如何看待北京海淀万柳顶级学区房降价 400 万没人买？
咱们先说说这“降价400万没人买”，这事儿可不是空穴来风。万柳这地方，过去简直就是个神话。一提到它，人们脑子里浮现的都是那些顶尖中小学，比如实验、人大附、北大附、清华附等等。家长们为了让孩子能沾上一点点这些名校的光，那真是“千金难求”的学区房，价格更是像坐了火箭一样往上蹿。几千万一套的房子，在这个区域里一点也不稀奇。
但现在，为什么会“降价400万没人买”呢？这背后有几个挺关键的点，得掰开了揉碎了说：
1. 教育政策的风向变了，这是最直接的原因。
过去，我们都知道“划片入学”是个什么概念，一套房子就等于一个无形的“入学通行证”。家长们疯狂追逐的就是这个概念。但自从国家大力推行“多校划片”、“公民同招”、“公民同招摇号”、“强基计划”、“综合评价招生”这些政策之后，情况就完全不一样了。
多校划片： 以前可能是你买了这个房子，就百分之百能进旁边的XX小学、XX中学。现在呢？多校划片意味着，你买了房子，可能是和附近好几个小区一起摇号分到某个学校。这就像你手里握着一张彩票，但这彩票不保证你一定中头奖，可能分到稍弱一点的学校。那这套房子的“学区价值”就大打折扣了。家长们花几千万买的，不就是为了那个“确定性”吗？现在确定性没了，学区房的溢价自然就扛不住了。
公民同招： 以前，公立学校学区房是刚需，但很多私立学校也很受欢迎，而且私立学校的自主招生门槛相对更灵活。现在，公民同招，意味着公立和私立学校在招生上是同步的，而且很多时候公立名校和好的私立学校在初中阶段会一起摇号。这等于把很多原本冲着学区房来的家长，又拉回了摇号的赛道上。如果孩子运气好，摇到好的私立学校，那这套在万柳的房子就显得没那么“不可替代”了。
强基计划、综评招生： 这些政策鼓励的是学生综合素质和学术能力，而不是单纯的“户口本”或者“房本”。换句话说，孩子本身的实力变得更重要了。即使是学区房，如果孩子不是那种“尖子生中的尖子生”，家长们可能也不会那么执着于用一套高价的房子去“赌”一个名校的敲门砖。毕竟，学区房的“价值”很大程度上是建立在“为孩子获得名校机会”这一预期上的，当这个预期被政策稀释后，房子本身的价格逻辑就站不住脚了。
2. 市场整体的回调和情绪变化。
别光看万柳，整个北京的楼市，尤其是一些过去被炒得很高的高位区域，都面临着调整。经济大环境、信贷政策收紧、购房资格收紧等等，都让一部分观望情绪和实际购买力下降。
投资属性减弱： 过去，买学区房不仅仅是为了孩子上学，也是一种看涨的投资。大家都觉得万柳的房子只会涨不会跌，因为“学区”这个稀缺资源是永远存在的。但现在，政策一来，这种“稀缺性”和“确定性”都被打了问号，投资属性自然就弱了。家长们会更谨慎，会算经济账，而不是一股脑地冲上去。
购房者群体变化： 过去，那些拥有高净值家庭的家长们，愿意为学区房付出“溢价中的溢价”。但现在，一些家庭可能也对教育模式有了新的思考，或者说，他们不再将全部的教育资源押宝在传统的名校体系上。同时，一些原本打算投资的炒房客也可能因为政策不明朗而选择离场。而那些真正刚需的自住家庭，面对如此高昂的价格，即使有学区需求，也可能因为支付能力或者对未来学区政策的担忧而望而却步。
3. 房子的“硬价值”和“软价值”的重新衡量。
万柳的房子，除了学区溢价，本身的居住属性、配套设施、房屋质量等等，也应该被纳入考量。
房屋本身的老旧程度： 有些万柳的房子可能已经有些年头了，虽然地段好，但居住体验可能不如一些新建的商品房。如果价格依然高企，而居住舒适度又有欠缺，那自然会有人选择性价比更高的其他选项。
流动性问题： 过去万柳的学区房，很容易卖出去，因为总有人想买。但如果政策导致学区属性不那么“硬”了，房子的流动性就会下降。没有人想买一套自己觉得“未来可能不好出手”的房子，尤其是价格这么高的情况下。
4. 购房者心理的变化：从“鸡娃”到“顺其自然”？
这可能是一个更深层次的社会心态变化。过去几年，“鸡娃”文化盛行，家长们为了孩子的教育，可以付出一切代价。但现在，经过几年的折腾，加上政策的引导，一部分家长可能开始反思，是不是只有考名校一条路才能成功？是不是让孩子快乐成长、发展自己的兴趣更重要？
如果一部分家长的心态从“必须挤进名校”变成了“尽力而为，顺其自然”，那么对万柳这种超级学区房的需求自然就会减弱。他们可能会选择离学校稍远一点，但价格更合理的房子，或者选择更注重素质教育的学校，而不再把全部的希望寄托在一套房子上。
所以，这个“降价400万没人买”的消息，在我看来，是一个多重因素叠加的结果：
政策是关键驱动力： 教育政策的调整，直接削弱了传统学区房的价值锚点。
市场情绪是放大器： 整体市场的调整，让原本的高位学区房更显脆弱。
购房者理性回归： 家长们在权衡投入产出比，对不确定性的容忍度降低。
这并不意味着万柳的房子就彻底“不值钱”了，它依然拥有极佳的地段、便利的交通以及相对优质的教育资源（即使不是百分百划片）。但是，过去那种“只涨不跌”、“天价也抢”的“万柳神话”，在新的政策和市场环境下，确实需要重新定价了。这400万的降价幅度，或许只是一个开始，是市场在用脚投票，告诉所有人：那个旧的学区房逻辑，真的过去了。现在的家长们，更需要的是理性、是多元化的教育选择，而不是一句简单的“买了这套房，孩子就赢在了起跑线上”。
网友意见
降价400万
房价下跌近10%。
好家伙，这”原价“得是多少啊？有这钱直接捐斯坦福了，保上，个人实力以外的因素等于零的那种。这”学区房“只是”略微增加上清华北大的概率”……可能也就加个5%？
所以说，在中国人眼中，“清华北大5%的录取概率=斯坦福”？
没人买挺好的，就这样烂在这些业主手上，成为名副其实的固定资产很好。如果一个楼盘很贵，但是又没有学区房的功能，同时又难以变现，然后有钱人要是又不住的话，那说明这个房地产是非常成功的房地产，有钱人买了一套自己不住，又卖不掉，还没有学区房功能的房子，钱就浪费掉了，虽然对于社会进步没什么用，普通人也没有因此受益，但至少普通人看着也挺爽。
本身这种楼盘对普通人来说是完全沾不上边的东西，价格跌多少不重要，重要的是卖不掉，看了心情舒畅。而且如果国家出台政策是，哪里房价高，就取消哪里的学区，这种就更好，然后锁定二手房交易，让有钱人瞎买，买了之后资产难以折现，美滋滋。
花钱买水泥，高价租不出去，投资回报比很低的时候，那些有钱人就会开始想着找一些有回报的投资方式，只要房地产的投资属性下降，就能遏制炒房的恶习。
另外，那些有钱人，没有学区房，完全可以联合起来投资私立学校的啊，反正不差钱，又不想和泥腿子同一个屋檐下，干嘛不搞私立幼儿园，私立小学，私立中学，最后再搞私立大学，花钱把顶尖的教师都挖过来，这样就稳定了，也不会再需要和公里学校的小孩去“竞争”了，自己嗨自己的不好么？
什么？！你说我国不给搞？那去国外搞啊，投资那么多，国外肯定笑疯了。最后，那些焦虑的家长们，你的孩子也许可以复制你的学历，但是不一定能复制你的赚钱能力。如果小孩是败家子猪队友小号，就算把全北京的房子买了都没用。
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