普通人要经过怎样的努力才能在北上深买一套房？ 第1页

这是一个很认真的答案，也是给很认真地想在一线城市买房的人看的。你首先要有足够的勇气正视北上深Bug般的房价，不要去妖魔化它，如果做不到这一点，就不要往下看了。

以目前的房价趋势来看，如果今年上海市土地拍卖的几大地王在一年内开工，建设周期假设也是一年，那么一线城市的房市的上升势头至少还将维持两年，以下回答均以以上假设为前提。两年以后，我不作预测，你要问我两年以后房价跌了怎么办，抱歉我也不知道。

在北上深，买房的第一要务，是“先上车再说”——在自己能力范围之内，先买第一套房子再说，日后不管房价是涨是跌，就都有了一个置换的基础。是的，买房很烦，装修很烦，但是买房时最要不得的思路就是“一步到位”——事实上，买卖过一次房产，你可以积累下很多经验，这些经验如果就用这么一次就浪费掉是很可惜的，应该善加利用。我的很多同学朋友，都是从一套小房子起步，随着家庭经济条件的改善，以及需求的改变，不断地置换，从小房子变大房子，从外环外到内环内，从一套变两套三套……而我自己，因为父母在上世纪九十年代就分了大房子，居住环境一直都很富余，反而没有买房/置换的动力，近几年才刚刚上车，起步就已经远远落后于同辈人。

下面笔者就以一个上海土著的角度，以在上海买房为例来和各位搞一搞在在一线城市买房的路子。

首先，你作为一个工薪族，首次在上海这样的一线城市置业，就盯着500万级别的房子，你当然会觉得买房超艰难的——再强调一遍，普通工薪族在一线城市首次购房一定要摒弃“一步到位”的思路——你还没结婚或是刚结婚，买房需求却是按生二胎加长辈过来帮忙带孩子也要够住来定的，你说你是不是想太多。500万这个价位已经属于改善型住房，而非刚需型住房（普通人首次置业）。

那么正确的选择是什么？答案是300万以内的刚需型住房。

选择一：在上海中心城区（中环内）有大量50平方左右，总价300万上下，建设时间在2000年以前，层高六层内的无电梯公房（也就是所谓的“老破小”，其实也就是房子外观差点，管道在几轮旧住房综合改造工程中基本都换好了，装修好一点也不破也不小）。

那么“老破小”有什么优势呢？

第一当然是总价低。大概在2000年前后（确切时间查不到了），上海市政府出过一个指导性意见，可能很多人都不知道，就是“原则上不再新建55平米以下的小户型住宅”——这一意见的直接结果就是中心城区50平米左右的小户型基本以“老破小”为主，在小户型中“老破小”几乎没有竞争对手。事实上，2015年的上海房市，成交率最高的就是这种中心城区200多万的小户型（现在相对应的则是300万上下的房子），这是真正卖给外地入沪落脚的“新上海人”的“刚需盘”，只要城市化进程未结束，你就不用担心这样的房子卖不出去。而且低总价高需求决定了这种户型的涨幅至少在平均线以上（不要相信“老破小”涨不动的鬼话，“老破小”的单价是不能和同板块的新盘/次新盘比，但以涨幅百分比来算，绝对在平均线以上，涨得比较慢的其实是单价不低、性价比不高的老高层和面积较大、总价较高的老公房）。

第二是得房率高。因为公用面积远小于电梯房，所以“老破小”的得房率通常都极高，一般都可以达到85%以上，有些福利分房性质的房改房，由于办房产证时厨房和阳台算的是半面积，得房率甚至可以高达95%以上，而次新盘电梯房，得房率能上75%已经算是良心了。你是要室内实用面积多5个平方还是要宽敞气派的大厅加双电梯，自己权衡一下。

第三是税少，物业费低。在上家普遍要求“到手价”的市场现状下，“老破小”当中“满五唯一”的比例是最高的。而且由于小区老，物业费通常都低到可以忽略。

第四当然是出行方便，配套齐全。这一点其实就是数十年发展的地段加成，不再赘述。

买“老破小”除了要注意房子本身的品相和小区物业是否靠谱之外，顶顶重要的，就是选好中介！首次置业的工薪族当然是想用足首套房的政策——付三贷七、尽量多贷公积金，利率打折。但是买老房子最大的障碍就是贷款——很多银行出于风险控制的缘故，对老房的贷款政策很苛刻，比如评估价远低于市场价，贷不满七成（请注意，银行放贷的额度是按他们评估价的七成算，而不是成交价的七成，比方说一套成交价300万的房子，银行评估下来250万，贷七成就只有175万，其实只贷到了总价的六成不到），公积金贷款额度受限等。但这属于银行内部风控策略，执行起来是有弹性的，这时就需要中介和银行关系好，在这些项目上就可以通融，让买家拿到相对优惠的政策。大型连锁中介在搞定银行方面比较有优势，像链家（链家是以全面收购德佑地产的方式进驻上海，而德佑当年也算是上海房产中介中的三大，所以在上海本地资源方面链家并不弱）、中原、信义这样的大中介通常都和数家银行的信贷部保持着良好关系。

这里插一句，如果很在意公积金贷款和商贷的那点利差，想多贷公积金，就不建议买“老破小”了，各行对于1990年（含）以前竣工，面积在55平方以下的“老破小”，公积金贷款卡得都比较死。

以笔者表妹今年刚刚买的婚房为例。男方是山东某三线小城市来沪，表妹上海土著，但是是双胞胎之一，双方父母能资助的首付不多，表妹结婚时已怀孕，要求住得离父母近帮忙照顾小孩方便，于是开始在家里附近看房子（虹口，内环内），预算300万。最后相中一套93年竣工49平米的“老破小”，前任房东精装修家具家电全送，小区管理也比较好，成交价290万各付税。旁边一家链家、一家托尼地产和一家无名小中介都有挂牌这套房，一圈问下来，只有链家的中介能够在中行拿到278万的评估价，远高于其他几家中介（这套房子无名中介到农商行评估下来只有220万，活生生要多付40万首付，就超预算了）。

选择二：外环附近的次新盘，比如嘉定新城、上大板块的次新盘。

外环附近新盘优势不用说了，房子新，品相好，银行贷款一般都能贷满，公积金贷得多。非常适合积蓄不多，但有一份不错的工作，月收入较高，公积金缴存较高的年轻人。

以我大学同学为例，父母是回沪知青，退休后回上海买了套小房子养老，已经花光了家里所有的积蓄。同学大学毕业后一直租房，直到2015年结婚，买房才提上日程。房子是今年上半年买的，嘉定城区的次新盘。女方是上海人，但是家庭条件比较差，最多只能拿出30万，同学大约有40万的积蓄，问老板借了20万，一共90万作首付，预算300万以内；但是同学和他老婆收入比较高，同学税前月薪25K，他老婆也有15K，两个人一个月公积金缴存有6K多（含补充公积金），如果能贷足七成，公积金贷满120万，那么每月除去公积金冲还贷，只要再还6K多一点的房贷，对生活品质基本没影响。

那么买外环附近的次新盘要注意什么呢？其实在我本人2015年置换房子时，也考虑过住得远一点，房子大一点，把父母接来同住，市区房子租出去。但是到外环实地看房很痛苦。在市区看房交通方便，不开车乘地铁，只要计划好，一天也能跑三四个区域，看N套房，碰到不靠谱的中介，灵活性也很高。但去嘉定、宝山、大场之类较偏远的地区看房，即便是自己开车，一天时间也要全搭进去，而且网上看好的房子，联系好中介，到了现场中介和你说你看中的房子卖掉了，还有几套差不多的要不要看，明知是被中介的话术骗了，也只能任人鱼肉。当地的房源也比较单一，不论找哪家中介，给你看的总归就是那几套房子。所以外环附近的房源还是以网上搜为主，搜到合适的，一定要和中介敲定，临时跳票也不看别的。

房地产网站中，搜房和安居客都充斥着大量虚假房源，从里面挑真实房源很费精力（当然我也见过把在网上刷房子当乐趣的-__-!），悟空找房和链家相对靠谱一些，真实房源比例较高，本地房产论坛和微信号也可以看看，比如篱笆网的“房产福利社”和“互助买房”，房源真实性很高，58同城和百姓网没关注过，不评价。中介里，链家、21世纪不动产、中原地产都算口碑比较好的。严重不推荐立好信房屋（六星地产），网上挂牌九成是假的，约中介看房九成会跳票，看不到预约好的房子。我个人在信义有过不愉快的经历，所以也不评价。

总结一下，想要在一线城市置业，当然不容易，但也没你想象中那么难。以上举得例子也都是普通人，他们（包括我自己）都已经成功在上海买房/置换。当然，你首先要有一份中上收入的工作，在上海，家庭月收入15K可以考虑200万+的一房，家庭月入25K可以考虑300万+的两房（得房率高的情况下，40平米一房夫妻两人住，50平米两房夫妻俩加一个孩子够住了）——这个数字在二三线城市可能算高薪，但在上海本科毕业工作8年，也就是30岁的时候，算中上水平吧，要达到并不是很难。

比较难的是100万左右的首付，这的确是一个硬门槛，一个年轻人要在8-10年内攒100万出来是比较困难，所以不要硬挺着不肯接受父母的资助——在一线城市买房，接受家庭资助不丢人，因为在房价上涨的大背景下，你今后置换时，可以还相当一部分钱给父母。我们来简单算个帐（暂不计税款）：假设你第一套房首付100万贷款100万（200万的“老破小”贷满七成的可能性较低，能贷五成算不错了），五年后你的家庭收入显著提升，能够承受更高额的贷款，于是准备换房子，假设这五年房产增值40%（这个数字算“温和上涨”哈，2015年上海房价涨18%，2016上半年涨10%，北京深圳涨得更凶），你还掉贷款到手约180万，你置换一套420万的房子（我们假设五年前300万的两房也涨40%），首付三成，即126万，这样你五年就可以还父母54万（如果五年内房子再经历一轮暴涨，那么你置换时大概可以把100万全部还清）。

最后，还是那句话，在一线城市现有房价趋势不反转的情况下，在北上深的买房策略就是——不要考虑一步到位，量力而行，先上车再说。