你赞成“新冠之后，房地产暴跌”这个推断吗？
首先，咱们得拆解一下这个“新冠之后”到底是什么意思。新冠疫情这玩意儿，影响的是全球经济，是人们的生活方式，是社会结构。它不是一个简单的日子，而是带来了一系列连锁反应。
支持“暴跌”论的理由，确实不少。
经济冲击和不确定性： 疫情初期，全球经济停摆，失业率飙升，企业倒闭。这种经济衰退和对未来的不确定性，直接打击了人们的购买力。很多人失业了，或者收入锐减，自然就没法负担高昂的房贷。即使是那些没受太大影响的人，也会因为对未来经济前景的担忧，而更倾向于保守消费，推迟购房计划。房产，尤其是大额资产，在经济下行周期里，往往是第一个被“搁置”的。
工作模式的改变和城市职能的再思考： 疫情加速了远程办公的普及。以前，很多人为了靠近公司、通勤方便而选择在市中心或核心商务区附近购房。但现在，如果工作地点不再是决定居住地最关键的因素，那么那些曾经因为地理位置优越而价格虚高的区域，吸引力就会下降。人们可能会选择搬到更远、更便宜但环境更好的郊区，或者生活成本更低的城市。这对于一些传统意义上的“热门”房地产市场来说，无疑是重压。
通货膨胀和利率上升的压力： 疫情后的经济复苏伴随着全球性的通货膨胀。为了控制通胀，各国央行纷纷加息。加息直接导致贷款成本上升，购房者的月供压力大大增加，从而抑制了购房需求。高企的利率也会使得原本持有房产的投资者，在出售房产时面临更高的融资成本，或者收益率下降，这都可能导致抛售压力。
家庭财富和储蓄的消耗： 疫情期间，很多家庭的储蓄被用于应对突发医疗费用、生活开销，或者因为收入中断而消耗。这直接减少了他们用于购房的首付款和储备金。
政府刺激政策的退出： 疫情期间，很多国家为了刺激经济，采取了宽松的货币政策和财政支持措施，包括一些对房地产行业的扶持。当这些政策逐步退出时，房地产市场的支撑力也会减弱。
但另一方面，“暴跌”这个词，可能也过于简化了事实。房地产市场是非常复杂的生态系统，受太多因素影响。
地域差异性： 全球各地的情况完全不同。一些在疫情中经济受损严重的地区，房地产市场可能确实面临压力。但另一些地方，比如那些经济更具韧性、或者因为疫情反而受益的地区（比如一些旅游业发达但成功控制疫情的地区，或者因为远程办公吸引了新居民的地区），房地产市场可能依旧稳健，甚至有所增长。即使在同一个国家，一线城市、二线城市、三四线城市的情况也千差万别。
住房刚需和投资属性： 无论什么情况，人们总需要住的地方。刚需购房者是市场的重要组成部分，他们受短期波动的影响可能没有那么大，一旦市场稍有松动，他们就有可能入市。同时，房地产作为一种资产，其保值增值的属性仍然存在，尤其是在一些新兴市场或经济发展潜力大的地区，投资需求依然旺盛。
供需关系： 房地产市场的价格很大程度上取决于供需关系。如果一个地区的住房供应本就紧张，而人口流入还在持续，那么即使有疫情的冲击，也难以出现大幅度的“暴跌”。相反，如果某个地区供应过剩，或者人口流出，那么跌幅可能会更明显。
不同类型房产的区分： 疫情对不同类型的房产影响也不同。例如，商业地产（办公楼、零售店）可能因为远程办公和消费模式的改变而面临更大的挑战，而一些远离市中心、拥有更好居住环境的住宅，或者具备灵活办公空间特点的房产，可能反而更受欢迎。
政策调控： 各国政府的房地产调控政策也会对市场产生重要影响。一些政府可能会采取措施稳定房地产市场，防止其过度波动，比如调整信贷政策、税收政策等。
那么，“新冠之后”的房地产市场，我更倾向于看到的是一个“分化”和“重塑”的过程，而不是简单的“暴跌”。
价格调整和结构性下跌是大概率事件： 在许多受经济冲击较大的地区，或者之前因为过度炒作而价格虚高的区域，我们很可能会看到价格的调整，甚至出现一些区域性的下跌。但这通常是市场回归理性、挤压泡沫的过程，而非全民皆跌的“暴跌”。
市场需求和偏好的转移： 疫情催生了人们对居住空间、社区环境、甚至工作与生活平衡的重新思考。那些能够满足这些新需求的房产，可能会获得更高的市场认可度。
投资逻辑的重塑： 传统的“只涨不跌”的投资逻辑在疫情后受到了挑战。未来的房地产投资，可能需要更深入地研究区域经济发展、人口结构变化、以及产业前景等基本面因素。
科技赋能和线上化： 疫情也加速了房地产行业的线上化进程，包括线上看房、线上签约等。这可能会改变房地产的交易模式和营销方式。
总而言之，用“新冠之后，房地产暴跌”来概括整个市场，实在有些粗暴。更准确地说，疫情后的房地产市场，是在经历一场深刻的“大洗牌”，有涨有跌，有优有劣，呈现出明显的结构性分化特征。它迫使我们重新审视土地的价值、住房的功能，以及经济发展和人们生活方式的未来走向。所以，与其说“暴跌”，不如说是一个“调整期”和“转型期”。
网友意见
感谢大家对本文的喜好和关注。本文写于今年2月份，当时疫情尚未全面扩散。
所以我总结了自己对房价走势的最新的思考，对本文的观点进行了一定的修正。最新回答如下：
原文
先说结论：疫情会导致房地产商和房主资金紧张，小幅下跌是大概率的，但不管暴涨或暴跌是绝无可能的。因为会引爆整体债务风险。而我国经济当前面临的最大风险，就是债务风险。
试想，如果房价真的暴跌，必然会引起大量抛售，这会带来一系列的连锁反应。
一般人买房都是三成首付，剩下的七成都是杠杠。假如价格跌去三成，本金就直接亏掉了，必然引发大量的断贷弃贷，银行出现大量坏账。
更严重的是，房地产商也赚不到钱，资金链断裂，大量倒闭，上下游相关的产业全都完蛋。整个经济就崩溃了。
事实上，我们现在的经济就是走在一条钢丝上，整体的债务水平已经不能再增加，也不能出现大量坏债导致债务危机。所以，房地产只有一条路可走，就是——稳，以时间换空间，慢慢软着陆。
下面具体来分析：
房价涨跌取决于很多因素，但我们可以化繁为简，从最重要的宏观因素——信贷的角度来分析一下。为什么是信贷呢？因为买房时我们必须向银行贷款。
当然有全款买房的土豪，但那是极少数，自然另当别论。
很多人可能并不太了解信贷对宏观经济的作用。实际上，信贷就是一种信用货币，跟货币的作用是一样的。
借贷时，我们用自己未来的收入作为担保，透支自己的购买力，提前获得我们需要的产品和服务。
设想一下，如果没有信贷，也就是如果不能借钱的话，我们就只能等到自己真正赚够了那么多钱以后才能消费，必然就要压抑很多的购买需求。没有那么多的需求，供给自然也就不需要那么多了，我们的整个经济也就无法快速的发展和扩张了。
因此，信贷可以说是整个经济机器运转的动能和基石。
但信贷跟货币又不一样。没有信贷时，我们手里有多少钱，就只能花多少钱。但有了信贷，我们可以一下借到远超我们收入的钱。
因此，借贷是把双刃剑。因为我们一旦开始借钱，就会想要借更多，这是人性使然。
不知不觉，我们就会借入超出自己偿还能力的钱。而因为利滚利，债务越积越多，就得借新账来还旧账。这个过程不断强化，螺旋上升，一旦某天借不到钱了，现金流就会断裂，累计的债务就会压垮我们。而对一个国家来说，就会引发全面的经济危机。
由此可见，充足的信贷可以激活经济，但过量的信贷会杀死经济。
那到底怎样算过量呢？简单地说，就是我们的借的钱远远高于我们未来能创造的收入，或者说，我们信贷的增长率高于我们收入的增长率。
对一个国家来说，可以把GDP看成是整个国家创造的收入，那我们现在整个国家的债务和收入的比值是怎样的呢？
从下图可以看到，2019年，两者比值是300%。也就是，我们借的钱是我们赚得钱的3倍。
这个数值高不高呢？从绝对值来看，自2015年以来，中国总债务在全世界仅次于美国，已经比全球其他所有新兴国家加起来的债务总额还要高。
你可能会问，讨论房价不应该单独看房贷数据吗？为什么要看整体经济的债务呢？
根据桥水基金创收人瑞.达利欧在《债务危机》一书中，对历史上发生的债务危机的总结，首当其冲的一条特征就是国家整体债务超GDP300%以上。
显然，根据这个标准，我们现在的整体信贷量已经到达警戒线了。
接下来，我们再来看跟房价直接相关的居民债务规模。因为中国居民近6成债务集中在房贷上。
根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、蚂蚁金服集团研究院联合发布《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》报告显示：我国家庭债务与可支配收入之比从2013年的79.7%上升到2018年的121.6%。
而2004-2008年美国房产泡沫急速膨胀时期，家庭债务占家庭可支配收入达到120%。
相比之下，我们居民的整体债务量已毫不逊色。
即便如此，你一定会说，只要我们未来的收入增长速度能够高于债务增长率，借的钱也是能够还上的。我们再来看当前居民的收入和债务增长率分别是怎样的。
根据统计局数据，2018年中国居民人均可支配收入28228元人民币，比上年名义增长8.7%，扣除价格因素实际增长6.5%。而2018年我国居民债务增速高达30%以上。
从下图可见，我国居民部门债务增速从2008年以来一直高于可支配收入增速，且近年来这一差距再度呈现扩大的趋势。
举一个直观的栗子：你在第一年贷款1元，收入是2元。贷款以每年30%的速度增长，收入以每年10%的收入增长。刚开始，你的收入是贷款的2倍，还贷对你来说毫无压力。
但从第五年开始，情况出现了反转，你的债务比收入还多了，且两者的差值也越来越大。为了还款，你得贷更多的钱，负债就会越来越多，除非你的收入增长率能大幅提高，否则你将永远还不上你的贷款。
2012-2017年间，我国居民部门负债率水平年均增幅高达3.7个百分点，在全球主要国家中居于首位。回想十年前，中国人跟美国人，一个喜欢存钱储蓄，一个喜欢透支消费，而现在，却已经完全颠倒过来了，真是十年河东，十年河西啊。
但有所不同的是，美国人是真的用来消费了，而我们全用来买房了。从下图可以看到，近年来全社会消费总额和可支配收入同比都是在不断下降的。
与之相对的，是全国房屋销售额的节节攀升。一边是海水，一边是火焰，可以说房价的上涨已经对全民的消费产生了严重的挤出效应。大家真的是为了买房节衣缩食，不容易啊。
综上，从信贷的角度来看，我国不管是整体还是居民部门的债务规模，都已经达到了历史上足以引发债务危机的警戒水平。
事实上，经济的掌舵手们早已意识到这个问题，一直在努力的推进供给侧改革，主动去杠杆，就是为了控制信贷规模，避免爆发严重的债务危机。
以史为鉴，掌舵手们又怎么可能放任房贷规模不断上升，将好不容易得来的经济成果置于巨大的风险之中呢？没有了信贷扩张的支持，房价上涨的动能从何而来呢？
最后，我并不是说房价会跌，也不是让大家不要买房。如果是自住的话，自然应该买。如果手持现金又找不到其他更好的投资途径的话，自然也应该买房。
毕竟，在当今的通胀环境下，买房总好过持有现金。
我既想资产价格下降，可以抄底股票；一堆定存在负利时代薅银行羊毛，又不想银行破产、存款化为乌有。我既想别人断供抛盘房价跳水恣意抄底，又不想行业不景气自己收入减少甚至被裁员。我好难啊！
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