信心和投入的决心。
这不仅仅是一纸政策，更是深圳在发展到现阶段，对于城市定位和人口结构的一次深刻的调整和思考。未来的深圳楼市会如何，这三年政策的影响有多深远，时间会给我们答案。
网友意见
不是我说，还会继续涨
对于深圳炒房客来说
限价，利好，涨
限购，利好，涨
满五唯一，利好，涨
摇号，利好，涨
实体经济不行，利好，涨
疫情，利好，涨
先行示范区，利好，涨
小渔村搞事情，利好，涨
（接下来是我的吐槽）
我在深圳生活了30年+，2000年前住建局还能学习新加坡建许多高质量的保障房。
现在呢？满大片全是办公楼、商场。
别以为办公楼空置率30%+了，还是继续建办公楼。
供需关系不打破，不把住宅用地比例提高，什么政策，都会被利用为一句话：
利好，涨！
我不明白的是：为什么到2020年了，都还有人认为限购和限售是为了让房价不再上涨？
同一个方法手段，在全国各地都要用一遍，但是还是有太多人没搞懂。学会思考啊，朋友们！
下面来详细分析这种套路是如何操作，以及背后的含义（正常人都能看懂）
起因：最开始地方发展，比如搞基建，靠的是税收和财政拨款。慢慢的有先锋开始向银行借钱发展。负债发展有利有弊，搞得好能还上，搞不好就会出现系统性金融风险。
到2015年，地方债和企业债太高，有了风险，需要去杠杆。那时候，只有一个地方有余粮，就是居民部门。居民部门储蓄率高，负债率很低。有很多朋友就奇怪了，什么叫居民部门。呵呵，发明这些高大上的名词就是为了麻痹你的神经。你看你身份证前两个字叫啥。
2015年是个神奇的开始，2010-2015 房地产已经横盘近5年，量价齐跌，投机绝迹，各地库存暴涨。当时各大新一线城市的核心区域价格只有目前价格的三分之一甚至五分之一。
上下一合计，就是你了。
操作开始：注意以下操作是按照严格的先后顺序
1 炒地皮
土地国有，这种操作实在太容易。国企，央企，就能保证土地拍卖不可能流拍。即使国企央企不参加土拍，外人也不可能拿到便宜的地。因为土地在拍卖之前会先有一个底价。比如拍卖会最高拍出一亿，但是设置的底价是2亿，不好意思，流拍了。这块地就没有卖出去。通过这种方式，各地的土地价格迅速升高。
2 拆迁（棚改）
有了高价地，房子自然能卖得贵，但是没有买家，就没有市场，卖不出去。如何制造最初的市场呢？很简单，拆迁。拆了你一套房，赔你三套房的钱。有了钱，你是不是得有个住的地方，好吧，去买房。但是这时候，你会发现市面上的房价已经暴涨，绝大多数拆迁户又把钱投入房产。钱转了一圈又回到了政府手上。同时有了买卖就形成了市场，下一位角色就可以粉末登场。
3 中介和开发商 （自媒体）
有了市场，中介和各种开发商就要开始制造气氛，这个气氛一开始叫做买房就能赚钱，随着房价越来越贵，就会开始制造恐慌，叫做现在不买，以后就买不起。房子在老百姓心中的地位毋庸置疑，更多刚需恐慌性接盘。同时已经接盘的人，为了自身利益也会跟随制造舆论。
4 限售
当房价越来越高，刚需要用6个钱包接盘的时候，就会开始限售。为什么要开始限售呢？因为市场始终是有限的。现在市场和舆论都有了，如果买二手房的多了，买新房的就少了。你要始终记住：做这么多操作，是为了卖高价地，所以必须卖更多新房。如你去看各地卖房的库存，80%以上，买的时间都没有超过5年。每卖一套二手房，开发商就少卖一套新房，政府就少赚一套地钱。所以，所有的地方，注意是所有，最开始出台的政策一定是限售。还记得中介说的买房就能赚钱吗？对不起，这钱绝大多数人赚不了。
5 限购
限购需要非常精准的数据。比如什么时候开始，在什么价位开始。为了辅助限购，还需要限售，限贷和限价。有人就开始疑惑了：要卖新房啊，为什么限购呢？所以限购这一政策需要单独分析。详解如下
a 通过限价，实现二手房价格高于新房价格，也就是二手房价格倒挂。新房更新，价格还更低，如此一来，大家都会去买新房，而不会买二手房。始终记住：做这么多操作，是为了卖高价地，所以必须卖更多新房
b 所有的限贷都是限制非首套房的买家。为什么这样呢? 原因也很精妙。首套房：一般可以贷款7成二套房：一般之前贷款还清可以贷款5成，未还清只能贷3成。这样一来，投机者的上车成本增加，减少系统性金融风险，保护市场，有市场才能继续赚钱。首先要明确一点：有房子的人远远多于没有房子的人(这里指能买房的人）。若是大家都参与这场游戏，则居民杠杆率会彻底失控。并且，有房子的人大多有家有室，这些人上有老下有小，全家人都看着他们，他们是整个社会的基石。这场游戏上面从一开始就知道结果了，不可能做这种傻事。 限贷就是不让失去理智的人孤注一掷。绝望的人会做什么事，看看贵州公交司机就知道了。
c 当颁布限购的时刻，就是房价已经上涨到接盘侠极限的时刻。就是接盘侠数量快要用完的时刻。就是需要用限购这一政策维护房价不暴跌预期的时刻。限购是最后的借口，是稳预期。比如中介会告诉你: 如果不限购，房价还会暴涨。这里是典型的因果倒置。因为即使不限购，房价太高，接盘侠也接不起了。大规模看空的预期会导致交易量迅速暴跌，最终结果就是量价齐跌，市场崩盘。比如成都，武汉，苏州，杭州这些城市按照排序依次展开限购。难道这些城市比深圳厉害吗？细心的网友会发现，在这一轮房地产高潮中，经济发展水平越低的城市，就会越早开始限购（按照房价起飞的时间算）。不是不想继续涨，是接盘刚需的收入水平有限，实在是无力接盘了。所以只能早早的限购。有限购作为保护，市场即使是下跌趋势，也至少能拖延一阵时间。
将套路总结明白。再看深圳的限购。我最大的感慨是深圳的经济发展水平真的很高。比较各地限购时的房价，基本就代表当地的经济发展水平。成都13000元就不得不开始限购，武汉17000元，苏州25000元，杭州28000元，深圳55000。不愧是先行示范区，牛x！
深圳作为先行区，实际上具有很强的标杆意义。深圳出台限购，意味着这一轮房地产浪潮的结束。经历了这疯狂的时代，实在是有太多的感慨。也许10年以后再回过头来。连我们自身也会奇怪，深处漩涡之中的人，难道真的没有一丝理智和思考吗？
所以记录这些文字，是向后来者说明：
清醒与理智始终存在，只是时代浪潮席卷而来，我们被淹没于底。
只等潮水褪去，方显峥嵘本色。
2020年7月15日 记
深圳加强限购是意料之中。
上个月我在自己深圳楼市讨论群里对金融街及深圳楼市的看法如下：从2019年西安与苏州加强楼市调控看。如果深圳的楼市火热到一定程度，会有高层压力迫使深圳加强限购政策。所以买不起房的更应该去金融街现场帮深圳楼市添一把火加速加速。
近年来深圳常和香港犯一样的错误：觉得自己是特区把北京给的自由过了火。之前很多深圳人还在说特区成立40周年大礼包，房价还要翻一番。
北京这几年为了贯彻落实"房住不炒"，决策者们自家的房子连跌两年都没有动摇，不可能放任一个副省级的深圳房价节节高。
其实今年4月开始我一直在想办法把深圳一套总价太高的房赶快卖掉。6月13日还和群里的朋友聊到卖房的感受：我和买家互相觉得彼此这时候买卖房产是XX，所以彼此都带着鄙视签订了合同。
今天深圳限购出来后，群里很多人都在问我房子有没有卖掉。
有个朋友说不赚最后一个铜板这话真的喜欢听。
最近这半年我经常说深圳房价的事，也劝了很多人不要追高，要对政策有敬畏之心。
确实要买就去火爆的新盘摇号拼运气。
今天限购加强的消息出来后，有个听我建议观望的朋友就在群里感谢我。
为什么我很早就开始把矛头指向了深圳政府,，追着深圳写了很多文章，下了深圳涨太多必然会加强限购这个判断，并在今年深圳楼市火爆之后急着把高总价大户型赶快卖掉呢。
根本还是因为去年深圳上海两个城市在非普通住宅标准调整上的差异。
深圳在2019年11月11日取消了非普通住宅标准里的总价限制，这意味着大量原总价超过普通住宅标准144平方米以下的房子，从豪宅变成普宅，只要持有满两年就可免征买卖差价5%的增值税。深圳政府的解释是落实国家减税降费精神。
上海则在一周后的11月20日宣布维持原有豪宅标准不变且将会执行至2024年。我们看看上海执行的非普通住宅标准：内环只要超过450万，外环只要超过230万就成了豪宅。这导致上海近一半的房子都成了豪宅需要缴纳增值税，由此可见上海控制房价的决心有多强。
近几年中共中央政治局会议多次强调重提“房住不炒”。北京上海的市委书记都是政治局委员，故京沪在房价连跌两年的背景下仍然带头维持原非普住宅标准就是高层意志的体现。而深圳市委书记则只是副省级，在我国许多省部级干部都没法进入政治局的体系下，深圳的领导班子代表力简直就是微乎其微。所以去年深圳调整非普线而上海维持之后，我就判断深圳这种行为是不顾大局以"减税降费"为幌子牺牲许多年轻刚需为少部分人输送利益的错误行径。
今年疫情中，深圳为了纾困企业推出政府贴息经营贷。这个贷款的目的是好的，作为政府在困难中帮助企业留住岗位就是帮助广大老百姓。但一部分关系人士却趁着这个机会把低息贷款拿去房市，甚至很多有房不需要贷款的企业主也被银行及贷款中介裹挟抵押现有房产低息投资深圳楼市。这其中深圳监管部门暧昧的态度更把深圳楼市推上了一个新高度。这时候我就下了深圳是彻底瞎搞的判断，也根据去年西安苏州等地楼市的情况预测限购加强迟早要来。
其实深圳有几次机会自己主导调控，那样会像杭州一样柔和得多，不会今天这样被迫出台新中国商品房历史上最严格限购。比如4月份央视报道深圳经营贷问题的时候，深圳就应该主动自肃调控，可深圳都没有珍惜，面对上级及社会质疑直接回答深圳房价并无大幅上涨，最终在7月被搞了个深圳户籍买房都得交三年社保这种急刹车。有点像中央让香港在自己的控制下完成23条立法屡次不成，最终反而被人大打了更严厉的补丁。
2020年7月15日，深圳终于在各方瞩目下加强了房产限购政策。限购政策概要如下：
- 入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；
- 夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；
- 首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；
- 增值税从2年免变5年才免；
- 豪宅线：总价750万，同时容积率在1.0（含）以下，同时套内面积120（含本数）平以上或者建筑面积144（含本数）平以上；
- 新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。
这其中"入户满3年且社保满3年才有购房资格"及"总价750万以上即为豪宅"的杀伤力是非常大，可以直接把深圳楼市里很大的一批落户就是为了买房的北漂沪漂及潮汕亲戚击退。如果不考虑落户难度，深圳已经超越长沙成都成为了国内限购最严格的城市。长沙房价相比同类城市有多便宜可以查查看。去年苏州工业园区仅仅是把限售期从3年调整为5年就能把火爆的楼市一把浇灭，就算考虑到深圳吸引力要比苏州大得多，深圳楼市在短期内必然承受非常大的压力。
这个政策的对深圳后续影响分析如下：
短期1-3个月内深圳的房价总体还会平稳，每次限购加强后总会有人觉得限购马上就过去，自己捡了便宜等等理由继续购房。3-12个月左右，深圳一些总价过高的超大户型和紧凑户型一定会逐渐出现明显的跌幅。一些高总价大户型则极可能因为购买力被限制，避险投资客消退以及未来深圳中低端制造业出现困境而面临有价无市的情况。腾讯等深圳典型大公司高净值刚需经常光顾的区域和户型才会有一定的支撑。需要注意民间金融机构会不会搞一些替代银行住房按揭的金融衍生品，毕竟深圳最喜欢搞这种"金融创新"了。
1-3年左右，如果深圳不能加大住宅供应改变供需关系，那么深圳房价的上行压力依然会很大。深圳这么年轻的人口结构及大量的外来人口，仅仅依靠限制而非疏导并不能从根本解决深圳高房价问题。其次广州杭州等城市的发展也是深圳房价很重要的因素，其他城市发展的好使得年轻人不需要都挤在深圳房价上升动力自然就小了。深圳这次宁愿出这么严格的政策也不搞房产税，可见深圳政府只是迫于当前压力并不想给深圳楼市建立上海那样自然且长久的调控机制，换句话说深圳可能还想风头过了再玩回去。
至于深圳楼市的长期走势，我觉得长远的分析很难做到精准。当一个市场经济国家的发展到了一定程度一定会把泡沫往证券化的方向去引导。外加长期看我国经济发展会从外需向内需转变，所以长远看我不认为深圳房价能维持高位。
这个政策的对全国的影响分析如下：
深圳这几年是很多房v的精神圣地。几乎所有楼市投资客或者看多者这几年都应该把深圳当作圣城。
在加强限购政策之前，深圳住建局曾经去过长沙考察。长沙是中国出名的把房价控制的很好，"房住不炒"的标杆城市。在住建部副部长南下深圳开会之后，深圳住建局就派人去长沙考察紧接着宣布加强限购的意义很大。
虽然与京沪的影响力无法相比，但作为改革开放第一城，深圳在中国大城市中是最瞩目的一座。很多城市曾经都把深圳作为学习标杆，如青岛就常常把学深圳挂在嘴边。深圳在近几年历次全国性房价大涨中均为抢跑者。这大半年深圳房价上涨却不调控也让很多城市猜测是不是可以放松楼市。而这次深圳却派人去长沙考察楼市调控，也明确表明了高层对于房价调控的决心。大家都看到了不管是多么重要的城市，只要房价上涨过快只会赢来更严厉的调控。这种枪打出头鸟的效应非常明显。站在地方政府想通过土地财政刺激经济的角度看，与其像深圳这样一把拉上去被重重摔下来还不如认真执行中央政策调控好楼市走慢牛。很多地方政府也看到以前的标杆深圳这次居然去学习长沙，所以很多地方领导为了政治前途也都会在房地产政策上更多参照长沙。至于长沙给深圳当了次榜样，也意味着这个榜样也要继续维持很久的房住不炒标杆了。
故不论深圳还是其他一二线城市的刚需，焦虑感也可以因为这次深圳加强调控有所缓解。
那么深圳为什么这次要出台如此强的限购政策呢。
在深圳加强调控之前不久，韩国出台了房产税新政。说到韩国房地产调控也就是那个连涨30年的神话城市首尔(虽然大首尔房价也就是广州水平)。韩国出台房产税新政无非就是为了在放水之前给房地产打上补丁。多年来首尔房价高涨大量资金进入楼市，年轻人普遍不生孩子不结婚或者移民美国。目前疫情在全世界蔓延，韩国这种依靠全球出口的国家经济压力非常大，于是韩国只能跟随欧美放水救经济。只是这次韩国在放水之前吸取了过往教训要提前给房地产打上补丁避免刺激经济反而动摇国本。
这次深圳受到中央的压力拨乱反正出重拳加强限购调控楼市，一部分原因与同属东亚的韩国差不多。中国目前正在因为外部环境的变化需要加快产业升级转型，需要从外部需求导向加快培育内部消费，这时候在住房这种关乎民生的事情上制造太多的泡沫显然是非常不明智。在外部环境出现明显改变，中国消费市场有了大幅提升之前，楼市调控就不会放松。只有位置地段极好的部分区域，才有看到就赶快下手的必要。
每一个城市的楼市都是独一无二的。但显然深圳这个城市从建立伊始就非常独特，故深圳楼市并不能很好地代表当下中国楼市。而深圳旁边介于1-2线之间，靠土地财政卖地才能恰饭的广州才是中国大城市房地产市场最好样本。有兴趣可以看看这个：
update: 修改了几遍才让发，这年头...得珍惜发声机会。
话不多说，我就问深圳市政府一个问题：土地真的不够？
不是说土地不够吗？一下子30平方公里，好大的手笔啊！你们可知道30平方公里有多大！
写字楼20%以上的空置率还要死命盖，老百姓为了能有片瓦遮身 付出了多少血泪，你们知道吗！！！
当然，我这一通乱喷也不只对深圳，毕竟它已经是全国土地开发率最高的城市了——40%
北京上海 我不知道你们留那么多空地是干嘛的，养猪是吧
宇宙中心陆家嘴13公里往外就有大量农田，这种魔幻现实你敢信？
深圳办公楼狂盖，住宅用地挤牙膏。
一切压制需求，不增加住房供给的调控政策都是耍流氓。
为什么地方zf这么喜欢搞限购？因为一石二鸟啊
既能给上面一个交代：“老大，房住不炒，坚决拥护，你看 我调控了”
又能压制需求为来年调控放开后房价暴涨做准备。
雷军耍猴 怕不是在地方zf实习过...
笑出声。这个政策好，因为在深圳能居住3年，缴纳36个社保的真没几个能买得起深圳的房。
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深圳一名女子因沙门氏菌感染导致多器官衰竭的事件，无疑给我们敲响了警钟，特别是对于那些热衷于生食的人来说。这不仅仅是一个孤立的悲剧，它背后折射出的是我们对食物安全认知上的盲区，以及对潜在健康风险的轻视。深圳女子沙门氏菌感染事件：一个惨痛的教训我们先来具体分析一下这个事件。女子之所以感染沙门氏菌，很大概.............
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深圳电动三轮“禁令”：一刀切下的快递业震荡最近，深圳因为一系列针对电动三轮车的严厉管控措施，引发了不小的社会关注。据报道，深圳一些区域查扣了大量电动三轮车，直接导致了上千名快递员因失去交通工具而选择辞职。这起事件，简单粗暴地将一个城市管理问题，推到了快递员群体和整个行业面前，也让我们不得不深入思考：.............
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