如何看待线上看房买房？「云购房」会成为未来购房新趋势吗？
线上看房买房，也就是我们常说的「云购房」，近年来随着互联网技术和疫情的催化，正逐渐从一个新兴概念走向一种被大众接受的购房方式。对于这种模式的看法，以及它是否会成为未来的购房新趋势，我们可以从多个维度进行深入探讨。
一、 如何看待线上看房买房？
首先，我们需要理解线上看房买房的核心要素和价值所在：
便利性与高效性： 这是线上看房最直观的优势。购房者可以足不出户，通过电脑或手机屏幕，随时随地观看房源信息、户型图、装修效果图，甚至虚拟现实（VR）的全景视频。这极大地节省了购房者往返于不同楼盘的时间和精力，尤其对于异地购房、工作繁忙或行动不便的群体来说，意义重大。
信息获取的丰富性与直观性： 传统的线下看房，信息往往是被中介或销售人员主导的。线上平台则可以提供更全面的信息，包括楼盘的详细介绍、周边配套、交通规划、学区信息、小区实景、社区环境、历史成交价等等。VR全景技术更是让购房者能够身临其境地感受房屋的空间布局、采光、视野等细节，比单纯的图片或视频更具沉浸感。
对比的便捷性： 在线上平台，购房者可以同时打开多个房源的页面，进行多维度的对比，例如户型差异、价格区间、地理位置、开发商品牌等，从而更清晰地找到符合自己需求的房产。
降低信息不对称： 理论上，线上平台能够汇集更多的房源信息和市场数据，有助于购房者更全面地了解市场行情，减少被中介或销售人员片面信息的误导。
成本效益： 对于开发商和房产中介而言，线上渠道可以降低营销成本，例如减少线下展厅的搭建和维护费用，以及销售人员的差旅费用。
然而，线上看房买房也存在一些不容忽视的局限性：
无法替代的“眼见为实”： 尽管VR技术已经非常先进，但屏幕上的画面永远无法完全替代真实的触感、气味、光线以及现场的氛围感。例如，墙壁的质感、油漆的颜色细微差异、窗外的真实噪音水平、楼层之间的隔音效果等，这些细微之处都需要亲身感受才能判断。
细节的模糊性与过度美化： 部分线上展示可能存在过度美化的情况，例如通过灯光和角度来掩盖房屋的缺点，或者在视频中巧妙避开一些令人不快的场景。购房者需要具备一定的辨别能力。
交易过程的复杂性与信任问题： 虽然可以通过线上完成信息收集和初步意向，但最终的合同签订、贷款审批、产权过户等关键环节，仍然需要线下操作。在线上交易过程中，购房者对于资金安全、信息保密、合同条款的理解也可能存在顾虑。
个性化需求难以完全满足： 对于一些有特殊需求的购房者，例如需要仔细考察社区的物业管理、邻里关系、周边的配套设施是否真正满足自己的生活习惯等，线上信息可能无法提供足够深入的细节。
技术依赖与门槛： 尽管普及率很高，但对于部分不熟悉互联网操作的老年群体，或者网络条件不佳的地区，线上看房仍然存在一定的门槛。
二、 「云购房」会成为未来购房新趋势吗？
答案是肯定的，「云购房」无疑将成为未来购房的重要趋势之一，但它更有可能是一种“线上线下融合”的模式，而不是完全取代线下。
我们可以从以下几个角度来论证这一点：
1. 不可逆转的数字化进程： 随着科技的发展和人们生活方式的改变，数字化、线上化是所有行业发展的必然趋势。房地产作为人们生活必需品，其交易方式的数字化是顺理成章的。疫情更是加速了这一进程，许多人养成了线上消费的习惯，对线上看房的接受度大幅提高。
2. 效率与便捷性的刚需： 对于购房者来说，效率和便捷性永远是重要的考量因素。尤其是在信息爆炸的时代，能够快速筛选、比较大量房源，节省时间和精力，是“云购房”的核心竞争力。
3. 技术进步的推动：
VR/AR技术的成熟： 虚拟现实（VR）和增强现实（AR）技术的不断进步，使得线上看房的沉浸感和真实感越来越强。未来可能还会出现更高级的互动体验，例如模拟家具摆放、改变装修风格等。
大数据和人工智能的应用： 通过大数据分析购房者的偏好和行为，人工智能可以更精准地为购房者推荐匹配的房源，甚至提供个性化的购房建议，提升了找房的效率和精准度。
区块链技术的应用： 未来区块链技术有望在房产交易的安全性和透明度方面发挥作用，例如实现电子合同的存证、产权信息的追溯等，从而增强线上交易的信任度。
4. 市场参与者的推动：
开发商： 为了拓展销售渠道，降低营销成本，越来越多的开发商会投入资源建设线上售楼处，并提供更丰富的线上服务。
房产中介平台： 传统的房产中介也在积极拥抱线上化，通过构建大型的线上平台，整合房源信息，提供线上咨询、预约看房、甚至线上签约等服务，以适应市场变化。
科技公司： 许多科技公司正在涌入房地产科技（PropTech）领域，利用自身技术优势，为房产交易提供更智能化的解决方案。
5. “线上引流、线下成交”的模式： 「云购房」更可能演变为一种“线上引流、线下成交”的混合模式。
线上： 用于信息收集、初步筛选、了解房源基本情况、进行初步的意向判断。用户可以在线上建立自己的“看房清单”。
线下： 对于经过线上筛选，已经产生浓厚兴趣的房源，购房者会更倾向于进行实地考察，亲身感受房屋的细节和周边环境，最终做出购买决策。即使是线上签约，也可能需要线下进行部分手续的确认。
但是，要完全取代线下，至少在可预见的未来是不可能的。 房产交易是一项重大决策，涉及巨额资金，购房者对安全、信任和真实性的需求是极高的。线下体验所带来的心理安全感和对细节的把握，是线上形式难以完全替代的。
总结来说，「云购房」作为一种趋势是必然的，它将极大地改变人们的购房习惯和流程。 未来，购房者会更加依赖线上平台来完成购房的前期准备工作，而线下体验将更多地集中在对“心仪”房源的深度考察和最终决策阶段。这种线上线下融合的模式，将是未来房地产交易的主流。
要让「云购房」真正普及和成熟，还需要解决以下几个问题：
提升线上信息披露的真实性和全面性： 需要更严格的平台监管，对房源信息的准确性进行审核，减少虚假宣传。
增强线上交易的安全性与便捷性： 探索更成熟的电子签约、资金托管等模式，降低交易风险。
优化线上用户体验： 不断提升VR/AR技术的质量，增加更多互动功能，让线上看房更具吸引力。
解决购房者的信任问题： 需要建立更完善的第三方评价体系、用户口碑系统，以及更强的品牌背书来赢得购房者的信任。
随着技术的不断发展和市场参与者的共同努力，「云购房」将会越来越完善，成为人们购房过程中不可或缺的重要环节，并在这个过程中不断演进和优化，最终塑造未来购房的新格局。
网友意见
尽管线上购物已经很大程度上成为人们日常生活的一部分，平时的衣食住行，我们都可以在线上足不出户的完成。但是我的观点依然是，这并不意味着网上看房买房现在会取代线下购房成为主流。
根据Forrester 的研究报告[1]显示：人们虽然越来越多的将购物挪到网上来进行，但是大部分的购物集中在单价较低、参与感比较低的商品上。什么是参与感呢？就是购买的过程需要有很多大大小小的信息搜集和决策的步骤，不像是网上拍个零食这种更随意，更偶然的行为。这一点不仅在中国，在很多其他国家都不例外。换句话说，对于高单价、需要高参与感的商品，人们更多的依然只是把网络当做一个获取信息、比较信息的工具，真正做出决策，依然是在线下，像购车和购房正是如此。拿购车为例，尽管有60%以上的客户更少的依赖经销商，更多的依赖于网络等独立渠道来获得信息，但是只有42%的用户表示「有可能」在线购车。[2]对于单价和个体差异更大的商品房，用户们对于线上看房买房则更加谨慎。
那么是什么导致了人们对线上购房的抗拒呢？Ram and Sheth (1989)提出了一个非常普遍的消费者门槛理论：[3]
功能性的门槛代表消费者行为模式的改变难度，而心理性门槛则代表消费者心理信念上的改变难度。那么线上看房和买房，和传统的线下买房相比，都有什么优势和门槛呢？让我们先看看购房的流程，总共分为搜寻房源，评估价值，比较候选房源，讨价还价,和最后的成交五步。
线上看房买房的门槛，主要来自于后面的讨价还价和手续的交接。根据调查，人们在刚开始决定买房的时候，对于第三方的房屋资料更加的信任，而对于经销商面对面的介绍则更加谨慎；但是到了讨价还价的阶段，人们的信任感则反了过来，对和经销商讨价还价感觉更加的舒坦和自然，但是对于在互联网上用文字和语音讨价还价，则有明显的不习惯和不信任。这就对应了Ram and Sheth (1989)所提出的使用门槛和传统门槛。
不仅如此，在后来的讨价还价和交接过程中，在线的交易流程还面临着网络安全的挑战，消费者普遍认为全程在线的风险更高，并且，购房往往是家庭行为，而家庭成员中年龄较大的群体对于购房的印象，也比较抗拒「全程在线」的过程。这也是为什么我们一开始就说，尽管中国的线上交易如此发达，但是对于高参与度，单价较高的房地产交易来说，在传统、风险和印象上的门槛，短期内购房者很难做出根本上的改变，所以线上购房置业，很难成为现在的主流。
但是这并不意味着，长期来看线上购房是没有前途的。
从经济和营销的角度来说，商品和服务可以分成三大类：搜寻商品(Search Goods)、体验商品(Experience Goods)和信用（信任）商品（Credence Goods）。搜寻商品在购买之前就可以很容易知道质量，比如白纸，水泥等等；而体验商品则是购买之前很难知道，也很难和其他类似的商品比较，只有等购买了之后才知道，比如一顿大餐，一次旅行等等；而信任商品则是购买前不知道，购买后也不清楚，比如律师提供的法律援助，医生的医疗建议，还有就是老师提供的教学，一般来说，实体商品更倾向于搜寻，而服务商品更倾向于体验和信任。
消费者在决定购买这三种商品时候的决策权重是不一样的。对于房地产来说，位置是公开的，户型、面积、周围环境也是公开的，这意味着房地产本身是一个在购买之前就能做到「心里有数」的搜寻商品。
对于搜寻商品而言，在购买前对信息的获取，是至关重要的。也就是说，尽管在前面图中，我们看到购房流程的五个步骤，线上的优势主要在前三步：搜寻、评估和比较。而恰恰是在这三个方面，线上购房无论是从效率，还是信息获取的广度、真实度和消费者信任感，都远远胜过了传统线下行为。更深层次的说，消费者倾向于利用网络的渠道，而不是直接在初步考察时就是和房地产商面对面，是因为买卖关系中的「权力平衡」。在买卖关系中，毫无疑问房地产商拥有更多的信息，而消费者也知道这一点。所以在线看房，可以避免在早期信息了解不多的时候被误解的概率，从而获得更加真实而客观的信息。[4]
并且，从信息搜集宽度和搜寻成本来看，纯线下看房，一天能看五六个房子都非常不容易了，可能还要在房地产商或者中介时间合适，并且不堵车的情况下才可以。但是有了线上这个渠道，对潜在商品房的价值和适合度的评估，成本就小了很多。我特意用碧桂园的线上购房小程序凤凰云，体验了一下：
VR看房 https://www.zhihu.com/video/1243382906888077312可以看出，线上看房，有三个特点：
• 首先VR看房它所包含的信息，是远远超过文字描述和照片的。比以前的图片+文字的形式，信息丰富了很多；
• 其次，它又更加的「像」实体看房，无形中削弱了因为人们行为方式的改变而造成的对线上看房的抗拒，也就是说使用和传统门槛，在VR面前降低了。
• 再者，线上购房平台中聚集了同一城市的多个房产项目，甚至可以看到这家房企在全国的项目，选择性大大增多。
对于房屋交易更核心的前三个环节，线上购房还是能够提供更好的看房体验和效率。所以短期内，更可能出现的是类似超市里面「网上看货，线下提货」的过度模式，也就是搜房、看房和初步体验都在网上，到了讨价还价和办理手续的时候回到线下，这么一种混合的过渡模式。
而随着消费者时间成本的增加和在线信息可信度的加强，传统和印象的门槛随着新一代的成长而不断降低，和互联网尤其是VR的技术的不断增强，此消彼长之下，线上渠道的信息优势在不断增加，接受门槛在不断降低。长期来看，购房者在线上完成从搜寻到交易的整个流程，是完全有可能的，目前凤凰云这款小程序就已经覆盖了从看房、选房、定房、买房到收房的购房全流程服务。
参考
- ^ Forrester Research (2000) eCommerce Enter Europe. Available from: http:// www.forrester.com/ER/PDF/
- ^ Molesworth, M., & Suortti, J. P. (2002). Buying cars online: the adoption of the web for high‐involvement, high‐cost purchases. Journal of Consumer Behaviour: An International Research Review, 2(2), 155-168.
- ^ Ram, S. and Sheth, R. (1989) ‘Consumer Resistance to Innovations: The Marketing Problem and Its Solutions’, Journal of Consumer Marketing, 6(2), 5–14.
- ^ Venkatesh, A. (1998) ‘Cybermarketscapes and Consumer Freedoms and Identities’, European Journal of Marketing, 32(7/8), 664–76.
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