为什么二手房卖不动了，价格却还坚挺？ 第1页

你周围有没有这样的同学、同事或朋友。他本来各方面都不如你，啥都比不上你，但当年，他砸锅卖铁到处借钱，咬牙上车买了房。而你当时条件比他好得多，钱比他多得多，就因为稍稍犹豫了一下，就被起飞的房价越抛越远，到今天你也没再追上过他。

你当年怎么想的？你当年不也是坚定的认为房价涨不上去，认为他就是缺心眼吗？你当年难道不是也找了一堆资料，一堆证据，不也是疑惑他哪里来的迷之自信吗？

你周围有没有这样的同学、同事或朋友。他本来各方面都比你强，比你优秀，甚至家里早早就置办了房产。但当年，你咬牙上车的时候，他不知道信了谁的鬼话，感觉房价涨太高了，要跌了，所以把家里房子卖了，想等跌下来再买回来，结果就再也没能买回来，现在住的可能还不如你。

你现在怎么看他？你难道不替他后悔，替他惋惜，替他感到可怜、可悲、可叹吗？你难道不会私下吐槽一句，让他当年不信你，你抢着上车，他居然还下车了？

这些年的股市也好，楼市也罢，不一直就是这么魔幻吗？永远是一堆人排着队跑步进场的同时，另一堆人急着赶紧离场。两拨人在门口擦肩而过，都默默的说了句，大傻X。

所以无论是分析涨也好，跌也好。分析的对也行，错也行。分析的天马行空也罢，分析的头头是道也罢，永远都会有另一批人不满意。因为本质上大家都不是上帝，多好的分析也不代表能准确预测未来。大家也不是真的在听预测，只是在找认同罢了。

所以对于房子，我如今的观点是，分析不重要，预测不重要，重要的是，如果你错了，你是否能接受的了？

你认为房价会继续涨，没问题。但事实上，过去几年，确实有很多曾经如日中天的区域，房价腰斩了。如果你预测错了，着急买房上车，结果房价不仅没涨，还腰斩了，你是否能承受这个结果？

你认为房价会转跌，也没问题。但事实上，过去几年，也确实有很多地方，小跌之后迅速反弹，不断再创新高。如果你预测错了，降价卖了房，可房价不仅没跌，还暴涨了，你能否接受这个结果？

很多观点认为现在是房东和购房者在僵持。但在我眼里，根本不存在僵持，甚至都不存在房东和购房者。你全家三代人，不会一套房子都没有吧？你只要有房子，那你不就既是房东又是购房者吗？你在和虚无缥缈的张三僵持，不知道在哪的李四又在和你僵持，这难道不就是你在和你自己僵持吗？一边坚定的认为别人的房子早晚得降价，一边又不愿意降价卖自己的房子，不可笑吗？

我家在北京、上海、江苏、辽宁都有房子，还不止一套。这几年基本没卖，也没新买。我周围还认识很多人，也是如此。是在僵持吗？不存在的。没卖，跟价格预期无关，就是暂时不缺钱，卖了拿着钱不知道该干啥。没买，也跟价格预期无关，单纯就是没有必须要买房的事情，也没那么多闲钱再买房了。而我知道的最近卖房了的，无一例外都是因为别的事情，手头缺钱了。而最近买房了的，也都是因为小孩上学，结婚之类的必须要买房，或者是刚好赚了一笔大钱没地方花。

房住不炒喊了这么多年，既然不炒，就别拿投资炒作的那老一套分析房价啦。

你买车的时候，最关注的会是车价未来是涨是跌吗？你犹豫买不买包的时候，最关注的会是明年这款包调不调价吗？你卖二手车，难道是感觉车价要跌吗？你把手表当了，难道是想等价格跌点再买回来吗？

不卖，因为不想卖，也不缺钱。不买，因为没必要，也买不起。仅此而已。

谁能僵持过谁？价格只是结果罢了，根上还得看钱。

突然大家都缺钱，要活不下去了，自然就会大甩卖，价格自然就跌了。突然大家手头都是钱，没处花，自然就加价买，就疯抢，价格自然就涨了。

但其实，一切都互为因果，网上很多人都盼着房价大降，我想问一句，你是盼着大家疯狂甩卖房子吗？是认为，房主都活不下去，倾家荡产要卖房子卖地的地步了，你还能活的很好，还能有余力有闲钱买房子是吗？你真是乐观天真的可爱呢。

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其实股市与楼市不同，但很多道理是相通的。

股市也分投机炒作、投资、和持股。股价涨多了一定跌吗？没有交易量一定跌吗？不一定吧。

股票投机炒作看什么？就是看价格，别说感觉价格要跌了，就是感觉长得慢点，投机客都可能立刻就会跑。

但如果是长线持有呢？很多大机构，甚至养老基金，政府基金，主权基金，做资产配置的，拿个三年五年十年八年都很正常，价格跌了又如何，不是还有分红吗？

甚至如果身份不是股民呢？如果是大股东二股东呢？股票没有交易量就降价抛售？疯了？公司不要了？大股东身份不要了？

可见角色不同，目的不同，行为也会有非常大的差异。

炒房团，投机客，就相当于做短线的股民。杠杆大，资金有成本，需要提高周转才能充分利用资金。这时候，如果股票没有交易，那割肉也得跑，砸盘也得跑，因为资金不是自己的，是借的，有成本有期限，拖久了，被困在股票里，该还钱的时候还不上，就直接破产了。

但手上三五套，甚至十套八套房子的一定是炒房团，一定是投机客吗？不一定，还有可能就是资产配置的老板。这批人，就相当于做长线投资和资产配置的机构。只要长期对股票有信心，短期别说没有交易量了，就算腰斩都不怕。就像巴菲特那种人，拿股票常常都是持有十年八年的，会在乎明天后天是涨是跌？自己都是自己说了算的，跌了大不了放在那，起码还有分红，除非个人遇到重大自己困难，不然是不会轻易减仓股票的。

还有一种就是房住不炒的核心，自住人士。这批人就像是上市公司的大股东二股东。有钱没有不重要，上市公司大股东，把股票全抵押融资了的也有很多，但他们可能卖股票吗？股票对于他们既不是投资也不是投机，而是持有。卖了股票，公司就没了。所以除了侵家荡产家破人亡的大事要逼着他们卖股票，一般都是很少会自己主动卖的。跟涨跌无关。

所以明白了吗？现在网上聊房价要跌的，十之八九几乎都是站在了炒房团的角度，十之八九分析的都是投机客的逻辑。

那你有没有尝试过站在资产配置的大老板和自住人士的角度思考问题呢？

股市里什么人最惨？什么人牛市赚不到多少钱，熊市亏的想跳楼？不就是炒短线的小散股民吗？你一直用短线散户的思维思考楼市，你为什么认为自己的下场会比小散股民好多少呢？

你希望房价跌，到底是认为房价该跌，还是因为这个房价，你买不起？就像股市的小散，股票涨了总是期盼能有个回调让自己上车，股价跌了总是期待马上就能触底反弹。你的信心到底是来源于你的分析，还是屁股决定脑袋？

尝试多代入几种不同的身份思考楼市，思考房价，你可能会有完全不同的结论。

我始终不认为楼市涨跌有多大意义，就像熊市也有涨停的票，牛市也有跌停的股一样。

不要总是像个散户一样，思考你砸锅卖铁凑出个首付，再坑蒙拐骗贷个几十年还不完的贷款，用来买房值不值，能不能很快翻倍，能不能迅速财富自由，会不会跌。你这样思考，无论得出的结论是涨是跌都没有意义，楼市不是你这种人决定的。就像长期来看，股市不是由散户主导的一样。

股市赚钱靠什么？你要思考，你是管着几十亿的基金经理，你是急需资产配置的身家百亿大老板，你会买什么票。你要想，你是公司大股东，实控人，你会不会放弃这个公司。因为股市本质上是这些人说了算的。楼市也是如此，你要假设，你是身家十几亿甚至几十亿的大佬，有钱没地方花，你愿不愿意在这配一套房子。你要分析你是刚需，没房子就结不了婚，就要不上小孩，就落不下户口的人，你愿不愿意把你的第一套房子买在这。这些人，才是中国楼市真正的基石和涨跌的关键。

因为大众的认识是严重滞后的！

就拿2008年的次贷危机来说，普通人意识中的危机，是从2008年9月15日雷曼破产开始的。

然而美国政府眼中的危机，是在2007年7月爆发的，

实际上，在2007年春，次贷违约问题，就已经很严重了。

那你说这期间一年半的时间，普通老百姓是怎么想的？为什么不抛售房产？

由上图可知，当时美国的房价：

• 2004-2005年暴涨；
• 2006年1月登顶，之后横盘缓跌；
• 2006年10月开始急跌，当月新房价格中位数同比下降9.7%，全年销量大跌；
• 2007年春，是个人都能看出来，楼市已经繁荣不再，随后进入快速下跌通道——怎么涨上去的，就怎么跌下来了。

从房价登顶，到雷曼时刻，中间整整经历了两年零九个月。

咱这才哪到哪？

由于众所周知的原因，国内的事情不能讲得特别具体，我们只讨论经济逻辑，现实问题，需要你代入已知信息，自己去思考，虽然国情不同，人性却是相通的。

为什么大众认知是落后的？

因为美国政客和金融精英会忽悠他们。

美国房地产最繁荣的时期是2004-2005年，到2007年，那些低收入的人由于利率上浮月供上涨，从而发生断供，于是次贷风险暴露（《大空头》中的麦克就是看到了这点，才跑去做空MBS的）。

但在2007年3月的国会听证会上，美国财长保尔森却表示：“次贷问题基本上得到了控制。”

美联储主席伯南克说：“次贷市场对整个经济和金融市场的影响，是可以被控制的。”

然而仅过了一个月，美国第二大次贷机构——新世纪金融公司，就宣告破产了。

所以美国政客的话，就是用来哄孩子的。

在电影《Margin Call》中，大Boss Tuld用三个词，总结了金融游戏规则：

这就是讲，一旦风险来临，他们为了确保自己率先上岸，会使用欺诈手段，把有毒资产卖给合作伙伴和客户。

电影《入侵华尔街》中，某投行为了自保，明知道快要爆雷了，仍然花言巧语地忽悠普通人接盘，主角吉姆就是因为不懂房地产理财里面的门道，才被经纪人、律师接连忽悠，最终家破人亡走上不归路。

越是危机快要来临的时候，那些所谓的精英们就越是要忽悠普通人接盘，好让他们自己先上岸，

在他们上岸之前，要做的就是维持住价格。（限跌令也是这个意思）

能不能维持住呢？

美国政客和金融精英会说：“肯定能啊，美国房价过去几十年跌过吗？凡是做空美国房价的，都失败了；美国有货币霸权，危机？放水就可以啦，balabla……”

然后老百姓就真信了，觉得大涨虽不太可能，但大跌也不可能，于是就耗着。

来，我来告诉你，为什么泡沫一定会破，债务危机不可能避开，必须要通过债务减记（资产减值）的方式解决。

首先，泡沫的核心是什么？

是杠杆，而杠杆就是负债。

泡沫一定会破，换句话讲，就是债务危机不可避免——这是由人性和债务周期决定的：

债务周期如何理解呢？联想下自己最熟悉的情景，你想必借过债吧？一旦借债，你就创造了一个周期。

表面上你是向银行借钱，实际上，你是向未来的自己借钱，因为在未来的某一时刻，你必须压缩消费，以偿还债务。

其次，什么是经济？

经济本质上是由无数个交易构成的。在交易中，一个人的支出，是另一个人的收入。

在人们借钱消费的时候，支出会扩大，相对应的，收入也会扩大，反映在宏观经济上，就是繁荣周期。

当人们为了偿还债务而压缩支出时，相对应的，人们的收入也会减少，这反映在宏观经济上，就是衰退周期。

但衰退周期并不一定都对应着债务危机，如果借债是用于生产性目的，从而创造出了更多的收入，来偿还本息，那么在还债周期到来时，不见得就要降低支出。

举例：

司机张三，一开始开出租，每月挣1w；
后来贷款买了辆车自己跑，虽然需要每月还贷5k，但这时的他，每月能挣2w了。

这就是一个好的借债，因为增加了收入。

那债务危机有可能避免吗？

不可能。

因为在上升周期，债务会产生一个自我强化的上升运动。

首先，你能否从银行借到钱，能借到多少钱，取决于你的收入水平和可抵押资产的价值。

在上升周期，由于债务扩张支撑了消费和投资，人们的收入和资产价格都在上涨，又进一步增加了借债。

其次，经济繁荣，会使人们对未来的预期感到乐观，银行愿意承担风险的意愿加强，借贷也会变得更容易。

人们也总是更喜欢借钱花钱，但反感省钱还钱，而且人们习惯根据以往的经验来判断未来，会惯性地认为收入会持续涨，从而继续大量举债。

再次，货币过度扩张会带来“负债经济”——借钱即赚钱，这是通胀（实际利率为负）周期中的一种现象，它奖励了过度借债的行为。

政治上，放宽信贷，也比收紧信贷容易得多，因为政治家需要更充分的流动性以维持繁荣，所以在还债周期，支出下降，经济失速时，决策者通常会放水刺激，导致债务突破平衡的临界点，从而走向泡沫。

这些因素综合到一起，一定会让负债，从良性变成泡沫。

当债务泡沫到达顶峰后，就会掉头，进入向下的自我强化。

在下降周期，由于消费减少，收入下降，违约增加，银行对借款人的还贷能力存疑，不仅不会继续借款，反而会要求你提前还款，企业现金流出现危机，违约进一步增加……经济增速下降，人们对未来感到悲观，投资趋于保守，抛售资产，房价下跌。

资本市场上，人类的心理由两种情绪主导，贪婪和恐惧。

繁荣的上半场，由贪婪操控；

衰退的下半场，则由恐慌支配。

当债务周期走到爆破阶段，恐慌就会彻底支配人们的心理，债务危机就发生了。

所以，泡沫一定会破，债务危机不可避免。除非在繁荣周期，能够管住放水的手，但我们都知道，这不符合人性和政治需要。

政府的宏观调控有没有作用？

有，但只能延缓危机的爆发：

你看，在危机酝酿至完全爆发的期间，不光白宫的救市政策然并卵，美联储也是一直降息放水，

但放到后来，就不敢放了，这是由于在危机彻底爆发之前，美国遭遇了和我们今天所面临的状况非常相似的麻烦，使政策陷入两难。

这个麻烦叫通胀。

当时的美国经济，一边是亟待治理的通胀，要求货币紧缩；

另一边则是摇摇欲坠的房价，若要维持，必须宽松货币。

上面这张图，对于理解美国决策者的行动非常关键：

1）在2004-2006，美国房价疯涨的两年间，美国经济处于一段低通胀高增长的蜜月期，在这种形势一片大好的情况下，决策者对泡沫增长采取了放任的态度。

2）2007年，美国经济正在经历一轮不大不小的通胀，货币政策在治理通胀和维持房价之间徘徊，最后只能眼睁睁看着房价崩溃。

不论是80年代的大滞胀，还是这一次，在面临治理通胀还是维持房价的选择时，决策者无一例外，都选择了优先治理通胀，这是为什么呢？

首先，从政治角度，没有人愿意承担激化通胀的责任；

其次，从经济角度，决策者非常清楚，维持楼市泡沫没有意义，它最终无可避免都会破，而货币宽松，只会把问题拖延得更严重。

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