如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？第2页

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cai-xin-wang-95 网友的相关建议:

在回答这个问题前，我们需要知道【沃尔克时刻】代表的是什么。

沃尔克法则，也译沃尔克规则，是由美联储1979-1987年的前主席、前任美国总统经济复苏顾问委员会主席保罗·沃尔克提出的，其核心是禁止银行从事自营性质的投资业务，以及禁止银行拥有、投资或发起对冲基金和私募基金。

沃尔克法则被认为能够有效限制银行的业务规模和范围，减少银行系统性风险，防止“大而不倒”的道德风险再度发生。

当时提出这个规则的背景是这样的：

由于大型商业银行吸收大量存款并且在金融体系中各方面的交易对手数不胜数，具有高度的关联性，因此形成了所谓“大而不倒”的优势，出现问题时政府不得不动用纳税人的资金给它们注资。

沃尔克提出这个法则是希望：

1.银行回归传统存贷业务。

2.减少利益冲突。

3.便于风险管理。

回到中国，在陆挺看来，过去十几年来，中国经济一定程度上也进入了类似的怪圈：

房价上涨预期非常明显，大家对房地产的投资和按揭贷款的需求非常旺盛，房价快速上涨。在这样的背景下，政府只要控制房地产需求，尤其是信贷需求，中国经济增长就会放缓。房地产行业已经成为中国宏观调控的最重要的工具和手段，“经济好的时候紧一紧，经济不好的时候松一松”。

在这个过程中，中国经济增长对房地产的依赖度越来越高。下面一些数据可以说明：

根据陆挺的测算，房地产行业在中国经济中的占比很高，直接贡献为12.3%，加上上下游产业的贡献为16.4%，如果考虑土地购置费，房地产业对中国经济的贡献在25%左右。中国政府44%的收入来源于房地产和土地相关领域。存量贷款中，房地产相关贷款占比一度达到30%，在2015-2017年那段稳增长期间，新增信贷中房地产行业季度占比甚至会超过50%。

如此大体量的经济依赖让人不得不担心房地产行业对中国经济的绑架。

“从宏观角度来讲，房地产行业已经too big to fail（大而不能倒），但其导致的结果是很多人不愿看见的。”陆挺称。

从民众角度来看，高企不下和上涨过快的房价消耗了太多的继续，也抑制了消费需求

而从国家角度来看，高房价对各行各业都出现了挤出效应，过多的资金争先恐后的流入房地产也导致中国产业升级、硬科技行业投资明显不足，在中美贸易战的冲突之下，这些弊端得到清晰地显现。

现在政府想打破怪圈。2020年下半年以来，房地产调控政策密集出台。

“三道红线”抑制开发商杠杆

“两个上限”压降银行贷款

“两个集中”控制供应端

同时，加大了对消费贷、经营贷违规进入房市的清理力度。

一系列的操作表明调控房价决心。

尽管近期中国经济下行压力逐渐显现，但陆挺并不认为，中央政府会再次放松房地产调控。

原因有三：

一、应对中美科技竞争，避免大量资源再投入到房地产行业，而是会选择加大对高端制造业和高端服务业的扶持，摆脱对外国的依赖；

二、希望通过抑制房价，移除三座大山中间最重要的一座大山，来提高中国的生育率；

三、中国百分之七八十的贫富差距来自于房地产，要缩小贫富差距、实现共同富裕，房地产是其中最核心的内容之一。

为应对经济下行，宏观政策已经开始调整，降准、专项债券发行提速、支持中小企业等政策陆续落地。

7月13日，住建部、国家发改委、国家市监总局等八部门共同印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，针对房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务四个领域提出整治要求。
8月31日，住建部官员称，希望通过三年的时间，实现房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立。
住建部官员强调，“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

也难怪就连过去以积极收并购著称的孙宏斌也明确提出，在目前的监管力度下，“并购市场基本不存在了”。

8月31日，融创中国中期业绩投资者会议上，融创中国董事局主席孙宏斌称，下半年房地产市场会“比较惨烈”，销售压力很大。

孙宏斌称，政府坚决执行多方面调控政策，市场预期有所改变，“已经有房价不再上涨的预期了”。此外，部分企业经营压力较大而实行降价销售，亦使整体行业销售承压。

对于未来房地产走势，陆挺认为，考虑到房地产在国民经济中的占比较高，这些稳增长政策在短期内很难改变经济下行的趋势。但陆挺预计，在未来五到十年，中国房地产税从上海和重庆的试点推向全国，概率非常高，这是实现共同富裕、也是治理中国房地产行业痼疾最关键的政策之一。

以上。

参考内容：

野村陆挺：此轮房地产调控不会轻易退出

住建部：用三年的时间实现房地产市场秩序明显好转

孙宏斌预测下半年市场惨烈融创将保守拿地

孙宏斌：严控房企融资端将常态化

房地产回归实业｜编辑荐读

hei-sen-lin-mu-si 网友的相关建议:

看好，又没完全看好。

沃尔克时刻，是指前美联储主席保罗·沃尔克在1980年上任后，顶住各方面巨大压力，甚至冒着死亡威胁，大幅提高利率，不惜让很多企业农场破产，刺破了经济泡沫，让美国一举走出70年代“滞胀”，开启里根繁荣时代的那段历史。

这一举措，结束了美元自布雷顿体系瓦解、与黄金脱钩之后，一发不可收拾的通胀，重启了美国经济，也稳固了美元的世界霸主地位，熬死了苏联。

沃尔克也成为彪炳史册的美联储主席。

这是妥妥的正面典型，算是给足了面子，鼓红了手掌，但历史上“沃尔克时刻”也就两年，陆挺所谓此轮房地产调控不会轻易退出，基本就是预示着要“长期共存”了。

这个区别就很微妙了。

因为“沃尔克时刻”还有另一面。

即，沃尔克大幅提高利率的操作，直接拉爆了拉丁美洲的主权债务危机，让拉美国家在美国人享受“里根繁荣”的时候，陷入失去的十年。

这些国家的债主，都是美国资本。

话说70年代美元与黄金脱钩后，一边是美国国内陷入滞胀资金无处可去，另一边则是美国热钱以各类债务形式，与低至零的利率大量涌入美国的后花园——拉美。

当时，美国银行业把泛滥无处可投的资金大把大把输入拉美，光九家大银行借给拉丁美洲的资金就相当于自有资本的176%，有些银团贷款项目的参加银行高达500家……

投资拉美，是70年代美国银行业的“淘金热”。

拉美国家拿到廉价资本，就纷纷开始扩张，大兴建设，大量开发，大把撒钱，社会进入繁荣时期。

当1980年保罗·沃尔克把联邦基金利率提高到了创纪录的20%后，美国资本大量回流，拉美债务平均利率一下到了8%以上，还多出了很多短期债务，使得本来经济基础薄弱、国内贫富分化、经济发展质量不足的拉丁美洲彻底扛不住了。

仅仅两年，1982 年，墨西哥政府就无法支付近800亿美元利息，宣布违约，引发金融危机和比索崩溃，连锁反应，16 个拉丁美洲国家也相继被逼进行债务重组。

最终，在国际货币基金组织的参与下，美国主导了拉美国家的救助、减债以及经济自由化改革，债主变股东，跨国公司与投资人变相拿走了拉美十年建设的成果。

同时期，美国国内经济重新活跃，股市开始走牛，通胀快速降低，美联储连续降息，退出了苦熬两年的“沃尔克时刻”。

留给拉丁美洲的，是政府削减开支，贫困率急剧上升，人均 GDP十年不增反降，从世界平均水平的 112%下降到 98% 。

美国这边呢？主要问题是借钱给拉美的大银行出现经营困难，但即便是因为管理不善与高风险投机而濒临破产的花旗银行也都被美联储出手干预救了回来。

今天一谈到这段历史，如果只看美国，结论往往是沃尔克靠着坚定的意志，克服了华尔街的贪婪，驯服了恶性通胀，确立起了美联储的独立地位，以及围绕通胀指标进行升降息的操作模式，才有了里根时代的繁荣。

而里根呢？则把这种繁荣归因于自己的“里根经济学”，或者说是新自由主义经济，还形成了一套“华盛顿共识”，要求他国如拉美一样进行自由化改革。

但联系一下同时期拉美，就会怀疑美国80年代的繁荣，到底有多少真的是因为刺破泡沫，消除通胀，重新激发美国社会内部的经济增长活力所致，还是直接将拉美二十年的财富吸光的结果。

我相信更多是后者，因为短短五年繁荣后美国经济就后劲不足、泡沫泛滥，再度遭遇衰退，而且此后四十年，美联储也没有再重现沃尔克加息的定力与魄力，而是长期降息，向全球持续灌水四十年，并一次次借助美元的周期性回流去收割他国，从东南亚到欧洲再到中国。

大概，后来的美联储主席更懂“沃尔克时刻”的真相吧。

陆挺说今天中国经历“沃尔克时刻”，他的重点当然不是说中国要收割他国，而是强调当前中国金融、产业资本要面对当年美国在沃尔克面前所经历的艰难时刻，特别是房地产问题。

但这里就有一个陷阱问题：

如果历史上的“沃尔克时刻”实际上并没有真正激发美国经济活力，而今天中国的资本又没有地方能够收割，那么万一几年后还没有找到突破口，短痛换不来长期红利怎么办？收割自己人？继续内卷？要不要放弃严厉打压房价？还是坚持老路走到底？

陆挺没说，但又好像说了。

you-lin-de-yu 网友的相关建议:

感谢大家关注~也感谢知乎让我修改一个完全合规的内容。

volunteertravel 网友的相关建议:

我倒是没有看到所谓的牺牲短期增长，而是浇灭了大量二手房人换大房子的梦想而已。

房地产企业的几条红线标准的出台是希望通过3年的时间降低房地产企业的债务风险，

让房地产进入一个良性的环境，也就是说土地财政会继续，指望推出真正的房地产税是不可能的。

2021年上半年的土地出让金为2.93万亿继续两位数增长，

说明目前是调控二手房市场冻结流动性让大量投资客

和二手房买房人来承担未来的债务风险，新房依然让刚需抢破头，土地出让依然抢手，房地产经济依然没有任何改变。

以前是地方政府炒土地，当地富人炒房子一起吃肉，现在是遏制炒房情绪，就像广州疯涨到12，13万一平米的房子控制到9万一平米，仅仅是恢复到疫情前的水平而已。

以前需要炒房客来推动涨价去库存，现在炒房客已经没有实际意义被当地政府抛弃。

土地财政还是原来的土地财政，新一代年轻刚需人继续来接盘。

long-yun-2 网友的相关建议:

我说句不该说的话。

这几个月的一系列政策并没有什么真正的逻辑在里面。

感觉像我当年玩拳皇，啥也不会，在游戏厅一通瞎按，机器都按烂了，也按不出来连招。

也像大家在公司，领导发了狠话，下面的人无论如何总要动一下交个差。

侬知道吧？

所以在这种情况下谈政策是不是会转向，就是扯淡。

指不定明天就转了。

david-dong-20 网友的相关建议:

别的地方还不清楚，但是苏州的贷款利率调整已经到了夸张的程度。从5月开始，基本上每一两个月利率就要上调一次，现在首房首贷的利率已经没有低于6%的了。

即使贷款审批过了，放款也遥遥无期，有些银行已经不敢承诺什么时间内可以放贷了，有些银行说今年内都放不下来。

我想再结合反垄断，医保改革，双减等等，不会有人还在怀疑决心吧？

我觉得如果要让调控退出，要么是中国有发生系统性风险的危险，要么是社会共识成功扭转过来了，否则很可能会不惜代价坚持下去。

yumaiguihuatongzai9 网友的相关建议:

但凡还有一点给老百姓加杠杆的空间，他们也会不遗余力地推进房价上涨。

本质上并不是主动遏制房地产，寻求长期的高质量发展。

而是真的没有继续加居民部门杠杆的空间了（再降准降息拉一波200%炸），不得不选择走难走的路。

真的沃尔克时刻在15年而不是现在，15年怎么选的大家都看到了。

bu-lang-ya-69 网友的相关建议:

道理咱都懂，问题是调控这个东西，本质上仍然是损害少部分人的利益，为更多人提供喘息的时间和空间。

而这少部分人，恰恰掌握了大量的权、财。

能不能顶着这些人的压力办事才是关键。

像什么卖楼跑路的潘老板，刚刚开完誓师大会立下军令状的许老板，那只是被拉出来当靶子的鸡。

这些人说我服了未必是真的服，就算他们真的服了，水下的猴子又未必真的服。

从这个角度来看，__前些年的动作是不是有那么点攘外先安内的意思？

就像明太祖掀大案，后期是为了给羸弱的继承人铺路。前期则是因为明庭从中央到地方，有大量前元、各路反王旧臣，这些人做官准则是前元那一套，不是明太祖想要的属下，所以他屡屡掀起大案，扫清旧臣，为打上老朱家印记的新生代文人铺路。

所以作出15年甚至更早的选择的人，跟现在的人，看起来是一伙的，但其实未必是一路人，也未必是一回事。

我们都希望不一样，现在能做的也就是拭目以待了。

zoe-zhou-23 网友的相关建议:

怎么说呢现在这变态的房价就好比毒瘤，堙灭了几乎所有行业发展的前途。

不管是否买了房的，大部分会为了房贷节衣缩食。几乎不花销。

买东西不会选择好的，只选择便宜的。

市场上认认真真研发的好东西，没人买。

研发的团队也会失去信心。没有希望。团队活不下去，解散。

市场上被垃圾充斥着，便宜，能用，凑合就行。

背债买房等涨价才是正事。

那么问题来了，为什么内卷？因为东西没有竞争力，好东西自己人不买，都流到国外，国外的进口产品都有市场壁垒，竞争激烈，肆意涨价，生存艰难。能活下来的良心好货少之又少。只有便宜货能存活。

而最快速检验市场的渠道（自己的市场），也因为大家把资金挤入房地产，而失去了真正的发展空间。导致货品被关注的点从多元化逐渐退化成“便宜”这一唯一标准，造成创意死亡，功能性单一，多样性匮乏，人才无用武之地而开始东歪脑筋拼命降低成本…

大家都活的非常痛苦。商人间恶性竞争，为了竞争存活价格便宜不惜害人。用户心里清清楚楚哪些是好的是良心的，但就是选择便宜的有害的。

顺便带肥了那些帮忙动歪脑筋的团队，造成链条臃肿，多出不少毒瘤组织。

有国际竞争力的人才和团队在这种环境下，活不过萌芽期。

高精尖人才必然会流失严重。这样下去，我们拿什么竞争？全球第一的房价吗？

前两年的首富排行，前十名某国互联网信息科技商超企业。我们前十位有一半以上是房地产企业。

调控是必然的，痛是会痛的，毕竟太大了。手段很重要，软着陆就像治病，抽丝剥茧一点点来。

希望未来，大家想买东西，考虑的是我喜欢，合适我的，而不是性价比高的。

liu-jia-wei-76-16 网友的相关建议:

其实大家应该都发现近期国家对于影响贫富差距、影响生育率、影响消费的领域频频下手，课外教辅、互联网反垄断、白酒、数字安全、游戏、选秀和影视等领域的监管大大加强，打破双轨制天又发布了医疗薪酬改革的相关政策，基本每周都会有新的监管政策出台。如此高密度高强度的调控，是我印象当中前所未见的强度，这也直接说了政府此次改革调控的决心。

下半年的货币政策其实也表明了这次不太会通过大水漫灌来度过危机了，虽然进行了一次降准，但是中期借贷便利（MLF）在七八月份的到期和开展数据叠加反而是收窄了，说明已经在对放水行为进行克制了。

以上是针对近期政策推导的隐藏态度，确实和陆挺分析的差不多，这些决心明显和以前不一样。

下面我再根据我自己的观察来进行几点分析一下为什么这次一定不能退出房地产监管了。

1、消费数据，消费是受房地产资产价格飞涨影响最大也最直接的方面。由高企的房价带来的超高的居民负债率极大地压缩了居民的日常消费能力，使得很多普通居民当前的消费选择直接变为除了日常必需品进行支出之外，中高端消费品能省则省。面对服饰、汽车、数码产品这类产品，居民的耐受度显著提升，能不换则不换，明显降低了这方面的消费。

这块其实消费品和房地产的逻辑对经济的影响就很大了。一样的钱，买房子三十年还完贷款，这部分资金被牢牢的困在房子里，周转时间以十年计，而且一旦进入二手房市场，房地产除了税收之外，并不对社会整体财务做出贡献；而消费品则是另一套逻辑，拿一样的钱去享乐，衣服一年换一轮、手机数码产品两三年一换、汽车五六年一换，每次置换都是有实体产品需求的，这除了税收之外，还能养活上下游产业链上大量的工人，同时这笔钱的周转周期也比房地产短太多了，这样可以切实提高居民收入和生活质量，而且是有质量的经济发展。

因此，首先为了消费拉动经济，也不能再任由房地产继续飞涨了。

2、人口数据，房地产对于人口数据的影响后果显然是最严重的。

如上图，房地产支出真的是一个家庭的最大支出了，当前一二线热点城市的房产价格已经高到一套普通三居室需要透支两人未来三十年的收入才能购买的水平。钱就这么多，买了房子，显然就很难再有闲钱去养小孩了。所以近几年新生儿出生率下滑明显。

不过也看到了一些努力而且有效的政策落地，比如允许有条件的家庭生育三胎来取得更长的调整周期，打击996制度来让父母可以更多的回归家庭，进行医改降低就医成本，双减政策降低家庭教育支出等，其实都是很好的政策，会有效果，但是房地产依然才是所有因素里最大的那座大山。

所以，为了国家的未来，这次无论如何不会轻易退出房地产调控了。

3、实体经济，无论你再怎么说房地产上下游的木材、钢铁、水泥等行业算实业，也改变不了一个现实就是，资金大量进入房地产，导致非房地产制造业拿不到足够的资金进行产业升级和发展，同时又因为居民承担了高额的负债而没有足够的消费欲望和能力。两相叠加，实体经济现在的生存环境其实不理想，产业升级在需求端不足的情况下也很难顺利完成。还记得去年下半年的经营贷和深房理嘛？那本都是用来提振实体经济的资金便利，最后有多少去了房地产。

实体经济当前的局面导致不少中小微企业出现困难，昨天总理还在国务院常务会议时部署加大对市场主体特别是中小微企业纾困帮扶力度。中小微企业其实才是大多数普通人的饭碗，这会直接影响不少人的就业情况，比如我的另一篇文章里写到的会计行业：

因此，为了实体经济能彻底脱困并完成产业升级也需要继续坚持房地产调控。

4、心理层面，房地产资产价格的飞涨改变了很多普通人的心理预期。最直接的投资层面来说，普遍对实业投资失去了兴趣，都变成了热衷房地产投资的伪刚需。十年前，大家茶余饭后讨论的都是做点什么小生意赚钱；现在，大家讨论的都是自家的房子多少钱了。而且房地产资产价格飞涨确实在拉共同富裕的后腿，既不利于缩小贫富差距，还挤压了实业发展的空间。

因此，从重新树立“实业能致富，房产只是住”的心态来说，也不可能放松对房地产的监管了。

以上几点就是我对于当下房地产监管的原因分析。最后我认为我们可以在有效控制房价的同时，完成对实体制造业的升级，大幅提升国民的消费能力和消费水平的。这次政府表现出来的改革决心，我是有信心的，我会等下去。

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