近期一线城市个别银行暂停二手房贷款，房贷「难贷」释放出什么信号？ 第1页

房住不炒是大方向，如何限制信贷规模是关键。

为什么信贷对资产价格这么重要呢？就得看一下杠杆对社会总资产价格的撬动，做几个假设，如果市场上有100个人拥有全款能力，300个人拥有60%全款能力，以及1000个人拥有30%全款能力，供给端是200套房，假设不考虑金融杠杆都要求全款，那么根据需求端的能力只能消化100套房，不想降价就需要捂盘等之后的人攒足全款能力以后出售，或者持有成本高于坚持不降价的成本，减少损失的办法就是降价让更多的人拥有购房能力，价格最终还是要靠供需关系，捂盘也是短期内降低供应拉高价格的一种方法，都这么干也可能积累大量的库存。

当然现实中房地产支撑不可能不依赖杠杆，也就是首付加房贷，还是上面的数据，假设市场允许60%首付的时候，那就不一样了，满足购房条件的人从100个增加到400个，房源如果还是200套的话，根据供需关系，价格必然上涨，而且伴随着资产价格预期的影响，投机需求也非常强烈，可撬动的流动部分房价就会上涨。假设30%首付，那么就有1400人满足购房要求，如果房源不增，那么竞争会更加激烈，这时开发商主动权极高，比如验资、看房多交钱、要求回款更快的全款等等。

上述的过程是动态的，因为一旦更多的人参与到抢房中，相当于内卷，你以前满足要求，房价上涨后，居民储蓄短期内变化缓慢，结果就是末尾淘汰，直至形成新的动态平衡，甚至原来足够全款群体，现在可能变成只满足30%的首付，原来满足60%的群体直接丧失购房能力，这就是杠杆对金融属性强的资产价格的作用，平均首付比例越低，杠杆的撬动力度越大，资产价格越高，对应下图中的上半部分。

买到以后，怎么评估你房子的价格呢？当然是参考流动部分成交的价格，比如邻居卖房溢价100万，本来和你没关系，但你房子的估值也随之增加，这就是二手房价格的杠杆，也涉及到一个杠杆撬动，比如一个小区有5%的出售率，而这5%平均交易价格的增减影响到小区内所有房子的纸上财富价值，比如5%的房子溢价1000万，那么整个小区总资产价格估值将增加2亿，这个过程对应上图中的下半部分。

理解了这个过程，我们再来看停贷的问题，不难得出几个结论：

1）房住不炒对应降低金融属性，降低金融属性的关键又是降低平均杠杆，既包括新房也包括二手房，对应央行的房贷存量红线，以前是信贷杠杆推高价格，现在是控制信贷杠杆比例限制资产泡沫进一步扩大。

2）降低二手房的流动性，对应图中的下半部分，制定二手房的参考价格，既包括限涨，未来还可能包括限跌，稳定二手房成交价给了持有者财富的估值参考，同时降低二手房的流动性，即维持了投资者的持有信心，又可以防止他们集中变现发生踩踏。

3）需求向新房靠拢，房住不炒最大的阻碍是土地财政，这让政策实际执行过程中并不顺利，毕竟多数城市已经对土地财政模式形成了路径依赖。为了推动房住不炒的同时缓解这个问题，提高二手房首付比例或者直接停贷，相当于在杠杆中对新房二手房的末尾淘汰门槛有差异，二手房很高而新房相对较低，让更多的需求通过杠杆的差别流入到新房的购买中，而新房价格又是土地价格的重要支撑，这样即保证了地方的利益，同时增加了投资类房产的变现难度，这也让执行中地方更加配合一些。

总结起来，主要目标是降低杠杆以剥离房地产的金融属性，让房子回归居住属性，方法也是逐渐加码，现在房企、投资者、银行都各自被割让了一部分利益，剩下就是给地方寻找一个新的大额稳定税源。