北上深房价会超越香港吗？ 第1页

事实上，深圳上海北京的房价，已经超越了香港。根本不用像其他答案一样考虑收入因素。

证明如下：

1，香港房子无公摊。出售的都是实用面积。大陆很多房子公摊在20%。

2，香港房子分期付款利息便宜。以同样贷款500万，贷款30年，香港的利率大概是1.5-2.5%，国内的基准利率是4.9%。

现在假设，你在深圳购买一套80平米公摊20%的房子，10万/平方的的计算，贷款500万30年分期，利率4.9%。在贷款还清后，你的持有房产成本是=80x10万房子成本+455万银行分期利息=1255万。按实际面积计算的单位面积成本是=19.6万。

在香港，我只需要购买同样64平方的房子就和深圳的房子实际面积一致，假设此套房子，按香港普遍的价格，20万人民币。同样贷款500万人民币30年分期，利率2.2%，那么在30年后，持有房子的成本是=64x20房子成本+183万银行分期利息=1463万。

经过这样一轮，双方房子从实际的10万/平方的差距，缩减到了只有3.26万。

因为房子毕竟不是一般物品，大家持有是有收益的。或享受租金，或自住。因此，我们需要计算下持有的收益。

我们再假设，30年的房子出租，在不考虑物价通胀的情况，800万市价80平方的房子，在深圳租金理想也就8000人民币（查阅了http://fang.com数据）。而香港这样的房子，租金超2万人民币没有问题-这很保守的租金价格了，上网查一下就知道香港这样的房子，可能租3万也不能问题。在30年贷款期限内的机会成本如下：

1，深圳房子0.8x12x30=288万。

2，香港房子2x12x30=720万。

因此按持有收益计算，在30年持有期的房子到手后，

深圳房子按实际面积成本是=(1255-288)/64=15.1万

香港房子按实际面积计算的单位成本是=（1463-720）/64=11.6万

经过这么一折腾，深圳房子比香港的要贵了3.5万/平方。

嗯，考虑到我设立的样本，可能深圳10万集中在福田南山这样的好位置，可是我选择的香港20万人民币的假设样本，在香港本身也不便宜呀。而且我本身假设的香港这样的房子租金2万人民币已经是很保守了。

从绝对数据上看，香港房价仍然是很高，但大家要考虑一个问题，房子是投资，也是居住必备。这两样的属性，就必然要求我们考虑房子的各项成本。如房贷利息，租金等因素。大家不愿意去农村盖个大别墅，不就是因为宅基地是无法贷款，无法流通，也基本无法出租吗？缺乏了这些因素，房子还有价格吗？