2019房价下跌，为什么都不鼓励在低谷期抄底？ 第1页

先声明一个问题：

1房地产一般认为是长周期行业，一般的周期在18~22年之间。我个人倾向同意地产行业有周期性现象，这个市场上有人认为房地产没有周期性现象，他们和我的分析思路就完全不同了。

形成周期行业本质的原因是供给和需求的变动是不同步的，这在我其他的回答里面有介绍。

• 比如我们需要房子，钱到位的速度远高于拿地建设等的速度，那么价格就会被推高；
• 而当我们不需要房子的时候，可以捂住钱包不动，但是这个时候正在建设中的房子是没法凭空消失的，就造成了过剩。

真正的经济周期更为复杂，上面这个例子是最为简化的模型，供大家熟悉。

周期性行业不意味着围绕一个固定价格水平上下波动，地产行业的周期性体现为一个长期的增长趋势，叠加周期性的价格波动。本文不讨论增长趋势问题，讨论的是波动特征，以及为什么现在不要抄底。

开始分析：

一个地产周期会包含：复苏—繁荣—衰退—萧条四个阶段，对不同类型资产来说，横向看繁荣期长短不一，其原因是流动性、交易成本等的不同。比如，地产繁荣期可以用年来计算而股票的繁荣期一般按月计算。

纵向来看，所有大类资产，繁荣期一般会显著短于萧条期。原因很复杂：

• 需求端，行为金融学验证了投资者对gain和loss认知的差异，进而导致了买入和卖出的行为差异；
• 供给端，扩充产能和产能出清两个过程的不对称性。

我在这里展开分析以上两个问题，实际的市场中因素还有很多，但是都指向本段最初的结论：牛短熊长。

1 买入和卖出是不对称的。

所有的投资过程都是：现金-资产-现金的完整过程。毕竟万科的股票不能用来支付机票、手里的房子不能用来买车。投资，又是一个以资产升值为目的的生产行为。

《行为金融学》里面曾经提到过这样一类研究，100块钱投资变成110、100块投资变成90。绝对量来说都是10块钱，但是对投资者“效用”的影响完全不同。人们对自己损失10块钱这件事情更为“厌恶”。

• 在实操中对应我们日常投资，就是多数人涨了以后会每天想着是不是卖掉、落地为安；
• 而被“套牢”之后往往捂住不放。

地产行业中的表现就是，投机房地产的人会随时观察是否卖出；当被套牢之后，很多人在回本之前就很少考虑是否卖出。

房地产萧条期结束的重要表现就是市场出清，需要亏损投机者将资产处置完毕——行为金融学告诉我们，承认亏损需要时间。

2扩充产能和去产能是不对称的。

扩充产能和去产能是复杂版的，企业也是利用资金进行产能投资的，和行为金融不同的是企业扩张产能和去产能的速度是不同的。

• 当投资人认为地产有利可图的时候，组织资金、建立公司、购买土地速度很快，可以迅速进入市场；
• 当投资人认为一个行业没有机会的时候，会第一步去库存（把房子尽快卖出去）、第二步去产能（裁员、处置资产）——这个阶段远比用钱建设产能复杂。

房地产萧条期的另一个重要表现是产能出清，需要市场内的供给者将产能处置完毕——行业特征决定了，这需要速度。

回到本文问题：

周期性行业仍然可以进行细分，在房地产里面包括库存周期、产能周期。他们叠加产生的周期性特征就更为复杂：

2019年，我们要考虑的是这几个问题：

1目前的低谷是什么周期的低谷？

2015年涨价去库存之后，目前来到了库存相对低点，一般来说库存见底之后局部需求会大于库存，价格有回升的趋势。

但是产能周期还在下行，两个观察的要素是：

• 产业集中程度还在提高——大地产商对于小地产商的并购、土地的直接收购。中小开发商仍在被消灭的过程中；（有兴趣的朋友可以比较一下过去2年A股地产公司头部10家的市值占板块比重）；
• 还在去杠杆——无论是政策导向还是金融机构的自然选择，控制杠杆就是控制资产总规模。

所以目前是库存低谷、产能还在下行；

2什么时候产能周期见底

所有周期行业都一样，越长周期造成的价格波动就越大（涨跌更猛），所以现在也许有价格上涨的理论可能，也是库存周期级别上涨。然而我们的政策连库存都在控制，那么短期上涨的机会也不大了。

没有到达产能周期底部的时候，价格将继续下探，且幅度会大于现有库存周期下行阶段的下降幅度。我们对市场的观察，可以注意以下的指标：

• 小地产公司的批量破产；
• 地产相关资产坏账的资产管理规模经历迅速增加阶段，并进入平稳增长期。

3购买策略是什么？

如果是居住刚需，恭喜你目前确实是不错的时间点。政策面是以控制成交为目的，短期是一个比较平稳的预期；

如果是投资，目前就要考虑地产市场的特征了——location、location、location。很多投资者是必须要配置地产类资产的，那么进入目前的阶段需要采用比较保守的投资策略。不要找补涨、不要找洼地、不要找新城，一线城市+人口流入的二线城市，是比较好的配置策略。

如果是投机，建议算了。投机的特点就决定了对于短期价格波动承受力是很低的，特别是加了杠杆的投机客。

等，是我最推荐的策略。

时间上，首先根据以上分析的结论是牛短熊长，所以地产的V型反转几乎除了4万亿那样级别的政策，是不存在的。萧条期时间比繁荣期长很多，对于2018年初开始下跌的地产市场来说，绝对时间是很短的。我个人对时间的判断，未来5年都不一定是投资入场的好机会。

空间上，大家要清楚一点，北上深这样的城市，需求来自于全中国甚至全球的有钱人。类比美国、英国，从顶峰下跌20%以上，就是一定要重视的投资机会。而对于我不看好的城市，腰斩以上我才会考虑。

有人说日本不是斩到脚踝了么？这是很多人心中最为悲观的situation。我只能说，日本房价被斩到脚踝，是经济整个系统的全面去泡沫，是失落二十年的开端，那是日本政府的脑子被驴踢了之后的结果。

所以。。。。。。如果真出现那种问题，咱讨论房子抄底。。。。。。毫无意义