如何看待「最惨购房者：首付 745 万的房子没了，还要赔 500 万」? 购买二手房有哪些套路和陷阱？ 第1页

这种合同很奇怪啊，美国买房的标准合同里都会有一条mortgage contingency，就是贷款拿不下来取消合同。律师都会告诉你如果为了提高出价竞争力取消这条的话，就一定要有全款能力，因为办不出贷款的情况千奇百怪，这个和你个人的条件有多好毫无关系，你永远不知道有什么幺蛾子。

又没有能力全款又没有贷款退出保护，不知道怎么想的。

这个案子可以看出，强行上车买房，存在巨大的法律风险。这个案子我要是法官，我可能也会这么判。

从案情来看，这名女士之所以落到这个地步，主要还是因为她自身购房资金不足，仓促上车所致。

实际上，在这个案件中，她不是逾期一次，而是逾期两次，银行贷款审批导致的逾期是第二次逾期。

第一次逾期是她的首付逾期。合同约定2020年6月30日前支付首付款745万元，但是到了7月份，这名女士还有两百多万首付没有付清。

在此情况下，她不得不和房东签订了违约赔偿协议。相当于以违约赔偿的方式，换取房东宽限。

双方约定8月30日前付清剩下的745万。但是这次因为银行贷款审批的问题，她再次逾期了，直到9月份也没有付清剩下的款项。此时房东给她发函，要求她3日内付清全款。但是她仍然付不出来。10月底，银行贷款审批终于成功，但是此时房东已经不愿意卖房给她了。

总体看来，这位女士在买这个房子的时候，有些不自量力，或者是没有衔接好资金，由此导致了这个风险。

如果她本身资金充裕，最起码首付款没问题，没有第一次逾期，有可能房东在银行贷款审批出问题时，给她一次宽限机会。但是在首付时，她就逾期了，这就导致第二次逾期失去了再次谈判和宽限的基础。毕竟事不过三。

法院为什么会判罚这么重的违约金？一个方面是因为他们有合同约定，在这名女士第一次逾期之后，他们签订了一个赔偿协议，法院基本上是按照这个赔偿协议来判的。

在合同之外，房东是存在相关损失的，装修的损失，以及连环买卖合同违约的损失，都是客观存在的。

第二个方面是，这名女士逾期了两次，法院可能认为她的诚信存在比较大的问题，所以应当承担较大的责任。

在确定违约金的时候，法院一般会根据合同约定、当事人损失，并综合合同履行情况以及当事人的诚信状况等情况来判决。

对于违约情节严重或违约次数较多的当事人，法院为了体现赏善罚恶的精神，会从重确定违约金。这里的善恶，就是指诚信不诚信。

如果这名女士只是逾期一次，我相信法院的判罚会轻很多。甚至，有可能法院会驳回房东要求解除合同的诉讼请求，让双方继续交易，而只支持房东要求支付部分违约金的要求。那么结果就是，女士还能够拿到房子，只是要付一些违约金，比目前的结果好得多。

同时，她可能没有注意合同条款。一旦涉及到银行信贷，应该先打听好放款周期，并且要在合同中明确，如果因为银行的原因导致无法付款，应当如何处理。

这种约定，应该是有利于购房人的，否则将给购房人带来巨大的法律风险。如果你也有这个问题，建议在合同里约定，如果因为银行贷款审批出现问题，无法如期付款，双方均不承担责任。

看到这里可能有人会说，为啥银行贷款审批问题要归咎于买方身上？原因很简单：1、合同有相对性，房屋买卖合同的当事人是买卖双方，银行不是当事人。虽然问题出在银行，但是在合同中看，是买方付不出款，当然应该由买方来承担责任。除非合同约定这种情况下买方无责。

2、在付款方式上，买方可以选择贷款、全款。卖方并没有强迫买方选择贷款。所以贷款出问题，当然是买方的问题。买方也可以准备备选方案，比如银行贷款出问题，马上通过借贷等方式来筹集过桥资金。但是很显然，这个买方没有这种准备。

从房东方面来看，他们似乎在交易时，就请了专业的律师把关。特别在这名女士逾期之后，他们的法律应对，包括签订赔偿协议，发函催款等，都是按照法律在一步一步操作。

而这名女士，似乎没有请律师来对合同把关。这也可能是她败诉的原因之一。

总之，我认为，如果资金紧张，就不要强行上车，否则就是现在这个样子。

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说白了，还是太大意。

而伍女士对自己太自信，对银行太自信，也太忽视了违约带来的严重后果。

180平，1500万，在咱们这可以买六七套同样的房子了。

从这个买房流程可以看出。

这种高端操作，有一个律师是多么的至关重要。

卖房的，人家就知道任何协议任何条款，都让律师参与进去，让专业的人做专业的事。

时间都限制的死死的。

买房的，并未考虑到所有不利因素。

没有给自己留下缓冲的时间和缓冲余地。

俗话说，未算胜而先算败，多少得给自己预留一点缓冲的时间。

付尾款之类的，也要考虑到对自己不利因素。

凡事都有一个万一。

这不巧了，万一来了，银行贷款真的没有按时批下来。

如果当时签订协议，给自己设定一个时间范围，设定一个条款，例如尾款以银行审批到账日为准。

5月17买房，5月30日签协议，协议规定6月30日付清首付，结果7月份还没下来，又签订补充协议，最后银行审批10月29日才下来。

在7月份签订补充协议的时候，女子就应该请律师帮忙看一下。

现在好了，房子没了，还得赔钱。

自己还不占理。

真的是得不偿失了。

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  starsea-house 网友的相关建议: 
      

我不是做国内房产的中介，我是做日本房产的。我对国内市场怎么运作的并不是很清楚，但这个事情在我看来，还真是大跌眼镜。

从整件事来看，该女子成为“最惨购房者”的核心原因无非两个：

1、签订了对自己极为不利的合同

2、因为银行审批延误尾款逾期

为什么该女子会签订了对自己极为不利的合同？

请不要用“受害者有罪论”来推断，说什么这女人蠢啊，笨啊，不知道仔细看合同啊。

我想，那可真的别太高看自己了。不是谁都是专家，大多数人只是普通老百姓。恐怕很多合同就是白纸黑字，每个汉字你都认识，但“你以为的”不一定就是“法律以为的”。如果不是从制度上来规避，而是要靠大家有一双火眼金睛，那我想这个社会的交易成本未免也太高了。

还有人说，“做这种大宗商品的买卖，应该请律师啊”

我们想想这话的言外之意：

为什么有人会建议请律师呢？同样是信任第三方专业人士，为什么律师就比地产中介靠谱呢？

仔细一想，因为律师是我们单方聘请的，只为我们这一方的利益服务。而国内的地产中介呢是买卖双方共用的。就不说这案例中会不会有什么见不得人的交易了吧。对中介而言，买家不满意，拒付中介费固然可惜，但至少还有卖家的那份。总好比买卖不成，一分钱都没有来得强。

这种情况怎么解决？

很简单，双方各有一位专业人士把关，各为其主。比如日本，就是买卖双方各有一方中介。

买方中介当然会尽力为买家把关合同。如果合同过分偏向于卖家利益，他不会坐视不管。像案例中的这种情况，买家显然是不可能支付任何中介费的，不起诉中介都已经不错了。

再说银行的问题。

表面来看，这位“最惨购房者”可能时运不济吧，正好撞上银行政策变化，本来预期能下款的下不了款了。

但实际上是对风险没有完全的把控。

本来银行能下款的，因为撞上什么事，下不了款了。这个是客观存在的风险。没有百分百能下款的，因为银行也没和买家签合同承诺保证啊是不是？

那既然存在这种客观风险，从理性角度来说，就应该有规避措施，合同就不该像现在这么签！

我不知道国内的契约是怎么样的，在日本如果买家需要银行贷款，契约书都会有特别约定，大意是：

买家已经通过银行初审了，可以贷多少钱，大概什么时间之前能下款。但是，如果万一银行“反悔”不放贷了，除非是因为材料造假等明显买家要负责的恶劣原因，买卖契约自动作废，头金原路退回……

不过，这个问题说到底，还是因为每个专业人士把关，或者说，这个专业人士不是为她服务的……

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还选个毛

几个老头，谁能活到11月谁自动当选

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复制粘贴老回答：如何评价华为以每股 1.58 元，豪派超 500 亿元分红？

残酷时代，无数网友高呼“加油”，对于一家遭遇世界最强国家打压的企业而言没有任何意义。

毕竟企业终归还是依靠人来运作，如果人心散了，大家都不愿意继续留在这家企业了，那么企业就算短期内还活着，本质上已经死了。

“加油”是吃不饱饭的。

如何留住人，自然是关乎企业生死存亡的课题。

而在这个世界上，“给钱”或许不是最好办法，但绝对是能够有效稳定人心的办法。

毕竟作为一名华为的员工，如果你真的能够被公司按照个人贡献公正公平地给予（毕竟不可能人人都是一个价格）奖励，而这种奖励换做跳槽到其他公司是拿不到的……

那么忠诚度自然会很高，一般的公司根本挖不走。

同时这也表明华为作为非上市企业的优势，可以最大限度避免带着投机性质的大股东拿走最大蛋糕，造成分配严重不均。

如果不是这样子，而是跟某些几乎被外资把持的企业那样整天就是股东想着怎么捞钱套现，那恐怕华为就不可能一方面继续给予员工足够的回报，另一方面继续投入经费参与卡脖子问题的研发。

无论如何，华为只要能够将利润用在该用的地方，那么它的战略眼光就永远走在同行们的前列。

不过，既然这涉及到分配问题，如果华为内部的分配机制并不能让大多数员工满意，则同样可能会有丧失人心风险，这一点也是要在结尾强调下的。