咖啡馆的选址要考虑哪些方面?
一、 首先，弄清楚你的咖啡馆定位是什么？
在你开始大海捞针式地寻找地点之前，最重要的事情是明确你想要开的是什么样的咖啡馆。你的目标客户是谁？是学生党，还是白领上班族？是追求小资情调的文艺青年，还是需要快速提神的赶路人？是喜欢浓郁风味的咖啡爱好者，还是对轻食和甜点更感兴趣的食客？
你的咖啡馆是主打精品咖啡，还是更偏向社区型的温馨小店？ 如果是精品咖啡馆，你可能需要一个更安静、更能体现专业和品味的区域，比如文化街区、艺术园区附近。如果是社区型咖啡馆，那么居民区周边、大型住宅小区门口就是不错的选择。
你的目标客群是哪些人？ 他们的消费习惯、活动轨迹在哪里？比如，如果你的目标客户是周边写字楼的白领，那么在写字楼聚集区、商务楼群附近开店就非常关键。如果是学生，学校周边、大学城就是首选。
你的品牌风格是什么？ 你希望传达一种怎样的氛围？是现代简约、复古怀旧，还是自然田园？不同的风格对周边环境的要求也不同。
想清楚这些，你就能更有针对性地去寻找最适合你的“理想之地”。
二、 核心要素：人流量与目标客群匹配度
这是选址的重中之重。没有足够的人流量，再好的咖啡也无人问津。但仅仅有流量还不够，关键是要“对的人”流过。
1. 客流量的“质”与“量”：
看数据，更要看观察。 很多地方会提供官方的人流量数据，但这只是一个参考。更重要的是你亲自去考察，在不同的时间段（工作日白天、晚上，周末）观察人流的密度、构成以及流向。
有效人流量。 那些匆匆赶路的行人，可能只是路过，而不是你的潜在顾客。你需要寻找的是那些有闲暇、有消费意愿、并且有购买你产品需求的人流。
目标客群的密度。 如果你的目标是白领，那么写字楼密集区、商业中心是首选。如果目标是居民，那么人口稠密的居民区是关键。在选址时，要留意附近是否有吸引你目标客群的场所，比如公司、学校、商场、公园、电影院、书店等。
2. 周边竞争环境分析：
“近朱者赤”还是“近朱者黑”？ 有时候，咖啡馆扎堆的地方反而说明这个区域的市场潜力大，大家形成了消费习惯。你可以选择在这些区域里“借力打力”，但要确保你的咖啡馆有足够独特的卖点来吸引顾客，而不是淹没在同质化的竞争中。
差异化竞争。 观察周边已有的咖啡馆，了解他们的定位、产品特色、价格区间和经营模式。思考你如何做出差异化，提供独特的价值，让顾客选择你而不是别人。比如，如果周边都是连锁咖啡店，你可以考虑开一家更具人文情怀、提供更优质手冲咖啡的小店。
寻找“蓝海”。 有时候，在竞争相对较少的区域，如果人流量和客群匹配度也高，反而更容易打开局面。但要注意，竞争少不一定是好事，也可能意味着这个区域的消费能力不足。
三、 地段的“软实力”：可见性与便利性
即使人流量再大，如果你的店门脸不显眼或者很难到达，那也是白搭。
1. 可见性（Visibility）：
临街是王道。 尽量选择临街的店铺，至少要容易被路过的人看到。门头的设计、招牌的醒目程度都非常重要。
视觉吸引力。 你的咖啡馆是否能在众多店铺中脱颖而出？店铺的外观设计、窗户的设计、甚至门口的绿植和户外座位，都能影响顾客的第一印象。
二楼或隐藏式店铺的考量。 如果是非临街店铺，比如在商场里的二楼或巷子深处，那么商场的人流量分流情况、指示是否清晰、是否有足够吸引人上楼的理由（比如特别的活动或优惠）就非常重要了。
2. 便利性（Accessibility）：
交通便利。 附近是否有公交站、地铁站？交通便利程度直接影响顾客的到访意愿。
停车便利。 如果你的目标客户主要开车，那么附近是否有方便的停车位（虽然咖啡馆一般对停车要求不高，但如果辐射范围较大，会是加分项）？
动线设计。 顾客从主要人流区域到你店铺的动线是否顺畅？有没有明显的阻碍？
四、 成本与效益的考量：租金、装修、运营
选址不仅仅是看人气，更要看实际的成本投入和未来收益。
1. 租金成本：
合理性。 租金是你最大的固定成本之一。你需要评估店铺的租金是否与你预期的客流量和消费水平相匹配。过高的租金可能会让你背负沉重的压力，难以盈利。
租赁合同条款。 仔细阅读租赁合同，了解租期、租金涨幅、押金、转租条款等，避免不必要的风险。
是否有免租期。 如果需要大量装修，争取一定的免租期是明智的选择。
2. 装修与改造成本：
店铺基础条件。 查看店铺的水电煤气、排风、上下水等是否符合咖啡馆的经营需求。如果需要大量的改造，这会增加你的装修成本和时间。
空间大小与布局。 店铺的空间大小是否够用？能否满足你的座位区、吧台区、后厨区、卫生间等功能需求？合理的空间布局能够提升顾客的体验和运营效率。
3. 周边配套设施：
供应链便利性。 附近是否有方便的供应商，能让你更高效地采购咖啡豆、牛奶、糕点等原材料？
社区配套。 比如是否有便利的垃圾处理点，是否有安全的电力供应等。
五、 法律法规与社区关系
别忘了，开店也是要遵守规矩的。
1. 营业执照与消防审批。 确保你选择的店铺符合相关的经营资质要求，并且能够顺利办理营业执照和通过消防检查。有些老旧的建筑或者特殊的区域可能在这方面有限制。
2. 社区接受度与关系。 尤其是在居民区开店，要考虑社区居民对咖啡馆的态度，避免产生不必要的冲突。与社区建立良好的关系，有时候也能带来意想不到的支持。
六、 长期发展潜力与未来规划
选址不仅仅是为了当下，也要考虑未来的发展。
1. 区域发展规划。 了解该区域未来的发展规划，比如是否有新的写字楼、商业体或住宅项目即将建成？这可能会带来新的客流，也可能改变现有的竞争格局。
2. 可扩展性。 如果你的生意火爆，是否有可能在附近进行扩展，或者复制成功模式？
3. 品牌形象塑造。 这个地段的氛围和调性是否与你的品牌形象相符？它能否帮助你建立和巩固你的品牌形象？
总结一下，选址就像是为你咖啡馆的未来打地基，一定要稳！
先有定位，再找地点。
人流量是基础，目标客群匹配度是关键。
看得见、容易到很重要。
成本控制是生命线。
别忘了合规合法，也要考虑邻里关系。
放眼长远，考虑区域发展。
没有十全十美的地点，关键在于你如何权衡利弊，找到最适合你咖啡馆定位和发展需求的那个“黄金宝地”。祝你选址顺利，咖啡馆生意兴隆！
网友意见
混迹于咖啡行业，谁身边没倒闭个百八十家咖啡馆都不好意思出门跟人打招呼。多深的道行都能看见有崴脚的时候，尤其在选址上，这恐怕是万里憋屈路的第一步。
尤其想说：文艺控门，咖啡馆属于餐饮行业，老话儿讲是“勤”行，基本上心比天高，进来都变成命比纸薄。没抱着吃苦受累，受好几道夹缝儿气的心，最好还是谨慎为上。
首先我们要明确：世界到底有多残酷？比你想象到的更残酷……
题主能问出这个问题，我猜想应该是一个个人行为（非连锁企业选址行为）那么我们的关注点就会和大公司的选址完全不同，因为所有大公司的选址策略你基本都用不上，不是拿不到数据就是没资格租赁店面,或者无法承受高昂的租金，尤其是当你看到你店面隔壁的星巴克3.5元/平米/天，可租给你却是8元/平米/天。大型连锁的议价能力万万不可小视。
首先让我们看一下大企业选址都有哪些恶趣味和大道理
比如7-11会关注到人流方向，与车站的位置关系，上坡下坡（店铺尽量在上坡方向，更慢的行进速度有利进店人数转化，越是低客单价越要考虑更多的细节），STARBUCKS钟爱的人流集中的街角（根他们最初成功的几家店铺位置有关），城市地标性区域（跟营销推广手段有关，代表星巴克进入某个城市的闪亮登场以及即将到来的统治性地位）。再到实用派风水，比如坐北朝南的房子，优势在于门前冬日阳光可以晒到，积雪少，而北房冬天门口的街面上雪不易化，人流被挤压到对面一侧。再到麦当劳这类数据算法：商圈级别，人口基数,消费能力，城市可支撑几家店铺，相关物料的配送成本。
看下图，英国麦当劳分布，脑补一下为什么你不能跟麦当劳用相同的策略……
全世界知名度最高的大众餐饮连锁，成功模式的单店复制 VS 开个小店
很多人觉得照着大企业的选址策略走就可以了嘛，可实际情况是这样的，傻子都知道位置好的连锁早就占坑了，位置不好的商圈也都优先品牌餐饮，小店一个眼角都不带夹你的。要数据分析没数据，要议价能力没议价能力，怎么办？！
穷人选址的基本功就是——不惜力
第一步：选定大区域
之前关于选址跟一个开过酒吧起过饭馆的长辈聊过，总结的特别接地气，叫做长宽高厚
街道长度：直接决定街道的流量
宽度：主街道的重要指标（别跟我扯高速路！）
小区厚度:周边人群体量（根据小区的新旧、性质以及大体的年龄分布粗估消费能力,比如咖啡馆以青壮年为主要消费人群的就不要开在养老院旁边了……）
楼层高度：楼够高，人才够多……
有人的地方才有需求，尤其是客单价越低的商业约需要靠近需求人群。
当你真正里里外外上上下下的对一个街区了如指掌的时候，那么开始后边的阶段。
周边要是以下这样，基本可以PASS了（流量够，年龄结构造成有效流量不够……且有效流量都绕道走了）
第二步：蹲守攒数据
蹲点儿是个力气活，唯一的建议是当店员表现出对你的厌恶的时候，最好点点儿东西，终究人家还要做生意，一屋子蹲点儿的翻台率就惨不忍睹了。如果附近有业态近似的馆为最好.第一，他会帮你探出周边的市场基础，消费能力。其次，干掉他是你的第一要务，知己知彼，百战不殆。
蹲点也是个技术活，完整的资料获取需要付出足够的时间与精力.
分时段记录：工作日，假日，如果附近住主要人群为学校还需要考察学校放假时的数据
客单价/顾客年龄分布/大体职业、消费能力消费习惯/翻台率/全天的流量分布（直接决定营业时间以及排班制度）
数据分析不做详细的描述，因为如果你需要看我的这篇文字才知道怎么分析这些最常见的数据，说明你对餐饮行业的了解还不足以支撑去开店。
第三步，排查与资本正碰的可能性：任何一个咖啡馆都要面对的是，如果当你身边开了一家星巴克怎么办，你可以说星巴克是快餐化的，我有400平，提供舒适的座椅，那么紧接着旁边开了一家雕刻时光或者漫咖啡怎么办。资本正碰的结果是压倒性的品牌优势（直接选择大品牌用户选择成本多低啊），你的进店人数减半，接着是压倒性的财力。商超里赔钱的星巴克 COSTA不是没有，但是主不在乎，集团作战和单兵突围不是一个路子。（比如下图这样的星巴克，你以为人家是为了单店挣钱吗？）
最后根据你活活蹲出来的周边近似业态的营业情况，估算流水，再琢磨你咖啡馆的优势劣势，推算出大体的营业额以及可承受的租金范围，再去准备好钱准备租门面吧。
商业的基础依然是需求，尤其是做为咖啡馆这类客单价并不高的地缘性消费（买个车能跑趟郊区，买个咖啡真犯不上），选址就变态的重要。没有1公里内市场需求作支撑，O2O引流什么都是胡扯，黄太吉可以有慕名者从几千公里外来吃，但是靠这个人流活下去是完全不可能的。永远不要忘记需求者的时间成本同样是成本之一。
最后还要奉劝一下，理智开店，如果蹲出足够的数据后，根本算都算不出利润，那基本只能去梦见利润了。
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