卖房割韭菜的时代已经过去,租房割韭菜的时代很快就会到来。
屁股往哪坐,话就往哪说。
几年前建行的广告还是“要买房,找建行”
现在早就换成了“要租房,到建行”
租房明明是按消费能力的长期支出,为什么建行还这么热衷于给租房上杠杆呢?
答案这位建行的董事长已经说得很直白了,现在租售比1:700
差不多相当于58年,这里还不包括房屋的贷款利息、装修折旧、运营维护、物业费用
如果把这些都算上,房租不涨的话,在70年的产权周期内,房东这辈子别想靠出租能把当出买房的钱换回来
建行包括其他银行也一样,现在房价不涨不可怕,怕的是房东集体断供
断供就意味着走法拍,少量断供银行赚钱,如果集体崩盘
就和现在毛熊股票、卢布一个意思
那就是一个万丈深渊
现在再放再多的购房贷款有意思嘛,再降低首付还有什么用嘛
过去靠涨价解决的问题,今天全部变成了悬在头上的利剑
停止房价上涨,利用通胀抹平离谱的租售比才是正道
要不然为什么银行要发善心,给租房者发放租放利率更低的租房贷?
就怕利益不够,您不上钩啊
租房贷款,是推动房租上涨的绝佳利器。
过去租售比差过大,主要是房地产市场早已完成金融化,而租赁市场还是消费化
贷款的推出就是助力租金市场转向金融化
有人问了,一个月一交的租子,怎么金融化呢?
有了租金贷,表面上还是租客一个月一交钱,但是这个租金贷并不会放给租户,那钱早就直接给房东啦
讲一个故事,帮您理解,记住啊这是故事,里面的名字只是代号,与现实世界没有一丝关连
贱行与急用钱的房东来谈,市面上租金值5000的房子,4500的价格签5年,5年还要每年给一个月的免租期,这样明明一年能收6万租金的房,到了贱行的手里,只需要花5万
房东会傻到接受这么不平等的条款吗?
贱行相信会的,因为他们会按年付费,如果一次性付费更多,房东要让步更多
然而这笔直接放给房东的年费,并不是贱行拿出的真金白银,这笔钱实际上就是租客的租金贷
租客以每个月5000租下这个房,表面上每个月交5000房租,实际上就变成了按月还贷款
因为早期有优惠,利息并不高
租客一开始肯定是开心的,租金月付,比押一付三强多了
房东受了点损失,但一次性拿笔钱,也省了后期管理的心思,对房东来说也还好
贱行当然是最开心的,做了一笔消费贷款业务,要知道现在做笔靠谱的消费贷要有多难
当然如果这个模式发展到后期的话,结果我们也都见过,2020年某家、某寓相继暴雷
当金融进了房租市场,房租有了金融的支撑,必然会引发剧烈的炒作
当然贱行是国有大行,风控模型肯定比小高利贷的水平不知道高多少倍
但是,当租客普遍能够按月付租,其对租金的承受能力会加强,从而导致租金上涨的加速
现在在北京的年轻人,三个月交一次房租,一次2万多很普遍
一次性拿2万多,真的会导致交房租的当月出现亏空
但是如果按月拿,每个月的压力就会感小很多,如果不够信用卡还可以补一下
要知道,表面日万5的信用卡,真实年化利率高达18%
租房从以前没利息,到现在支付一定利息,每月可支配的钱好像变多了,实际上都是用18%的信用卡在不断给自己上套
对于银行,他们早想明白了
我们不需要年轻人买房,因为现在房价早已涨到年轻人买不起的地步
但我们一定要刺激年轻人消费,只有年轻人不停的消费,过去的肆虐的房地产泡沫才会变成铁泡沫
那些中年失业的房奴们才不会批量断供,房地产的大雷才能真正的软着陆
每一代年轻人都有每一代人的使命,上一代的年轻人的使命是当房奴,把贷款套上,这一代年轻人要贡献消费,努力赚钱,努力花,一分别想带回家
就这还想着让我们生三胎,让我们的后代承担新韭菜的伟大使命
我们只想说,大人,醒醒,时代真的变了!
我的理解是房租要涨了?
也就是说国家没有在根本意识上打算出钱让佃农也耕者有其田,还是主张自食其力去买房。
只不过基于私人房东竭泽而渔,就从私人租赁换成公共租赁,给一个较低房租。
根据郑州案例则是直接出钱赎买贫农房屋让贫农负债其升级到中农,把贫农房屋用接近永佃制方式租给佃农。
像安置房宿舍楼质量很普通,就不可能给公租房好的条件,佃农到时候自然想换套房子。
撑7年还能再来一波赎买炸楼撑7年,差不多早年的商业土地使用权就到期了。法律让你免费续期,土地税得按年缴纳。
加的杠杆释放的流动性,应该能给地主开发商续命,有可能让富农直接升级。
这些都是权宜之计,未来消费基金投资和公共福利会大为改观。税政改革城镇化乡村振兴和产业升级还有一定的发展潜力,需要大量高技术劳动力往里填。
当然这都是少数城市股指的游戏了,不知道无限发债能不能撑到“天下有变”。
翻译一下就是,
房价太高了,使劲砍你们这群穷鬼也买不起,
这样吧,锁死购房贷款,让有房子的卖也卖不出去
房价不涨,还卖不出去,只能全款买,多套房的有房贷怎么办?租啊!租给那群穷鬼,租金上去了,房子有收入,能够供的起房贷,甚至还有结余,也不怕多套房的降价出售形成暴跌了。
随着大放水,物价涨,收入涨,房租涨,有房的继续买房,没房的继续租房,这房价稳定5-10年,看样子还能涨。
最后形成,穷鬼租房,房主还贷的双赢局面,简直完美。
几十年后,穷鬼一无所有,房主继续加码圈地。
在实际土地充足,建筑业生产力超标的当下,想出来这种最差的手段,值得鼓励。
简单总结,老子吃到嘴里的肉,谁都别想动
最后看年轻人怎么选了,最黑暗的路已经摆在眼前了。
我看,明年生育率还能降,靠谱。
再假定出生率不变的情况下,人均寿命80,最多5年,平均每年就要空出来1000万人口居住的房子,接着折腾,看最后炸多响
尼玛这就摆烂了就是,这帮人解决房价高买房难的办法居然是。。。。
你们租房子去
说白了就是房价我们是不打算降的
既然年轻人说不生孩子是因为买不起房
那行,我不可能降价把房子给你
我干脆租给你得了
价钱稍微低一点
比房贷稍微低一点
而且你还不用给首付就可以有房子住
还不感恩戴德赶紧租一套然后生三个娃?
至于教育医疗入学就业之类的
那可不在“房子”这个话题的范围了
下一步我们再研究
什么?你问以后怎么办?
以后你打不动工了,熬不起996了就回老家呗
押金肯定会退给你的,但是房子那可还是我的
养老怎么办?你说你想在大城市退休?
不可能的,你房子都没有,你咋能算我们这的人
你不是生了仨孩子么,养老还是得靠自己的孩子呀
最终
房价没跌,打工人也有地方住,还能提高生育率
一石三鸟美滋滋
什么?你问我有多少人听进去了?
那我可就不知道了
这个话是真的没啥问题的,但是他话没有说全,那就是广大中小城市伴随着人口的流出和出生人口下降外加大型高层鸽笼房楼盘的过度开发,广大群众真的没有那么多刚性居住需求了,并且不仅没有居住需求,甚至租赁需求都没有了。
从人口上来讲,一个中型地级市市区人口200万就算挺多的,以我家乡为例:西陵区40万人,夷陵区52万人,伍家岗区20万人,点军猇亭加起来15万人,才一百万出头;我再找个东部沿海发达城市温州,鹿城116万,龙湾47万,瓯海96万,洞头10万,也就250万左右。
近十年间,稍微留心一下城市发展的人都会发现,不管走到哪个城市甚至是一些县城,你都会发现原来属于近郊农田或者荒山的地方都矗立起一望无际的楼盘。要知道我国这种高层鸽笼型楼盘最大的特点就是承载力极大,随便一个楼盘就是七八百户起步,三四千户也稀松平常。以一家三口人为例,一个大型楼盘就能承载几千上万人,而这些中小城市市区每年都是至少二三十个这样的楼盘入市。早在2010年,国家统计局门户网上就发布了《全国城镇居民收支持续增长生活质量显著改善》的报告,报告的数据显示,至2010年底,城镇居民家庭自有住房率为89.3%。也就是说十年前就已经有90%的自有率了,这十年来大量的房屋建设也就是针对的改善、外来、新增人口的需求。
但是你需求再大也耐不住现在这种开发力度啊,一个100万人的市区,每年恨不得开发七八万人住的房子,十年下来几乎把全城人住房翻一倍了,其结果就是中小城市本地人但凡有个稳定单位的,手里都是几套房,而且更恐怖事情是,这些家庭普遍都只有一个孩子,随着上一辈老去,很多城市家庭目前都是4-2-1结构,最后到了第三代独生子女夫妻,俩人手里继承的房子可就是六对夫妻一辈子的积累。而这些中小城市没有了人口的流入,市区一大堆这种拿着6对长辈夫妻一辈子积累的房产的后辈夫妻面临的就是租不出去也卖不掉的结局。
那田董说的租赁市场又在哪里呢?答案非常明显了,那就是一线和新一线城市。未来中小城市的持续失血已经是一个不可逆转的趋势,乡镇农村则会更加严重,这些女性都跑光了地方就算你想补充人口也无从补充起啊。人跑的越多,就业机会就越少,人就会跑的更多。最后仅剩的年轻人只能源源不断地流向大城市,但是一线和新一线城市的房价早就已经被炒得非常高了,那可不只能租房了。
但是大城市成功买房扎根的新市民以及土著生育欲望同样很低,我前面说的4-2-1模型在大城市也是成立的,不过好在有源源不断的外来人口租赁他们的祖辈们一代代积攒的房子。那么为什么说他们的房子已经不再具有升值价值了呢?理由也很简单,逝去的老一辈源源不断的为市场注入新的空房,外来人口在当前房价已经高的逆天的环境下少数富有群体的接盘能力和房屋市场的增量可能就是维持一个微妙的平衡。
而且我们还面临另一个黑天鹅——入不敷出养老金可能会带来养老金的大贬值,养老金实际上对应的是年轻人创造的整体价值,此消彼长之下,养老金愈发稀释是一个必然结果。
既然养老金会稀释,那么什么东西不会稀释呢?那就是年轻人支付的房租,假设一个大城市年轻人的房租是他月薪的三分之一,那么不管未来货币如何贬值,他还是要把自己劳动所得的固定一部分拿来缴纳房租。比如随着养老金捉襟见肘,通天纹大妈养老金虽然还是1万,但是购买力已经下滑到原来的5000,而原先月薪1万的打工人小伙收入则变成了2万,但是小伙原先3000的房租也涨到了6000,有房出租的通天纹大妈生活质量会因为房租上涨而保持不变,没房出租的通天纹大妈就要下滑一半了。
以我之前我那个专门卖公寓给外围女的哥们的一个热销产品为例,深圳市区25平米复式公寓每平米7万,175万一套,现在市场价6000一个月租金,年收益是72000元,年化收益大约4%,看上去也就是银行存款的水平。但是,随着货币正常的通胀趋势,即便房屋价格不再升值,租金也是会随着物价一起上涨的,所以欧成效很早就说过,按照当前的租金我国的大城市房产租售比很低,但是按照你房屋的买入价格来算,租售比一点都不低。现在上海租1万一个月的房子,可能十几年前买入价就是120万,按照现在600万的房价来讲年化收益2%,但是按照120万算那可是10%!
所以假如你拥有一套深圳现在月收租金6000的公寓,而现在一个深圳的普通打工人收入可能是9000块,你一个月可以获得他收入的66.6%,随着老龄化到来,养老金的购买力越来越低,但是你的房租会越来越高,二十年后可能深圳普通打工人收入变成了3万块,但是你的房租收入也涨到了两万,如果你有两套这种公寓,就意味着你可以不受货币贬值的影响,始终享受1.33个普通打工人的劳动供养,而没有租金收入的普通退休老人养老金购买力就已经缩水到二十年前三分之一了,可能由原来0.6个普通打工人的供养降低到0.2个。
所以这样看,包租公包租婆才未来才真正有养老的依靠,这种趁年轻攒下几套大城市公寓或者房子的人真的能做到老有所依,只靠养老金的就不一定了。
既要保住高房价以及全球首屈一指的租售比,
又要让房地产及其背后的银行信贷不崩盘,
还要让普通人继续结婚生孩子
win 麻了
给你们翻译一下:反正房价已经涨到普通人买不起的地步了,那干脆就不让普通人买了,卖给有钱人,再当对普通人的收租工具好了。
就是解放前的地主和佃农关系。
我天经地义的出生、生活、工作在这片土地上,工资要交税,买东西的价格里还有增值税。
然后我在我工作的土地旁居住,还要被盘剥一层房租。
有资本的人抬高房价,再用房租生生世世盘剥打工人。
还觉得很合理?
凭什么一个辛劳工作的打工人,连属于自己的片瓦都不能分到?辛苦工作就换来一句:
这瓦太贵,你还是给房东大爷交租吧。
为什么在田旁工作的打工人,不配分到片瓦。而收租的大爷却可以拿租子,世世代代盘剥?