你赞成“新冠之后，房地产暴跌”这个推断吗？

感谢大家对本文的喜好和关注。本文写于今年2月份，当时疫情尚未全面扩散。

所以我总结了自己对房价走势的最新的思考，对本文的观点进行了一定的修正。最新回答如下：

原文

先说结论：疫情会导致房地产商和房主资金紧张，小幅下跌是大概率的，但不管暴涨或暴跌是绝无可能的。因为会引爆整体债务风险。而我国经济当前面临的最大风险，就是债务风险。

试想，如果房价真的暴跌，必然会引起大量抛售，这会带来一系列的连锁反应。

一般人买房都是三成首付，剩下的七成都是杠杠。假如价格跌去三成，本金就直接亏掉了，必然引发大量的断贷弃贷，银行出现大量坏账。

更严重的是，房地产商也赚不到钱，资金链断裂，大量倒闭，上下游相关的产业全都完蛋。整个经济就崩溃了。

事实上，我们现在的经济就是走在一条钢丝上，整体的债务水平已经不能再增加，也不能出现大量坏债导致债务危机。所以，房地产只有一条路可走，就是——稳，以时间换空间，慢慢软着陆。

下面具体来分析：

房价涨跌取决于很多因素，但我们可以化繁为简，从最重要的宏观因素——信贷的角度来分析一下。为什么是信贷呢？因为买房时我们必须向银行贷款。

当然有全款买房的土豪，但那是极少数，自然另当别论。

很多人可能并不太了解信贷对宏观经济的作用。实际上，信贷就是一种信用货币，跟货币的作用是一样的。

借贷时，我们用自己未来的收入作为担保，透支自己的购买力，提前获得我们需要的产品和服务。

设想一下，如果没有信贷，也就是如果不能借钱的话，我们就只能等到自己真正赚够了那么多钱以后才能消费，必然就要压抑很多的购买需求。没有那么多的需求，供给自然也就不需要那么多了，我们的整个经济也就无法快速的发展和扩张了。

因此，信贷可以说是整个经济机器运转的动能和基石。

但信贷跟货币又不一样。没有信贷时，我们手里有多少钱，就只能花多少钱。但有了信贷，我们可以一下借到远超我们收入的钱。

因此，借贷是把双刃剑。因为我们一旦开始借钱，就会想要借更多，这是人性使然。

不知不觉，我们就会借入超出自己偿还能力的钱。而因为利滚利，债务越积越多，就得借新账来还旧账。这个过程不断强化，螺旋上升，一旦某天借不到钱了，现金流就会断裂，累计的债务就会压垮我们。而对一个国家来说，就会引发全面的经济危机。

由此可见，充足的信贷可以激活经济，但过量的信贷会杀死经济。

那到底怎样算过量呢？简单地说，就是我们的借的钱远远高于我们未来能创造的收入，或者说，我们信贷的增长率高于我们收入的增长率。

对一个国家来说，可以把GDP看成是整个国家创造的收入，那我们现在整个国家的债务和收入的比值是怎样的呢？

从下图可以看到，2019年，两者比值是300%。也就是，我们借的钱是我们赚得钱的3倍。

这个数值高不高呢？从绝对值来看，自2015年以来，中国总债务在全世界仅次于美国，已经比全球其他所有新兴国家加起来的债务总额还要高。

你可能会问，讨论房价不应该单独看房贷数据吗？为什么要看整体经济的债务呢？

根据桥水基金创收人瑞.达利欧在《债务危机》一书中，对历史上发生的债务危机的总结，首当其冲的一条特征就是国家整体债务超GDP300%以上。

显然，根据这个标准，我们现在的整体信贷量已经到达警戒线了。

接下来，我们再来看跟房价直接相关的居民债务规模。因为中国居民近6成债务集中在房贷上。

根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、蚂蚁金服集团研究院联合发布《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》报告显示：我国家庭债务与可支配收入之比从2013年的79.7%上升到2018年的121.6%。

而2004-2008年美国房产泡沫急速膨胀时期，家庭债务占家庭可支配收入达到120%。

相比之下，我们居民的整体债务量已毫不逊色。

即便如此，你一定会说，只要我们未来的收入增长速度能够高于债务增长率，借的钱也是能够还上的。我们再来看当前居民的收入和债务增长率分别是怎样的。

根据统计局数据，2018年中国居民人均可支配收入28228元人民币，比上年名义增长8.7%，扣除价格因素实际增长6.5%。而2018年我国居民债务增速高达30%以上。

从下图可见，我国居民部门债务增速从2008年以来一直高于可支配收入增速，且近年来这一差距再度呈现扩大的趋势。

举一个直观的栗子：你在第一年贷款1元，收入是2元。贷款以每年30%的速度增长，收入以每年10%的收入增长。刚开始，你的收入是贷款的2倍，还贷对你来说毫无压力。

但从第五年开始，情况出现了反转，你的债务比收入还多了，且两者的差值也越来越大。为了还款，你得贷更多的钱，负债就会越来越多，除非你的收入增长率能大幅提高，否则你将永远还不上你的贷款。

2012-2017年间，我国居民部门负债率水平年均增幅高达3.7个百分点，在全球主要国家中居于首位。回想十年前，中国人跟美国人，一个喜欢存钱储蓄，一个喜欢透支消费，而现在，却已经完全颠倒过来了，真是十年河东，十年河西啊。

但有所不同的是，美国人是真的用来消费了，而我们全用来买房了。从下图可以看到，近年来全社会消费总额和可支配收入同比都是在不断下降的。

与之相对的，是全国房屋销售额的节节攀升。一边是海水，一边是火焰，可以说房价的上涨已经对全民的消费产生了严重的挤出效应。大家真的是为了买房节衣缩食，不容易啊。

综上，从信贷的角度来看，我国不管是整体还是居民部门的债务规模，都已经达到了历史上足以引发债务危机的警戒水平。

事实上，经济的掌舵手们早已意识到这个问题，一直在努力的推进供给侧改革，主动去杠杆，就是为了控制信贷规模，避免爆发严重的债务危机。

以史为鉴，掌舵手们又怎么可能放任房贷规模不断上升，将好不容易得来的经济成果置于巨大的风险之中呢？没有了信贷扩张的支持，房价上涨的动能从何而来呢？

最后，我并不是说房价会跌，也不是让大家不要买房。如果是自住的话，自然应该买。如果手持现金又找不到其他更好的投资途径的话，自然也应该买房。

毕竟，在当今的通胀环境下，买房总好过持有现金。

我既想资产价格下降，可以抄底股票；一堆定存在负利时代薅银行羊毛，又不想银行破产、存款化为乌有。我既想别人断供抛盘房价跳水恣意抄底，又不想行业不景气自己收入减少甚至被裁员。我好难啊！