如何看待深圳二手房天价违约金案维持原判，买方赔偿卖方 730 万元？法律角度如何解读？
案件的背景与焦点：
首先，我们需要了解案件的大致情况。通常，这类“天价违约金”案件的核心在于，买卖双方在签订购房合同后，一方（通常是买方）因某种原因无法履行合同义务，而卖方则要求按照合同约定的高额违约金进行赔偿。在这个案例中，买方最终被判赔偿卖方 730 万元，这笔金额确实惊人，也立刻引发了关于违约金是否过高的讨论。
法律角度的解读：
1. 合同的法律效力与“合同自由”原则：
在中国，合同是具有法律约束力的。依据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），当事人依法享有合同自由的权利，这意味着在不违反法律强制性规定、不违背公序良俗的前提下，双方可以自主约定合同的内容，包括价格、履行期限、违约责任等。
在本案中，法院维持原判，首先承认了双方签订的购房合同的合法性和有效性。这意味着，在没有证据表明合同存在欺诈、胁迫、重大误解等导致合同无效或可撤销的情形下，法院会尊重当事人的真实意思表示，包括约定的违约金数额。
2. 违约金的性质与司法审查：
违约金的主要目的是补偿守约方的损失，同时也有惩罚违约方、督促其履行合同的作用。
《民法典》第五百八十五条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。”
这正是本案争议的核心所在——730万元的违约金是否“过分高于”了卖方的实际损失？
“过分高于”的标准： 这是一个相对模糊但至关重要的法律概念。法院在审查时，通常会考虑以下几个方面来判断违约金是否过高：
卖方的实际损失： 这是判断违约金是否过高的最重要依据。卖方的实际损失可能包括：
房屋差价损失： 在房价上涨时，卖方因买方违约而重新出售房屋，但可能无法以相同或更高的价格成交，由此产生的差价损失。
房屋空置期间的成本： 如物业费、水电费、贷款利息（如果卖方有贷款）、以及机会成本（失去的其他潜在交易机会）。
重新挂牌、营销的费用： 如中介费、装修维护费用等。
因违约带来的精神损害： 虽然在房产交易中较少被采纳，但也不能完全排除。
合同目的的实现程度： 违约行为是否导致了合同目的的完全不能实现。
违约方的过错程度： 违约方的违约行为是故意的还是非故意的，是完全违约还是部分违约。
当地的经济水平和房地产市场状况： 司法实践中，有时也会参考当地的平均房价涨跌幅度、交易周期等宏观因素。
双方的经济能力： 虽然不是直接的法律依据，但在个别情况下，法院也可能考虑双方的承受能力。
本案判决的意义： 法院维持原判，意味着在司法审查中，730万元的违约金被认为并不“过分高于”了卖方的实际损失，或者说，卖方能够提供充分的证据证明其损失达到了这个数额。这可能表明：
深圳房地产市场的剧烈波动： 深圳作为一线城市，房地产市场波动可能非常剧烈。在房价快速上涨的时期，买家违约可能给卖家带来的差价损失确实巨大。
卖方的精细举证： 卖方可能提交了详细的证据链，证明其因为买方违约而遭受的经济损失（包括但不限于上述差价损失、机会成本等）确实达到了730万元。
对违约行为的严厉规制： 法院通过维持高额违约金，传递出一种信号：在房产交易中，违约行为将面临严厉的法律后果，以此来维护合同的严肃性和市场秩序。
3. “惩罚性违约金”的界限：
虽然我国《民法典》强调违约金的主要功能是补偿，但在司法实践中，当违约方的违约行为情节严重，给守约方造成了巨大的损失，且违约方有明显过错时，法院在审查违约金数额时，可能会给予一定的惩罚性考量，使其在一定程度上起到惩罚作用。
这个案件的730万元，很可能包含了对卖方实际损失的弥补，但也可能隐含了对买方违约行为的一种“惩罚”。关键在于，这个“惩罚”的幅度是否超出了法律所允许的“适当减少”的范围。
4. 房屋交易中的风险与交易安全：
交易安全： 房地产交易金额巨大，牵涉到双方的重大利益。法律制度的设计，包括违约金的约定，都旨在维护交易安全。
买方风险： 本案也提醒了买方，在签订购房合同后，一旦出现不可预见的因素导致无法履约，需要承担相应的法律责任。在市场波动剧烈的情况下，买方更应谨慎评估自身的购房能力和购房意愿。
卖方风险： 卖方同样面临风险，例如买方违约导致房屋销售受阻，或房价下跌带来的损失。高额违约金的判决，也在一定程度上保护了卖方的权益。
5. 合同条款的约定与审查：
合同的细致性： 律师在起草或审查二手房买卖合同时，会特别注重违约条款的细节。高额违约金的约定，如果是在双方充分沟通、理解并自愿签署的情况下，法律上会更倾向于维护。
格式条款的审查： 如果违约条款属于格式条款，且对另一方明显不公平，法院可能会进行更严格的审查。但在本案中，如果是双方平等协商的结果，则不受此限。
事件的启示：
对购房者的警示： 购房是重大决策，一旦签订合同，就必须慎重履行。在签订合同前，务必充分了解自身的购房能力、市场行情，并仔细阅读合同条款，特别是违约责任部分。不要抱有侥幸心理，因为一旦违约，可能面临巨额赔偿。
对卖方的启示： 在房产交易中，卖方应通过合同约定清晰、合理的违约金条款，并保留好相关证据，以维护自身权益。同时，在面对买方违约时，也要理性维权，依法取证，寻求法律的公正裁决。
对市场监管的思考： 如此高额的违约金判决，也可能引发对房地产市场交易规范性、合同条款合理性等方面的进一步探讨。相关部门和从业人员应加强引导，促进行业的健康发展。
司法公正的体现： 从法律角度看，法院维持原判是基于对双方合同约定及事实证据的认定，体现了司法对合同自由原则的尊重，以及对违约行为的依法制裁。这有助于维护法律的尊严和市场的秩序。
总而言之，深圳二手房天价违约金案维持原判，是法律在尊重合同自由原则、保护交易安全、规范市场行为方面的一次体现。730万元的赔偿金额，虽然令人咋舌，但其背后是法律对合同有效性、违约责任以及证据认定的综合判断。这起案件无疑给房地产交易参与者敲响了警钟，强调了合同的神圣性与违约的严重后果。
网友意见
补充：
找到了该案一审判决书，完全证实了我在看到最初报道后的推断：原告（买方）在支付首期房款后，已知自己必然违约，为推脱违约责任，无中生有，滋生诉讼，声称其担心账户安全，没有收据，都是为摆脱违约责任的狡辩，其所兴起诉讼，完全是恶意的策略性诉讼。
广东省深圳市龙华区人民法院民事判决书（2018）粤0309民初860号
案情内容摘抄如下（为简短篇幅在确保不变更原意，不重大遗漏前提下将无关部分省略，）：
本院查明如下事实：
2018年1月15日，……原告与被告签订《二手房买卖及居间服务合同》约定：被告向原告出售涉案房产，转让成交价7300万元；双方约定交易定金3650000元；……原告须于2018年3月30日前将除定金、交楼押金之外的全部楼款6935万元支付至双方约定的监管账户中；如一方违约，逾期履行超过5日，守约方可以解除合同并选择要求违约方按照转让成交价20%支付违约金或承担定金罚则以承担违约责任。
同日，原告与被告签订《补充协议》约定：……原告或原告指定的付款人在2018年2月13日前支付楼款3435万元至被告指定的账户，同时，原告父亲……出具一份承担剩余楼款支付义务的保证书，如原告或原告指定的付款人未在2018年4月30日前支付剩余楼款3500万元到被告的指定账户中，则由李瑞杰承担剩余楼款支付义务，并将剩余楼款3500万元于2018年4月30日前支付到被告的指定账户；……双方约定，定金和第一笔楼款的收款账户为被告边琦芳名下招商银行沈阳分行惠工支行62×××45的账户；剩余楼款的收款账户为沈阳云峰投资有限责任公司名下中国光大银行沈阳云峰支行36×××38的账户。
2018年1月18日，原告通过案外人陈少洁向被告边琦芳账户转账支付定金365万元。
2018年1月19日，被告向原告出具《收条》，确认收到原告支付的定金365万元。
2018年2月13日，原告通过案外人陈少洁向被告边琦芳账户转账支付购房款200万元。
2018年2月14日，原告通过案外人陈少洁分两笔（一笔600万元，一笔800万元）向被告边琦芳账户转账支付购房款合计1400万元。
2018年3月25日，被告通知原告解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》
2018年4月8日，被告向深圳市福田区××楼××房邮寄《通知函》，通知原告关于被告已于2018年3月25日通知解除合同，并要求原告解决相关事宜。
2018年4月25日，原告向被告发函。原告在函件中称：“在交易过程中，我方按你方要求向不同的收款人分别付款项后发现不妥，为保障我方合法权益，防止您及您指定的收款人挪用款项引发相关刑事责任，我方随即暂停支付部分款项……基于补充协议第二条约定，我方应于2018年4月30日前将剩余全部合同款项支付到业主指定的账户，我们一直积极与您沟通，希望重新调整或协商更有保障的账户来完成交易……”
2018年4月25日、2018年5月8日，被告陆续向深圳市福田区××楼××房邮寄函件，要求协商解决解除合同后续事宜。邮单载明的收件人为原告李逸伦，均为“妥投”状态，签收人为“前台”。
几点摘要：
1、合同里，多笔款项，付款方不是原告，收款不是被告账户，这是合同约定，且实际执行了的。原告事后突然跳出来说这不行，我方不付款，且责任不在我方。
2、2018年1月19日，被告向原告出具《收条》，确认收到原告支付的定金365万元。原告方（买方）当时也没说不同意。
3、2018年2月13日前后，被告及第三人多次与被反诉人沟通，催要第一笔楼款，但反诉人无力支付。2018年3月8日，被告委托律师去深圳与被反诉人进行协商，但被反诉人仍不能支付约定楼款。
4、被告答辩称：一、关于双方交易背景。答辩人因在海南三亚购买了价值110982537元的新房产急需资金周转。据第三人介绍，原告具有雄厚的经济实力，讲诚信守规矩。经各方达成一致后，原告能确保在春节前支付3800万元楼款，答辩人才同意将涉案房产出售给原告，以确保购买新房所需款项能及时支付。二、双方对原告的付款时间节点、付款金额等有明确约定，……原告不能按约定支付楼款，并且在多次沟通后仍无力支付楼款，直接导致答辩人支付新购房款资金困难
5、被告要求原告付款，原告充耳不闻，等到被告已经通知解约，房子另卖，原告完全无视被告反复提协商善后事宜（3月25日，4月8日，4月25日被告多次发出信息通知原告进展，要求磋商，原告无动于衷），在确定房屋过户后，闪电般直接至法院起诉（本案在2018年4月27日一审法院立案，而涉案房屋在4月20日登记，相隔仅7天）。
结论：显然是买方明显事前知道自己即将违约，但是不愿意承担违约责任，鸡蛋里挑骨头，主动兴起讼累，法院还让这种带有恶意的诉讼得逞了。
如果真心要减少讼累，鼓励大家遵守契约，最简单的方法是什么？那就是不要来找法院，白纸黑字写在合同上，照合同办，找法院也是按照合同办，而且律师费，诉讼费，时间都要花，无过错方多得利，有过错还兴起诉讼方不得利甚至受损。
现在法院态度是：来来来，找法院，合同上写20%不作数，违约方不用主张也不用举证，我给判个10%，那傻子才不去诉讼，违约方有理没理都要打个官司，万一法院给和稀泥了呢。
我得说，买方这个官司打的漂亮，估计买方律师还有一笔不菲的风险代理律师费入账。
知乎上有一个题目说，既然法条文都可以百度得到，为什么还要有律师的存在？
回答：是，您是能够查询到所有的法律条文，可是您会运用吗？
您会运用吗？
您会运用吗？
我就拿这个案子来回答，能够查到法律条文，和「会运用法律」，的差异在哪里。
这个案件的实际情况是，自支付1965万购房款后面的这段时间，买方因为某些特定原因已经面临的必然违约的问题。
必然违约的可能的情况，至少包括以下几种：
1，这笔款项的4300多万是其他低流动性资产变现，但在变现中遭遇阻碍，比如说抛售其他不动产或者股份，收回投资，回收债务，对方未能如约履行付款义务。
2，购房者个人经济情况出现了重大变故，经济上以无力或者不适合负担该别墅。
必然违约已经成事实，所以当下最重要的问题是，如何最大限度减低违约金。
碰这个案子，某些只会在百度上百度法条的梗直boy，大概就会想，按照法律，通知卖方解除合同，并请求返还购房款，协商降低违约金。
如果真的是这样，违约金一分不会降，还把自己主动违约的证据拱手送给对方。
买方所采用的是：装傻充愣，静观其变，伺机而动，反客为主。
果然，卖方在通知买方继续支付款项无果之后，将房子另外出售。
这时候买方跳出来恶人先告状，起诉：
要求卖方履行合同，并支付违约金1460万元（交易款项的20%），随后买方又变更了诉讼请求，要求退房款1965万元，支付违约金1460万元，居间费32万元。
为什么一开始诉请是履行合同？其实该合同事实上已不能履行，一方面从卖方角度上来讲，第二次买卖顺利，交割在途（甚至有可能房价还提高了），物权变动了。另一方面，从买方角度上来说，也根本不可能付得起买房款。
所以这个诉讼的目的唯一目的就是做个秀，秀给法官一下表示「买方可不是要违约，买方是坚决要履约的，卖方是违约方」
随后才变更成了真实诉讼请求——退款赔偿违约金。
从买方真实心态上来说，早已知道自己是违约在先，诉讼真实目的只是把房款索回，无论能少判多少违约金（与合同白纸黑字约定的20%相比）都是胜利。
果然法院采取了在「公说公有理，婆说婆有理」情况下，中国司法实践喜闻乐见的判案手法——和稀泥，搞折中。
一审法院根据合同情况及买家过错程度，以成交价10%的标准酌定买家应付卖家违约金730万元，处理适当，符合法律规定，本院予以确认。
合同上白纸黑字约定的违约金比例可是20％，这减免10%的理由，是卖方什么过错？还是买方请求？不对啊，买方不但没有请求减少，更没有举证，相反自己主张违约金比例就是20％！
（二审法院）买家又主张卖家委托他人收款系出于避税目的，卖家未能出具收款收据，未按合同约定支付款项系行使不安抗辩权，卖家一房两卖构成违约。
以上主张：
1，委托他人收款
2，未能出具收据
是买方后来才提出的，一审诉讼的时候，压根就没有提出来，单纯是以一房二卖为理由提起的诉讼，更何况：
1，向第三方账户付款是在合同中约定的。
2，『买家并未举证付款后曾要求卖家出具收款收据而被拒绝』
可见买方压根不是因为收款方问题，收据这些鸡毛蒜皮的事不付款，相反是因为一开始就不打算付款的欲加之罪。
但不得不说，这种恶人先告状，贼喊捉贼的方法还真的挺有效的，省掉了730万。
按照一般惯例，买方的法律委托人是打风险代理，按照低于心理预期的违约金1,460万基础，降低的部分按照份额成为律师费报酬。
如果按照5%的话，那大概在基础律师费基础（20万左右，要不然律协又来找麻烦）上增加大概36.5万律师费吧，
想问问诸位“百度法条的专家”，您现在还觉得您懂法律吗？
有人说这不是和稀泥，那请看下面
（2019）最高法民终595号
张晓强、中广核财务有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
一审二审法院判决意见：
关于本案的违约责任的认定及违约金的处理。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据案涉合同第十四条约定，本案违约金为转让价款的20%，即556.21万元，应视为双方对合同违约方造成对方损失的事先约定。……张晓强抗辩中广核公司也有过错、违约金过高的理由不能成立，该院不予支持。
最高法院再审意见：
而案涉合同已明确约定违约金的计算方式为转让价款的20%，即5562100元，该约定系双方真实意思表示，对合同双方均具有约束力。张晓强主张中广核公司亦应承担相应责任，故违约金应酌减至300万元，其主要理由有：……中广核公司未因案涉合同的解除产生损失，却因案涉房产的溢价获得收益。
张晓强认为中广核公司并无损失反有获益，既未提交相应证据支持，亦有违诚实信用。……张晓强按照案涉合同的约定承担5562100元违约金并无不当，本院予以维持。
实际上，根据最高法司法解释，以及民法典都并未给与法院“主动”调整违约金比例的权限，也并未规定“应当”，予以调整。
民法典
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
可以根据当事人的请求予以适当减少。
这里有两个关键词，可以，根据……请求。
本案中，请问哪位当事人主张违约金过高呢？双方都没有，无论原告，被告都主张违约金金额应当按照合同的20%计算。
并且另一方面，根据法律“谁主张谁举证”原则以及上述最高法院案例实际判决理由，认为违约金比例不适当，应当调整的一方，具有举证责任，否则要承担举证不能的后果。
现在的结果是，一无人请求，二未举证，买房就轻松获得了减免10%的违约金诉讼结果——最妙的是这20%还是与他自己参与主张的。
我认为这就叫做和稀泥。
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