取消商品房预售制度会带来哪些影响？ 第1页

谢邀，

我实名反对这楼所有支持预售制度的答案，这些答案大概包括以下三种观点。

1、没有预售制度就没办法盖房子

2、没有预售制度就不赚钱

3、没有预售制度房价涨

先说第一个问题，世界上所有国家都采用商品房预售制度吗？

不是，实际上房屋预售本来就不是房地产的主流。大部分发达国家的房地产市场都是以二手房为主，商品房占得份额相对就比较小。商品房销售也不全部搞预售。

比如在美国，大部分州都没有类似的商品房预售管理办法。但是这并不妨碍很多商品房就是预售的。在美国买房，开发商都是一个小区一栋栋房子盖出来。购房人去小区的时候，选的地皮，房型和装修。选好之后签了合同，交了定金，开发商大概用两个月左右的时间就可以像搭乐高一样把房子盖出来。我们律所不少同事都有在美国买开发商的房子的经验，买房子通过美国那边的律师来完成，盖房子的主要资金都是开发商自己承担，几乎不可能出现烂尾问题。我们有时候还挺愿意开发商出事的，因为最不济我可以在美国打官司，说不定还能因此发笔小财。

律所有的同事在日本买房，据说在日本买期房是必须买保险的。就是说如果开发商烂尾，那么就是保险公司负责赔钱。

日本是1952年实施《宅地建筑物交易法》，原则上禁止房地产交易业者出售期房。但是也有例外条件，在完成“期房定金保全措施”的前提下可以搞期房预售。这个措施的具体内容就是在买主和房地产商签订期房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。此项制度是为了防止房地产开发商倒闭等造成消费者的财产损失，保证消费者的定金能够返还。同时，在任何情况下，定金不能超过总房款的20%。

期房预售制度本来就不是一个普遍的制度，甚至可以这么说，全世界大部分国家有期房预售，但是没有期房预售制度。这个话怎么说呢？所谓期房预售，无非就是先卖房子还是先盖房子的问题，甚至可以说，先交钱还是先交货的问题，就这么简单。市场是自由的，有的行业就是先交钱，有的行业就是先交货，甚至有时候两种情况他就是同时出现，管他干什么呢？

在大部分国家，商品房交易都是由律师、银行、保险公司参与完成，开发商几乎没有说从购房人手里拿到全部购房款之后再盖房子的。大部分情况下，这些偶然发生的期房预售，都是在律师与律师之间完成的合同。为了控制风险，除了定金部分给开发商之外，其他的购房款都是中立的第三方监管，最多是根据工程进度逐步放款。开发商拿到100%的购房款，基本都要等到工程完工的时候。

而我国的期房预售制度，往往是在楼盘正负零的时候，就一次性给开发商拿走了。所以我们打算取消的这个中国版本的“期房预售制度”，它本身就非常独特。

这是一个开发商风险为 0，银行、施工方、民间借贷、融资机构，最终到购房人承担100风险的制度。这么极端的制度只此一家别无分店。你们再想一想我们现在是一个什么样的司法大环境，这个制度被很多人说成了“必需品”，说的理直气壮、理所应当，这是每天早晨被开发商用重拳锤头才能说出来的。

当然，我说这个话的同时，我知道我们国家的期房预售制度包括什么，同时我也很清楚实践中这些个制度是如何环环相扣，为什么到最终无法执行的。我对我这句话背后的涵义相当了解，但是这件事本身有不是一两句话能说的清的，一言以蔽之，目前制度性的防止灾难发生的最好方法是将期房预售制度一笔抹消，而不是“加强监管”。

中国的商品房预售制度之下，我们的开发商不仅在盖房子的时候能拿走购房款，同时他还能拿走银行的贷款，以及，他根本就没支付多少施工款。通常今天的中国的烂尾楼都是恰好盖到封顶，这是什么概念呢？因为施工方是垫资施工，按照进度结算。在施工合同的履行上，也对开发商极其有利。一般楼盘盖到封顶的时候，才结算第二期施工款，这个时候开发商却不付钱了，所以停工大多都是停在封顶。按照目前行业内的惯例，这种盖到封顶的房子，所需要的资金大概是所有工程预算的一半，同时还欠施工企业30%甚至更多的工程款，再加上各种违约金，开发商拿走了100%的购房款，银行贷款，高利贷的同时，还拖欠了80%的施工款。所有一出事，就是响雷一串。

今天那么多答主说，没有期房预售制度开发商就盖不了房子了，这句话说错了，应该是没有期房预售制度，开发商就不能空手套白狼了。

说这话的只能是开发商。要不然就是开发商的喉舌。比如任总和董教授。

接下来说说第二个问题，没有期房预售制度就赚不到钱，赚不到钱就没人盖房子。

这纯粹就是胡扯，全世界那么多没有期房预售制度的国家，人家都住草屋？

在我们国家也不存在不预售就不能盖房这个问题。各位如果坐高铁，放眼窗外看一看高铁两边有多少小房子？那些全都是开发商盖的？全都是期房预售？看看浙江乡下那些花样百出的农民自建房，你就知道，就算是自掏腰包盖房子，在今天这个房价之下说不赚钱简直就是逗乐。盖房子砖混500一平米，钢混1500~2000一平米，全中国房价上万的地方有的是，利润空间大的惊人。如果人人都能轻松的拿到商品房五证的话，你就知道商品房预售制度根本没有任何价值。

商品房预售之所以成立，是因为土地财政和权力寻租，给了全国各地的领导、关系户、黑社会、国企负责人一个最好的拿地换钱机会。在《人民的名义》里面，祁同伟、高小琴发家以及出事的山水庄园，导火索大风厂拆迁，以及赵立春家搞的污染环境的饭庄，根本问题都是两个字“拿地”。

有权的人方便“拿地”，就是没钱盖房，所以才需要搞期房预售。而现在出事烂尾的开发商，大部分都是这种中小型开发商，纯粹的关系户。这些所谓的开发商，有卖茶叶发家的，有卖猪肉发家的，有卖狗皮膏药发家的，唯独没有几个是正经做工程、盖房子、画图纸的。

有些房子运气不错，运作成功也发了财了，赚了1个亿，接下来人家就会利用这一个亿，去开发个二十亿、三十亿的项目，资金链条断裂是迟早的事情，可是，谁在乎呢？

在每一次灾难的尽头，只有两个人倒霉，一个是站得最高的人，一个是站在最低的人。

地没了，人跑了，钱都被掏空了。

最后说说第三个问题：没有预售制度房价涨

这句话纯粹转移注意力，偷换概念。预售制度影响的是房地产市场，而房地产市场和房价是两个东西。不管房价是涨是跌，房地产市场都在萎缩，这是一个不争的事实。

过去有几家大企业，在行业内专门做甲方的服务业务，就是自己不做开发商，但是专门干开发商做的事情，从销售、策划、规划、施工、物业做一条龙服务，唯独就是不拿地，只赚服务费。像这样的公司业务已经大规模缩水了。还有就是规划、建筑行业，业务量也在缩水，以至于这几年理工科建筑专业出身的学生找工作都很难。我知道一个原来业务规模有9000多设计师的大企业，到了2016年的时候就只剩下1000多人。

房地产行业的缩水，是正在发生、已经发生，以及将要发生的事情。不信可以看看那几家最大的开发商现在吹什么风？转型做城市服务、高周转、海外地产，说白了就是打算赚一波钱跑路。未来的房地产行业就是淘汰中小型开发商，行业规模削减。据国内某个著名地产商的分析，未来中国房地产的行业集中度，将达到美国的两倍，但是不会超过香港。行业萎缩，可以说既是过去数年市场繁荣的后遗症，同时也包含着政策层面的因素。开发商的利润率也是逐年降低，再也不像过去一样100%是暴利行业。政府用限价、保障性住房配建等方式限制了开发商的利润空间。

房价上涨也好，不涨也好，整个市场规模缩水了，房价再高对开发商来说也没有意义，因为房价提高的速度还没有地价提高的速度快，有些人只能退出市场，有些人进入市场的机会都没有了。

但是这些事情都不表示房价就上去了，我觉得我们的开发商太自以为是，以为中国没了这些关系户就没了房子了，以为开发商“盖”了几个楼盘就成了城市的造物主了。作为一个空手套白狼的玩家来说，大批开发商离开桌子之后市场上仍然能起高楼，桌子上永远都有玩家，不会离了你地球就不转了。人少了还相对好管。

更何况万一我们就不想继续盖高楼了呢？去看看三四五六七八九线城市，房价暴涨之后那些百米高楼，楼间距低的吓人，容积率高的可怕，就现在这个生育率，以后这些房子怎么维护还是个事儿呢？二三十年以后，这些房子七歪八扭的时候，我们现在这些开发商有一个算一个，绝不会把今天赚走的钱吐出来回国修房子。

对，回国修房子。二三十年后这些开发商老总如果还在国内，恐怕你就是不让他坐牢他也得自己进去，待在外面，太不安全了。

@徐斌 律师的答案谈了很多从真实案例里总结出来的预售制度的缺点，主要集中在消费者和乙方的权益受损。我就从另一个角度说说吧。

预售“制度”对于房地产开发来说，是放宽了开发商面临的融资约束。在房改以后，我国商品房供给的主要约束是资金而不是土地。能拿到预售款意味着开发商能投入更多的资金拿地。这些地块无论是立刻开发还是屯一阵再开发/转手，最终都转化为城镇住宅和商业地产（取决于原始规划用途）。我们可以说，预售制度在最近20年对我国城市化的速度是有正面贡献的。

在很多城市，近些年来主要约束从资金转变为了土地供应。下图展示的是2004-2016年全国新开工施工面积/房地产业土地购置面积的变化。可以看到，在2011年，这个比值超过了4.5。4.5是住宅容积率的上限（19层以上的住宅楼适用）。这表明在各地收紧土地供应后，开发商囤积的存量土地开始逐渐消化。

*商业用地的容积率上限比住宅高，而且近年有些地方开始取消了。但是不影响上一段的结论。

那么，为什么会开始收紧土地供应呢？主要背景是各地“鬼城”的出现，使大家开始担忧房地产商的还款能力。一旦房地产行业出现大规模贷款违约，银行体系会被拉下水，甚至可能崩溃。所以近几年喊两件事情，一个是“去库存”，一个是“去杠杆”。“去库存”增加开发商的还款能力，“去杠杆”降低经济体系的负债增速（提示：对于银行来说，最优质的抵押品是什么？这些抵押品都在谁手里？）。

同时，“鬼城”在多地的出现也意味着预售制度已经完成了它的历史任务——加速城市化。而且，这几年大城市土地拍卖价格屡创新高，除了能反映大城市房地产市场需求旺盛，也能反映开发商能调动的资金充裕。这样一来，预售制度拓宽融资约束带来的好处能否超过其增加的杠杆率和系统性风险带来的坏处，需要打个问号。

我觉得，取消预售、清理地方债、收紧土地供应和推行房地产税应该看作一个政策包。前三个是降低杠杆，清理积聚的风险，降低风险积聚速度，后一个是补偿前三者对地方财政收入的影响。这些政策单拎出来任何一个看影响都不科学。如果它们在执行过程中不出什么大篓子，我们看到的可能是：

1. 房地产开发行业规模缩小，大量从业人员转行，资金净流出
2. 土地拍卖价格降低
3. 二手房交易占比进一步提升（什么时候到90%左右不好说）
4. 银行业对开发商的风险暴露降低
5. 地方财政收入在房地产税开征前进一步恶化

1、2、4是好事，3是中性的，5是坏事。5的补救是开征房地产税，只要能在取消之前开征，那么5可能看不到。除了这些宏观上的影响，徐律师答案里说的因为市场更偏向买方带来的微观影响，应该也都会有，而且对我们的生活直接影响更易见。

但如果执行过程中出了篓子——比如部分省市弯道超车，比财政最健康，年轻人净流入的广东先取消预售，又或者预售取消了房地产税没征起来，又或者小房地产商倒闭速度和损失超过预期，直接拖垮银行体系，那大家能想到的坏事都有可能发生。定一个适应当地的预售取消时间表是一个真·技术活。