大家帮我分析一下重庆的房价？ 第1页

本人重庆土著，从2017年开始，重庆房价突然猛涨，一直到现在仍然持续火热。本文仅从笔者的个人经验入手，给大家分析一下重庆房价走势。

重庆房价一直以来存在着一种非常奇怪的现象，那就是，成熟的地区，房价普遍比较平稳，而越是鸟不拉屎的地方，往往房价炒作得越高。比如曾经的大学城、弹子石、巴南区，一直冒头的渝北区。而那些很成熟的地方，比如沙坪坝区，房价则比较普通。

比如，2012年，笔者关注的一个小区，位于沙坪坝小龙坎。小区门口100米即为重庆市某知名小学，据说名列重庆市十强，小区具备就读指标。同时门口200米内还有菜市场、大超市、地铁站，小区距离三峡广场商圈大约500米。这样一个小区，无论如何也不会差吧。然而2012年时，卖价为9800一平米，套内面积。这个价格在沙坪坝算高的，但是在全市则只能算一般。
而另外一个地区，南岸区弹子石，在我看来还是鸟不拉屎的地方，就因为通了一个朝天门大桥，于是房价高企，价格和沙坪坝差不多。

现在2018年，6年过去了，结果如何呢？我截了几个图大家看一下：

2012年时均价9000，2018年卖价1.4W，涨幅56%。那么这种情况是否个别现象呢？我又找了一篇当年2012年当时的一篇文章，其中提到了南岸区热点地区南滨路的5个楼盘，其中4个楼盘有售价，他们的情况又如何呢？

武夷滨江，涨幅61%

南滨国际，涨幅16% ……

翔龙江畔，涨幅81% 。

珊瑚水岸，涨幅16% ……

当然了，这里的价格有一个问题，就是2012年的价格到底是套内还是建面的问题。就算2012年的价格全部是套内，多出来20%涨幅，我还没有算你贷款的利息不是？

不知道大家看见这些数据后是什么感觉。不要忘记了，这些房价还是这2年来重庆市房价普遍大幅提升的背景下的。因为旧的房价信息不太好找，我是随便搜的新闻，并没有进行区别挑选，我相信这是能反映普遍情况的。

反正我的感觉是，当初炒得越厉害的，当年卖得最贵的珊瑚水岸和南滨国际，6年来的总涨幅均为16%。不要忘了你交的税，你花费的时间和精力，你交的物管费，甚至你可能还装修了。可以说这些房子都是亏本的。而当年最便宜的翔龙江畔，涨幅高达81%。当然了这并非该楼盘有什么特殊，而只是当初的卖价低，分母小导致的。因为这些楼盘的实用价值其实是差不多的，当初他们可以炒作出很多“价值”出来，但时间将抹平那些虚幻的东西，最终这些小区的房价差别差不多。

而沙坪坝房子如何呢？笔者关注的那个小区，目前的二手房价格是1.8万，涨幅78%

。值得注意的是，这个涨幅是建立在当初售价并不低的基础上的。其实，就目前看，沙坪坝区的房价和南岸区本来就是一个水平的，南岸区的整体房价甚至还高一些。造成这种差异的原因就在于，当年的南岸区，很多楼盘是新开发的鸟不拉屎的地方，这些楼盘当初把牛皮吹上了天。

这是一种非常奇怪的现象。开发商吹牛说某某地方规划了个轻轨站，某某地方规划了个学校，某某地方规划了个商圈，八字都还没有一撇，居然就能因此把房价吹到天上去。而那些现在就有个轻轨站，现在就有个学校，现在就有个商圈的楼盘，因为吹得少些，所以关注的人就少了。

不错，沙坪坝确实堵车，但是哪个成熟城区不堵车？过去江北区不堵车，但是现在江北区的核心地段难道现在比沙坪坝畅通多少？因为人口多，因为往来的车多，因为他们真正有个轻轨站，真正有个学校，真正有个商圈，所以才堵车。新社区或许规划得好一些，但是那些规划落实要多少年？10年算少的，而且真正落实的时候，那些好东西可能根本不在你以为的那个位置，到时候你才发现开发商说了谎，找谁去？

为什么成熟地区房价平稳呢？经常有人说，因为政府把土地卖高价，所以房价高。这种说法是倒果为因的，正确的说法是，因为能卖高价，所以政府才能把土地卖个高价。凡是重庆土著都知道，沙坪坝区的土地供给是非常困难的，因为能修房子的土地基本都卖出去了，连沙区政府想修个新办公楼都找不到地方了。而且沙坪坝区的财政是非常困难的，沙坪坝区政府做梦都希望土地能卖个高价。主观上，卖方迫切希望卖高价。从客观上，土地紧张、配套成熟，为卖高价提供了充足的理由，但是为什么沙坪坝区的土地就没有因此而卖出天价呢？不但土地卖不出天价，连房子的价格也很平缓，反而是渝北区那些鸟不拉屎的地区地王频出？

我只是一个普通人，我没有特殊的信息渠道，但是经过我的分析，我认为这种情况是开发商导致的。渝北区这种地方有一个特点，那就是新楼盘很多。我们知道，要炒作楼盘，是需要很多成本的，也是有很大风险的。但是这些地方开发商多了，花花轿子一起抬，总的炒作经费就多，这就造成了一种遍地开花的炒作风气。而且这么多开发商扎堆了，风险均摊，大家也不怕投入那么多炒作经费导致血本无归了。而沙坪坝区这种见缝插针的老区，只有那么几家开发商，要炒作成本太高，风险太大，所以就难以发力了。

现在，最火爆的是渝北区，特别是中央公园一带。但是，如果是2年前，你买了就赚了。但是现在，我反对各位普通人上车。有以下几个原因：
1、你根本买不到房。不错，现在的情况是，买房必须全款，根本不准挑房，即便如此，你也买不到房。
2、过度炒作规划，而对于你来说，这些规划很难靠谱。开发商承诺你小区门口有学校，说不定有2公里远，而且新区的学校，多数是挂个名，教学质量并不一定就好。


3、这些地方或许是有一定潜力的，但是开发商的一贯伎俩是，是先将价格炒作到位，将涨价潜力挤干，卖给你的房子，其实已经没有什么涨价潜力了。经对比可知，2012年时，弹子石的房价经炒作后，与沙坪坝成熟社区房价相当，但是现在两地房价在一个水平，沙坪坝的优质房源房价远远超过弹子石的普通房源。而现在的渝北区，同样鸟不拉屎，但是房价炒作得已经超过了成熟地区，也许这里确实是有潜力的，但是你现在去接盘，风险就全部自担，我是不推荐这种做法。

买房，一是为了自己住；二是为了卖掉。买房，是一个大投入，长周期的过程，不要被短期的某些障眼法迷惑。鸟不拉屎的地方，现在住起来感觉那叫一个酸爽，以后不一定能涨，涨了也不一定就比其他地方涨得多，而且风险还大，你为什么一定要挤破头去抢这些房子呢？
如果你看好重庆的房地产市场，我建议你可以去成熟地区购买优质房源，哪怕是二手房也可以，不要去扎堆。