如何理解北京计划 5 年内增加 150 万套住房的消息？会带来哪些影响？ 第1页

申明转的，不谢！！！

今天晚上，朋友圈被一篇文章刷屏：《重磅：厉害了！5年内北京供地可建住宅150万套！》

许多朋友大呼过瘾，觉得政府终于开始拿出诚意来降房价了

还是根据本号的风格，多的不评论，直接看数据，让各位感受下什么叫套路

一、本次供地计划是多还是少？

首先，这篇新闻的依据是新发布的两个供地计划：

《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》

《北京市2017年度国有建设用地供应计划》

计划中的数据如下：

“本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求”

PS：集体建设用地 = 农村建设用地，也就是宅基地、农村集体经济用地等，和关心房价的各位基本无关

上面这个供地计划究竟是多还是少呢？

我们回顾一下历史，看看政府过去几年的土地供应计划：

《北京市2011年度国有建设用地供应计划》，住宅用地2550公顷

《北京市2012年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1700公顷

《北京市2013年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1650公顷

《北京市2014年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1650公顷

《北京市2015年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1200公顷

《北京市2016年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1200公顷

来源：

http://www. bjgtj.gov.cn/art/2012/5 /2/art_2196_90923.html

http://www. bjgtj.gov.cn/art/2012/5 /2/art_2197_90934.html

http://www. bjgtj.gov.cn/art/2013/4 /8/art_2287_264749.html

http://www. bjgtj.gov.cn/art/2014/3 /31/art_1941_332159.html

http://www. bjgtj.gov.cn/art/2015/4 /3/art_2287_264747.html

http://www. bjgtj.gov.cn/art/2016/5 /10/art_2220_369968.html

以上都是北京市国土资源局的官方链接。合计一下，2012-2016年5年的住宅供地计划，加起来一共是7400公顷

注意，这里是“国有建设用地”供应计划，不包括集体建设用地

也就是说，未来5年相比较过去5年，北京市国有建设用地的住宅用地供应计划，将会从7400公顷下降到5000公顷

二、历史上的5年供地计划

2012年的时候，政府也公布了一个类似今天这样的5年（十二五期间）土地供应计划：

《北京市2011—2015年国有建设用地供应计划》

http:// zhengwu.beijing.gov.cn/ jhhzx/bmhqxjh/t1219697.htm

当年的5年计划是这样写的：

“在2011年—2015年国有建设用地供应总量中，交通运输、水域和水利设施及特殊用地5500公顷，其中：交通运输用地4800公顷，水域和水利设施用地400公顷，特殊用地300公顷；工矿仓储用地5400公顷；公共管理与公共服务用地5600公顷；住宅用地9300公顷”

对比一下：

2012年时，政府公布了2011-2015年的国有住宅建设用地供地计划：9300公顷

2017年的今天，政府公布的2017-2021年国有住宅建设用地供地计划是：5000公顷

今天公布的这个5年住宅供地计划，比起2012年时制定的的5年住宅供地计划，接近腰斩

三、美好的计划，骨感的现实

我们都知道，实际往往和计划有很大差别，那么过去几年的实际住宅供地是多少呢？

2011-2016年，北京市国有建设用地中住宅用地供应计划和实际供应情况表（单位：公顷）

年份

计划

实际

实际/计划

2011

2550

1936

75.92%

2012

1700

1168

68.71%

2013

1650

1783

108.06%

2014

1650

1195

72.42%

2015

1200

877

73.08%

2016

1200

469

39.08%

总计

9950

7428

74.65%

来源：

http://www. bjgtj.gov.cn/art/2012/5 /2/art_2196_90923.html

http://www. bjstats.gov.cn/tjsj/tjg b/ndgb/201511/t20151124_327759.html

http://www. bjstats.gov.cn/tjsj/tjg b/ndgb/201511/t20151124_327761.html

http://www. bjstats.gov.cn/tjsj/tjg b/ndgb/201511/t20151124_327764.html

http://www. bjstats.gov.cn/tjsj/tjg b/ndgb/201603/t20160329_346055.html

http://www. bjstats.gov.cn/zxfb/201 702/t20170224_369411.html

从上表可以看出，过去6年，北京市的实际住宅供地只完成了计划的3/4，其中2016年更是不到40%。只有2013年的实际供地超过了计划供地，达到108%——2013年一年实际供应了1783公顷，这也是2014年房价回落的重要因素

现在有没有觉得套路满满？

今天这个5年计划比起2012年的那个5年计划——接近腰斩

计划往往赶不上变化——实际只完成了计划的3/4

未来5年能否完成计划？——2016年可是只完成了计划的40%

哪怕完成了计划，也比过去5年的实际供地要少——小学数学题，自己算算

四、150万套 ——“新增”？“净增”？

今天公布的5年供地计划中，有这么一句话是很受大家关注的：

“保障150万套住房建设需求”

继续PS：这150万套是包括了国有+集体建设用地

新增150万套是什么概念？我们继续看数字：

历年的《北京市国民经济和社会发展统计公报》都公布了商品住宅竣工面积和各类保障住宅竣工套数。我们按照商品住宅套均80平米计算，过去5年北京市每年各类国有建设用地上的住宅竣工套数如下表所示：



也就是说：

过去5年，北京市国有建设用地上，计划住宅供地7400公顷，实际建成约140万套住宅

未来5年，北京市国有建设用地上，计划住宅供地5000公顷

那么，未来5年，北京国有建设用地上，实际会落成多少套住宅？

一个容易被忽略的事实——“新增”不等于“净增”

下表为北京过去历年供地的详细情况（数据来源和上面一样），可以看到，在各类保障性住宅供地中，用于回迁定向安置、棚改的比重，基本都超过50%，其中2016年达到72.6%。

（单位：公顷）



也就是说，新增的保障性住宅中，大部分都是回迁房、棚改房——而这类房子并不会“净增”多少面积——“回迁面积”减去“拆迁面积”才等于“净增”

所有在北京群众应该都能感受到，北京这两年极大的加快了城中村、地下空间、违章建筑的拆除速度，其根源就是首都疏解产业和人口的需求。

2016年，北京完成违章建筑拆除面积：3000万平米

http:// news.xinhuanet.com/loca l/2016-12/15/c_1120125964.htm

2017年，北京的拆违计划是：4000万平米

http:// zhengwu.beijing.gov.cn/ gzdt/bmdt/t1473520.htm

要知道，北京市2015年的所有房屋竣工面积是4170.2万平米（其中各种类型的住宅竣工1900.7万平米），数据来源：《北京市统计年鉴2016》

也就是说，北京每年拆除的违章建筑，和新建的所有类型的建筑面积，是差不多的——也就是说，北京的空间，被锁死了

总结一下：

北京未来几年的首要KPI是疏解和赶人——本次公布的5年供地计划，看似很多，实则是大减

“实际”往往不同于“计划”——过去几年的供地计划快速下降，而实际供地则下降得更快

北京的住宅供地中，相当大比例是保障房，而保障房中的一半以上都是并不会“净增”面积的回迁房

新闻需要仔细读，多上*.http://gov.cn看数据，小心各种套路

近期本号将会继续推出有关一线学区房、雄安新区、人口年龄/性别结构、小城市经济形势等数据分析文，敬请期待

微信名：黔财有话说

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