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问题

美国房产税是如何征收的？

回答
在美国，房产税的征收是一个相当复杂但又至关重要的环节，它直接关系到地方政府的财政收入，并最终影响到社区的服务水平。简单来说，房产税是根据房产的评估价值来计算的，由地方政府（通常是县、市或学区）来征收，用于支持当地的公共服务，比如学校、警察、消防、道路维护、公园等等。

要深入了解，我们可以从几个关键点入手：

1. 谁来征收？

房产税的征收主体是地方政府，具体来说，通常是县一级的税务评估办公室（County Assessor's Office）或其类似的机构。这个机构负责管理和维护该县内所有房产的信息，并进行评估和征税。市一级政府或特定的学区也可能在税收组成中占有一席份，但基础的评估和征收流程通常由县负责。

2. 房产如何被评估价值？

这是房产税征收的核心环节。评估价值（Assessed Value）并非是市场上的真实售价，而是根据一套特定的规则和周期计算出来的。这个过程通常由县的评估员办公室进行，并遵循以下几种主要方式：

市场比较法 (Sales Comparison Approach): 这是最常用的方法。评估员会查看近期在同一区域内出售的类似房产，分析这些交易的价格，然后根据您房产的具体特征（大小、房龄、装修状况、地理位置、房屋类型等）进行调整，从而估算出您的房产的公平市场价值（Fair Market Value）。
成本法 (Cost Approach): 主要用于新开发的房产或特殊用途的房产，例如学校、教堂等，这些房产可能没有太多可供比较的市场交易。此方法计算的是重建该房产的成本，减去折旧，再加上土地价值。
收益法 (Income Approach): 主要用于投资性房产，如出租公寓或商业地产。评估员会根据房产的潜在租金收入来估算其价值。

评估周期： 大多数州要求定期对房产进行重新评估，可能是每年、每两年或每三年一次。这取决于当地的法规。目的是确保评估价值尽可能贴近当前的市场价值，以维持税收的公平性。

评估通知： 在评估完成后，评估员办公室会向房主发送一份评估通知，上面会列出您房产的评估价值。房主有权对此评估结果提出异议，并进行申诉（Appeal）。申诉流程通常包括提交相关证据（如房产评估报告、近期销售数据等）给评估员办公室，如果仍不满意，可以进一步向一个独立的上诉委员会提出。

3. 如何计算税额？

计算房产税的公式其实很简单：

房产税额 = 评估价值 × 税率

这里的“评估价值”通常不是您房产的全部市场价值，而是经过一定折扣或调整后的“应税价值”（Taxable Value）。例如，某些州可能只对评估价值的某个百分比征税。

而税率（Mill Rate 或 Tax Rate）是另一个关键因素。税率通常以“毫”（mill）为单位表示，1毫等于千分之一（0.001）。例如，如果税率为50毫，这意味着每1000美元的应税价值需要缴纳50美元的房产税。

税率的构成： 房产税率并非由单一机构设定，而是由多个地方政府层级（如县、市、学区、水区等）累加而成。每个层级都会根据其年度预算需求来设定自己的税率。

学区 (School Districts): 在很多地区，学区是房产税的最大受益者，因为教育开支通常是地方政府预算中的一个重要部分。
市政府 (City/Town Government): 用于当地的市政服务，如警察、消防、公共工程等。
县政府 (County Government): 用于县级的公共服务，如治安、道路、医疗等。
其他特殊征税区： 例如，用于特定改进项目（如社区改善区）或特殊服务（如特殊教育服务区）的税收。

因此，您收到的房产税账单通常会列出每个征税机构所占的税额以及其对应的税率。

4. 谁来征收和收取？

一旦税率确定，房产税账单会发送给房主。在大多数情况下，房产税会由县的税务官（County Treasurer 或 Tax Collector）办公室负责收取。

支付方式和期限： 房产税通常一年支付两次（例如，在年初和年中），但也有些地方允许一次性支付。未按时缴纳的房产税会被视为逾期，并会产生罚款和利息。如果长期拖欠，房产所有权可能会面临被拍卖的风险。

托管账户（Impound Accounts）: 许多房主在购买房产时，会选择通过抵押贷款公司（Mortgage Lender）支付房产税。在这种情况下，抵押贷款公司会在每月的还款中预留一部分资金，存入一个称为“托管账户”的账户中，等到房产税到期时，由抵押贷款公司直接支付给地方政府。这种方式可以确保房产税按时缴纳，避免房主因忘记支付而产生的罚款或损失。

5. 影响房产税的因素总结：

房产的评估价值： 价值越高，税额越高。
房产的应税价值： 根据当地法规可能有所折扣。
房产税率： 由所有相关的征税机构（学区、市、县等）的税率叠加而成。
州和地方的特定法规： 例如，是否有针对老年人、残疾人或符合特定收入标准的房主的房产税减免或延期政策。

一些需要注意的额外细节：

豁免（Exemptions）： 许多州和地方政府提供各种房产税豁免，以减轻特定人群的负担。例如，老年人豁免、残疾人豁免、兵役豁免、首次购房者豁免等。符合条件的房主需要主动向评估员办公室申请这些豁免。
减免（Deductions/Credits）： 有些地方可能提供税收抵扣（Credits）或减免（Deductions），直接从税款中减去一定金额。
物业类型： 住宅地产、商业地产和工业地产的税率可能会有所不同。
近期法规变化： 房产税的征收方式、税率以及评估方法会随着时间和当地政策的变化而调整。所以，及时了解自己所在地的最新法规非常重要。

总而言之，美国房产税的征收是一个多环节、多部门协同工作的过程，从房产的评估、税率的设定，到最终的收取和分配，都受到地方政府的严格管理。房主需要关注自己的房产评估通知，了解相关的税率构成和支付方式，并积极利用可用的豁免和减免政策来合理规划自己的财务。

网友意见

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美国的房产税是房产永久持有的一个基本保证。房产税征收的主体是郡政府、市政府和学区，它自1792年起征，至今已经有一段比较长的历史，经过长期的运作和调整，目前也已经形成了较为完善的税收政策体系。全美国的每个州每年都征收房产税，房产税主要由房贷利息、保险费用和地税组成。

但是，每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同，税率分布在1%-3%不等，并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。同时，不同地区每年征收房产税的频率也不一样，例如费城每年只收一次，而新泽西州每年则会征收四次。如果停止缴税了，房子所有权就属于美国政府，政有权对长期迟缴、不缴纳房产税的物业进行相应的处置。

美国房产税的税基是由房屋的评估值决定的，政府会定期估计房屋的市场公平价格。在税率不变的情况下，房屋的估值越高，则需要缴纳的税收就越多。美国房产税税率变动较频繁，其确定方法是政府用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，学区税率三部分组成。

房屋估值的结果主要是取决于周边房屋价格、地块大小、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素。美国法律规定房产评估价值按照市场 价值的一定比例来加以确定，如加州规定的比例为40%。房地产的估值由两部分构成：一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值），二是土地的价值。联邦政府的法律将地产分为主要住宅（Principal Residence），第二套房（Second Home）和出租房（Rental Property）等，各类房屋根据用房的性质会有不同的估值，因此需要交纳相对应的税款。

而对于投资用房来说，例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非自住，所有房产税/地税也只能报至适用于自住的税收分项上抵扣。因此，中国人如果准备进行海外投资，在海外配资的过程中研读相关法律，找准住宅的定位可以有效的节省税务支出。

另外，如果地产包含租金收入，则出租的参与管理程度也会对纳税的税基有很重要的影响。如果海外投资人并不怎么管理房屋，也就是简单的租给客人而不花时间精力去管理，租金占收入总额的30%。美国国税局（IRS）对于积极参与房屋管理的海外持有人需要征收的税额会有很多的优惠和减免，即应税收入＝租金收入-费用（贷款利息，房产税，维修费用，折旧，等等）。税收净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。

地产税作为美国房地产投资的重要一环，是购房者理应重视的部分。虽然美国每年都需要缴纳房产税，看起来对自有房产或租房貌似都是一个不小的压力，但其实房产税带来的好处也不少，同时如果能有效利用税收政策，便可以适当减免很对地产税：房产税的征收主体虽然是地方政府，但是政府收到所有的税款之后，仍将其投入用于建设当地的基础设施和教育拨款。如果业主持有一套房的年限越长，则房产税的比例会相对较低：所以美国的房产税政策是鼓励长期持有房产的。

美国房产税可抵减所得税，在计算所得税时，美国房产税和住房抵押贷款的利息支出都可以从所得收入中扣除，即降低了所得税的税基，从而降低了纳税人的综合税赋。另外需要关注的是，拥有美国国籍的人可以享受自住房产税收减免的政策，但是对于投资类用房就不享受税收减免政策。目前美国有 29个州以及哥伦比亚特区对住宅类财产给予税收抵免政策。其中，房贷利息的点数和计算方式，可以在用于自住房和租用房屋的优惠减免选项里来抵扣应缴税收入。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款，头几年还款中的高比例房贷利息都可以省下不少税金。

从本质出发，地产税是美国政府通过房屋价值判断业主的经济能力，从而征收的税款。和国内地产业不同的是，在美买房更是一种对未来价值的投资，地产税很大程度将被用于改善该地区的教育、治安和生活设施。对于文化差异所带来的不同，选择自己最舒服的方式去接纳当是智者的选择。

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