老人未经子女同意把房子协议过户卖给别人了，但买房人未办理产权登记，子女可以主张合同无效吗？
这事儿啊，挺让人糟心的。老人未经子女同意，把住了多年的房子这么一卖，还过户给了别人，搁谁身上都不好受。但具体这合同到底能不能算数，子女能不能要回房子，这事儿得掰开了揉碎了说。
首先，我们得明确一个大前提：老人有权处分自己的财产。 房子是老人自己的，在法律上，只要老人心智健全，神志清楚，他就有权利决定自己的房子怎么处理，包括卖给谁，什么时候卖。子女没有法定权利阻止老人处理自己的财产。
但是，这事儿里头有几个关键点，会直接影响到子女能否主张合同无效。
1. 合同的效力与产权过户的关联：
房屋买卖合同的生效： 只要老人和买房人之间达成了合意，意思表示真实，内容合法，这个房屋买卖合同本身是有效的。法律看的是合同是否成立，而不是说一旦没过户，合同就无效。
产权登记的“公示”效力： 产权登记，特别是房屋产权登记，在中国的法律体系下，具有非常重要的“公示”和“对抗”效力。简单来说，就是登记了，产权才真正转移到买房人名下，并且对外具有公示的效力，别人一看登记簿就知道房子是谁的了。
未登记的后果： 既然买房人没有办理产权登记，这意味着房屋的产权名义上仍然在老人名下。从法律上讲，房屋的所有权并没有最终转移。
2. 子女主张合同无效的法律依据：
子女提出合同无效，通常会从以下几个角度去尝试，但需要注意的是，这些角度不一定都能站得住脚：
“未经子女同意”这个理由本身，法律上很难成立： 如前所述，老人有权处分自己的财产，除非有特殊情况，否则不需要子女同意。你不能因为“我觉得我爸妈这么做不对”，就去否定一个他们自己做的、且不违反法律的交易。
合同是否存在其他无效情形？ 这是关键。子女真正能抓住的点，不是“没问我们”，而是看这个合同本身有没有问题。比如：
老人是否为限制民事行为能力人或无民事行为能力人？ 如果老人当时神志不清，糊涂了，被欺骗了，或者有精神疾病导致无法正确表达自己的意愿，那么他签订的合同就可能是无效的。这种情况下，子女作为监护人或者利害关系人，是可以主张合同无效的。
是否存在欺诈、胁迫？ 如果买房人用了欺骗的手段，比如谎称老人签的是别的合同，或者用威胁、强迫的方式让老人签的，那合同也是无效的。
是否存在乘人之危、显失公平？ 比如老人急需用钱，买房人故意压低价格，或者利用老人急迫的心情，以极不合理的低价购买，并且老人因为缺乏经验或信息而无法认识到这种不公平，这种情况有时也可以认定为合同无效。
合同内容是否违法？ 比如房子本身就不能交易（比如是公房但未经批准出售），或者买房人的身份不合法等。
3. 未办理产权登记对子女主张合同无效的影响：
虽然未办理产权登记并不直接导致合同无效，但它为子女争取权益提供了重要的“着力点”：
房屋的实际控制权还在老人手里： 由于产权未转移，老人名义上仍然是房屋的权利人。这意味着，如果合同被认定为无效，房子自然还在老人名下，子女要回房子的阻力会小很多。
买房人的权利受限： 买房人虽然签订了合同，但因为没有登记，他只是一个合同上的权利人，而不是房屋的合法产权人。如果合同被认定无效，买房人只能要求老人退还购房款，并承担违约责任（如果有的话），但不能强制要求过户。
举证责任的侧重点： 子女如果主张合同无效，需要拿出证据证明合同存在上述无效的情形（比如老人签订合同时精神状态不好、被欺骗等）。而买房人则会主张合同有效，并可能要求老人履行合同（即完成过户）。
4. 子女可以如何操作？
立刻与老人沟通： 最重要的第一步，是弄清楚老人卖房的真实原因、过程以及他对这件事的态度。老人当时是不是清楚？有没有被人忽悠？
收集证据：
关于老人状况的证据： 如果怀疑老人当时精神状态不好，可以尝试收集老人就医记录、亲友的证人证言等，证明老人签订合同时并非完全清醒。
关于交易过程的证据： 看看是否有买房人欺骗、胁迫的证据，比如录音、录像，或者证人证言。
关于房产现状的证据： 证明房产还在老人名下，比如不动产登记中心的查询结果。
寻求法律援助： 这种事情比较复杂，最好是咨询专业的律师。律师会根据具体情况，判断是否有合同无效的可能，并指导你们采取最有效的法律途径。
提起诉讼： 如果有足够的证据证明合同无效，子女可以向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效，并要求返还房屋。
总结一下：
单凭“老人未经子女同意卖房”这个理由，子女很难主张合同无效。关键在于合同本身是否存在法律规定的无效情形，比如老人当时没有完全民事行为能力，或者交易过程中存在欺诈、胁迫等。
买房人未办理产权登记，虽然不是合同无效的直接原因，但它意味着房屋的实际权利并未转移，这为子女在合同被认定无效后，能够顺利地要回房屋提供了有利条件。
所以，子女能否主张合同无效，不是看他们同意不同意，而是看老人签订合同时的状态、交易过程是否合法、公平。如果这些方面有问题，那么就有可能成功。如果没有，那么合同原则上对老人和买房人是有效的，即使没过户，也可能需要通过其他方式来解决，比如要求老人承担违约责任。
这事儿，得仔细调查，好好咨询专业人士，一步一步来。
首先，我们得明确一个大前提：老人有权处分自己的财产。 房子是老人自己的，在法律上，只要老人心智健全，神志清楚，他就有权利决定自己的房子怎么处理，包括卖给谁，什么时候卖。子女没有法定权利阻止老人处理自己的财产。
但是，这事儿里头有几个关键点，会直接影响到子女能否主张合同无效。
1. 合同的效力与产权过户的关联：
房屋买卖合同的生效： 只要老人和买房人之间达成了合意，意思表示真实，内容合法，这个房屋买卖合同本身是有效的。法律看的是合同是否成立，而不是说一旦没过户，合同就无效。
产权登记的“公示”效力： 产权登记，特别是房屋产权登记，在中国的法律体系下，具有非常重要的“公示”和“对抗”效力。简单来说，就是登记了，产权才真正转移到买房人名下，并且对外具有公示的效力，别人一看登记簿就知道房子是谁的了。
未登记的后果： 既然买房人没有办理产权登记，这意味着房屋的产权名义上仍然在老人名下。从法律上讲，房屋的所有权并没有最终转移。
2. 子女主张合同无效的法律依据：
子女提出合同无效，通常会从以下几个角度去尝试，但需要注意的是，这些角度不一定都能站得住脚：
“未经子女同意”这个理由本身，法律上很难成立： 如前所述，老人有权处分自己的财产，除非有特殊情况，否则不需要子女同意。你不能因为“我觉得我爸妈这么做不对”，就去否定一个他们自己做的、且不违反法律的交易。
合同是否存在其他无效情形？ 这是关键。子女真正能抓住的点，不是“没问我们”，而是看这个合同本身有没有问题。比如：
老人是否为限制民事行为能力人或无民事行为能力人？ 如果老人当时神志不清，糊涂了，被欺骗了，或者有精神疾病导致无法正确表达自己的意愿，那么他签订的合同就可能是无效的。这种情况下，子女作为监护人或者利害关系人，是可以主张合同无效的。
是否存在欺诈、胁迫？ 如果买房人用了欺骗的手段，比如谎称老人签的是别的合同，或者用威胁、强迫的方式让老人签的，那合同也是无效的。
是否存在乘人之危、显失公平？ 比如老人急需用钱，买房人故意压低价格，或者利用老人急迫的心情，以极不合理的低价购买，并且老人因为缺乏经验或信息而无法认识到这种不公平，这种情况有时也可以认定为合同无效。
合同内容是否违法？ 比如房子本身就不能交易（比如是公房但未经批准出售），或者买房人的身份不合法等。
3. 未办理产权登记对子女主张合同无效的影响：
虽然未办理产权登记并不直接导致合同无效，但它为子女争取权益提供了重要的“着力点”：
房屋的实际控制权还在老人手里： 由于产权未转移，老人名义上仍然是房屋的权利人。这意味着，如果合同被认定为无效，房子自然还在老人名下，子女要回房子的阻力会小很多。
买房人的权利受限： 买房人虽然签订了合同，但因为没有登记，他只是一个合同上的权利人，而不是房屋的合法产权人。如果合同被认定无效，买房人只能要求老人退还购房款，并承担违约责任（如果有的话），但不能强制要求过户。
举证责任的侧重点： 子女如果主张合同无效，需要拿出证据证明合同存在上述无效的情形（比如老人签订合同时精神状态不好、被欺骗等）。而买房人则会主张合同有效，并可能要求老人履行合同（即完成过户）。
4. 子女可以如何操作？
立刻与老人沟通： 最重要的第一步，是弄清楚老人卖房的真实原因、过程以及他对这件事的态度。老人当时是不是清楚？有没有被人忽悠？
收集证据：
关于老人状况的证据： 如果怀疑老人当时精神状态不好，可以尝试收集老人就医记录、亲友的证人证言等，证明老人签订合同时并非完全清醒。
关于交易过程的证据： 看看是否有买房人欺骗、胁迫的证据，比如录音、录像，或者证人证言。
关于房产现状的证据： 证明房产还在老人名下，比如不动产登记中心的查询结果。
寻求法律援助： 这种事情比较复杂，最好是咨询专业的律师。律师会根据具体情况，判断是否有合同无效的可能，并指导你们采取最有效的法律途径。
提起诉讼： 如果有足够的证据证明合同无效，子女可以向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效，并要求返还房屋。
总结一下：
单凭“老人未经子女同意卖房”这个理由，子女很难主张合同无效。关键在于合同本身是否存在法律规定的无效情形，比如老人当时没有完全民事行为能力，或者交易过程中存在欺诈、胁迫等。
买房人未办理产权登记，虽然不是合同无效的直接原因，但它意味着房屋的实际权利并未转移，这为子女在合同被认定无效后，能够顺利地要回房屋提供了有利条件。
所以，子女能否主张合同无效，不是看他们同意不同意，而是看老人签订合同时的状态、交易过程是否合法、公平。如果这些方面有问题，那么就有可能成功。如果没有，那么合同原则上对老人和买房人是有效的，即使没过户，也可能需要通过其他方式来解决，比如要求老人承担违约责任。
这事儿，得仔细调查，好好咨询专业人士，一步一步来。
网友意见
谢邀，
讨论本案可以分成三个层次：
1、争议房子的产权属于谁
拆迁改造的安置房的产权是本案的核心要素之一，必须结合（1、拆迁补偿安置协议）和（2、拆迁补偿安置政策）这两个东西才能搞清楚。没有这两个东西，一般认为房子产权和房本是一致的。
一定要搞清楚一个概念：安置。
拆迁涉及补偿和安置，补偿是给钱，安置是给房。一套房子拆了，给了两套新房。大家会很单纯的认为房子是老房子换（房屋置换）的，但是在法律上也有另外一个逻辑，房子是用来解决被拆迁户的居住问题。所以你奶奶得到房子未必就是基于她是产权人，也可也基于她是实际居住人。
对于这两种逻辑，上海人总结得很到位（6个字）：
数人头，数砖头。
大家可以粗糙的理解为，数砖头看房本，数人头看户口。如果被拆迁的房子是安置活着的奶奶，而不是死去的爷爷的，这个房子就和子女没有关系。
2、被拆迁的老房子属于谁
被拆迁房子也不一定就是子女和母亲的共同财产。因为很多老房子在拆迁的时候还是公房，拆迁时才进行房改或者不再房改了。
如果不房改，就拆迁，奶奶以公房承租人的身份享受拆迁补偿安置房，和爷爷没有关系。
如果房改，房屋产权也不一定是大家共同共有。对于公房，一方老人去世后另一方参与房改的，这个房子在相当长的一定时期内（2000-2013）被认为是一方完整的产权，而不是共同共有。
最高院[2000]法民字第4号复函即《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购工房是否属于夫妻共同财产的函的复函》曾给出明确意见：
“夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。”
这个司法解释在2013年被废止。
如果被拆迁房屋是公房，或者是奶奶用自己个人财产出资进行房改的房子，房子也和子女没有关系。如果房改计算了去世老人的工龄，或者房改的钱是用的老人未分割的遗产，这个房子就有可能和子女有关。
逻辑上这个其实是要在1前面解决。
3、如果子女是产权人是否合同无效？是否可以解除？
按照现在的观点，合同有效，但是有可能可以解除。
综上，老人的子女可以打赢官司吗？
有难度。
房价涨了，原则上应该维护交易稳定。大家都是成年人，有些事情彼此心知肚明，法官天天审这种案子，难道就不知道吗？
所以我认为在自由裁量权允许的范围内应该尽可能作出有利于善意购房人的裁判。
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