如何看待西安 2021 年 3 月 30 日发布的房市新政？会有哪些变化和影响？ 第1页

任何调控，都必须保证首先不能伤害到土地财政（执政的经济根基）。

其他都可以尝试。

西安概莫能外。

只控制需求端，供应端没有任何大幅度放开的迹象，表明了政府没有控制房价的基本诚意。意味着政府作为高房价的最大受益者，当前没有任何壮士断腕，脱离土地财政的决心。随着政府政策及货币超发预期，在中国房价已经达到世界第二高（房价收入比数据）的当下，未来大概率将会继续飙涨。

一、高房价的本质

1.房地产是地方政府财政收入的重要渠道

手机圈、电脑圈近年盛行抢购、限购、预约等营销策略。当下的房地产政策也越来越与这些策略趋同，想着花样压制汹涌的需求端，一小部分幸运儿“上车”，房价大涨之际，不论是投机的，还是刚需的，进入房市的欲望均变的更加强烈。这种欲拒还迎的暧昧态度不仅没有给房地产市场降温，反而催生了一波又一波的涨价狂潮，更加提振了居民的购房欲望。当前的房地产作为一种特殊行业，某种程度上充当了“税收”角色，诸多房奴通过买房自觉背负上高额房贷，兢兢业业工作，辛辛苦苦挣钱，其实本质上是为地方政府提供了修建高铁、地铁、政府办公大楼等项目的经费，无形中被“奴役”，不仅不觉着有问题，反而充满干劲，用力输出。避免了普通税收途径可能招致的抵触情绪，又极大带动了广大群众的“奋斗”动力。这么一来，地方政府依靠土地财政赚的盆满钵满，政府大楼修的一个比一个富丽堂皇。地方政府一方面从这种策略中收益颇大，一方面不会受到任何层面的制约和限制，另一方面也无法找到更美妙的替代财政收入方案。综上，地方政府没有动力，没有能力，更没有魄力主动割舍土地财政。

2.货币发行增速高，大批量资金流入房地产市场

如图2，从1985年始，中国M2总量一直保持较高增长态势。货币汹涌滔天流入各行业，造成了各类资产价格迅速上升。陕西的肉夹馍97年一元一个，2020年涨到了12-15元一个。涨价幅度惊人。如图3，从1999年以来，中国房屋均价上涨了约四倍有余。上海同期房价则上涨了十倍有余。部分高端楼盘涨幅更是夸张。

3.东亚圈文化传统决定了中国人对拥有一套住房的渴望

“家文化”是中国传统文化中的重要构成因素。这种文化要素驱使着人们拥有自己的住宅，不论是大陆的中国人，抑或是分布于世界各地的华人华侨，都有强烈的不动产购置欲望。汹涌的中国买房人潮甚至一度引起了澳大利亚、加拿大等国的高度警惕，甚至出台了多项针对性政策。中国人对拥有自己房屋的渴望，配套着中国租房市场的不健全、租售不同权等问题，共同为大家营造出了强烈的购房焦虑。这种焦虑不仅体现在丈母娘们对未来女婿拥有自住房产的执着要求上，也体现在父母们为了子女教育而想尽办法购置学区房等方面。

总之：

之前、现有的调控政策都远远不能触及到这些层面，调控的目的或许并不是控制住房价，让人民“安居乐业”，而是保证房价稳定上涨，防范房价过快上涨可能引起的金融、稳定性风险等。往后房价只会继续上涨，并且涨幅大幅超过居民可支配收入涨幅，直到房价的高速上涨伤害到政府的根本利益，远远超出了居民的消费能力，导致上述第1点或者第3点出现根本性转变，在此之前，一切都是徒劳的。

分析市场要看国际背景，这轮对房地产的收紧仅仅是开始。

一.做强实体经济是形势需要。

在阿拉斯加会议后，中美开始公开角力，必然涉及到全方位斗争。在这段特殊时期，所有政策必须围绕这个主题：排除深层次的风险，让我国国力更加稳固，在竞争中保持有利的位置。

政策目标肯定包括几个方面：

1.巩固防疫成果，维持全力生产的局面。

2.货币政策正常化，为将来可能的全球金融危机储备弹药。

3.排除房地产等领域的风险。

4.巩固制造业地位，补齐被人“卡脖子”的短板。

二、我国最近已经在收紧货币

现任央行货币政策委员会委员指出：“目前宏观杠杆率上涨非常快，要求货币政策开始调整，2020年前三个季度，我国宏观杠杆率上升25个百分点，是2009年以来升幅最高的一次。
杠杆上升过快，已经导致部分地方出现泡沫，去年我国几个主要的股市指数都大幅上升，接近30％，在经济增速大幅下降的情况下出现如此牛市，不可能与货币无关。“另外，最近上海、深圳等地房价涨得不少，这些都与流动性和杠杆率的变化有关。未来这种情况是否会加剧，取决于今年货币政策要不要进行适度的转向，如果不转向，这些问题肯定会继续，会导致中长期更大的经济、金融风险。”