如何看待中国未来五年内的房地产发展？ 第1页

听闻开发商很缺钱，到处都是开发商资金紧张的新闻，于是我在年后就想找一批缺钱的开发商聊一聊，看能不能买点便宜资产。

住宅价格是肯定降不了的，不然在预售制度下会造成社会混乱，窗口指导不让降的新闻到处都是，但商业地产的价格是没人管的。

既然缺钱，既然急缺现金，那你把商业地产的价格低价卖出去不就行了。

商铺写字楼的价格已经十年不涨了，如果能再跌一大截，就完全去泡沫化了，进入正常价值投资区间后自然会有一批资金愿意进来买。

按这个思路，应该找最缺钱的那批开发商，市场传言越缺钱的开发商同意降价的概率越大，我也是这么做的。

这思路看起来没问题，但我找了不少开发商聊天之后，发现事实情况截然相反。

我对那些传言非常缺钱的几个开发商重点关注，寄予厚望，对大家都认为资金链很健康的几个开发商随便聊了一下，没怎么报以希望。

结果，我认为很缺现金的那几个开发商统统拒绝了降价提议，倒是我认为不缺现金的那几个开发商比较热情，谈价诚意很高。

对于他们的资金情况我没有判断错，没钱的确实没钱，不缺钱的确实不缺钱，其资金情况人尽皆知，三道红线榜单上写的清清楚楚，并不算什么秘密，具体名字我就不提了，毕竟聊完天了都算朋友，点名不合适。

但是他们对降价销售的提议非常忌讳，在资金链无比紧张，奇缺现金的情况下，宁可不卖也不降价，愿意给的让价幅度非常之小。

我对此大惑不解，但在聊天的时候发现了一些有趣的真相，非常有趣，我觉得值得和大家分享一下。

资金链紧张，奇缺现金，所以就必须降价销售，这是正常人的思维，正常情况下也没错，但对于最缺钱的那批开发商，这个常规做法已经失效了。

只有资金链正常的开发商，才有降价销售的资格。

在聊天的过程中，那些我认为缺钱的开发商基本都提及了一个词，叫货值折损。

他们非常愿意卖房换现金，谈判意愿也很高，但坚决不同意降价，愿意谈各种条件作为补偿，但账面交易价格不能降太多，否则就会“货值折损”太大。

反倒是不缺钱的开发商，从来不提这个词，也没那么多花里胡哨的条件，直接和我对砍价格，大家谈多少钱就多少钱。

啥叫货值折损？有啥影响？

他们不说，但我在聊天的过程中大概猜到了一点。

资金链最紧张的这批开发商，很可能已经把手头能质押的一切全部都给质押了，资金链绷紧到了极致。

一栋楼已经建成但是没有成功销售，并不代表这栋楼就会闲着，开发商会把这些资产拿去银行抵押来套取现金，还能拿来做工抵房。

你是开发商，你很缺钱，手头有十万平米的房子造好了没卖掉，难道就任由他们闲着吗？肯定拿去当抵押物换贷款啊。

既然拿去当了抵押物，就涉及到了一个价值的判定，你这些楼值多少钱，然后银行反算出来你能贷多少钱。

同样面积的情况下，开发商的实际销售价格，决定了这批货的“货值”，然后决定了能贷款的额度。

如果大幅折价销售，那么这个销售价格传出去之后会造成银行定价体系的动荡，一旦认定你“货值折损”，那开发商的这笔贷款安全度就会不够，银行有权要求开发商追缴保证金以保证贷款安全，或者贷款到期后再次贷款的时候给的额度非常少。

这里涉及的追缴金额以及贷款额度的减少，可能会远远大于你抛售换来的那点现金。

恒大许家印说：“不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”

他说的是对的，大幅折价卖资产表面上是在让利换现金流，但实际上会导致债务窟窿越来越大。

那些资金链已经绷紧到了极致的其他开发商，如果硬挺着价格不卖，虽然资金链异常难看，但至少“账面货值”还是正常的，贷款没到期前暂时还能维持的下去。

一旦大幅折价，债务窟窿可能立刻就爆了，本来还能撑半年一年的，现在立刻就完蛋了。

因此，没办法，只能眼睁睁的看着别人到处卖资产换现金流，自己明明是最缺现金的，但硬挺着也不能卖，慢慢地等着宝贵的时间一分一秒的虚度过去。

去年下半年，好几家资金紧张的大开发商就开始到处谈资产处置了，整整半年过去，自家债券违约传闻一日更胜一日，现金流几乎归零，连利息都付不起了，地方政府天天谈话，结果资产处置的数量居然是零。

因为资产价格不能下降，否则越卖欠债越多，不卖的话，账面暂时还能维持。

但现在这种行情，谁敢高价接你的资产，那不成了自杀行为嘛，所以资产处置的数量肯定是零。

除此之外，如果开发商大幅折价销售，那么开发商在卖房之前，还要先凑一笔钱去还掉贷款，解除质押，才能把这间房拿出来卖。

如果折价力度大到一定程度，甚至会出现销售款和抵押贷款的数量差不多的情况。

先拿出来100万解除质押，然后把房子卖了110万乃至于只有100万。

开发商降低了100万的总负债，但手头的现金流实际的增加值仅仅只有10万或者干脆是零，动摇了自身贷款信用体系，还对下个月即将到期的债务于事无补。

负债已经太多太多了，债多了不愁，少那么一点负债也没啥意义，还没能换来现金，这么干有啥意义？

还不如干挺着硬拖时间呢，能拖到变数最好不过，拖到拖不下去的时候选择破产，把所有的资产和债务一箩筐的打包扔给政府去解决，这么干至少面子上还能辉煌个一段时间。

倒是那些资金链很健康的开发商，负债率低，很多资产是没有抵押贷款的，可以直接拿出来卖。

如果当他们判定未来几年房子的价格肯定要降，那不如索性一口气先提前卖到某个超低价格，给购房者安全垫，让购房者安心，以此把现金流换出来。

因为他们负债率低，所以他们的房子没有抵押贷款，所以他们卖出去的每一分钱，都是实实在在的现金流。

就目前这个行情而言，现金流就是命根子，只要自己能活到其他开发商挺不住倒下的时候，所有的蛋糕都是自己的。

所以就出现了这么个奇怪的现象，资金链健康的开发商反而愿意降价，越缺钱的越不降价。

我了解到的是武汉的情况，但其他城市应该也差不多，一家开发商的总体战略应该是统一的，不会差距很大。

最缺钱的那些开发商已经不用聊了，他们不是不想降价，是已经失去了降价的资格。

这些开发商现在能做的就是等，等绳索缠的越来越紧，然后让命运来裁决自己。

黄奇帆说过，美国就500家开发商，结果中国有5万家，中国究竟需要多少家开发商？

5万家淘汰掉99%，也还有500家之多，因此绝大多数开发商在未来十年里，都是要被彻底洗牌的。

欧美的开发商负债率通常是50%左右，香港的开发商负债率通常是40%左右，而大陆开发商的负债率高达80~90%。

普通人一看，感觉这负债率差不多啊，也就高一倍吧，但实际上远远不是。

40%的负债率，意味着自己有60块钱，借了40块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比0.66，很低。

50%的负债率，意味着自己有50块钱，借了50块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比1，一般。

80%的负债率，意味着自己有20块钱，借了80块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比4，高的吓人。

90%的负债率，意味着自己有10块钱，借了90块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比9，高的突破天际。

1块钱干2块钱的事，和1块钱干10块钱的事，这债务风险能一样吗？

如果杠杆率达到1比9，这表示开发商无法经受一丝一毫的风险，有点风吹草动就原地爆炸。

当年2015年股票配资横行的时候，配过1比9杠杆的人，都知道这种杠杆爆仓那是多么的容易。

哪怕你的杠杆只有1比4，爆仓也是分分钟的事。

而中国有很多开发商，前几年负债率接近90%，三令五申之后现在还有80%那么多。

负债率50%到70%的开发商还有一丝辗转腾挪的空间，负债率80%以上的开发商已经失去所有操作可能性了，连甩卖资产紧急换现金的选择都没有了，现在除了躺平拖拖看，其他什么也做不了。

但实际上，国家5年前就示警了，央行2019年就到处找人谈话了，留的时间足够的多，结果这些房企在2020年还去砸巨资抢地王，根本就没有丝毫降杠杆的意思。

混到今天这一步，真怪不得别人。

恒大已经暴雷，所以恒大可以点名说，以前红极一时的恒大，别说舵主许家印，就算是恒大总裁夏海钧，当年也是特朗普带着伊万卡过来亲自签约的人物。

如此风光的恒大，现在最大承诺也就只是保交楼了。

就我目前了解到的情况，不缺钱的开发商已经开始纷纷甩卖资产换钱过冬了，而最缺钱的那批开发商反而被负债率捆住了手脚动弹不得。

很明显，硬挺着不卖是解决不了问题的，80%负债率下，只要几年的时间，哪怕侥幸原价卖出，利息都能把那20%的本金侵蚀的干干净净。

不知道利息可怕的人，我再给你们算算账，假定开发商借债利率按7%算，80块钱负债每年应付利息是5.6元，而本金只有20元。只要4年时间，利息就能吞掉所有本金。

如果你资产打95折，那3年就死。

如果你资产打9折，那2年就死。

拖，是不可能解决问题的，如果拖就能解决问题，那资金链健康的开发商为啥还要甩卖资产，大家都硬挺着高价卖不就完事了么。

当一家开发商的资金链紧张到不能，也不敢把资产进行低价处置的时候，其命运结局早就已经注定，剩下的无非就是时间问题。

奇迹是不会发生的，如果真的会发生奇迹，美国也不至于只有500家开发商。

2015年的去库存政策让本应破产的一批开发商拖到了今年，但他们依然没有吸取任何教训。

这次不管救还是不救，他们都活不下去，无论就是死在这一轮还是死在下一轮的问题。

中国房子已经到了需要70年租金才能回本的地步了，难道还能140年租金才能回本？

房价再拉起来泡沫就直接爆炸，横盘不动反而还能多拖几年。

但房价不涨，对于某些负债率极高且动弹不得的开发商来说，也是死路一条，他们只有暴涨才能救命，但暴涨会导致房价泡沫立即爆炸，到时候是整个行业一起死。

总之，中国的5万家开发商确实太多了，早晚会消失99%的。

不能打折卖，否则债务危机会立刻爆发，如果一家开发商已经到了这种地步，那就是死亡倒计时了，因为其他开发商在打折卖，反正注定只有少数人能活下来。

从我目前得到的市场信息进行判断，不少开发商已经到了救都没法救的地步，“果断处置资产”这种操作他们不是不想，而是不能，唯一指望就是拖时间等暴涨。

不暴涨他们肯定会死，哪怕横盘都不行，但暴涨是拉着所有人一起死，所以这类型的开发商注定会死。

拖下去有意思吗？多拖几年债务窟窿会被利息侵蚀的更大。

但好像他们也没什么好办法。

虽然我不方便点名，但可以透露一下，我聊的销售人员归属的开发商，都是名列三道红线上的，不然我也不会认为他们缺钱，本指望从他们那买便宜写字楼的，但全部被拒绝了，愿意诚意让价的居然是一道红线都没踩的那种开发商。

怎么说呢，从这种情况来判断，好几个大开发商明后年都得上新闻，大家等等看吧，到时候有不少瓜可以吃。

和大家分享下我刚探知的市场信息，希望能对大家有所帮助。

作者：远方青木（ID：YFqingmu)

原文： 最缺钱的那批开发商，已经到了拒绝降价的地步