如何看待央视节目定性蛋壳和房东的关系？
1. 央视定性的核心：租赁贷的“金融属性”和潜在风险
央视节目之所以将这种模式定性为“金融游戏”或“租赁贷陷阱”，其核心逻辑在于蛋壳公寓等长租公寓平台利用了“金融工具”来撬动租赁市场，并在这个过程中将风险转移给了租客和房东。
租赁贷的出现： 传统的租赁模式是租客直接向房东支付租金，通常是押一付三或押一付一。而蛋壳等平台引入了“一年付”甚至“半年付”的模式，这意味着租客需要一次性支付较长期的租金。而平台为了获得运营资金，会将这笔租金通过合作的金融机构发放成贷款给租客，然后平台再按月将租金支付给房东。
金融杠杆的运用： 平台的运营逻辑可以理解为：它们利用租客的“未来租金”作为抵押，从金融机构获得贷款。这笔贷款被用来支付房东的租金，用于装修、获客等运营成本。理论上，如果平台的租房率保持高位，现金流稳定，这种模式是可以运转的。但是，一旦出现问题，比如租客大量违约、平台资金链断裂，这种金融杠杆就会将风险放大。
风险的转移：
对租客而言： 即使租客已经通过贷款支付了全年租金，一旦平台倒闭或跑路，租客不仅无法获得退租款，还可能要继续承担贷款的还款责任，同时还被赶出房屋。他们成为了实质上的“贷款担保人”，承担了未履行完毕的租赁合同的风险。
对房东而言： 房东可能已经通过平台收到了部分或全部租金，但一旦平台资金链断裂，房东可能无法按月收到原本应该由平台支付的租金（如果平台是按月支付的话），或者在租客退租后，平台无法继续支付其应得的租金。更严重的是，如果租客停止支付贷款，而蛋壳跑路，房东也可能面临租客不付租金但占用房产的情况。
“金融游戏”的本质： 央视的定性强调了这种模式中存在一种“以金融手段包装租赁业务”的倾向。它并非纯粹的租赁中介服务，而是深度嵌入了金融环节。这种“游戏”如果运作良好，对各方似乎都有利（租客省心，房东稳定收到租金，平台赚钱），但一旦失控，其破坏力也更大，因为它涉及的是实实在在的资金往来和信用承诺。
2. 央视定性背后的“受害者视角”和对市场乱象的批评
央视作为国家级媒体，其报道往往带有一定的“宏观调控”和“舆论引导”的视角。在蛋壳公寓暴雷事件中，租客和房东成为直接的受害者，他们的权益受到了严重损害。
聚焦弱势群体： 央视的报道很自然地会聚焦那些在事件中损失惨重、处于弱势地位的群体，如刚毕业的学生、普通的上班族租客，以及那些仅靠房租收入维持生活的房东。
揭示行业痛点： 蛋壳事件暴露了长租公寓行业普遍存在的一些问题，比如过度扩张、轻资产运营、信息不对称、监管缺位等。央视的定性是对这些行业乱象的集中批评和警示。
呼吁监管和规范： 通过将这种模式定性为“金融游戏”，央视是在提醒社会各界和监管部门，这种模式背后隐藏着金融风险，需要加强监管，建立更完善的保障机制，防止类似事件再次发生。
3. 房东与蛋壳公寓关系的演变和性质变化
原本，房东与蛋壳公寓（或类似平台）的关系可以被视为一种委托代理关系，或者更具体的说是一种租赁代理关系。
初衷的“中介”角色： 房东将房屋委托给蛋壳，蛋壳负责寻找租客、签订租赁合同、收取租金，并按月或按期支付租金给房东。房东在此过程中获得稳定的租金收入，省去了自己找租客、处理租务的麻烦。蛋壳扮演的是一个专业的房屋租赁服务商的角色。
“金融化”后的关系变化： 随着租赁贷的介入，这种代理关系逐渐被染上了“金融”的色彩，并且这种色彩对房东而言可能不是积极的。
财务链条的拉长与复杂化： 房东的租金收入不再是直接来自租客，而是通过蛋壳这个中间环节，而且这个中间环节还掺杂了金融机构的介入。
风险的传递： 如果蛋壳经营不善，其财务风险会直接传递到房东。房东可能面临蛋壳拖欠租金，甚至在与租客的合同到期后，如果租客因蛋壳问题不再缴纳租金，房东将面临房屋空置且可能无法收回房屋的局面。
对合同性质的质疑： 房东在签署委托协议时，可能更多地是将其视为一个房屋出租代理，而未充分意识到其中蕴含的金融风险。央视的定性，实际上是在揭示这种“金融化”的表象下，隐藏着对原有委托代理关系性质的根本性改变，并且可能损害了房东在合同中应有的权益。
4. 如何理解央视的“定性”？
央视的“定性”是一种舆论的定性，它是一种价值判断，旨在引发公众的关注和思考，并可能引导监管方向。它不一定是法律上的最终裁决，但在社会认知层面具有极强的导向作用。
风险提示： 这种定性首先是对社会和监管部门的风险提示，提醒大家关注这种模式的潜在风险。
责任追究的铺垫： 在某些情况下，这种舆论的定性也可能为后续的责任追究和法律审判提供一个方向。
对市场行为的评价： 它是在对长租公寓行业，特别是以蛋壳为代表的商业模式的一种负面评价，认为其过于激进，甚至存在“掠夺性”的金融操作。
总结来说，央视节目将蛋壳与房东的关系定性为“金融游戏”或“租赁贷陷阱”，核心在于揭示了这种商业模式中“租赁+金融”的深度绑定，以及由此产生的对租客和房东的风险转嫁。 房东原本是与平台建立一个房屋租赁代理关系，期望获得稳定租金，但金融杠杆的介入，使得这种关系变得复杂且脆弱，当平台出现问题时，房东的租金收益和房屋处置权都可能受到严重影响，从而使得这种简单的租赁代理关系，在事实层面被央视解读为一种被金融风险所裹挟的游戏。这种定性更多的是一种基于社会影响和公众利益的批判性解读，旨在警示和推动行业规范化发展。
网友意见
具体节目没有看，从法理上来看认定租赁关系我觉得没有问题的，虽然名字叫委托代理。但是实质规定了租期、租金（固定的）、免租期、支付方式等，其实质就是一个租赁合同，所以法理上我比较认可名代理实际租赁这个说法。
但是如果认定为租赁关系的话蛋壳违约业主是可以立即解除合同收回房屋的，如此把本处于弱势的租客逼到绝境，这个是和社会和谐不符的，所以大多地方特别是公安机关还是认定为委托关系。
房东同意蛋壳转租，蛋壳租给了善意第三方房客。房东在蛋壳违约、触发房东与蛋壳租房合同解约条款后却不能当然解除蛋壳与第三方房客的合同。
租赁合同有分为允许转租和不允许转租的合同。
不允许转租的合同如果被二房东转租了，房东解除二房东合同以后就可以让最后的房客搬。
但是房东与二房东的合同明显知道是要转租的，在二房东把房子租给第三方房客后，根据损害第三人利益、社会利益、国家利益的条款无效原则，房东与二房东之间的原合同中有关合同解除的条款无效，故房东不可以解除第三方房客的租房合同。只有二房东有权根据合同条款解除其与第三方房客的租房合同。
[惊讶]整个事件的教训是，一是房子出租合同必须注明不允许转租。二是合同中必须有主动解除合同条款。[惊讶]
疑问是，如果房东与二房东的合同是有期限的，二房东与第三方房客的合同却是无固定期限合同，房东如何收回房子。
其实很简单，只要看空置情况蛋壳是不是付租金给房东，如果空置也付租金，就是转租，空置无需付租金，就是委托。
这样说吧。先说理论结论。蛋壳跟房东是代理合同，拿到了出租收租授权，蛋壳跟房客是租赁合同，基于代理合同且不超过代理合同权限，法律上就认为租赁合同有效。
这里面很重要的一点，是代理合同。代理合同在整个事件中扮演了非常重要的角色。整个事件中有2个三角关系，房东～蛋壳～租客，微众～蛋壳～租客。代理合同是让这两个三角法律关系成立的必要法律文本。假如我们认定这是转租的二房东行为，那么微众银行是会基于信用贷把租房贷操作出来，但钱会直接付给房东或者房客，而不是二房东蛋壳，因为蛋壳没有丝毫抵押物，这笔钱也因为是年付，很容易被资金挪用，二房东跑路。所以基于银行的风控，是不可控干这种事情。所以银行能操作租房贷，并把租金划给蛋壳是基于代理合同。可以看下微众的律师解释，就是基于代理合同。这一点尤为重要。代理合同是整个事件的核心。
蛋壳的法务聪明或者说鸡贼之处就在于通过代理合同拿到了房东授权，从而使得租金贷资金划入自己账户变为可能，房东的问题在于，应该约定租金支付方式，限定模式，而不是全权让蛋壳代理，合同的模糊之处给了蛋壳巨大的操作空间。因为代理合同，租金支付给蛋壳就意味着支付给了房东。这里是蛋壳给房东埋了一个坑，一般房东不但搞不清代理合同和租赁合同的区别，也搞不清这个付款模式留下的坑。实际上两年前风险意识正常的人都应该能看到这个风险。但房东不在意你有啥办法。
然后说到司法实践上，考察整个事件，法院不应该认定为这是租赁合同，是因为市面上采用代理包销合同的很多，而且所有行为都基于代理合同，蛋壳也没有超出代理人角色，超范围经营业务。如果代理合同法院不认可，那房东可以找个白手套把房子租给10000个人，然后代理人故意违约，房东不用承担一分钱的责任。哪有这么好的事情。代理合同也是贷款能划给蛋壳的法律文本。如果不认定为代理合同，那这个事情说是房东设局，也没毛病。而且现实里，基于目前部分法院认定实际是租赁合同，房东的确可以这么干而不用负法律责任。
所有认为这是实质二房东行为而不顾代理合同漏洞风险的，都是对法律理解不深刻，要不然就是屁股问题。蛋壳的法务早就研究透了这个事情，这个坑很容易让房东放松警惕，陷入误区，说实话还是很精妙的，比p2p直接骗钱相比，还是废了一番心思。
补充一下，广州今天出了一个文件。广州市住房和城乡建设局关于印发住房租赁纠纷调处指引的通知。这个通知打了这个讨论串一堆律师和房东的脸。房屋权利人与承租人的房屋租赁纠纷无法自行协商解决的，在承租人已经足额支付租金的租赁期限内，必须通过司法途径主张承租人腾房。承租人未搬离之前，房屋权利人不应采取断水、断电、断气等过激行为强行驱赶承租人搬离房屋。承租人如遭遇强行驱赶的，应及时向属地公安机关报警，维护自身合法权益。
最后放一张重庆11月30号的判例。完整文本等过几天看看法律文书网出来再贴。
下面是第二个判例。就是网上讨论很多次的张伟律师代理的诉讼。
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