如何通过房屋租售比来判断房产的价值或泡沫？ 第1页

现在的房子，如果货币不贬值不打鸡血，肯定有泡沫。

为啥？

房子会折旧呀。现在折旧了可以拆迁，以后折旧出趋势了谁接盘？

必爆！和股市一样，每个人都坚信的金融事实往往都会泡沫很大爆的很帅气

逆向地理解比较容易。

假设你是一个可以自由选择买房/租房的人，钱足够买房。 一年1万租金的房子，卖100万你愿意买吗？ 卖200万你愿意买吗？ 1000万你愿意买吗？

找到一个你愿意买的数字，就是你心目中合理的租售比。不知道你怎么样，我心里这个比例是1:50 - 1:150之间。

------ 据说应该按照月来算，那就是1:600 - 1:1800 ------

不考虑将来租金和房价的变化，有一些粗暴的估算可以判断这个比例是否合理：

实际租金 = 名义租金 + 不能随意装修过得不爽的损失 + 可能被房东随时撵走的损失

实际房价 = 名义房价 - 学区！- 户口 - 用DCF计算一下5%的贷款利率和13%的M2增速之间的差距

拿实际租金/实际房价，和十年期国债收益率2.8%比一下，请读者自行决定是否值得出手。

这本是一个寻常的下午，和往常一样，我坐在楼下沙县小吃店里吃东西，偶尔抬头看看电视里的财经新闻。

“租售比太高了，买套房靠月租几百年都回不了本，这畸形的房地产市场。”我一边嚼着馄饨，一边忍不住嘟囔。

“纸上谈兵，小伙子，你不懂。”旁边传来一个苍老低沉的声音。

我侧头看过去，是店老板，他大概有六十多岁，左眼上方有道很深的刀痕。在我印象中，他一直都是默默的坐在店门口，这还是我第一次听到他说话。

虽然敬他是个老人家，但我心里可不服气，好歹是一个金融专业的科班生，哪轮得到一个餐饮老板来指指点点，我回问道，“你知道中国的房价相当于居民多少年的平均收入吗，知道比美国高多少倍吗？”

面对我略带挑衅的态度，店老板并不生气，反而淡淡一笑，“所以我猜接下来你会分析房价和货币M2增速的关系是不是？”

我被镇住，微微一愣，“那你为什么觉得现在的房地产市场是正常的？”

店老板反问我一句，“你是不是以为，当你租房子的时候，出租房的房东都是为了房价上涨而购房的投资客？其实不是，从来都没有炒房客，在中国，只有购房自住的人和一个庞大的组织，负责所有的出租房。”

“啊？你说什么？”我觉得自己快要反应不过来了。

接下来店老板的一番话，彻底颠覆了我的世界观。

“看过社会新闻吗，一个科级干部动辄名下有上百套房产，中国有多少公务员，哪怕每个人只是一百套房产，哪还剩得下多少套房产？这些公务员要这么多套房子做什么，如果说为了赚钱，他们就算卖了拿到钱也不能随便奢侈消费，那为什么还要花费大量的时间和精力奔波于开发商和房产局去办理这些手续？”

我瞠目结舌，“你的意思是...”

店老板大手一挥，“中国从来就没有贪官，只有为了经济大战役忍辱负重的同志。有些同志负责将超量印刷的现金收集回笼，囤备起来，抑制物价上涨，直到通货紧缩的时候才会使用。剩下的同志则负责收购市面上除了自住以外的所有空置房屋，然后不计回报的投入到出租房市场。

要不然怎么会有那么多出租房都是直接签约给中介代租，房东从来不会到场。还有，北京这么多群租房，中介任意更改房屋框架，破坏墙体，房东却从不阻扰，就是因为，他们从来没有打算自住。”

“组织太庞大了，偶尔也会犯错。”店老板停顿了一下，“你可能收到过自称是房东，要求打房款的短信吧，是不是以为是诈骗短信？”

我点了点头。

“不，其实这正是因为出租房都是统一由组织在打理，事务太多，负责发送短信的同志难免会将本来该发给租A房的房客的短信，用B房房东的手机号码发过去，为了掩饰，就只能假装是在诈骗了。”

我不明白了，“可是，将事情变得这么麻烦，目的是...”

“为了保持房价能够在高位持续运行，并且还能稳定上涨。”店老板狠狠的吸了一口刚点燃的烟，沉默了一会儿，徐徐吐出。

我更迷惑了，“我不明白，为什么一定要让房价涨，如果组织不买，房价在低位不行吗？难道是为了刺激经济？”

店老板笑了，“那是经济学家自以为是的解释，刺激经济有很多种办法，哪需要采用这么复杂的战略。至于真实的战略目的嘛，我问你，美国是世界上最富有的国家，可为什么美国国债的发行量也是全球最大，美国这么有钱，为什么一定还要到处借钱，它的目的是什么？”

我傻眼了，“这个还和美国国债有关系？”

店老板抖抖烟灰，“关系大了。美国借钱的目的，就是想要收购中国所有的不动产，妄图通过经济战争获得对中国的统治权，为了击败他们的阴谋，我们就必须让房价不断上涨，让他买不起。所以你看这十多年来，美国不断发国债，我们的房价也不断上涨，2008年的时候差点就让美国得逞了，幸好很快我们又稳住了房价，始终比他国债的发行速度快一拍。”

“等等。”我使劲摇头整理思路，“为了狙击美国的收购战略，所以房价必须上涨，那不卖地不建房不也能防止收购吗？”

店老板摆摆手，“哪这么简单啊，不卖地的话，战略目的太明显了，就被美国识破了。所以组织安排这盘大棋，牺牲公务员的清誉暗地买房出租，既维持了房价，也确保了暂时买不起房的居民能够以低价租到房子住。”

我不得不质疑，“可是我也租过房子啊，租客经常都在抱怨房东态度恶劣，乱涨房租，到期强行勒令搬走之类的啊，既然是组织统一安排的，何必这样做呢。”

“所以说小伙子你太年轻了嘛。”店老板呵呵一乐，“中国太大了，如果没有自住需求购房的话，就算是组织也不能确保房价一直不跌，所以组织上会给租房客时不时的施加压力，免得他们贪图租房安逸，经济实力达到了也不去买房。而且你仔细观察就会发现，那些抱怨被房东赶走的年轻人，往往很快就自购房了。他们的银行账务一直都在组织的监控下，只要凑够了首付，组织就会采取比较强硬的方式来推动他们购房的。”

我现在算是彻底明白了房价上涨的逻辑了，但新的疑问随即产生，“我明白了这个战略，完全是无懈可击。但是我不明白，你为什么清楚这些机密。”

店老板的目光透着霸气，“不，你还没完全明白。实施这个战略，要随时和敌对势力做斗争，敌人也在不遗余力的破坏战略，我们沙县小吃，就是遍布全国的岗哨之一，随时观察敌人的举动。”

“对战略的破坏...比如？怎么破坏？”我问。

店老板严肃的回答，“组织战略的实施，关键核心在于推动自住房需求的增加，而敌人也就针对此进行精准打击，他们以举国之力，将带着有害思想的毒草偷偷引进中国，试图影响年轻人的购房意愿。比如其中一种毒草，刻意美化年轻人合租生活，试图让人沉溺于合租，舍不得独自居住...”

“！！！”我冷汗直冒，因为我已经明白他说的毒草是什么了——

“六人行！生活大爆炸！我明白了，难怪广电总局要禁...”

店老板露出孺子可教的欣慰表情，“是的。敌人无孔不入，我们的防线也要全面保护。”

到现在，我已经彻底明白，自己之前完全误解了开发商、公务员和广电总局。

为自己曾经的狭隘而暗暗惭愧，我敬佩的问，“那沙县小吃具体对付的是哪些敌人呢？”

“当然是和我们沙县小吃一样，在全国上下无处不在，随时妄图刺探情报的那几家...”

店老板的话戛然而止，他突然沉默下来，眼神直直的刺向马路对面，带着一股犀利的杀气。

我顺着他的目光看去，不由得感叹自己的愚钝。

马路对面的肯德基门口，一个看起来好像是刚送外卖回来的小哥迅速收回了自己的目光，拉低帽檐，若无其事的踱进了侧门。

店老板默默低吟，“战争，从未结束。”

我低头寻思，觉得自己得到了升华，今天的所见所闻，构成了一曲房地产的忠诚赞歌。

下意识的，我跟着默念，“战争，从未结束。”

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连知乎上的人都不能理解中国房地产就是政府主导的庞氏骗局，是个人财富向利益集团转移的手段。中国的房地产政策来源于香港，而香港是英国殖民地留下的政策，是英国殖民政府获取香港民间财富的手段。中国地产贵是因为地贵。土地是限制供给的，集体所有的土地出让是违法的，进而政府成为了土地的唯一出让方和垄断者，依靠计划供给来人为控制价格。财富源源不断流入经手的利益团体。

租售比是衡量市场经济下的房地产市场，我们的房地产市场前端销售是市场的，后端建设是计划的。最重要的原材料土地都是计划的。中国各大城市本不缺地，google map上可以看到大片的未使用的空地，但是政府人为限制土地供给，并且宣扬和强化刚需意识，从而控制供需关系，房子能不贵么？

不想往深说了，说多了都是泪。

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还有就是纠正基本错误，泡沫“bubble”是形容完全市场化的交易市场。

这个词是不能衡量中国房地产市场的，还有中国资本市场，因为它们都是半市场化交易。

非完全市场化的市场只能用资源错配来衡量。而资源错配带来的危害远大于泡沫破裂的伤害，前者是持续性的，难以察觉的伤害，后者是阵痛。说白了就是，前者是让你让痛成为习惯，后者是偶尔让你感到痛一下。