深圳鼓励「商改居」居住用地供应比升至 30% 以上，意味着什么？
深圳提出“商改居”居住用地供应比提升至30%以上，这可不是个小动作，背后牵扯着城市发展思路、民生需求、以及对未来空间利用的深度思考。要讲清楚这事儿，咱得掰开了揉碎了聊。
首先，咱们得明白“商改居”是什么意思。简单来说，就是把原本规划为商业用途的土地或者建筑，通过政策调整，允许改造成居住用途。以前深圳是个典型的“速度之城”，发展以工业和商业为主，大量的土地都被划给了这两个领域，以支撑经济的飞速增长。但随着城市的发展，人们的生活方式也在变，对居住空间的需求日益增长。
那么，为什么要把商业用地拿来做居住用地呢？这背后有好几个层面的原因：
1. 缓解居住供地紧张，解决“住有所居”的根本问题：
深圳作为一线城市，人口流入量巨大，但土地资源却极其稀缺。传统上，居住用地的供应速度很难跟上人口增长的步伐，导致房价居高不下，购房门槛越来越高。很多人辛辛苦苦在深圳打拼，却因为高昂的房价而难以安家落户。
将商业用地“改居”，就像是给城市多开辟了一条供应居住的“新赛道”。原本这些土地是用来建写字楼、商场、酒店的，现在腾出相当一部分来做住宅，直接增加了住宅供应的“量”。供应量上去了，理论上就能缓解市场上的供需矛盾，对稳定甚至降低房价起到一定的作用。这对于那些刚需和改善型需求的市民来说，无疑是看到了更多的可能性，买房的机会可能就大那么一点点。
2. 优化城市空间布局，提升居住环境品质：
你可能也注意到了，深圳很多商业中心，尤其是老城区，商业和住宅是混在一起的，或者说，商业区边缘就有不少住宅区。但随着城市的发展，一些商业区的功能可能已经饱和，或者说，纯粹的商业区可能会出现一些弊端，比如白天人声鼎沸，晚上却空荡荡，缺乏生活气息；或者商业配套过度集中，但居住空间却相对不足。
“商改居”的提升，意味着未来在一些区域，我们可以看到更多混合型的功能。商业和居住可以更紧密地结合，形成更具活力的城市肌理。想象一下，如果一些原本只是办公楼的区域，能够允许部分改造为居住用途，那么这里的生活配套，如商店、餐馆、社区服务等，就可能随之完善，居住体验会更好。同时，一些低效的商业用地，通过改造为住宅，也可能提升了土地的整体利用效率和价值。
3. 适应城市发展新趋势，提升城市宜居性：
随着城市化进程的深入，人们对城市的要求不再仅仅是经济发达，更重要的是宜居。一个有良好居住环境、便利生活配套、有活力的社区，才更能吸引和留住人才。
过去，深圳可能更偏重于“生产型”城市，现在则越来越追求“生活型”城市。提升“商改居”用地比例，正是为了顺应这种趋势。它意味着深圳不再只满足于成为一个纯粹的商业和金融中心，而是要努力打造一个更有人情味、更具生活气息、更能满足市民居住需求的“生活之城”。
4. 推动存量土地的二次开发和利用：
深圳土地确实是稀缺的，但并非没有潜力可挖。大量已有的商业用地，很多可能已经建成了，也可能是一些老旧的商业物业。通过“商改居”，实际上是在盘活这些存量土地和物业，赋予它们新的生命和功能。这比在一片空地上重新规划建设，往往更有效率，也更能减少对新增建设用地的依赖。这是一种“精打细算”的城市发展策略。
具体到“提升至30%以上”，这是个什么概念呢？
这意味着，在未来的城市规划和土地供应计划中，有相当大一部分的土地，是要明确指向居住用途的，而且这部分土地原本是属于商业性质的。这不仅仅是调整一下土地性质这么简单，它需要配套一系列的政策和措施：
规划的调整： 城市的总规、控规都需要进行相应的修改，将一些商业用地明确划为居住或混合居住用地。
审批流程的优化： 对于已经建成的商业项目，如何审批改造为住宅，需要简化流程，明确标准，降低门槛。这涉及到消防、建筑安全、容积率、停车位等等一系列的技术和管理问题。
利益的平衡： 商业用地往往有着更高的商业价值，开发商在这里开发商业项目可能利润更高。改成住宅，意味着要考虑地价的调整、利润空间的压缩。如何通过政策设计，让开发商有利可图，让政府也能有收益，让市民买得起，这是一个复杂的平衡过程。
配套的完善： 当商业区变成居住区后，周边的教育、医疗、交通、商业配套等都需要进行评估和调整，确保能满足新增居民的需求。
可能带来的影响和挑战：
当然，任何一项大的政策调整，都伴随着机遇和挑战。
机遇方面：
为市民提供更多选择： 增加了住宅供应，可能缓解购房压力，让更多人有机会在深圳安家。
提升城市宜居度： 创造更多生活化、人性化的社区。
促进产业升级： 在一些区域，可能会形成更良性的产城融合，工作和生活距离更近。
激活存量资产： 通过改造，盘活低效的商业物业，创造新的价值。
挑战方面：
改造的技术和经济可行性： 很多老旧的商业建筑，在结构、消防等方面不一定适合直接改造成住宅，改造的成本可能很高。
管理和配套的压力： 如果改造规模很大，如何管理新增人口的各项需求，如何调整公共服务设施，是个大问题。
市场波动风险： 如果改造的住宅供应突然过大，也可能对房地产市场产生一定影响。
“面粉”与“面包”的权衡： 商业用地转化为居住用地，可能意味着放弃一部分商业税收和经济活力，如何在发展经济和保障民生之间找到最佳平衡点，需要精妙的政策设计。
总而言之，深圳提出将“商改居”居住用地供应比提升至30%以上，这是城市发展到一定阶段，为了解决居住难题、优化空间布局、提升宜居性而采取的重大举措。它意味着深圳在土地供应的“工具箱”里又多了一个重要的选项，也展现了政府在解决民生问题上的决心和创新。但这只是第一步，关键在于后续的具体政策如何落地，如何克服技术、经济、管理上的重重困难，最终实现城市发展的更优目标。
首先，咱们得明白“商改居”是什么意思。简单来说，就是把原本规划为商业用途的土地或者建筑，通过政策调整，允许改造成居住用途。以前深圳是个典型的“速度之城”，发展以工业和商业为主，大量的土地都被划给了这两个领域，以支撑经济的飞速增长。但随着城市的发展，人们的生活方式也在变，对居住空间的需求日益增长。
那么，为什么要把商业用地拿来做居住用地呢？这背后有好几个层面的原因：
1. 缓解居住供地紧张，解决“住有所居”的根本问题：
深圳作为一线城市，人口流入量巨大，但土地资源却极其稀缺。传统上，居住用地的供应速度很难跟上人口增长的步伐，导致房价居高不下，购房门槛越来越高。很多人辛辛苦苦在深圳打拼，却因为高昂的房价而难以安家落户。
将商业用地“改居”，就像是给城市多开辟了一条供应居住的“新赛道”。原本这些土地是用来建写字楼、商场、酒店的，现在腾出相当一部分来做住宅，直接增加了住宅供应的“量”。供应量上去了，理论上就能缓解市场上的供需矛盾，对稳定甚至降低房价起到一定的作用。这对于那些刚需和改善型需求的市民来说，无疑是看到了更多的可能性，买房的机会可能就大那么一点点。
2. 优化城市空间布局，提升居住环境品质：
你可能也注意到了，深圳很多商业中心，尤其是老城区，商业和住宅是混在一起的，或者说，商业区边缘就有不少住宅区。但随着城市的发展，一些商业区的功能可能已经饱和，或者说，纯粹的商业区可能会出现一些弊端，比如白天人声鼎沸，晚上却空荡荡，缺乏生活气息；或者商业配套过度集中，但居住空间却相对不足。
“商改居”的提升，意味着未来在一些区域，我们可以看到更多混合型的功能。商业和居住可以更紧密地结合，形成更具活力的城市肌理。想象一下，如果一些原本只是办公楼的区域，能够允许部分改造为居住用途，那么这里的生活配套，如商店、餐馆、社区服务等，就可能随之完善，居住体验会更好。同时，一些低效的商业用地，通过改造为住宅，也可能提升了土地的整体利用效率和价值。
3. 适应城市发展新趋势，提升城市宜居性：
随着城市化进程的深入，人们对城市的要求不再仅仅是经济发达，更重要的是宜居。一个有良好居住环境、便利生活配套、有活力的社区，才更能吸引和留住人才。
过去，深圳可能更偏重于“生产型”城市，现在则越来越追求“生活型”城市。提升“商改居”用地比例，正是为了顺应这种趋势。它意味着深圳不再只满足于成为一个纯粹的商业和金融中心，而是要努力打造一个更有人情味、更具生活气息、更能满足市民居住需求的“生活之城”。
4. 推动存量土地的二次开发和利用：
深圳土地确实是稀缺的，但并非没有潜力可挖。大量已有的商业用地，很多可能已经建成了，也可能是一些老旧的商业物业。通过“商改居”，实际上是在盘活这些存量土地和物业，赋予它们新的生命和功能。这比在一片空地上重新规划建设，往往更有效率，也更能减少对新增建设用地的依赖。这是一种“精打细算”的城市发展策略。
具体到“提升至30%以上”，这是个什么概念呢？
这意味着，在未来的城市规划和土地供应计划中，有相当大一部分的土地，是要明确指向居住用途的，而且这部分土地原本是属于商业性质的。这不仅仅是调整一下土地性质这么简单，它需要配套一系列的政策和措施：
规划的调整： 城市的总规、控规都需要进行相应的修改，将一些商业用地明确划为居住或混合居住用地。
审批流程的优化： 对于已经建成的商业项目，如何审批改造为住宅，需要简化流程，明确标准，降低门槛。这涉及到消防、建筑安全、容积率、停车位等等一系列的技术和管理问题。
利益的平衡： 商业用地往往有着更高的商业价值，开发商在这里开发商业项目可能利润更高。改成住宅，意味着要考虑地价的调整、利润空间的压缩。如何通过政策设计，让开发商有利可图，让政府也能有收益，让市民买得起，这是一个复杂的平衡过程。
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可能带来的影响和挑战：
当然，任何一项大的政策调整，都伴随着机遇和挑战。
机遇方面：
为市民提供更多选择： 增加了住宅供应，可能缓解购房压力，让更多人有机会在深圳安家。
提升城市宜居度： 创造更多生活化、人性化的社区。
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激活存量资产： 通过改造，盘活低效的商业物业，创造新的价值。
挑战方面：
改造的技术和经济可行性： 很多老旧的商业建筑，在结构、消防等方面不一定适合直接改造成住宅，改造的成本可能很高。
管理和配套的压力： 如果改造规模很大，如何管理新增人口的各项需求，如何调整公共服务设施，是个大问题。
市场波动风险： 如果改造的住宅供应突然过大，也可能对房地产市场产生一定影响。
“面粉”与“面包”的权衡： 商业用地转化为居住用地，可能意味着放弃一部分商业税收和经济活力，如何在发展经济和保障民生之间找到最佳平衡点，需要精妙的政策设计。
总而言之，深圳提出将“商改居”居住用地供应比提升至30%以上，这是城市发展到一定阶段，为了解决居住难题、优化空间布局、提升宜居性而采取的重大举措。它意味着深圳在土地供应的“工具箱”里又多了一个重要的选项，也展现了政府在解决民生问题上的决心和创新。但这只是第一步，关键在于后续的具体政策如何落地，如何克服技术、经济、管理上的重重困难，最终实现城市发展的更优目标。
网友意见
深圳有个大杀器，农村建设用地……之前我编排夯炕，说他们曾经为了一块闲置多年的小块仓储用地改变用途为住宅用地扯皮了几十年，委员会请来各行各业的专业人士自说自话。现在看看港北和南深哪个更有效率了。
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