问题

上海的房子动辄都是上千万的,那么到底买得起上千万房子的人真的有这么多吗?

回答
这个问题很有意思,也是很多普通人对上海高房价的疑问。简单来说,上海千万级别房子的购买力确实比我们想象的要广阔,但 “买得起” 这个概念背后隐藏着很多复杂的因素,不能简单地用“有多少人能拿出几百万现金”来衡量。

下面我将从几个方面详细地解释这个问题:

1. 上海千万级别房子的真实购买力构成

首先,我们需要理解,在上海,尤其是核心区域,千万级别的房子(例如一套100平米左右的公寓,单价10万+)通常意味着:

首付: 如果贷款比例允许(比如以前的首套房首付比例低,或者二套房),首付可能在30%50%甚至更高。对于千万的房子,首付就已经是几百万。
贷款: 即便有首付,剩余的50%70%也需要贷款,这意味着每月还款额会非常高,需要稳定的高收入来支撑。

那么,谁有能力支付这样的费用?我们可以从以下几个维度来分析:

a) 拥有多套房产的本地居民(尤其是拆迁户和早期购房者)

拆迁补偿: 上海的城市化进程中,大量老城区居民通过拆迁获得了新的商品房。很多家庭因此拥有了不止一套房产,甚至在早期地段较好的地区获得了面积不小的房产。这些房产在20年、30年前价值不高,但如今已经增值到几百万甚至千万级别。他们可能卖掉其中一套或几套来置换更好的房产,或者用其中一套房子的价值作为首付。
早期购房者: 相比于现在,20年前甚至30年前上海的房价可以用“白菜价”来形容。很多早年就购买了房产的上海本地居民,他们的房产经过几十年的增值,早已是千万级别。他们很多不需要贷款,或者只需少量贷款即可轻松置换更高级别的房产。
家庭财富积累: 上海本地的许多家庭,几代人在上海生活,通过早期的勤劳、经营,积累了可观的财富,这些财富很多以房产的形式存在。

b) 高收入群体(特别是金融、IT、高科技、跨国企业等行业从业者)

高薪工作: 在上海,很多行业,特别是金融、互联网、高科技、外企、法律、咨询等领域,能提供非常高的薪资水平和丰厚的奖金。这些收入群体如果几年不吃不喝,是有可能攒下足够的首付的。
夫妻双方共同负担: 很多千万房产并非由单一个人购买,而是由夫妻双方共同承担。如果双方都有稳定且高收入的工作,共同的月供是可以承受的。
职业发展和加薪: 上海的职业机会和晋升空间相对较大,许多人通过职业发展和不断的加薪,能够逐步提高自己的购房能力。

c) 创业者和企业家

企业盈利: 成功的创业者和企业家,其企业盈利能力可能非常强劲。他们可以将企业利润用于个人财富的积累和房产投资。
公司资质贷款: 有些情况下,企业主也可以利用公司名义进行贷款,或者将部分房产用于抵押贷款。

d) 投资性购房者和“炒房”需求

资产配置: 对于一些有闲置资金的投资者来说,房产(尤其是上海这样的核心城市房产)被视为一种相对稳健的资产配置方式,能够对抗通货膨胀,并且有潜在的升值空间。他们可能会全款购买或支付较高比例的首付。
“以房养房”: 有些人会购买一套总价稍低的房子用于出租,然后用租金收入来覆盖另一套房子的月供或作为首付。
虽然政府一直在调控,但过去一段时间,投资性购房确实也是构成购买力的重要部分。

e) 海外高净值人士

全球资产配置: 上海作为国际化大都市,吸引了不少海外的富裕人士。他们会将上海的房产作为全球资产配置的一部分,购买力可能非常强,甚至全款购买。

f) 父母的资助(“啃老”)

中国特有的家庭文化: 在中国,家庭的支援对年轻一代购房起着至关重要的作用。很多年轻人在上海购房,会得到父母甚至祖父母的资金支持,包括支付首付或者承担一部分月供。上海本地很多家庭的父辈辈已经积累了可观的财富,这使得他们的子女在购房时拥有了非常大的优势。

2. “买得起”的定义并非只有全款

我们需要理解,这里的“买得起”不仅仅是全款支付,更多的是:

“负担得起”月供: 很多人并不是全款买房,而是通过贷款,并且能够稳定地偿还每月高昂的房贷。这需要极高的月收入和稳定的工作。
“能够凑齐首付”: 即便贷款,首付也是一笔巨款。首付的来源可以是多年的积蓄、父母资助、卖掉其他资产(包括其他房产)等。

3. 数据和现象的观察

二手房市场的活跃度: 上海庞大的二手房市场交易量,其中不乏千万级别的房产成交。虽然成交价格会受政策影响而波动,但市场总体上是存在的。
新房市场的日光盘现象: 在一些地段好、品质高的新盘,虽然价格高昂,但常常会出现“日光盘”(开盘即售罄)的现象,这说明了确实有足够的需求和购买力支撑这些高价房产。
学区房和特殊区域的溢价: 上海的优质学区房以及市中心核心区域的房产,即便价格高达数千万,依然有人趋之若鹜,这反映了特定群体对这类房产的极致追求和支付能力。

总结

所以,“买得起上千万房子的人真的有这么多?”

答案是:比普通人想象的要多。

但这个“多”是相对而言的,上海拥有千万级别房产的人群,相比于上海总人口比例来说仍然是少数,但他们构成了这个庞大而活跃的高端房产市场的主要购买力。这些人主要来自于:

拥有早期房产或拆迁补偿的本地居民
高收入行业的高薪人群(或夫妻双方共同负担)
成功的创业者和企业家
有投资需求的富裕群体
部分受到家庭大力资助的年轻群体
以及少数海外高净值人士

他们通过各种方式,包括长期的财富积累、高额的收入、家庭支持、资产增值等,使得支付几百万首付和每月高额月供成为可能。他们不是一夜暴富,而是长期努力和/或时代机遇的结合。

同时,我们也需要承认,对于绝大多数月收入几万、十几万的普通工薪阶层来说,购买上海千万级别的房产,即便贷款,也依然是一项非常艰巨的任务,需要极大的积蓄、长期的规划以及承担巨大的财务压力。所以,“买得起”的人确实有,但他们是社会金字塔顶端的一部分人群。

网友意见

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我在北京租的房东南三环附近。刚租房的时候,我女朋友的的爸爸说“你们这房子才200多万,还挺便宜”。

我第一时间的反应是——这怎么可能。

但是再仔细一查,好像还没错。这个小区的均价不到6万,我住的房子一居室,面积不到50平,算下来还真是不到300万,如果房主急用钱说不定240、250万也能出。

这还只是东南三环,交通、配套还算比较方便。如果是四环、五环外,上车的成本也就更低了。

上海的房价比北京略高些,但情况也差不多。即便按照均价计算,大量的七八十平及以下的房子,也就是四五百万。考虑到地段、楼盘新旧等因素,一对小夫妻凑点钱,300万内买下个五六十平的小房子,可能性也还是挺大的。极端一点的话,我有朋友在远郊买房,不到200万就搞定了——代价就是通勤时间长一些。

而对于那些原来住四环的60平的房主来说,拿到钱后就可以去买三环90平的房子,三环90平的房主则可以买二环120的房子。所谓的千万资金,都是这么一步步出来的。你也可以把这个过程叫做“向市中心进军”。

另外,上海我去过几次,但了解不多。北京这边的话,虽说二环、三环内千万的房子也不少,但从我个人的角度来看,很多居住体验也都算不上好。一方面是小区比较旧,物业什么的跟不上,比如你去很多小区的楼道里就会看到各种小广告遍地,内部空间也缺乏维护,另一方面很多人虽然能住在这些房子里,但几乎全部的资产也就是这一套房子,并没有充沛的现金流。也就是说,虽然他们的确有“千万身家”,但是可能连四五十万的现金都拿不出来——特别是很多在胡同里住的老北京,这种情况更明显。

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外地人带着100万首付,来接盘300万以下的60平郊区老公房(这是外地刚需段位)。

郊区老公房主,拿着上面的300万,接盘500万的近郊100平动迁房、85平小三房,或者市区70平两房(这是普通土著段位)。

上述房主拿着500万,接盘700-800万的95平市区小三房或者大两房(这是中等土著段位/一般外地中产段位)。

上述房主,拿着700-800万接盘1000-1200万的市区120平三房(这是本地和江浙中产/一般外地高级中产段位)。

中产是一个很有争议的说法。由于我国居民8成财富在房产上,我这里暂把房产价值在1000-1500万的家庭设置为上海中产,也就是1套比较好的市区三房,再有一套400-500的老房子。他们往往有较好的居住质量,还能够收租被动收入和理财收入。比这个财富更多的,甚至2-3倍以上的,也可能只算高级中产,算不得富人,但这个群体我就不讨论了。

总的来说,300万预算左右的外地刚需,是上海房市置换链条的源头活水。

外部大额资金直接涌入并全款购房的,有,且往往成为风向标,但不能称之为主体——很多人喜欢渲染“一线有钱人”很多,其实更多的买家,是置换链条的一部分罢了。

只要上海依然还有很多外地城市家庭的孩子带着100万首付涌进来,那么千万的房子就永远不缺买家——这样看来是不是就简单很多了?

100万多也不多吧,很多城市家庭卖一套房加点积蓄,就有了。

如果是夫妻俩,那就更容易了;只不过上海结婚不太容易。

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对,有这么多

有个年轻人,在上海努力上了几年班,自己存了点钱,然后父母把老家的房子卖了,支援了一点,然后在上海很偏僻的地方买了个房子

然后这个把很偏僻地方房子卖了的业主

拿着钱去稍微不那么偏僻的地方买了套房子

然后这个稍微不那么偏僻地方的业主

拿着钱去市中心买了个房子

大致就是这么个情况

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其实也没那么难。

一种情况是,你看到的千万的房子,在他们买的时候其实并不值1,000万。考虑到这几年的涨幅很多,1,000万的房子,在2015 16年的时候也就四百万。如果他们买的早,那其实并没有多难。

还有一种情况是他们买的早的房子,虽然后来没到1,000万,但是也大幅度涨价了,他们可以把那个房子卖掉再去买那个1,000万的房子。两三百万的房子涨到了六七百万卖掉,交1,000万的首付再贷个300万的款。对于一般家庭就都可以负担了。

即便是外地留沪的小两口结婚,双方把原来老家的房子卖掉两套。凑个五六百万首付。也看你操作。

真正你看到的大学毕业工作要结婚,首套300万,申请700多万贷款。这种人也不是没有,不过少一些。

只不过上海人口基数大,2000多万人的城市。能以各种方式凑出这个钱的人还是挺多的。

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