如何看待网友曝光深圳102份炒房材料？ 第1页

深房理已经被调查了。

突然发现，只要跟深圳，房产，法律，公务员这些关键词相关的问题，一定会有非常多的知乎朋友@我。

如果说深圳理总的炒房技能仅仅只有"骗取经营贷"进入楼市，那可就真太小看理总团队的金融创新水平，我觉得他更厉害的一点是通过小程序实现了深圳房产的证券化。

如下图，在理总的会员小程序里，一套深圳房产的所有权可以通过代持模式，然后按照股权比例分割给多个出资人，然后再通过近乎于证券市场股权交易模式参与深圳房产投资，是不是有点中概股在纽交所通过ADR(美国存托凭证)模式挂牌交易的感觉呢？

为什么有那么多民众痛恨房价上涨，痛恨炒房，痛恨理总，我觉得很大程度上还是因为他们眼红收益，他们越来越买不起自己的房子。

为了贯彻落实中央"房主不炒"的要求，去年以来深圳已多次出台限购政策，推出交易指导价模式，不过我们想想，是不是有更好的模式抑制深圳等大城市房价上涨过快，或者说直接让全民分享这个收益，以及住宅地产证券化是不是有这种功效。

设想一下，假如把深圳等大城市的住宅地产合法证券化，登陆上海/深圳证券交易所主板，允许全国及境外合规股民投资，大概率有两个结果：

a, 深房/沪房/京房REITs取代茅台，成为A股最大神股，全国民众参与投资即可获取收益，贫困地区政府和百姓投资便可补贴财政脱贫致富，全民实现共同富裕。

b, 深房/沪房/京房REITs在大幅震荡后，走势与上证指数基本趋同，让民众认识到投资有风险。再看看过去10年的A股走势，这也能抑制房价上涨，在大城市实现"房主不炒"，造福无房新市民(主要是年轻人)。

因此理总的深圳房产证券化尝试，可能算是一次非常有积极意义的里程碑。

其实呢，早在2020年6月份，关于深圳理总"用经营贷炒房"的事迹就曾上过网络热门，之后深圳相关单位也曾通报过"经营贷"流入楼市的问题，为什么当时深房理没有被调查呢？也许可以看看下面这个深房理小程序股权交易的截图里，代持人是什么身份。

深房理出身辽宁农村，十来年前还是一位小装修工头，在做装修的过程中认识了一些有特殊身份的房东，逐渐理解这些身份的人热衷投资房产的道理，最重要多的还是这些身份的人热衷买楼给他看涨楼市注入了非常可靠的强心剂，如今成为深圳最知名的楼市炒家。

深房理有个很好的女搭档，微博名叫美妈陈X泉，自称法律硕士，之前在某头部地产公司当法务，她为深房理提供包装了大量地产金融法律知识，并给他吸引了大量客户。

多少985硕士毕业的工程师在靠自己在深圳打拼多年也买不起房，为什么理总就能“买房即可财富自由”呢，还不是因为他更早理解行政，金融和法律对现代大城市的意义，把城市里最关键的这帮人和运行机制同自己紧密地捆绑在一起。

真没必要太苛责几个炒房客

NBER的Working Paper: RURAL-URBAN MIGRATION, STRUCTURAL TRANSFORMATION, AND HOUSING MARKETS IN CHINA早已经指出了，生产率上升导致的居民收入增加和人口迁移两大因素在房价上涨的过程中起到了决定性（86%）的因素，剩下的14%因素才是宽松的信贷政策以及宣传（propaganda）

由于中国楼市上涨的这两大特点，增加土地供应是比控制信贷和人数（户口）更加有效的调控方式

于是就有两张非常有意思的图了

那么各位猜猜美其名曰“不靠土地财政”的深圳出让了多少地皮呢？

这张图是一二三线城市人均新增住宅面积

他们果然比你懂更比我懂

当然，我相信中央对于信用紧缩的态度是严肃的，央行的窗口指导已经将新增信贷压向了15年来的最低点

信贷脉冲数据也印证了央行的态度

但正如很多经济史著作中所说，央地矛盾从来都是中央王国的一大特点，同样一个文件可能执行方法有一万种，心有灵犀的自查是一种，变相的囤地哄抬面粉价格又是另一种

信贷收缩的确会影响全国的楼市，但15-18年的股市太能够说明抱团是熊市中资金主要的配置行为，大盘从5200点回落和筑底并不影响CSI300在今年冲上了历史新高。换而言之，只要整个共和国的优质工作机会还集中在一二线城市，只要一二线城市dfzf还在海专精算比你我懂，供需扭曲下的市场投机行为不会消失

曝光又能如何呢？有的是看到这收益率的人前仆后继

至于有同学在楼下实名反对我，我只讨论一点，房地产泡沫固然与信贷政策的宽松程度正相关，但2008年之后共和国楼市与货币宽松程度之间的关系已经不是单向的因果了

有这样一个荒谬的但是广为流传的观点：近十几年的房地产是宽松货币政策的蓄水池。然而事实恰好相反，房地产是无比强力的核动力印钞机，尤其是在2015年之后

房地产的每一个环节都存在的大量长期债务共同派生出了数倍于之的货币进入流通领域，不仅无法“蓄水”，反而推高了通胀水平，成为了过去二十年中国经济的两大通胀核心之一
按照索罗斯的话来说，这便是房地产的“反身性”：所有人都试图去通过买房对抗通胀，殊不知他们的这种行为却推高了通胀水平，进一步强化了市场的“买方焦虑”。在这种螺旋式上升的循环下，泡沫越来越大，市场情绪在不断的自我印证之中越来越极端

甚至很多时候我们甚至可以说，居民对于房地产贷款的需求是08年之后连年天量M2的重要原因

参考货币银行学里债务货币和储蓄之间的关系

相比收入增长和城市化人口这两个主要矛盾，获取信贷的难易程度只是主要矛盾的次要方面

1）深圳真正要调控房价，靠自查，他查，爆料......都不现实。真正问题的根源还是供需结构：

证券时报统计显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平米，而住宅用地成交面积仅为431.5万平米，不及工业用地的一半。深圳此前一直将土地向工业用地倾斜，住宅用地规模严重不足，在过往的土地总体规划中占比常年不及20%。

2）炒房客仅仅是房地产市场的催化剂。中国房产市值大概有500万亿，深圳大概有34万亿，炒房客怎么可能有这种量级的定价权？在一个自由市场里，他们的主要作用其实是“顺应趋势，加速价格增长”。定价权在谁的手上？想想在房地产整个产业链里面，谁拿了绝对的大头吧。不是地产商，也不是银行，你觉得会是谁？

3）后续的行情？看空中国整体楼市，看多一线城市核心房产。

中国社科院研究所张明老师讲过，疫情后的世界，可能会是一个“K型”世界，有很强的分化：强国恢复的快，弱国则任人宰割。

而处在整体经济下行趋势里的国内，“K型分化”几乎也是必然的，或者说是已经正在进行：在M2/社融的长期激增下，财富差距已经拉的越来越大，招行2%的客户掌握了80%的财富，6亿人月收入不足2000，9亿人月收入不足1000......

看空中国整体房地产，因为我们的主体还仍然是三四线城市，是城乡结合部，是县城，是乡镇农村。这些地方的房产供给太多，接盘的人又少，房产没有稀缺性，金融属性较弱。同时，国内居民部分的杠杆率已经快到70%左右，接近日本90年代的水平，综合接盘能力很有限。

看多一线城市核心资产，一线城市的核心资产具有强稀缺性，有很强的金融属性。其价格的高低，永远是少部分人来定价的。而这部分人并不差钱，你可以简单地对应为招行里的2%的客户（金葵花及私行客户，主要是私行客户），况且还有银行愿意帮他们加杠杆。这个就像美股里的苹果，你几乎看不到什么大跌，因为永远有资金愿意来接盘。

没有杠杆的资产泡沫那就不叫泡沫！

问题是央行想让金融体系降风险，尤其是继续流向房地产方向杠杆的资产泡沫风险，但明斯基时刻的核心观点之一：金融体系的内在不确定性，银行想要赚钱就必须放贷，而企业在消费不足情况下赚钱能力有限且风险往往较大，相反，大家都相信房地产神话，即使违规流入房地产，只要到时候清算资产的时候房子在，金融体系就不亏，至于房地产泡沫还能加多少杠杆，至少不是拿着绩效的人员要考虑的，这就是房住不炒大方向与绩效利益之间的矛盾，次贷危机就是内在不稳定性放大风险的结果。

当然这些材料的真实性有待进一步核查，如果是真的，对于银行来说，该奖励还是该惩罚呢？现在金融的玩法总是神仙打架凡人遭殃。

经营贷的自查都说了，我没有，别乱说，没狗头。

你觉得拿出来这些材料，能改变什么吗？

拿出来，顶上的人就看到吗？要看到的早就看到了。

我一开始以为这个“深房理装修队003”是近期一口气把所有资料都抖出来。

好家伙，2020年12月30日前已经爆了一堆内容了，然后呢？？？

要管，早就管了。

要罚，早就罚了。

你看“深房理”的微博，人家还继续有恃无恐的转发嘲讽微博。

人家才不怕呢。

所以，演戏给谁看呢？

1、现实是挺讽刺的；给自查为0一记耳光；

2、这操作其实还是有挺多风险的，但能让TA们忽视风险，不得不归功于地方的精湛演技；大家笃定庄家还是会继续炒的；

3、除了经营贷，还有很多贷款，包括非标流入资产，只不过3点几的实在太适合套利，挂羊头卖狗肉；

4、真要打击，最简单方式提高违规违法成本；这样比较温和，尖锐的就是提供税单。

5、放纵的结果，就是大幅抬高后续购买力的总量

6、郑智化一点，他们在加速做空实体和生育率