美欧多国房价飙升，美国 5 月房价同比涨近 24% ，这是什么原因造成的？

美欧多国房价飙升，特别是美国 5 月房价同比涨近 24%，这一现象背后是多重因素叠加的结果，并非单一原因可以解释。为了让大家更清晰地理解，我们不妨从几个关键维度来剖析：

1. 极度宽松的货币政策：低利率与充裕的流动性

这是最直接、最核心的推手。在全球疫情爆发初期，为了应对经济衰退风险和刺激消费，美联储及欧洲央行等主要央行纷纷采取了前所未有的宽松货币政策。

历史性低利率： 各国央行将基准利率降至接近零甚至负值。这使得购房贷款的利率也随之大幅下降。对于购房者而言，这意味着每月的还款压力显著减轻，同样的首付可以承担更高的总价贷款。例如，30年期抵押贷款利率从疫情前的 3%4% 左右，一度降至 2.5%3% 以下。这种利率优势无疑极大地激发了人们的购房需求。
量化宽松（QE）： 各大央行通过购买国债、抵押贷款支持证券等资产，向市场注入了巨量的流动性。这些新增的资金一部分流入了股市，另一部分则很大程度上涌入了房地产市场。充足的资金供应使得银行愿意放贷，也降低了资金的获取成本。

2. 后疫情时代的经济复苏与消费转移

随着疫苗接种的普及和封锁措施的放松，全球经济开始逐步复苏。这种复苏伴随着一些结构性的变化：

被压抑的消费需求释放： 在疫情期间，许多人因为出行受限、社交活动减少，将原本用于旅游、餐饮、娱乐等方面的支出转向了储蓄。当经济重新开放后，一部分储蓄被用于改善生活品质，其中购买或升级住房成为重要选择。
“居家办公”模式的常态化： 疫情加速了远程办公的普及，这让人们对居住空间提出了新的要求。许多人不再局限于靠近市中心的通勤便利性，转而寻求更大、更舒适、拥有更多户外空间的郊区或乡村房屋。这种需求的改变，直接推高了对特定类型房产的需求。
资产保值增值的吸引力： 在低利率环境下，股票市场波动剧烈，一些投资者将目光投向了相对稳定的房地产市场，视其为对抗通胀、实现资产保值的有效途径。

3. 供给端的“瓶颈”与建设成本的上升

虽然需求旺盛，但房地产的供应并未能同步跟上，甚至在某些地区还出现了供应不足的情况：

建筑材料成本上涨： 疫情期间，全球供应链受到严重冲击，导致木材、钢铁、水泥等关键建筑材料价格飙升。
劳动力短缺： 建筑行业面临劳动力短缺的问题，熟练工人的工资水平随之提高，进一步增加了新房建设的成本。
土地供应限制： 在许多热门城市和地区，土地供应本就有限，叠加规划审批流程的复杂性，使得新增房屋的供应难以快速增加。
积压的房源清理： 疫情初期，一些开发商和房东因为不确定性而暂停了房产的销售或出租，随着市场回暖，这些房源也逐渐进入市场，但整体供应量仍然是杯水车薪。

4. 投资与投机需求的活跃

在宽松的货币环境和看涨预期的驱动下，投资和投机性购房需求也开始活跃：

房地产投资回报率的吸引力： 相较于其他低收益资产，房地产的租金回报和资本增值潜力对投资者更具吸引力。
“抢房”心态的出现： 当市场出现供不应求的局面时，人们担心房价会继续上涨，从而产生了“买涨不买跌”的心理，促使更多人加速入市，进一步推高了成交量和价格。
短期炒作： 一些投机者利用低利率和市场热度，通过短期买卖来获利，这也给市场带来了额外的价格上涨动力。

5. 特定国家和地区的特殊因素

除了上述普遍性原因，一些国家和地区还存在更具体的催化剂：

美国： 2020年的“救助计划”为家庭提供了直接的经济支持，部分资金也可能流入了房地产市场。同时，美国对疫情的反应和经济复苏的节奏也与其他国家有所不同。
欧洲： 部分欧洲国家在疫情期间也采取了类似的货币宽松政策，且同样面临供应链问题和建筑成本上升的挑战。一些国家的政府还出台了购房补贴政策，进一步刺激了市场。

总结而言， 美国 5 月房价同比涨近 24% 并非由单一因素造成，而是低利率、充裕流动性、经济复苏带来的消费转移、居家办公模式改变需求、供给端瓶颈、建筑成本上涨以及投资投机活跃等多种因素共同作用的结果。这是一个复杂的经济现象，反映了后疫情时代全球经济在政策刺激、结构性变化和市场预期的交织影响下，房地产市场表现出的强劲但可能也存在一定泡沫的特征。

自从去年的新冠疫情暴发以来，美联储力推的超级货币宽松以及数轮美国财政刺激计划，受美联储超低利率与政府高额新冠疫情补贴等因素影响，向市场注入了天量资金，让美国房地产市场遭遇了“大水灌溉”。

（NAR）5月初公布的报告显示，在房源严重短缺和买家需求旺盛的推动下，当季美国几乎所有地区房价都在上涨，且没有放缓的迹象。

根据NAR报告，在去年第四季度同比上涨创历史纪录的14.8%后，今年第一季度独立二手房价中位数，同比涨幅进一步升高至16.2%。在NAR追踪的183个都市里，有182个房价同比皆上涨；此外，183个都市里的近九成房价的涨幅都超过10%。

在全国范围，第一季度的成屋销售价格中位数到达319,200美元，涨幅创下了1989年以来的最高记录。根据报告，第一季度房价同比涨幅最大的城市是纽约州的金斯顿（Kingston），涨幅达35.5%，Kingston位于纽约的哈德逊河谷（Hudson Valley），在过去的一年中，许多城市里的居民搬到那里躲避疫情。涨幅第二的是康乃狄克州费尔菲尔德县（Fairfield County），涨幅也高达34.3%。

在183个都会区中，163个第一季度房价同比增幅都达到两位数，多过前一季度的161个城市。唯一房价下跌的城市是伊利诺州的斯普林菲尔德（ Springfield），同比跌2.4%。

房价涨速如此之快，正在抵销超低房贷利率带来的好处。NAR表示，尽管抵押贷款利率从四月份又开始下走，三十年固定利率来到约2.94%（5/17数据）。但第一季度典型的房贷月供还款，仍从去年同期的995美元上升至1,067美元。

二手房的短缺，推动建筑商们加大力度开工的信心。5月17日全国房屋建筑商协会（NAHB）的五月份的月度信心指数为83分，指数超过50表示信心增强。一年前，大疫情的爆发使该指数在4月和5月跌至50分以下，但随着许多美国人选择在去年夏天恢复买房、找新房的需求，信心指数迅速反弹。

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