南京的平均收入并不高，房价为什么这么高？
首先，南京作为东部发达地区的重要省会城市，其城市地位和发展潜力是吸引购房者和投资者的重要因素。 南京不仅是江苏省的省会，也是国家级历史文化名城，拥有丰富的历史文化资源和良好的自然环境。更重要的是，南京在长三角经济圈中扮演着重要的角色，是重要的交通枢纽、科教中心和产业基地。近年来，南京在科技创新、人才引进等方面持续发力，吸引了大量高素质人才流入，这无疑增加了城市的人口吸引力，进而传导到住房需求上。
其次，“教育资源”的虹吸效应是推高南京房价的关键因素之一。 南京拥有众多全国知名的大学和研究机构，这带来了大量的高质量教育资源。家长们为了给孩子提供更好的教育机会，不惜花费重金购置学区房，哪怕房价高昂，也愿意承担。这种对优质教育资源的追逐，直接催生了对特定区域住房的刚性需求，从而拉高了这些区域的房价，并可能带动周边房价上涨。
再者，土地供应的限制是推高房价的另一个直接原因。 尽管南京的城市面积不小，但可供开发的优质地段土地供应是有限的。政府对土地出让的控制，以及对新城规划的审慎，都使得优质地段的土地供应难以满足日益增长的住房需求。当需求大于供给时，价格自然会上涨。此外，土地拍卖的市场行为，也可能因为开发商之间的竞争而推高了楼面价，最终传导到销售价格上。
此外，投资和投机因素也不容忽视。 即使南京的平均收入水平不高，但相较于一些城市，其房价上涨的预期仍然存在。一些投资者将房产视为一种相对稳Trust的投资渠道，尤其是在经济不确定性增加的时候。他们预期南京房价会继续上涨，因此会积极入市，这进一步加剧了市场的供需紧张，推高了房价。这种投资行为，尤其是在市场情绪高涨时，可能会放大房价的上涨幅度。
还有，城市的整体基础设施建设和公共服务水平也对房价有支撑作用。 南京在交通、医疗、商业配套等方面的投入持续增加，城市生活品质不断提升，这使得南京成为一个有吸引力的居住城市。完善的交通网络（如地铁、高铁）缩短了通勤时间，便利了居民出行；优质的医疗资源和丰富的商业配套，也提升了居住的便利性和舒适度，这些都成为房价的支撑要素。
最后，中国特有的“房产情结”也扮演着一定角色。 在很多中国人看来，拥有一套属于自己的房产，是安居乐业、实现人生价值的重要标志。这种根深蒂固的观念，使得购房需求具有一定的刚性和韧性，即使在收入不高的情况下，人们也可能通过各种方式（如贷款、家庭支持）来满足购房需求，从而支撑起较高的房价。
总而言之，南京房价高企并非仅仅是平均收入与房价的简单对比，而是由其作为区域中心城市的战略地位、强大的教育资源吸引力、有限的土地供应、投资投机行为、不断完善的城市配套以及普遍的购房观念等多种因素共同作用的结果。理解这些因素，才能更全面地认识南京房价的形成机制。
网友意见
阅读之前，请先理解：我解释的是“为什么南京房价比成都武汉之类同等规模的城市高”，而不是说南京房价还会涨。我对于全国的房价都是看空的，但是这并不影响南京的房价会长期比成都武汉要高，要跌大家会一起跌。
1. 南京的教育资源非常丰富，与一线城市比肩。虽然大学在质量和数量上和武汉差不多，但是基础教育的质量要远超过武汉。
整个中国出国留学录取结果最好的学校，不在北京，也不在上海，而是南京外国语学校。南外高中每年毕业大约500人，有300人左右直接出国留学，其中80%赴美，托福平均成绩105分以上。剩下越有170-180人被保送到国内的各大名校，每年清北都至少有二十个，985能占一半，加上211能占80%。最后剩下20-30人高考，也基本都至少是一本。
除了南外之外，南京还有南师附中、金陵中学等多所中学上榜，而上述名单中，武汉没有一所中学入围。这就是为什么拥有相似高等教育质量的武汉，房价却比南京低的一个原因。为什么我用出国留学的数据来比呢？因为第一各省高考难度不一样没法比，而出国留学申请的难度是差不多的，第二这两年能买得起大房子的家庭，基本都是有能力送子女出国的。南京这两年卖的最好的房子，还就是120平米以上的大房子。
2. 南京的医疗资源也非常丰富，有鼓楼医院、江苏省人民医院等全国著名的综合医院，还有中科院皮肤病医院、肿瘤医院等高水平的专科医院。同时因为华东军区所在以及中医药大学、中国药科大学等高校设立，加上南京的人口数量并不多，南京人均占有的医疗资源比其他省会城市要高不少，这还是在江苏+安徽人民都来南京看病的前提下。
3. 南京的地理位置以及文化带来的辐射能力。南京的位置在江苏省的西南角，离滁州、马鞍山、芜湖、宣城等安徽城市非常近（还可以再加上之前撤市的巢湖市）。对于这些安徽城市而言，受到南京的辐射能力要远远大于合肥，甚至合肥本身都受到了南京的辐射影响。与此同时，淮安、镇江、宿迁、扬州等同属于江淮文化的城市也主要受到南京的辐射，而这些城市的经济发展水平都不差。江苏省经济垫底的宿迁，GDP总量都超过了2000亿，放在中西部省能够排到全省第三第四的位置。因此来南京购房的外地人口，经济实力普遍较强。
南京近两年购房有很大比例人群是安徽和苏北的小土豪，这些人一般都是乡镇企业老板。与之相比，成都和武汉的移民往往来自于落后很多的周边市县，这些地区民营经济基础较差，没有这么高的资本积累与购买力。与南京类似，杭州房价很高的一个重要原因是，浙江其他地区来杭州买房定居的小老板都很有钱，保姆纵火案的林先生一家就是一个很好的例子。
4. 南京主城区的高度城市化。南京虽然只有800多万人，但其中有600多万已经住在除了六合、溧水和高淳的主城区内，而剩下的这三个远郊区都已经通了地铁或者即将通地铁。与此对比的是重庆，重庆总人口有3000万，但主城区人口只有800万左右。
南京市哪个区的人口最多呢？各区的人口数量分别是多少？人均GDP是多少？
苏南的苏锡常以及珠三角的佛山东莞，人口也非常分散，各大县甚至镇的经济不比主城区差，因此在供地方面远远比南京宽松，导致房价不如南京高。同时，苏锡常受到上海的经济辐射远远超过南京的辐射，同时因为方言等文化与南京不同与上海相近，因此苏锡常的有钱人往往会选择在上海而不是南京置业，反而推高了上海的房价。
5. 南京的交通发达，是华东的交通枢纽。京沪高铁必停南京，沪宁城际铁路2010年就开通了。同时，南京的地铁运营里程以及覆盖面是仅次于北上广深的。与其他城市不同在于，南京的地铁优先覆盖郊区而不是老城区，使得城市沿地铁扩张非常迅速，造就了江浦、仙林湖等地块的崛起以及带来的房价飞涨。南京的房价，郊区与市区的差别并不大，呈现多中心的局面，推高了均价，很难找到房价的洼地，而杭州的房价就明显是以市区为圆心，越郊区越便宜，因为杭州的通勤成本比南京要高得多。
还有一点值得关注的是，南京车牌随便上、尾号不限行、并且外地车可以在任何时间段自由行驶的，这在同等规模的城市中是很罕见的。这对于外地人在南京安家落户，有非常大的支持作用，同时也间接抬升了房价。南京满大街都是各种皖xxxxx的车，堵车却远远没有大规模限行的杭州严重。
6. 南京在外工作的人多。南京因为国企以及传统行业多，公有制经济占比为整个长三角最高，因此平均收入落后于上海杭州，甚至落后于无锡苏州。但是因为交通的便利，有非常多的南京人选择在外打拼，但安家在南京，这样子女可以享受南京优质的教育资源，老人可以享受医疗资源。如果周末坐沪宁以及宁杭高铁就能观察到，有非常多的南京人在长三角别的城市工作，每周末回家与家人团聚。这些人在外地赚钱，赚到的钱买的却是南京的房子，也把南京的房价推高了。许多苏北和安徽的企业家小土豪，也选择在南京买房把子女送过来上学，自己留在老家搞事业。经济结构类似，交通也便利的武汉，就没有这一点优势，因为武汉周边没有别的城市有更好的工作机会了。
7. 南京的自然环境好，气候较为宜居。南京有山有水，四季分明，而且几乎每年都能看到雪。南京的主城区道路绿化非常好，主干道都是遮天蔽日的梧桐树。同时随着近年来生态的改善和气候的变化，南京的夏天摘掉了四大火炉的帽子。长江沿线不管是重庆、长沙、武汉、南昌还是杭州上海，现在夏天都比南京热，只有成都和合肥比南京要凉快一些。同时，随着现在新房普遍带有采暖，南京湿冷的冬天也没有以前那样难熬了。南京的空气质量也在逐年改善，今年已经半年多没有出现过空气质量指数超过150的日子了，而且首要污染物已经从PM2.5变成了冬天的PM10和夏天的臭氧，主要来源也是来自西北风向的输入性污染，本地没有太多的污染源。
南京空气质量指数AQI_PM2.5月统计历史数据_中国空气质量在线监测分析平台历史数据
我个人认为，南京的各项城市特性，与广州具有最大的相似程度。南京与广州都是传统历史文化名城，都是交通枢纽，都是军区所在地，都拥有大片的平原以及许多卫星城，都享有很好的医疗教育资源，都以传统实体产业为主，附近都有两个互联网/金融等虚拟经济更加发达的城市。因此，南京的房价与广州应当比较接近，而事实上确实是差不多的。广州的辐射能力以及对外经济比南京要更强一些（覆盖湖南江西南部以及广西东部，对接亚非拉），因此房价比南京要稍高几千块。
南京目前发展的短板主要在于互联网和文化产业，这也是为什么各方面硬件条件大幅落后南京的杭州，房价却能超过南京。杭州的互联网创业氛围和文化艺术产业的发达程度，是南京不能比的，而这两个行业目前都是非常赚钱的。南京没有独角兽的互联网公司，比较有名的苏宁和途牛都搞得半死不活。南京作为一个拥有悠久历史与文化底蕴的城市，还坐拥南京艺术学院和江苏电视台两大优势资源，却没能把文化产业搞好，有些方面甚至落后于长沙，是过去一二十年发展得最失败的一点。最近几年政府加大了相关的投资，但是主要还是在硬件上，文化氛围还是没有搞起来。比如我一个做游戏音频的人，在南京居然找不到任何对口的工作，而在上海和杭州都能找到很多。
利益相关：南外人，美国留学，上海工作
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