自如让房东二选一：要么降租金，要么解约但要赔装修款，这合理吗？ 第1页

单纯建议，希望知乎别删。

建议国家应该挑一两家开刀，狠狠地整治一下目前的金融行业，特别多互联网金融相关。

很明显的，现在金融资本已经发现了我国司法体系的软肋，正在以各种方式疯狂进攻。套路很简单：

1、通过各种合法手段成立企业，然后利用金融产品配合行业风口敛财、制造所谓的资金池。

2、敛到足够的钱后，利用各种手段转移资产，掏空资金池。

3、钱转移走后直接撕毁合同，放弃明面上的企业，留下一群替罪羊顶锅。

现在这已经是一种成熟的跨行业诈骗模式了，不断在各个领域制造风口然后趁机收割，对整个社会安定造成了极坏的影响。

金融业本身就是唯利是图的行业，过度放纵必然导致它们肆无忌惮地压榨老百姓，是时候好好给点警告，往它们的脖子上套根缰绳了。

自如当初和蛋壳抢房源收储了大量高租金的房源，属于赔本赚吆喝，长远来看是不可持续的，现在蛋壳暴雷历历在目，蛋壳可以暴雷跑路，自如是没办法暴雷跑路的，上面可还有贝壳和链家，自如要是敢跑路除非贝壳和链家不想做了。

既然不能跑路现在最大竞争对手也没有了那就只能想办法降低亏损，减少自如对整个贝壳集团的拖累。降亏损的做好方式就是让这些高租金房东降租金或者解约，大方针制定了就是下面执行层面的事情了。自如内部会拉出一张表格，表上是觉得租金高了的名单，这个表会下发给各个城市负责人，各个城市负责人都领取了自己的KPI，在各自时间短完成多少比例的解约或者降房租。各个城市又会下发给各自的业务团队，但是他目前的手段还是仅仅限于沟通。

至于业主应对方式：很简单天空飘来5个字，坚决不同意。无论是电话、微信、短信都只需要回复坚决不同意解除合同，也不同意合同变更，如需解约麻烦出门左转去法院起诉解除合同。

自如还是不敢未经许可强制解约的，目前的舆论环境也不准许他这么做。很简单贝壳和链家还逗的起这个窟窿，你就得要给我抖着。所以最终解约的都是那些被吓唬自己去签解约的。

浅谈自己对于长租公寓的一些认知

长租公寓在2020年，多次被顶上头条，疫情的影响加上模式的不健全，导致2020年的冬天，对于因长租公寓企业爆雷的租客和业主，愈发艰难。

本人在长租行业工作多年，说一下自己的几条小认知。

过往时间是长租行业疯狂发展的一段时间，资本的进入、城市的扩张、企业的上市、爆雷等等，也来表达一下自己对于这个行业的一些看法。

举例：房东A，有一套房屋，3室一厅，开发商精装交付，准备出租。小区在市场上出租房屋价格透明，3000元每月。主要会有以下几种渠道：（下面的举例，只是从平均角度来说，避免特殊情况）

渠道一：自己出租，找到租客Z，通过网络平台（58、闲鱼等）、熟人推荐（同事、亲朋、物业、保安等）、小广告（多见于老小区）。优点：直接对接房客，避免中间商；缺点：时间的花费相对较多

渠道二：中介出租，挂盘一般是小区附近的门店。优点：有人打理，经常出租的房子还可以留下钥匙，避免自己经常过来，节省时间。缺点：主要是要付中介费，一般是半个月房租。

渠道三：托管公司，也就是今天的主题，长租公寓。一般房型2房以上主打合租模式。优点：租约时间长，收益稳定，过程省心（长租公寓宣传一般这样）。缺点：后面详细阐述，总结就是：省心未必省心

我对长租公寓有以下几个看法：

1，存在即为合理。租房是一件很难完美匹配的事情，4年的时间，我见过太多可以吐槽的事情。不省心可谓对于业主租客双方，都是一个很常见的事情，根据我的长期经验，让业主、租客某一方对于租房不满意的情况，占据了全部租房的4成以上（个人经验，无数据支撑），以下给各位举一些例子：

信息不对称：58、闲鱼平台因为收费模式的原因，已经成为中介获取客源的主要平台，鱼龙混杂，信息繁多，真实信息占比却不多，需要双方去分辨。业主忍受不了中介骚扰，租客无数次出来，房源很难真实。（具体实例不胜枚举）

租约不对称：普通租赁一般都是一年为单位，但是根据我在长租行业4年的一些数据，平均下来租期也就只有8个月。不对称势必造成很多合同的开始便是妥协的结果，租客寻求更灵活租住时长又会导致很多租客选择长租公寓、二房东等形式

保护不对称：对于业主来说，精装交付的房子，做出出租的决定很难，即使是开发商精装的，价格有水分，但是一般3000元/平装修价格（90平就是27W）是确确实实给开发商了，遇到不爱惜的租客，打碎了牙往肚子里咽。对于租客，一般的装修总会有一些不满意的地方，家具、家电、卫浴等等，日常的损耗，想找业主解决，时效性，解决程度都不好说。有物业的小区还好一些，没有物业的找维修，上门费都是问题（自己是全能型选手除外）。

需求不对称：业主希望居住的人越少越好（居家的需求比较多），价格越高越好；租客希望价格越低越好，如果是合租的话，每个房间都有人分摊房租最好。

关于以上的看法，实际中会有一些经常爆发出来的问题（仅举例我经常听到的）：

居家客户孩子墙上乱涂乱画；

合租客户都不愿意打扫，公区卫生一塌糊涂；

女生多的住房，离开的时候淋浴更容易出现因为头发导致堵塞；

合租的房屋，楼下经常投诉扰民；

租金不按时，经常需要催；

业主要卖房，三天两头有中介看房（其实合同本应该杜绝这些，但在现实中确实很经常遇见）；

空调老化有异响，临近马路有噪音；

宠物，还是宠物，最近业主头疼的宠物；

。。。。。。这一切，让一个专门做租房生意的长租公寓有了商机。

2，模式存在问题，长租公寓的模式，原先是传统的二房东（传统，不包括已经转型做品质的二房东），但是将房屋隔很多间引发的消防问题，以及租客对于租房品质的要求使得这个行业需要破局者，互联网的发展、金融资本的介入催生长租公寓的产生。但是一个经营良好的二房东是很赚钱的，长租公寓却并非如此。

人效低：如果个体经营的二房东，通过现在的一些网络管理软件，人均可以管控500间房源；但是1000间房源的长租公寓，平均一片区域业务，职能，保洁，维修，装修等分摊为10-15人，人均只有70-100间房

人力成本：自己经营盈亏都是自己的，长租公寓不是，这条链上人太多了，长租公司人力资本投入1W元/人/月（包括五险一金，折算了外包公司员工在内，或许不同公司有差距，但我过往的公司这个数字只多不少，毕竟员工1万的月薪，正规公司实际投入的成本1.3-1.4万元）

装修成本：不同于自己装修，公司装修含税，监管很难造成的偷工减料导致二次装修，贪污腐败等，让原先的应该因规模实现的成本分摊，不减反增

运营成本：办公室租金，广告营销，团队文化运营，培训，网站运营等

长租公寓的收费模式其实很单一，租金，服务费，其他（很少，后期会提到租金贷）

之前提到，业主精装交付空房，市场价格3000元（可配家电），物业费200元/月租客承担，平均每间1000元；长租公寓通常租5年，租金3200，（物业费业主承担），复式递增3%，空置期首年首年2个月，以后每年1个月。所以相当于5年6个月的时间内，算上递增，业主收益3200*12*5.309（长租公寓支付）-66*200=190665元（平均每个月2888元）（1+1.03+1.03*1.03+1.03*1.03*1.03+1.03*1.03*1.03*1.03=5.309）

长租公寓的营业模式，有一个大概的计算公式

租金利润=出租价格-收房价格-装修成本分摊

90平的精装交付空房，3改4，装修成本大约2W-3W（根据公司，过往我们公司是3W，虽只是立隔断，配家具家电，但是产生3W的原因前面已经有阐述，此处不予强行解释），90平毛坯空房，3改4，大约6.6W。

一般来说，我们希望单间利润控制在150元以上

（3200+30000/60+150*4）=4300元，间均1075元，服务费10%

实际过程中，因为掌控房屋时间为66个月，假设长租公寓每年每间房屋租金上涨30元，每年每间平均空置15天/0.5个月，（这个30元、15天后文会有解释），

租金收入：（4300+4420+4540+4660+4780）*12+4900*3=287100元（一般首年空置30天，之后每年空置15天）

服务费收入：假设是10%（是不是有点儿明显是哪个公司了）28710元

违约金收入：（4300+4420+4540+4660+4780）*0.6=13620元

初始装修成本：30000元

业主房租支出：3200*12*5.309=203865（存在物业费，所以和业主实际收入有差距）

租约过程中成本：30000元（根据经验取平均，每月2次保洁，实际过程中加上退租保洁，实际大约会有27/套/年，此处不计算，各位朋友请勿深究，每套给保洁员25元附近，12*2*25=6000元；200M网费，150一个月的话，150*66=9900元，日常装修，包5年下来平均每套房1.5万元，750元/年/间，（包括家电家具维修更换（空调，灯具是维修大项），卫生间清堵），漏水，窗帘床罩布艺更换等，至于租客违约金扣除因为有违约金收入，此处不重复）

人力成本分摊：15人*1W/1000间房*66月*4间=39600元

其余运营成本：X（包括互联网平台，广告营销，公关等，具体数字划到间均上未知，这里按照城市计算的话，5W间房，总部办公室租金，各网点租金，营销广告，优惠活动等，假设5000W的话，这里间均X就是1000元/年，这个数字不准确，待考究，但是划到间均上差距不大

所以利润公式是：

287100+28710+13620-203865-30000-30000-39600-4500=21460元

相当于5年的时间，总投入293645，净利润21460元，划到每间每月利润就是81元（21460/66/4）。这是极其理想的情况

问题出现在哪里了？回顾整个环节点，以及个人的一些看法

1，出租的价格并不理想，前面我们讲过，业主出租间均是1000元，客厅不隔大家有共享阳台，但是长租公寓，将客厅化为单独的阳台后，每间房功能属性在下降，价格的下降势在必行；

2，拿房的竞争导致收房成本的提升，长租公寓的野蛮生长，导致拿房成本的提升，进一步压缩了利润空间。另一方面，租房市场淡旺季明显，长租公寓实际上需要快速周转的特点决定了它不能淡季屯很多房至旺季，旺季的时候拿房成本更加高，还得接受市场进入淡季的双重伤害；

3，周转速度并不理想，影响房屋出租的速度有很多，价格、阳台、朝向、独卫、交通、噪音、面积等，首年30天，之后每年15天，实际的过程中，远不止这些。淡季的时候，我们有遇到过首次平均销售周期60天，二次平均销售周期40天以上的情况；

4，贪腐，具体不细讲，只能说贪腐涉及社会的方方面面，长租公寓作为互联网行业也不例外；

5，薅羊毛，这个也不细讲，这个仁者见仁智者见智，薅羊毛的人总觉得自己是正当诉求，没有人会认为自己做的不合适，也不想引战。。。。。。

以上几个现象，让原先利润很薄的长租公寓利润更加稀薄，在抢占市场的时候，让步意味着牺牲；盲目扩张，也会让资金链更加紧绷，更易爆雷，所以租金贷孕育而生，但是实际结果不像大家想的那样，租金贷更像是饮鸩止渴，具体后期写一篇文章细聊

总结一下，在国家对于房屋管理收紧的情况，暴利的二房东行业在转型，长租公寓孕育而出，适应了市场的需要，但是目前却没有找到自己合适的那条路，赚钱短期内还是比较困难，两头牵连导致长租公寓爆雷时影响甚大。未来究竟如何演变，是否有破局者，我们拭目以待。。。。。。

下一期，给大家讲一讲我遇到的，知道的，房子出租的那些糟心事

数学老师上课提问：“小明，老师问你4+1等于多少呀？”

小明：“等于6-1”

老师一脸懵逼，并问“你为什么这样回答呀？”

小明：“因为年轻人不讲5的（武德）”

老师：“你给我出去！！”

小明起身，并大声说“很快啊！我嗖的一下站起来了，我一个左蹬腿，一个右迈步，出去就出去！”

老师：“你什么意思？”

小明：“传统的数学讲究点到为止，加减乘除，灵活贯通，这是规矩”

老师深吸一口气，尽量平复：“你到底想说啥！”

小明：“4+1等于多少，我说等于6-1，这有错吗？这没错！老师，你在课堂上教死劲，不好用！”

老师眼白已经呼之欲出了！

小明：“老师，100以内的加减法，二百多斤的数学专家都比不过我随口一答，其实4+1还等于7-2的！”

老师放下了课本也放下了粉笔，站直了身体

小明：“你说让我出去，你可不是乱说的，直截了当，嗓门那么大，啊，看来是，有bear来！……”

老师打断了小明：“立马！麻溜！给我出去！”

小明停下了出门的脚步：“老师，你这样来！惩罚！来批评！我一个10岁的小同志，这样好吗？这样不好！”

老师嗓子眼突然冒烟了：“出去！！！！！”

小明关上了教室的门，又扭过来小脑袋“老师，我劝！劝你以后不要搞这种小脾气，啊，小威风！课堂上要以和为贵，咱们不要搞窝里斗！”

按常理人类这一刹那应该呼吸5次了，很显然老师只呼吸了4次，怒了：“你回家给我请家长去！！！”

小明关上了教室门，在楼道里叹气：

“老师你不是年轻人吗？你不讲武德，好自为之！”

老师咬牙一跺脚冲出了教室……

嘻嘻哈哈，教室里传出了杠铃般的笑声～