郑州代市长何雄开出「稳地产方子」后，你认为郑州地产会「春暖花开」吗？ 第1页

何市长高见信息量最大的部分就是这一段：

郑州市商品房库存超过3000万平米。

这一数据是调研机构推测的1500万平米的两倍。理论上，市长掌握的信息精度要高于商业调研。

调研机构基于1500万平米库存算出的去化周期是24个月。先告诉大家一个好消息，也可能是坏消息，我国百城房产库存已经恢复到了去库存前的2014年历史高位。除了少数一线和强二线，大家库存都比较高。24个月处于危险线的边缘，但比较东北、西南的难友们，也不算很严重。保守治疗，给开发商放水顶住，降降息，松松限购，还是可能挺过去的。这也是为什么郑州宣布货币化拆迁后，舆论哗然，市场不能理解为什么是郑州开发令枪，按病情排序轮不到他啊。

但如果何市长曝出的才是真实数据，那就意味着郑州住宅库存超过48个月，这是个可以领病危通知书的数字。常规的，逐渐去化，肯定是来不及了。必须出现爆发式的需求增长点燃市场，才能转危为安。现在回头看郑州的重拳出击，逻辑是不是就通了？

回到问题，郑州地产春暖花开的希望很大，人工太阳打上去也要暖起来。房地产行业，价格保持平稳，以时间换空间的打法只有在库存可控（通识标志线是24个月）的状态下可行。如果是天量库存，必然伴随价格剧烈浮动。因为解套需要需求端非正常的高增长，也就是突破潜在客户群心理防线，那只有两种可能：要么涨到不买后悔；要么跌到不买后悔。除此之外，别无他法。郑州会往哪走不好说，庄家肯定是更喜欢前者而且会为此不断努力。

林平之将辟邪剑谱印刷数千份卖出后，

全武林的人都被手上这本秘籍难住了，谁也不知道是真是假，都在观察是否有其他人在自伤练功，

直到在五岳剑派的大会上，岳不群使出辟邪剑法完胜左冷禅，被观赛的莫大先生证实，并且从各派的弟子口中流传出去。

已经成亲有后的江湖人狠下心，自伤一刀，修炼秘籍，

成亲但无后的江湖人，开始加紧与自家老婆的人生大事，努力要迎头赶上，怕落后于其他人太多，

但没有成亲的各派弟子和散修，就很难受，每日都能看到修炼辟邪剑法的江湖人士在江湖上搅动风云，追着未修炼的江湖人锤，

已经成亲的还能有机会留后后自伤修炼秘籍，但他们这群连媳妇都不知道在哪的人，只能望秘籍止渴，一时不知道该如何是好，

而这其中五岳剑派的恒山派，地位尤其尴尬，同以女弟子为主的峨嵋派还能以祖上余荫的峨眉九阳功在辟邪剑法手下过上几招，但恒山派无祖上余荫，遇见辟邪剑法的剑人只能远远就避开，

五岳剑派其他几派，门下弟子开始频繁在恒山附近逗留，嘴上说着要加强各派之间的交流，促进门派的关系，但手上紧紧握着剑，怎么也难认为这群人不是抱着啥目的，

而一些辟邪剑法小有所成的剑人，也开始来往于一些女弟子多的门派，恒山派也不得幸免，时常有些剑人带着自家子侄来恒山派拜访，还往往要见见门下的年轻弟子，七八岁的丫头都被见了不少，

……

……

……

后续，

先看看蒙古大夫开的是什么方子吧：

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，在这份涉及5个方面共19条的一揽子计划中，最引人瞩目的措施有两项：

① 取消“认房又认贷”。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

② 推行货币化安置。安置房建设中，坚持以货币化安置为主。

然而，无论是认房又认贷还是货币化安置，本质上都是挤出潜在的购买力，响应“为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献”的精神。

两者的区别，仅仅是主动和被动而已。

至于“被挤者”的感受？我跟你说：

1，不挤一挤，你怎么知道自己的消费（gou fang）潜力有多大？

2，你又不是奶牛，怎么知道挤奶的时候舒服不舒服呢？

楼市松绑与挤奶政策：回来了，都回来了

早些年北京公共交通体系还不够完善的时候，挤公交不但是一项必备的生活技能，还是一项老少皆宜的体育运动。有了它以后，麻麻再也不担心我的健身问题了。

可想而知，超负荷运营的公交人员个个都不是好脾气。当年从西直门始发的21路车上，大家最害怕女司机。因为她们真的会和训孙子一样，一路开车一路骂骂咧咧，从西直门唠到黄亭子，都不带停的。

而公交车上拿着带海绵的旧票板、携带铜黄色票夹钳的售票员，则在不断报站、提醒人员安全的同时，扯着嗓子喊得最多的是：

人都往里面挤一挤，里面还空着呐！

所以，有个恶毒段子就说了：这就是北京爷们不敢娶公交售票员的原因。

❶ 艰难时世

尽管众人都盼着“利空出尽是利好”，但在苦了两年之后，今年以来的经济形势依然面临着灰天鹅们的冲击，看起来不容乐观。

反映在房地产市场上，即使根据前恒大师爷任泽平说的“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”，目前的现状是：

人口方面，根据国家统计局发布的历年《国民经济和社会发展统计公报》，过去20年来，中国人口净增了1.5亿人（从2000年的12.6亿增至2021年的14.1亿），且同比上一年度仅增加48万人。人口增速大幅放缓已是共识。

但同期我国城镇人口增加了约5.2亿人，说明城市化已经达到了一个相当高度，对于“城镇人口消化各地新增商品房库存”不宜过于期待。

土地情况看，中指研究院对2022年1-2月全国房地产企业拿地的研究结论如下：

至于它说的房企拿地分化，主要是指一线土拍中的国资房企主导，以及二三线城市的城投托底。为了和谐就不展开了，大家都懂。

金融方面看，1月份中央放水超预期，但M2的流向并未促使住房按揭贷款的上升。反映在数据里，就是居民贷款中的中长期贷款虽然比上个月大涨109%，但与去年同期相比不升反降（-21%）。

这里简单解释一下，我国居民短期贷款往往是“消费贷”（例如信用卡买个手机、电脑），中长期贷款往往只有购房（你很难想象贷款20年买车，而教育贷款也不普遍）。

总之，目前呈现出来的房地产市场整体状况就是：

人口依然严峻、土拍的主流是城投、金融的大水也没有漫灌到房地产领域。

所以，当前房地产的问题，在本质上就是信心问题：对房企、楼市的信心会蔓延到终端销售。

2022年1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%；其中销售额超百亿房企30家，较去年同期减少24家；超五十亿房企26家，较去年同期减少16家。

举一个极端的例子。据深圳市房地产中介协会公布数据显示，春节周是深圳房地产市场的小高峰（2021年春节周，深圳成交1671套二手房）。但今年：

深圳仅成交二手房1套（位于龙岗）。

❷ 政策松绑

在这样的至暗时刻，即使房企出于提升经营效率目的，主动调整组织架构（例如绿地中国、建业地产、荣盛发展）、推动区域整合（如中南置地、融创中国、祥生控股），以求熬冬。但地方政府率先活跃心思了—— 今年以来，陆陆续续有两位数的城市羞答答地加大了房地产松绑力度，希望通过各类措施激发短期购房需求。

当然，地方政策的松绑，还是需要看官方的风向。早在1月20日住建部召开的某个会议上，就提到了一个新的表述：

充分释放局面住房需求潜力。

江湖传言，上海市金融监管局在春节前和数家银行进行沟通，大彻大悟的银行表示“要切实支持放贷工作”。

于是，住建部会议后不到一周（1月26日），安徽省发改委就下发了《进一步做好近期促进消费工作若干措施》，里面提到的“皖美消费”，就包括了降低首付比例、补贴置换，而瞄准的目标则是：

外出务工的春节返乡人员。

然而现实是，尽管融创芜湖分公司打出了“首付一折”的标语，却依然应者寥寥。

要知道，2021年芜湖实现GDP为4302.63亿元，仅次于合肥，在安徽省排名第二；而它的GDP增速高达11.6%，在长三角地区41个主要城市中排名第一。再加之芜湖坐拥合肥、南京两大城市圈的交汇处，理应当是二三线城市中的佼佼者的！

后知后觉的地区，例如山东省菏泽市宣布将首套房贷款首付比例从此前的30%降至20%，是因为它比安徽更大张旗鼓，所以立马出圈。

而事实上，江西赣州、重庆区县等地纷纷跟进，甚至还发扬光大，玩起了货真价实的补贴。

另一方面，珠三角地区以广州为首，联合珠海、佛山、东莞，玩的是降低房贷利率。以2月21日四大行降低广州地区房贷利率为例，500万元30年期的房贷，每个月可少交房供627.41元，30年可累计节省利息22.58万元。某四大行个贷部负责人表示：

2022年春节后，房地产成交量较淡、银行房贷额度宽裕，未来一段时间房贷仍有持续下行空间。

事实上，在2022年1月，北京、上海、深圳、杭州等一线城市，均已不同幅度下调房贷利率，目前全国重点城市贷款利率基本都已降至5.2-5.6%（去年普遍在6%左右）。

无论是降首付还是下调房贷利率，它的意图都是让更多的人上车，问题是你该怎么看？

对于新增“上车人”来说，需要祈求的有两件事：

首先，对自己未来的收入有正预期，至少不要越来越差甚至失业。这与个人实际情况、未来宏观经济情况都有关系。

其次，对未来房价有正预期，至少希望未来房价不出现剧跌。否则，杠杆撬动得越大，自己的局面就越被动。

甚至于，如果房价不涨，你的投资也是亏损的。例如我的朋友“有个锤子”，就在一篇文章中分析了100万的房子（按照首付3成，年利率5.6%，贷款70万30年等额本息计算）面临的投资窘境。

要点在于：你以4018.5元的月供还6年按揭，共支出的28.93万元中，利息为22.52万元都是利息，本金仅偿还了6.42万元。而你首付的30万元存银行，利息其实可以超过5万元（注：各大银行五年定期存款利率在2.75—3.3%）。

也就是说，如果这6年里房价不变，除非发生大幅通胀，你投资房产的收益还不如存银行定期。

所以，一切又回到了最深奥、最玄幻的底层逻辑：

房价必须涨。

而过去20年来，全国房价涨了多少？

再加上本文开篇分析的，支撑房价增长的短期（金融）、中期（土地）、长期（人口）逻辑。因此不难判断：

“闭着眼睛买房都赢”的时代已经过去了，对于人口流出、产业收缩的某些地区尤为如此。此时给它们不断的松绑，并不能激发多强的买房情绪。

对于开发商而言，以下两个逻辑都是自洽的：

街边有个小超市突然打出降价大酬宾，有的人觉得顾客流明显增加了，老板今年要大赚啊；另一拨人觉得生意惨淡才要骨折价让利，赔本卖吆喝利润率还下降了，下半年这不得倒闭啊？

而对于购房者而言，买房子不是超市捡便宜货。降低门槛、扩大部分购房者上车的同时，其实也意味着新增需求面临着放大的杠杆压力——如果觉得这句话不好理解，翻译成大白话就是：

3厘米的网捞不到鱼，换1厘米的网可望收获。

但随之而来的深邃问题是：

小鱼的抗风险能力能不能与大鱼相比？如果最基础的经济生态被破坏，后果将会怎样？

❸ 挤奶工程

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，在这份涉及5个方面共19条的一揽子计划中，最引人瞩目的措施有两项：

① 取消“认房又认贷”。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

② 推行货币化安置。安置房建设中，坚持以货币化安置为主。

如果对各省房地产市场有所了解，或者去过郑州的人，一定会对当地新房库存量有直观感受——到处都是房子，还是密密麻麻的高层住宅。

雪上加霜的是，因受到国际贸易、国内疫情、洪涝灾害等多重因素的影响，2021年郑州房地产交易市场总体遇冷：

2021年全年新建商品房销售总量约为163450套，创近五年新低，比2020年度下降32.9%。
全年郑州市二手房约成交65450套，近年来仅比2018年度成交量稍高（多2243套），比2020年度更是直接下降了3.73%。

而2021年销售量的走势是，上半年逐渐走高，到4月份销售量达到年度峰值（23933套，甚至高于2020年同期销售量），然后逐月回落。

克而瑞地产2021年下半年曾推过一篇郑州房产的研报，判断后认为：

以2021年上半年的销售情况估计，郑州已完工待销售的商品房库存量，需要20个月才能被消化。

注意，这是以2021年上半年的销售数据做的推算，如果换算为下半年（或者今年1月）的惨淡数据，就远不是20个月，起码坚持两年（24个月）是不成问题的。

而销售端的压力有多大？

被领导们寄以厚望的“每年吸引20万大学生留郑”计划，乐观的估计是“如果这些年轻人3年内买房，需求总量将超过1000万平方米”。且不说郑州当地每年留郑的大学生不足3万（以某研报中毕业人数25万、毕业存留率10.9%计算）、每年虹吸17万靠不靠谱，是什么样的工作和家庭状况，能支撑年轻人3年买房？

事实上，不管房子是怎么销售出去的，甚至连卖出去的都存在隐患。例如从2021年下半年开始，郑州的法拍房数量在北方各省中排名第一，且单价跌至5300元，然而流拍率却超过了40%。

所以，情急之下，当地政府拿出了“货币化安置”的大杀器。这玩意有个别名，就是大名鼎鼎的：

棚改货币化。

通俗地说就是拆迁不给房子只给钱。例如，与“拆一套补N套”的北上广深不同，目前郑州商品房开发区域，是朝外扩的。区位不佳自然给不了太高拆迁款（用来当首付倒是绰绰有余）。这就逼着拆迁户把拆迁款投到购房大业，然后还要承担尾款或月供。

这一招，叫做“将欲取之，必先予之”。

其实，早在2015年以来的新一轮地产“上升期”中，下沉到县市甚至乡镇的“棚改化”就起了推波助澜的作用。它把房价与居民负债都推升到了新的高度，但保证GDP增长的同时，也透支了大部分地区的发展潜力。

正因为棚改化的副作用与效果都很显著，所以实行了一段时间后政府开始予以淡化处理。从2018年后，至少在政策层面上，我国房地产行业就几乎没有出现过这个名词。

而现在，它回来了。

❹ 你的感受

大家都还记得去年6月，银保监会郭主席在演讲中曾提出：

押注房价永远不跌的人终会付出沉重代价。

而3月2日，郭大当家提出的最新研判是：

从2017年到2021年，房地产泡沫化、金融化势头得到扭转…现在房地产的价格做调整，需求方面结构产生变化，对金融业来说是好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。

这意思，怎么看起来像是久经12秒考验的雷政富同志惊喜地发现：

我又可以了？

而以郑州为代表的“新一线城市”自然是“闻弦歌而知雅意”，无论是认房又认贷还是货币化安置，本质上都是挤出潜在的购买力，响应“为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献”的精神。

两者的区别，仅仅是主动和被动而已。

至于“被挤”的感受？我跟你说：

1，不挤一挤，你怎么知道自己的潜力有多大？

2，你又不是奶牛，怎么知道挤奶的时候舒服不舒服呢？

全文参见：

更多内容请访问公众号将军箭（jiangjunjian31）。左走天堂，右走金盆，弓开弦断,一往无前。本号关注财经与民生，虽是自娱自乐，仍求立足干货！欢迎关注，欢迎转发！

---

  UNSC711 网友的相关建议: 
      

预防小儿麻痹症的 糖丸！

太好吃了！当时幼儿园的小朋友们排队吃药，我一边乖乖站队一边奇怪为啥没人哭，后来到我了，吃了一颗，哇(๑ŐдŐ)b！好好吃！

当年年少无知的我还以为从此一天吃一颗……然后希望破灭……>_<

---

  600-13-15 网友的相关建议: 
      

远看张牙舞爪，近看基操勿六。

这个玩意其实中消协几乎每年都发，变着花样发。

20年，直播带货大火，中消协发布双11消费提醒大家直播带货槽点多：

19年中消协没发，但是让各市消协发了，提醒购物时保护隐私：

18年同理，第一条是提醒支付安全：

17年自己出来发了，那年微商很火，所以第一条提醒大家警惕微商讨论：

16年　提醒大家防范商品信息“表里不一”风险：

15年，电商才兴起没多久，跟16年提醒差不多的意思，要求商家保证货品与明示相符

……

更早的不想找了，想看的大家自己去查。

这么一梳理，消协这个提醒，真是反映了一部宏大的中国电商发展史啊，什么火提醒什么。

我感觉，消协的营业频率就比圣诞老人略高一点，平时毫无存在感，消费者维权也做的不突出。

只有一年出来营业2次，刷刷存在感。

一次是315，一次是双11。

在双11这么大的消费节点，不出来说说话，实在是说不过去。

但提醒了这么多年，今年终于被人们看到了。

可敬可贺，这告诉我们一个道理，有志者，事竟成，要相信坚持的力量！

今年被看到的一个重要原因是，这两年各大媒体的新媒体能力提升了。

懂得提炼其中一句最扎心的话作为新闻，博取眼球和流量。

「双11有可能全年最贵」，一句话能扎穿多少剁手人的心。

但你看看往年，没人报道提炼，你会知道它其实孜孜不倦给你提醒了好多年吗？

论炒作，还是得向媒体老师们看齐！

---

  qing-ming-25-9 网友的相关建议: 
      

wait...這個地方不是割讓給蘇聯了嗎？現在屬於俄羅斯啊。

說話確實硬氣，一般來說俄羅斯也不會去打芬蘭，但是上趕著當小醜這不好吧...

還有，蘇芬戰爭主力不是烏克蘭人？

不會忘了和蘇聯簽的協議內容了吧？主動撕毀協議，美國也不會當你是正常人啊...要是俄羅斯先背刺也就算了，主動搞事情是瘋了？就不能悶聲發大財？

當領導人不用學歷史和地理？

---

  xie-hui-38-87 网友的相关建议: 
      怎样理解这句话？从这句话来看，应该如何与女人相处？

---