为什么董建华的八万五计划失败了，麦理浩的十年建屋计划成功了？
要说清这个问题，咱们得先掰扯掰扯这两位特首和他们的住房计划，以及当时香港的社会背景。
麦理浩的十年建屋计划：背景、内容与成功原因
先说说爵士麦理浩，他在1970年代执政，那时候的香港，虽然经济开始起飞，但住房问题是压在老百姓心头上的一块巨石。战后人口激增，但建屋速度远远跟不上，大量的居民住在寮屋、徙置区，环境恶劣，治安也成问题。这种状况不仅影响民生，也影响香港的社会稳定和长远发展。
麦理浩上任后，把解决住房问题列为首要任务，推出了“十年长期房屋建设计划”。这个计划的核心目标是：
在十年内为200万市民提供廉租屋：这可是个了不得的目标，意味着要建造大量公共房屋，让普通市民也能负担得起。
改善现有居住环境：不光是建新屋，还要拆迁寮屋，把住在简陋棚屋里的人搬进更安全、卫生的住所。
强调“居者有其屋”：虽然是廉租屋，但理念上是让大家有自己的家，这是社会进步的体现。
为什么麦理浩的计划能成功？
1. 目标清晰，切中要害：麦理浩的计划非常明确，就是要解决大量市民的居住困难，而且是通过供应充足的公共房屋来实现。这抓住了当时社会最迫切的需求。
2. 强大的政治意愿和执行力：麦理浩任内的港英政府拥有强大的行政权力，能够调动资源，强力推行政策。他本人也对住房问题非常重视，亲自抓，下面的人也自然不敢怠慢。
3. 土地供应的配合：当时的港英政府通过填海、规划新市镇等方式，为建屋提供了充足的土地。土地是住房的根本，这一点至关重要。
4. 经济基础的支撑：70年代是香港经济高速发展时期，制造业、金融业蓬勃发展，政府税收充裕，为大规模的公共房屋建设提供了资金保障。
5. 社会共识和配合：虽然也有拆迁的阵痛，但当时大多数市民都盼望着能住进更好的房子，对于政府改善居住条件的努力，普遍是支持和配合的。
董建华的八万五计划：背景、内容与“失败”原因
到了董建华时期，已经进入了90年代末。香港刚回归不久，经济上经历了亚洲金融风暴的冲击，楼市泡沫破裂，社会上对经济发展和民生问题都充满关注。
董建华上任后，提出了“八万五计划”，目标是：
每年出售或租出八万五千个单位：这个计划的目标是将每年房屋供应量稳定在八万五千个单位，希望通过增加供应来稳定楼价，并最终实现“人人安居”的目标。
推动居者有其屋：鼓励市民置业，希望通过稳定房价，让更多人能够负担得起自己的住所。
希望透过稳定楼价，推动经济复苏：当时经济低迷，楼价下跌被认为是影响经济信心的重要因素之一。
为什么八万五计划“失败”了？
这里说“失败”是相对的，因为它并未达到预期的目标，反而引发了一系列意想不到的后果。
1. 目标设定不当，与市场脱节：
“保八”的意图过强：八万五计划的出发点之一是稳定房价，甚至不让它跌得太厉害。但当时香港楼市本身已经存在泡沫，市场自然需要调整。政府强行“保八”（指一年内落成八万个单位，后来改为卖出八万五千个单位）的意图，反而被市场解读为政府要托市，加剧了市场的观望和观望。
忽略了市场需求的多样性：八万五计划主要聚焦于“推出”单位，但并未充分考虑到市场的真实需求是分层级的，比如高端市场、中产市场以及不同地区的住房需求。
2. 市场反应的“反噬”：
“一盘散沙”的市场：香港楼市是一个非常活跃且对政策高度敏感的市场。当政府宣布要大量推出单位时，市场上的卖家和发展商，尤其是已经买了地但还没开发的，会担心未来房屋供应过剩导致价格下跌，于是纷纷“惜售”，或者加快推盘以规避风险。这反而导致了市场上单位“挤闸”式地涌出。
预期管理失误：政府未能有效地引导市场预期。市场解读为政府要“抢”市场份额，导致发展商和投资者采取规避策略，反而加剧了市场波动。
3. 时机选择的失误：
恰逢亚洲金融风暴：计划提出之时，亚洲金融风暴刚刚结束，香港经济正处于复苏的关键时期。楼市作为经济的晴雨表，受到市场信心的影响极大。政府强推如此大规模的房屋供应，加上前述的市场反应，直接导致了楼价的急剧下跌，引发了“负资产”问题（即房屋市值低于按揭贷款额），对银行体系和市民的资产造成了严重冲击。
4. 执行细节的不足：
只重数量，不重质量和节奏：计划的目标过于简单化，就是“八万五”。在执行过程中，可能过于强调完成数字，而对单位的类型、品质、地理位置等方面的考虑不够周全，导致市场消化能力不足。
公私营房屋的比例问题：虽然计划也涉及私营房屋，但其冲击最大的还是私营楼市。政府在控制好私营市场供应节奏方面，未能做到与公营房屋供应形成良好配合。
5. 政治和社会背景的变化：
回归初期的挑战：香港刚回归，中央政府和特区政府在施政上都面临着适应新体制的挑战。如何与市场博弈，如何在新的政治框架下进行有效的政策调控，经验尚浅。
对市场干预的担忧：在追求自由市场经济的香港，政府过度干预楼市，即使出发点是好的，也容易引起市场参与者的警惕和抵触。
总结一下两者的关键区别：
目标导向：麦理浩的计划是解决民生刚需，目标非常明确，就是让大部分市民有安居之所。而董建华的计划，除了民生，更多包含了稳定楼价、刺激经济的意图，目标更复杂，也更容易被市场解读和操纵。
市场配合：麦理浩的计划是在经济增长、土地供应充足的大背景下推行的，政府的资源和权力足以主导。而董建华的计划则是在亚洲金融风暴后、市场波动剧烈的情况下推行，政府试图“对抗”市场规律，结果反而被市场“反噬”。
执行策略：麦理浩的计划是长期、稳步推进，注重土地供应的保障。而八万五计划则因为其数量指标的吸引力，反而诱发了市场短期内的激烈反应。
简单来说，麦理浩是“顺势而为”，他抓住了香港经济起飞、政府有能力、市民有需求的好时机，用充足的土地和资金，稳打稳扎地解决了居住问题。而董建华则是在经济动荡时期，试图用一个量化的数字目标来“稳定”一个非常复杂且有自我调节能力的市场，结果用力过猛，而且忽略了市场本身的逻辑，导致了负面效应。
这就是为什么一个被誉为“安居工程”，另一个则成为教科书式的“市场失灵”案例。
麦理浩的十年建屋计划：背景、内容与成功原因
先说说爵士麦理浩，他在1970年代执政，那时候的香港，虽然经济开始起飞，但住房问题是压在老百姓心头上的一块巨石。战后人口激增，但建屋速度远远跟不上，大量的居民住在寮屋、徙置区，环境恶劣，治安也成问题。这种状况不仅影响民生，也影响香港的社会稳定和长远发展。
麦理浩上任后，把解决住房问题列为首要任务，推出了“十年长期房屋建设计划”。这个计划的核心目标是：
在十年内为200万市民提供廉租屋：这可是个了不得的目标，意味着要建造大量公共房屋，让普通市民也能负担得起。
改善现有居住环境：不光是建新屋，还要拆迁寮屋，把住在简陋棚屋里的人搬进更安全、卫生的住所。
强调“居者有其屋”：虽然是廉租屋，但理念上是让大家有自己的家，这是社会进步的体现。
为什么麦理浩的计划能成功？
1. 目标清晰，切中要害：麦理浩的计划非常明确，就是要解决大量市民的居住困难，而且是通过供应充足的公共房屋来实现。这抓住了当时社会最迫切的需求。
2. 强大的政治意愿和执行力：麦理浩任内的港英政府拥有强大的行政权力，能够调动资源，强力推行政策。他本人也对住房问题非常重视，亲自抓，下面的人也自然不敢怠慢。
3. 土地供应的配合：当时的港英政府通过填海、规划新市镇等方式，为建屋提供了充足的土地。土地是住房的根本，这一点至关重要。
4. 经济基础的支撑：70年代是香港经济高速发展时期，制造业、金融业蓬勃发展，政府税收充裕，为大规模的公共房屋建设提供了资金保障。
5. 社会共识和配合：虽然也有拆迁的阵痛，但当时大多数市民都盼望着能住进更好的房子，对于政府改善居住条件的努力，普遍是支持和配合的。
董建华的八万五计划：背景、内容与“失败”原因
到了董建华时期，已经进入了90年代末。香港刚回归不久，经济上经历了亚洲金融风暴的冲击，楼市泡沫破裂，社会上对经济发展和民生问题都充满关注。
董建华上任后，提出了“八万五计划”，目标是：
每年出售或租出八万五千个单位：这个计划的目标是将每年房屋供应量稳定在八万五千个单位，希望通过增加供应来稳定楼价，并最终实现“人人安居”的目标。
推动居者有其屋：鼓励市民置业，希望通过稳定房价，让更多人能够负担得起自己的住所。
希望透过稳定楼价，推动经济复苏：当时经济低迷，楼价下跌被认为是影响经济信心的重要因素之一。
为什么八万五计划“失败”了？
这里说“失败”是相对的，因为它并未达到预期的目标，反而引发了一系列意想不到的后果。
1. 目标设定不当，与市场脱节：
“保八”的意图过强：八万五计划的出发点之一是稳定房价，甚至不让它跌得太厉害。但当时香港楼市本身已经存在泡沫，市场自然需要调整。政府强行“保八”（指一年内落成八万个单位，后来改为卖出八万五千个单位）的意图，反而被市场解读为政府要托市，加剧了市场的观望和观望。
忽略了市场需求的多样性：八万五计划主要聚焦于“推出”单位，但并未充分考虑到市场的真实需求是分层级的，比如高端市场、中产市场以及不同地区的住房需求。
2. 市场反应的“反噬”：
“一盘散沙”的市场：香港楼市是一个非常活跃且对政策高度敏感的市场。当政府宣布要大量推出单位时，市场上的卖家和发展商，尤其是已经买了地但还没开发的，会担心未来房屋供应过剩导致价格下跌，于是纷纷“惜售”，或者加快推盘以规避风险。这反而导致了市场上单位“挤闸”式地涌出。
预期管理失误：政府未能有效地引导市场预期。市场解读为政府要“抢”市场份额，导致发展商和投资者采取规避策略，反而加剧了市场波动。
3. 时机选择的失误：
恰逢亚洲金融风暴：计划提出之时，亚洲金融风暴刚刚结束，香港经济正处于复苏的关键时期。楼市作为经济的晴雨表，受到市场信心的影响极大。政府强推如此大规模的房屋供应，加上前述的市场反应，直接导致了楼价的急剧下跌，引发了“负资产”问题（即房屋市值低于按揭贷款额），对银行体系和市民的资产造成了严重冲击。
4. 执行细节的不足：
只重数量，不重质量和节奏：计划的目标过于简单化，就是“八万五”。在执行过程中，可能过于强调完成数字，而对单位的类型、品质、地理位置等方面的考虑不够周全，导致市场消化能力不足。
公私营房屋的比例问题：虽然计划也涉及私营房屋，但其冲击最大的还是私营楼市。政府在控制好私营市场供应节奏方面，未能做到与公营房屋供应形成良好配合。
5. 政治和社会背景的变化：
回归初期的挑战：香港刚回归，中央政府和特区政府在施政上都面临着适应新体制的挑战。如何与市场博弈，如何在新的政治框架下进行有效的政策调控，经验尚浅。
对市场干预的担忧：在追求自由市场经济的香港，政府过度干预楼市，即使出发点是好的，也容易引起市场参与者的警惕和抵触。
总结一下两者的关键区别：
目标导向：麦理浩的计划是解决民生刚需，目标非常明确，就是让大部分市民有安居之所。而董建华的计划，除了民生，更多包含了稳定楼价、刺激经济的意图，目标更复杂，也更容易被市场解读和操纵。
市场配合：麦理浩的计划是在经济增长、土地供应充足的大背景下推行的，政府的资源和权力足以主导。而董建华的计划则是在亚洲金融风暴后、市场波动剧烈的情况下推行，政府试图“对抗”市场规律，结果反而被市场“反噬”。
执行策略：麦理浩的计划是长期、稳步推进，注重土地供应的保障。而八万五计划则因为其数量指标的吸引力，反而诱发了市场短期内的激烈反应。
简单来说，麦理浩是“顺势而为”，他抓住了香港经济起飞、政府有能力、市民有需求的好时机，用充足的土地和资金，稳打稳扎地解决了居住问题。而董建华则是在经济动荡时期，试图用一个量化的数字目标来“稳定”一个非常复杂且有自我调节能力的市场，结果用力过猛，而且忽略了市场本身的逻辑，导致了负面效应。
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网友意见
彭定康离开前，已经把香港转成议会主导了，此后的ceo除了北上要政策外，做过啥别的事吗。
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