中国未来 5 - 10 年，房产是否还具备投资属性？ 第1页

从居住角度，这个问题不好回答，每个人需求不同，而从投资角度，就可以量化两个指标：

1）年收益率

读者觉得每年房子至少涨多少值得投资？不加杠杆好算一些，至少得跑赢大额存单吧，也就是全款投资房子至少每年涨4~5%才划算。如果有杠杆，那么就得把利息也考虑进去，现在全国平均房贷利率在5~6%之间，二套房以上要么不给杠杆，要么利率增加，大家多数选择等额本息，所以前期还利息比较多，前几年基本不还本金，如果杠杆应用超过50%，短期持有的话，每年不涨个8%都不算一个好的投资。

2）变现周期

现在房子神奇在你买到手再变现就是二手房了，首先预售制拿到房需要时间，其次不少城市额外加限售期锁定一段时间，房子本身变现周期就要长期。不仅如此，很多地方陆续推出二手房的指导价，东莞某些小区指导价一出，一片哗然，有的甚至直接对半，觉得价格低就可以选择不变现，但不变现的资产还谈什么投资属性，靠那点房租吗？其次也是最关键的是，二手房限贷，击鼓传花最终都是中下层接盘，恰恰这个群体非常依赖信贷，没有下家变成富人之间的房子和货币流转的游戏，也是不赚钱的，本来应该是富人先拿钱投资，穷人举债接盘，富人的钱如数奉还，购房者的负债和储蓄三七分成。信贷收缩之后，穷人想接盘也拿不到贷款，即便能拿到贷款，也是去支撑土地财政而不是这些投资者，所以变现会越来越难，尤其是依赖刚需负债接盘置换前人收益的投资变现越来越难。

总结起来，房地产作为投资品本身就是要求更高的收益才能覆盖资金成本，尤其是有银行贷款的情况下，增值预期够不够给银行付利息本身就是一个数学问题。其次，政策对于二手房变现的限制越来越高，一方面限制二手房贷款发放降低变现接盘者，另一方面指导价你觉得低估了你手上的资产，可以选择不变现，或者周期拉长，价格不变的情况下，变现周期加长意味着投资属性下降，缩量维持价格对于金融资产来说意味着什么很多人都是清楚的。纸上财富越来越难变现不是所有人能发现的，但真等多数人都发现了，那么逃跑的口子早就扎紧了。

分析这几年的趋势，收紧变现渠道不是今年开始的，银行早就开始给自己降风险了，高位的时候平均首付比例越高，银行的风险越小，房企三条红线，房贷存量红线，持有者有信心就一直在还款，本身就在降低银行的风险。房企作为白手套处境已经非常尴尬了，尤其是当时不顾风险扩张的企业，就看是断臂还是砍头了。地方收入，短期可以压缩二手房，把原本二手房的接盘者通过信贷和政策的方式推到新房需求上，再追讨追讨高收入群体逃掉的税收，尽可能给税改争取时间。留下当时既得利益者中的投资者，尤其是想赚走最后一块铜板的群体，还觉得能和地方和银行抢利润？毕竟当时投资者自己的非必要需求与刚需抢夺有限的供给，虽不是始作俑者，但也是推高房价的重要推手，这些人的利益即便被牺牲掉，怕是也不会有太大的舆论压力。