都2021年了，为什么还有刚需耗尽一生在一线城市买房？租房是否更划算？

认识我的朋友都知道：我这个人有个习惯——对于自己不太了解的事情，我一般都来网站，就比如知乎上这样的平台上找答案。但是，do not get me wrong，我是来这里反着看。因为我知道，各大平台都是散步的都是“割韭菜”的信息，因为社会是分化的，网上大众的判断如果是正确的，当年人人都发了，所以一般我会找几个人气比较大的大V，然后反着看他们的意见。

比如知乎上的主流几个大V的意见说，出国留学没有意义，我一般都会建议自己的亲戚出国；

如果知乎上几个大V说比特币要大跌了，我立刻去购买。

如果知乎上大V推荐的是电动车，那么肯定证明这个电动车的销路不是特别好，尽量不要买。

最近的大V们的意见是一线城市的房子其实没啥用，所以我就买了套。

倒不是我看不起大V，我的逻辑是这样的：大V之所以成为大V，并不是因为他自己的水平有多好，一般能成为大V的就三种类型。第一种，就是迎合大众的情绪，比如每天骂国外，骂房价，写写骄傲了我伟大的国，这种容易得到高赞，成为大V快。第二种，功能型大V，每天分享考研，考公，学习英文的技巧——也有可能成为大V，因为人们需要这样的信息；第三种，每天就编造段子，写的好玩好笑，大家喜欢看。

所以，在买房子的决断上，我会看第一类，迎合情绪型的大V，如果他们都在骂房价，那么证明房子是稀缺品，还是很多人要——所以还有上涨的空间。因为很多人是买不起才骂，如果买得起了，大家对这种话题应该很无感。那么有高票在骂，就证明还有上涨空间，很多人有钱了，还会去接手，所以我在放心大胆的买。

又因为knowledge gap，真正的精英层我这样的普通人在现实生活中是接触不到的，但是精英层坏得恨，每天想的就是怎么赚钱——所以他们的逻辑肯定跟大V完全不一样，哪有精英层每天来知乎回答问题赚钱的？？？市长会天天来知乎更新答案，介绍城市的发展思路给你？还是银行家会天天上知乎？ 所以，反着看，大V之所以成为大V，就是进不去精英层，反着看大V们的答案，我觉得更加有利于资产积累速度。

出于以上原因，我决定，有钱继续买房子，越贵越要买，肯定是稀缺品。如果知乎上什么时候，大V们鼓励大家在深圳买房，我会立刻卖。

核心问题是实际收入增长问题。

过去多少年，中国历年的人均可支配收入在以平均大约10%的速度上涨。

房改后时候，上海市城镇居民人均可支配收入

1998年是8773.1元，

2008年是26675元

2020年是72232元

人均可支配收入考虑到有老有小，一份还不错的工作算人均可配置的大约三倍好了。

这样算月收入

1998年挣2084元

2008年挣6668元

2020年18058元。

但是生活必需品的消费，涨的比收入慢。

1998年大米最低收购价格0.8元。2020年最低收购价格1.3元

猪肉价格波动比较大，平均算，大约涨了2倍-3倍。

而一个人能吃的食品数量是有限的。

就是说，一个人生存所需的钱并没有增长很多。

挣2084元的时候，需要1000元维持生存。剩余1000元

挣18058元的时候，也只需要2000元维持生存。剩余16000元。

从剩余的角度看，房价20年涨16倍是承受范围之内的。目前上海的房价大约涨了30倍，所以需要六个钱包。

六个钱包如果都在上海，退休工资和平均收入一样高，那么可以承受48倍。

所以，收入上涨+六个钱包支撑了现在的房价购买力。

未来如何，要看收入如何。

如果，中国以后是美国，日本的人均收入，那么现在的房价还有空间。

如果，中国以后收入再上不去了，那么现在的房价就无法支持了。

我说的是极限情况，就是房子是生存之外的第一需求，而事实上，收入18058元的，不愿意只花2000元生存，而是要花15000元消费。

10年前，真正对国家有信心，愿意用行动支持国家，

而不是现在那些用嘴巴爱国，搞爱国生意的人，

他们可能才用了5年，房贷就还清了，根本用不着一生……

他们当中有一部分信仰非常坚定地，5年前又来了一套……

所以，问题来了，你为什么觉得要耗尽一生才能在一线城市买房？

你是不是不爱国？你对国家未来的信心甚至还不如你们嘴里的公知……

我对“一线城市房价永远涨”的信仰感到特别不理解。

从日本房价的跌宕起伏来看，基本是怎么涨上去的，就怎么跌下来了，人口持续净流入的超一线城市——东京，也一样没能消化掉泡沫。

东京难道不是一线？难道没有从周边吸血？

经济学家金德尔伯格在《狂热和毁灭》一书中说：

形成泡沫经济的根本原因，是人类愚蠢的从众心理。

之所以会觉得一线城市永远涨，是因为有些人感受到摇号抢房的盛况太过激烈，经常是几百个人抢一套。

虽然贵，但架不住有钱人多啊；

虽然又贵又难买，但大家仍旧抢着奔大城市来啊……

要知道，在东京房价疯涨的1988年，摇号中签的概率只有1/6200。

你要是穿越回去跟他们讲东京房价有泡沫，他们也一定会拿供求关系告诉你，你是傻比，然后还跟你说日本只有一个，东京也只有一个，核心资源就这么多。

实际上，大城市，泡沫起时，涨得多；泡沫破时，跌得也多。

为什么？

因为房产泡沫的本质，就是居民负债高到难以负担。大城市房价高，居民负债水平也高，债务链条崩溃的时候，杠杆越重的地方，栽得就越重：

反倒是二线，杠杆不深，跌幅就相对会小。

三四线，由于人口危机，那些房子将来若能不空置，就算谢天谢地了。

想想看，那些人说大城市房价永远涨的逻辑是什么？人口净流入，对不对？

问题是，人们跑到大城市是去干嘛的？

是去就业的！有就业机会，才会有定居需求。

危机一旦爆发，就业机会急剧减少，大城市就没有人口流入了，反而会因为生活成本上升，导致回流，所以它怎么涨上去的，还会怎么跌下来。

因信贷而涨，就会因为杠杆而跌。

所以一座城市的房价，有没有风险，风险大不大，主要看三个指标：

1）居民负债；

2）房价收入比；

3）财政收入增速。

居民负债的极限，就是房价上涨的极限；

房价收入比，代表一座城市泡沫的规模，房价收入比越高，泡沫越大；

财政增速，则表示它消化泡沫的能力，肯定是越高越好。

理论上，居民负债高、房价收入比高，财政增速低的城市，风险大，且将来下跌的幅度也大。

大城市有资源集中的优势，房价会最先反弹，这倒是真的，但前提是年轻人有希望，不躺平。

“FOMO”，Fear of Missing Out，害怕错过

在房价持续上涨，不断涨破人们的心理预期的时候，再理智的人，都会破防。

你以为每平方1万是顶，你准备再它跌回8000的时候接。

结果它一口气涨到了15000，慌不慌？

不慌？

那20000，慌不慌？

30000、40000、50000呢？

是，数据明确地摆在这里，告诉我们，房价有相当大的泡沫。

比如，2013年，中国城市房屋数量足够87%的人居住，但真正居住在城里的人只有40%，房子供应量远远大于需求量。但2013~2020，房价却翻了一倍，部分地区的核心地段甚至是好几翻。

当价格不断突破你的认知，当价格不断挑战你的认识模型的时候。

你会不会产生“房价永涨不跌”的错觉？

当“房子整体供大于求，但一线城市虹吸人口，房子供不应求”，这样的理论出现的时候，你会不会怀疑自己的认识世界的这个理论模型是错的？

对世界建立了认识模型的人尚且如此，更遑论凭感觉而非模型去解释世界的大多数散户！

自己的逻辑要多硬，你才能不被这样的现实击垮？

现在说这话是马后炮，不过，且容许在下美其名曰“复盘”吧。

回头来看，当“六个钱包”理论提出来的时候，交易双方就应该相当警惕了。

当刚需的首付，要掏空“六个钱包”的时候，谁来为下一棒接力呢？

你总不能指望，现在掏空六个钱包都给不起首付的人，三五年后突然就可以了吧？

但是，市场是不理性的，因为市场的参与者是非理性的。

当价格上涨的时候，非理性情绪会把价格推高到让理性投资者们“不寒而栗”。

当价格下跌的时候，非理性情绪会把价格砸低到让理性投资者们“欣喜若狂”

“FOMO”情绪，影响着所有人。

每个参与者都害怕错过机会收益；

已经赚到机会收益的人，想要保住自己的机会收益。

刚刚能买起房的人，害怕房子继续涨，自己之后再也买不起；

已经持有房产的人，琢磨着，什么时候是山顶，怎么才能卖在“山尖尖”上。

现阶段买不起房的人，有的痛苦不已，有的冷笑不已；

资本在市场的潮涌中流转，市场无时无刻不在变化。

有的人抓住了市场的脉搏一跃而已，却把自己崛起的那一刹那，当成了市场的永恒法则。

在旧浪潮中越成功，就越难跟上新浪潮的步伐啊。

不亦悲乎？不亦悲乎？

那么把市场彻底剥离，放弃这个东西，让计划署的人们来计划生产呢？

哈哈哈哈，商人如果不是理性人，那么计划官员也不是。

市场在潮涌之中形成资源错配，造成过度繁荣和过度萧条；

计划则有条不紊地，积累系统的资源错配。

市场的错配，转化为市场参与者们的负债，人为自己负责，一些人破产，一些人暴富；

计划的错配，转化为整个组织的负债，没有人需要负责，因为所有人共同负责。

各有千秋，各有千秋。

没有万世法，只有不断地修正。

世界上没有花五百万才能满足的刚需，除了物欲。

刚需，指炒房的刚需。

租房的生活质量比买房要差很多，这是你无法解决的。

核心问题在于我国暂时无法解决租售平权问题。

我买了房子，我可以心无旁骛地工作生活，我不用担心房东要收房子。

最长的租赁期限法定是20年，即使是20年这么长的合同，违约金也不过是几个月。

这点儿违约金仅仅能对你起到一定的补偿作用，对房东的约束力实在有限。

因为你不知道房东什么时候收房子，你没法买大家电，买高档家具，装修。

我说几个对提升生活质量有较大帮助的东西，你看看哪个是租房能有的。

新风系统：把室外空气过滤，加湿，调温后送入室内，保证室内空气质量舒适。

这可不是加湿器或者空气净化器或者空调能比的，用过的人都知道，这钱没白花。

想安装？最次要在墙上开洞，好的要吊顶埋管，好的几十万，一般的也要几万。

你租房子，怎么装？有几个房东让你装？

前置过滤+软水机：使用钠离子置换，降低水的硬度，洗澡洗衣都更舒服，也避免硬水伤头发。

这显然要动水路，房东让吗？走的时候你带不带走？可都不便宜，好的要几万。

分区地热：可以精确控制每个房间的采暖，节能又舒适。

这东西刚普及，我也就在某些出租公寓见过，租金一般比附近其他房源高50%，你租房子不可能安装，这玩意要把地板都换了，不是所有地面都能用地热的。

烤箱：这个东西也许租房子你也能买，只是重量都不轻，搬家一次怎么都要加钱，心疼不？

洗碗机：一般都是内嵌的，要有上下水，租房子你怎么装？

自然，如果你买房之后成了房奴，生活质量大大下降，已经无暇享受这些，那只是说明你还没有足够的实力，你要做的是努力提升自己，为自己争取更好的生活，而不是去质疑更高质量生活的必要性。

如果不是追求更美好的生活，我们回到山洞了做猴子可好？无忧无虑，生死由天。

多年前我的一个农村亲戚，天天冷嘲热讽住在城里的我。

他认为城里干嘛都要花钱，他在乡下，自己种地，一年光攒钱，不花钱，逍遥自在。

毕竟是亲戚，我一般都顺着他说，但是我从来不在他家住，无论他说他家的炕多暖和，我都不住。

因为他说的暖和，平房里也要穿好几层衣服。晚上平房保温不好，炉子又不能一直燃烧，怕煤烟中毒，早上起来那个冷啊，冻脸。

我一般也就中午象征性吃一顿饭，因为他说的美味，其实是午餐肉罐头，还是头一年别人来看他带的，他留着招待人。

我看着他吃得那个香，一个劲儿夸这东西好，平日吃不到。

我能做什么呢？只能强装着也吃得很香。

我每年都投其所好，去看他都带午餐肉和火腿肠，外加白酒。

后来，他家孩子给他接到城里了，我就再也没听过他说城里不好。

之后我去他家，他再也没给我吃过午餐肉，红酒倒是喝过几回。

自然，这红酒是我带去的，再带午餐肉和二锅头，估计该说我小气了，那咱也与时俱进吧。

我问问你。

今年的预计是5.5个百分点，来对应1100w毕业生。

再看看吉林严格封的却管不住疫情，财政无力的情况。

上面两句话你结合看一下，就是缺钱了，那你想想钱从哪来？

禁跌令为什么会出现？心里没点数的吗？

你觉得房子会涨还是会跌。

因为从长期来看，这样的选择是对的。

我国即将进入老龄化社会，如果不出什么意外，这个进程在未来数十年是不断加深且不可逆的。

老龄化会带来大量的问题，最致命的是财政。从财政角度看，老年人是黑洞，消耗天量的养老金和医疗资源，给国家财政带来空前压力，而且在可见的未来，这一压力也是不可逆的。此为背景。

要提高财政收入，除了对外搞帝国主义薅更多羊毛（难度很大）之外，对内的重点是优化资本配置，让生产要素尽可能地集中以降低成本，方能创造更多的财政收入。对大资本来说，一线城市就是生产要素综合成本最低的，虽然对打工人来说，生存成本正好相反。但打工人的意志并不重要，对资本来说，劳动力成本只是综合成本中很小的一部分。

我国目前还在城镇化1.0尾声阶段，过去20年的主题是农民进城，将农村人口转化为城镇人口。从前两年开始，升级为提高省会首位度，将人口从中小城市输入到省会城市，这是城镇化1.0 plus。

老龄化将倒逼出我国的城市化2.0，即发展长三角、珠三角、环京三大都市圈，从全国二三线城市虹吸年轻人。未来，这三大都市圈将容纳全国三分之一的人口。

目前，日本韩国已经进行到了这个阶段，因为他们的老龄化比我们早来了20年。二三线城市因老龄化导致成本上升资本出逃，财政上走向破产，工作机会锐减，年轻人加速逃离去往东京首尔。欧洲美国的情况也差不多，伦敦、巴黎、慕尼黑、大湾区人口正在加速膨胀。

今天的二线省会得以快速膨胀，一是因为省内人口红利尚存，二是国家财政上大力补贴的结果，符合当前缩小地域间贫富差距的ZZ正确，也有利于大基建，但从居民角度更像是一场割韭菜：吸引人口是为高房价接盘，不仅掏空居民存款，还把地方债务成功转嫁为居民负债，之后就锁死二手房流动性关门打狗，未来终将难以为继。在老龄化社会，二线土地财政注定崩溃，国家财政承压，将被迫转而支持一线都市圈扩张，三大都市圈土地财政崛起。总之，做大一线，国家才有输血全国的能力。

未来上海都市圈、广深湾区各容纳一亿人是一点问题都没有的。从这个角度讲，刚需现在耗尽一生在一线买房，当然是有前瞻性的选择。

这个问题问“都2021”这个问法就很妙——毕竟，这样的问题，2005以后我就整天能看到。

2005年你要是打算“耗尽一生”，你2021年连下辈子都赚回来了。

这跟是不是到2021没关系，人就是到什么时候干什么事，你需要一个家你就买，你不需要你就不买。一生你是真的看不透的。

我35，没有一件事是和我最初打定的计划一样顺着路走过来的，中间大起大落反复横跳，别说一生了，我连半年后我都看不穿。

再说，问题里说“刚需”，什么是“刚需”？他的需是刚的！但凡能随便买或不买的，能叫“刚需”嘛。你和挚爱到了谈婚论嫁，甚至已经奉子成婚，你有个首付为啥不买房？你人生漂泊了十好几年，想要买套房有个家，为啥不买房？

你要看“一生”，问题是我现在就想要呢？

买与不买，如果不是来炒房的，就少些功利心态，从生活的角度出发多好。