深圳顶级学区房最高下调55万，如何看待这一调整？业内称「回归正常水平」，你怎么看？ 第1页
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andy-xie-76 网友的相关建议:
我带领大家看一下最近深圳的楼市。
深圳楼市是全国楼市的风向标，而学区房又是深圳楼市的风向标，那么目前深圳的楼市大概是个情况？今天随便聊一聊。当然了，房市是个非常复杂的问题，一篇文章也只能是挂一漏万，大家也可以在留言区写一下自己的看法。
一、目前的房价到底咋样？
如上图，是深圳市二手房价格当月同比走势，可以看出，经过18年、19年的短暂停留，2020年深圳房市再次爆发，不过，从21年2月份之后，深圳二手房的价格同比在持续回落。
这个数据有个缺点，就是它受到去年基数走势的影响。我们可以通过累计涨幅来看（数据来自冰山指数）。
如上图，是深圳市十年来一手、二手房的走势，可以看出，二手房在2016年和2020年，经历了两次快速的上行，但是一手房在2016年经历过大涨，2020年价格基本稳定。
另外，就是上面讲的，最近三个月，一、二手房几乎横盘。
从上面两张图可以看出，近期深圳楼市的价格已经稳定了下来。
二、为什么能够稳定下来？
我个人认为最少有两个原因。
第一，与官方发布二手房指导价有关。
今年2月初，深圳市出台了二手房指导价，指导价的基本原则就是，按照当年的备案价格，按照5%每年的增幅计算，算出来多少，就按多少定。
有人说了，这有啥用，我爱卖多少最后不还是卖多少？
这个指导价主要是减少了银行给你的贷款，你如果想以高于指导价的价格去买也可以，就是多掏钱，相当于提高了首付比例。
当然，还有一点就是让中介不能发布高于指导价的房源。
关于这一点，我们可以从二手房成交面积的数据来验证。
如上图，2月份之后，深圳二手房的成交面积快速回落，从每周的15万平米以上，回落到上周的7~8万平米。
另外一个原因，就是房贷的提高。
如上图所示，2020年以来，房贷平均利率持续走低，这也带动了深圳房市这一波牛市，但是，5月6日，深圳建行率先提高了二套房的房贷利率，目前是5.6%，最新的数据还没有更新出来，但是大家对照这个图看一下，比2019年最高的5.5%还要高10个BP。
5月20日，工行、农行、中行、交行四大银行的深圳分行也已将房贷利率上调至与建行相同的水平，即首套房贷利率5.10%，二套房贷利率5.60%，所以，后续深圳市所有银行的二套房利率，都会跟进到这个水平。
关于房贷利率的提高，这个其实是可以预见的。我在今年1月份的时候，发过一篇文章，里面讲了一下对今年各大类资产走势的看法，其中在留言中回复粉丝关于房价走势的问题，我当时表示房价大概率小幅下行，LPR的加点会提高，房贷利率可能已经开始筑底上行了，目前这一判断在持续兑现中，如下截图。
判断的逻辑是什么？非常简单，今年经济继续提高，那么资金需求会同样继续走高，但是去年12月份的中央经济工作会议已经明确指出，要在2021年稳定宏观杠杆率，这就要求社融和信贷的增速要降下来，对应到银行贷款上，就是放贷额度要降低。
同时，制造业融资需求旺盛，央行窗口指标要保障制造业融资需求，宏观政策上要减持房住不炒。
也就是说，银行总的贷款额度在减少，还要优先保障旺盛的制造业融资，那房贷的额度必然减少，额度都没了，我多要点利息不过分吧？赚钱嘛，生意，不寒碜。
另外，4.30政治局会议的时候，领导明确表示，要用好稳增长压力较小的窗口期，推动经济稳中向好，为“十四五”时期我国经济发展提供持续动力，那么房价问题是不是也应该在这段压力较小的时候解决一下？
所以，这一波银行不但把钱赚了，同时响应领导的号召，坚持房住不炒，政治站位也提高了，不服不行。
三、要解决房价问题，根本还是要增加供给
不过，不论是发布二手房指导价，还是增加房贷利率，都只是从需求上抑制。但是对于目前的中国来说，买房子对每个人来说几乎都是刚需，需求只能被延缓，不能消失，这也是之前几次调控，只要一放松，房价就会快速反弹的原因。
所以， 如果想要从根本上控制住房价，还是需要增加供给，只有充分保障供给，才能够满足需求，也才能够从根本上打击房价炒作。
深圳由于城区比较小，长期以来被大家认为供给的地块比较少，但是实际情况可能不是这样的。
上图是北京和深圳两市的商业、办公用地成交面积当月值，可以看出，黄色是深圳的，相对北京略少，但是也并没有少太多。
那我们再看一下住宅用地成交，可以看出，2020年下半年之前，北京和深圳相差甚远，深圳成交的住宅用地远远低于北京。
目前来看，深圳把本来有限的土地，绝大部分建成了商业用地，办公室是多了，但是人住哪？
作为印证，我们可以对比一下四个一线城市的写字楼空置的比例。
如上图，蓝色的表示深圳，深圳写字楼的空置比例，一直都是位列前二，19年之后更是名列第一。
那么在深圳土地本来就有限的背景下，在写字楼空置率长期居高不下的背景下，为什么深圳长期以来一直大幅增加商业用地，为什么不多增加一些住宅用地哪？
大家怎么看呐？可以留言讨论。
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