如何看待 2017 年部分三四线城市房价疯涨的现象？

来来来，老规矩，先问是不是，再问为什么。

来看看国家统计局5月的统计数据：

在70城新建住宅价格指数排行榜上，前10名中有7个属于三四线城市；前三名，也全被三四线城市包揽。

分别是：安徽蚌埠、广西北海、广东湛江。

• 统计局5月70城数据中新房价格环比涨幅最大的10个城市

除了上榜的这些个小城市之外，其他城市的涨幅，也满凶的。

一个江西景德镇的朋友就跟我说，去年7月份4600元/平方米买的新房，现在都快翻倍了；

安徽的历史名城芜湖，最近一年里，二手房至少涨了50%，这几个月新房也基本靠抢。

咦？说好的调控呢，说好的稳定房价呢……

这里要非常确定以及肯定的告诉大家，三四线城市房价逆势上涨，妥妥的是个泡沫。

但是，调控政策已经那么严厉了，为什么三四线还能涨的这么凶猛，这些地方貌似本来就没什么潜力呀。

这里，大家要留意一个词，“棚改货币化安置”。

以往，政府拆掉棚户区，给你换一套安置房，这叫“实物安置”；现在呢，都流行给你一笔补偿款，你自个儿拿去买房吧。

货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市已高达80%。至于那个房价飙升的芜湖，“货币化安置”的比例是100%！

这笔钱可不是个小数字哦，政府从哪搞到这么多钱？

这背后，又有我大央妈的贡献。在2014年年底的时候，央妈大笔一挥，在国开行等金融机构中，搞出了一个叫PSL的东东来帮地方政府推进棚改。

PSL，中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋气，实质就是一种期限长、利率低的贷款。

大家都知道，影响房价的短期因素，其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币，但是通过这个PSL，依然可以给地产市场送钱。

这钱有多少？菜鸡查了下，截止 2016 年末， 央行PSL 余额为20526 亿。

换句话说，两年来，央行为房地产市场定向放水2万亿，而且主要都流向了三四线城市。

上面这张图，大家能看到这两万亿的传导链条。而其实质，就是政府掏钱，让大家改善性购房。既满足了棚户区居民的刚性需求，又消化了挤压的商品房库存。

然后你就看到，在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价，资金锁死的同时，三四线城市的房价水位渐渐抬高，大有领涨今年楼市下半场之势。

除了上面提到的城市之外，菜鸡最近也发现，山东的威海、胶州、潍坊、临沂等城市，也老是有朋友说房价一直涨……

原因很简单。山东省已经连续3年，蝉联棚户区改造任务的全国冠军了……

根源理清了，那么房价的走势也不难判断。这种纯粹由货币推动的楼市行情，只有短期效应，并不可持续。

大家都知道，一个城市长房价的基本面，或者说长期价值，还是要看“人口净流入”这个指标。

“棚改货币化安置”，只是短期内急剧释放了刚性住房需求，但对于大部分三四线城市来说，人口在不断向一二线大城市迁移，那些房子长期来看，恐怕没多少人来接盘。

现在入场的朋友，未来降价都未必能够卖的出去。所以大家还是要理性分析，看下自己所在城市的具体情况。

总结下来，三四线城市的朋友们，如果是刚需自住，该买就买；但是还想投资的朋友，就别去这些三四线城市投机了。

相反我觉得，在这些城市房子比较多的朋友，不妨在高位抛出一两套，去一二线城市上车。相信后者的增值潜力，大概率会超过前者。

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提供一个思路。坐标浙江三线小城市，前两年开始大面积拆建老城区，用1:1.2的形式补贴住户，但老房子60平，新的小区户型都不小，加上公摊基本还要自己贴30万左右。今年年初开始因为拆迁户太多，租售都飞涨，新楼盘现在均价一万五了。

惊奇的是，我发现这种大面积拆迁近年在三四线城市很普遍。

表面看，拆迁完成以后，新房子都住人了，老城区改建成商业用地风景区了。城市一派新气象 人人都夸政府好。

实际上，原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了房市，空房有了接盘侠，政府完成了去库存，业绩也做出来了。

实在是高明。

补充一下：家境中下，住在老城区，看到的景象真的很让人心酸，这边基本是不想挪窝的老人和换不起房子的中年人。邻居老阿姨是个寡妇，女儿离婚带着孩子和她住一起，每个月领低保，女儿月收入3000出头，家里经常白天开着门，反正穷得连贼都不惦记。难以想象她要怎么凑换新房的钱。

有的老人已经80多了，遇上拆迁，年纪大了租不到房，儿女有自己的后代挤在一起也非常不方便，只能住养老院，等政府的新房子盖好了还得自己掏出几十万积蓄（要么儿女帮忙一起凑），有的老人感慨一把年纪住到外面都不知道能不能活到住新房的那天。

中国社会是金字塔型的，没有那么多上层和中产阶级，人数占比最多的还是下层劳动人民，只是他们大多沉默。这场关于房价的荒诞剧，不知道什么时候会结束，又是以什么样的方式结束。

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以往的拆迁改造和这两年全国大面积棚改的目的是有明显区别的，具体我就不说了，评论区有全国各地同胞现身说法，有更直白更清楚的解释，当然也有一些永远叫不醒的装睡的人。

老家安徽，六线小城市，与河南接壤，小麦主产区，城乡户籍人口75万，实际常住人口只有50万，每年常住人口减少1%，去年房价3000、4000没人要，今年也涨到5、6千了。其直接原因是政府把以棚户区改造的名义，把周边农村全拆了，耕地改造成森林、公园、湿地公园，赶农民进城。而拆迁补偿有1/4左右是所谓货币化安置，就是不给房子直接给钱，从而直接推动了房价上涨。

老家是与安徽交界的国家级贫困县新蔡，人口一百多万青壮年都在外务工。2013年开始热火朝天的盖楼潮，价格1600―2500，九成楼盘都没有房产证，没有多少人买房。2015年起地产商资金链断裂跑路，烂尾楼成片。去年冬天政府绞尽脑汁搞了个水系建设大拆迁，东南西北扒光了县城周围的五个乡镇的一半，搞笑的是县城三环规划全长44公里。只给货币补偿没有安置房，并且全县农村宅基地不准建房不准翻盖，房价现在飙升到3000-4500，还一房难求，如此去库存我对政府佩服的五体投地。

6.30号有业主因为楼盘烂尾无法交房去县wei办公大楼跳楼抗议，全县闹的沸沸扬扬。县城的鹏宇新天地、大唐开元华庭及檀香园等小区依然处于烂尾状态。

之前有个新闻，印度女性拒绝嫁给没有厕所的家庭；中国现在是升级版，乡村女性拒绝嫁到没有抽水马桶的家庭。那些算在自有住宅率里面的乡村建筑，很大程度上只剩下等拆迁一个功能了。

虽然也有性别歧视，但也算进步。中国不会往回走。

对于老大哥来说，房价的涨跌并不重要。上海房价是有过一亿一平米的时候，后来凯申同志就去了台湾。老大哥代表了最先进的生产力，简单来说就是猴精，是不可能重蹈覆辙的。所以在力保外汇的情况下，已经不可能继续开动核动力印钞机了。

稳健的货币政策说白了就是通货紧缩，能否实现通货紧缩，货币政策是关键，所以近期国企银行事业单位都出现了降薪潮，各大银行纷纷提高存贷利率，就是要把多发的钱收回来，不说升值，至少要保证不贬值。有人说人民币肯定会贬值，这是小看了老大哥。根据历史，凡是小看了老大哥的，最后都要吃亏的。通货紧缩并不能就说不好，通货膨胀也不能说就对，都是调节经济的白猫和黑猫而已，无关对错，只要能够确保经济发展的稳定，就是好猫。

至于其他场子的大哥是否开动核动力印钞机，只要不是美帝就和老大哥没关系了，因为有汇率在哪里。无视经济情况瞎印，最后只能是印钞一时爽，全家火葬场。因为胡乱印钞导致钱不值钱而被推翻的政府，不在少数，比如津巴布韦，比如委内瑞拉。当然，这些国家都是小国，有其局限性，在精英汇聚的大国是很难发生这种情况的，尤其是当下这个历史时代。为什么说当下这个历史时代？因为以前也有大国瞎特么的印钞玩完的，前车之鉴，后车之司。

对于大多数民众来说，房价的涨跌也不重要，因为大多数都只会买一套房，在房价大周期下，你的房子涨了，其它房子也涨了，你的房子降了，其它房子也降了。重要的是利率，也就是我们所说的杠杆。什么叫杠杆呢？就是我看到一个东西投资一块钱，能够赚两块钱，我有一万块，能够赚两万，但我觉得这个东西发展潜力巨大，我就拿十万块钱去借了一百万，然后本来只能赚二十万的，现在就能赚两百万，听起来是不是美滋滋？但这是在上涨的情况下。杠杆增大了收益，也增大了风险，也是十万块钱，没有杠杆，亏本了你只需要亏五万块钱；因为杠杆，现在你可能要亏五十万。本金没了大不了重头再来，但突然就负债几百万对于大多数人来说还是很难接受的。

打个比喻吧，现在的房子就像金子，当下的经济形势就像沙漠，如果你能够走出这片沙漠，那你就赚翻了。但如果你走不出去，那再多金子也没用。这时怎么办呢？大家就会拿金子换水。这个水就是流动性，通过抛售房屋获取现金来还银行贷款。这就是为什么次贷危机的时候，房价出现了暴跌，因为大家要换现金。只有活着出去，才是赢家。就像房子受供求关系影响，水也是，当大家都要换水的时候，水比金子还贵。当水比金子还贵的时候，有权力的人自然会动用权力，直接抢水，甚至封锁水源。 如今房价暴涨，于是有人嘲笑李嘉诚当年的退出。其实这些人才是图样图森破，不赚最后一个铜板真的是人生经验的大智慧。如果李嘉诚等到现在再跑，就跑不掉了。这也是为什么当年某报大发雷霆，连发数文声讨血腥资本家，因为特么的不按套路出牌。所以在香港回归二十周年的大背景下，央视特别节目采访了很多人都没有李超人，因为真的好气呀。

2017年投资房地产是否堪忧，这个问题不好回答，唱空要被骂屌丝，唱多要被骂接盘侠。不过我倒是有一个不错的思路，那就是看专业人士们的行动。因为所处地位的不同，专业人士获得的消息面不是老百姓能比的，他们的行动往往能反映出一定的趋向。从最开始的李嘉诚到后来的王石，王健林和最近的潘石屹，跟着这些大佬操作，我觉得吃亏的可能性应该要比跟着知乎上的精英们小。

回答几个相关评论：

2、李嘉诚是很多年前的事了。

老铁，你不看报纸吧。李嘉诚撤资也就前年的事，那个时候房地产形势不是小好，是一片大好。如果仔细算时间，现在是17年6月，连两年都没到。

我说看风向，不是让大家也学一个亿，大体量有大体量的玩法，小资本有小资本的过法，本质是不变的，要学会举一反三。

3、一二线限购，导致需求外溢，三四线上涨。

难道，大家，没有发现，这个逻辑是自相矛盾的吗？一二线之所以涨，就是因为供小于求，如果需求外溢，接盘的人都回三四线去了，那一二线未来还怎么涨？一二线房价标杆都不涨了，三四线还怎么涨呢？

那么三四线房价为什么会突然暴涨呢？我们知道，价格要上涨，先要走量，买的人多了，商品少了，价格自然上涨，这是最简单的供求关系，北上广深的房价也不是四五个月就涨到今天这个地步的。但如今的三四线房价很奇怪，那就是先暴涨，再走量。也就是说在房子的交易量没有增加反而下降的背景下，房价竟然暴涨了。这怎么可能呢？这完全不符合经济规律，供需关系呀。其实这也不难解释，那就是这压根儿不是什么经济规律，而是庄家故意把价格拉高，制造上涨预期吸引小散入场，这种招数在股市里可以说天天上演。假的上涨预期终有破灭的一天，只是看击鼓传花最后一棒在谁的手里，虽然说现在的一二线房价确实很高，风险也很大，但比起这轮暴涨的三四线，真的跌起来，一二线的还扛跌一点。

4、有评论提出了一些小质疑，这里简单解释一下。

首先是薪资的升降问题。这个问题牵扯太多敏感词汇，就不再展开了，但银行和华为在降薪裁员，这应该是没有异议的吧。

其次是核动力印钞机的问题。核动力这个东西吧，用的时间长了，就会过烫，再不停下来就要核泄漏了。关于老大哥究竟是怎么印钱？是以什么标准来判断需要印多少的？网上有很多经济学的书都有相关解释，建议了解一下再来看答主的回答。

最后就是三四线城市房价的涨跌问题。答主判断，三四线的暴涨进程接下来还将继续，至少会持续到明年年初。但到底买不买，还是以金子来比喻吧。一二线的房子是金子，在沙漠里你感觉不行了，你还可以用来换水。三四线的房子却是镀金的石头，表面看起来和金子没什么区别，但真上了秤就露馅了。

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7月15日更新，说说几个关于房价的误区。

1.面粉都比面包贵了，所以面包不可能降价。

首先，这句话是正确的，资本家不是慈善家，产品售价是不可能低于成本价的。不过问题在于，面包是不可能降价，但面包店可以破产乃至跑路呀。

贴一张图，这是北京第一中级人民法院今天发布的失信被执行人名单，名字叫奥宸地产。

我记得奥宸地产资金断链的消息是6月初爆出来的，当时媒体说是三千万。奥宸地产官方当时还说要告记者造谣诽谤，说负责人过两天就会回来澄清此事。现在大家可以数数北京中院公布的数据有几位数，当然，或许奥宸的意思是记者报少了，连个零头都不到，所以要告他诽谤。随着债务危机的不断爆发，类似的资不抵债，资金断链的消息必将越来越多。

不过你不要以为面包店店主破产了就没钱了，就要和还不起房贷的人一起跳楼了。图样图森破，瘦死的骆驼比马大，面包店店主破产了依旧大奔开起，别墅住起，苦的是那些用血汗钱买房的人呀。这就是所谓的贫者越贫，富者越富。

2.房价与利率的关系。

答主也看了一些言论，一些所谓的财经专家的言论，比如什么财上海、黄生看金融等等。说到房价，答主发现这些所谓的专家谈了政策，谈了土地，谈了人口，但就是不谈利率（也有可能是答主看漏了）。答主很好奇，难道现在银行借钱都没有利息了吗？银行已经由资本家转变为了慈善家了吗？还是说人们收入已经赶英超美，买房都不用贷款了，通通是全款了？在利率下行通道时期，购房不考虑利率比较正常。但在利率上行时期还不考虑利率，那答主真的是，只能说“佩服，佩服”。

答主上个月和几位大学同学吃饭，其中有一位同学是某大型地产公司的中层管理人员。席间谈到房价走向，这位同学告诉答主“今年的房价走向比较复杂，主要还是看利率怎么走。”答主就很纳闷呀，房地产内部人士都知道这个房价要看利率，但是那些所谓的财经专家都闭口不谈，难道是他们不懂吗？我看未必吧。

我记得北京年初出台限购政策的时候，有一位财经专家叫张大伟，是中原地产的首席分析师，这位伟哥分析了很多，但最后一句话把答主逗笑了，他说“如果这样房价都不降，那中国的房地产市场也太奇怪了”，当时答主想的是“中国的房地产市场就是这么奇怪”。为什么奇怪？因为你说了半天没有说到点子上，杠杆炒房竟然不看利率，这不是在扯淡吗？

3、媒体在房价涨跌中的作用。

最近房价下跌的新闻比较多，有的人就说其实房价根本没下跌，媒体越报跌，房价越涨，你看媒体从去年就开始喊跌了，现在都涨成什么样了，有的还拿出几十年前的媒体新闻来论证这个观点。答主只能说，这种人不了解媒体，更不了解中国。

就房价涨跌的新闻来说，在2015年的时候，媒体可没有喊跌，那是齐声喊涨呀，哪里哪里又出地王了，哪里哪里房价又翻番了，唱涨是15年年底到16年年底的总基调。所以那种说媒体一直在喊爹的，简直就是自作多情，我们的媒体只有一个爹，那就是老大哥。

我们的媒体和其他地方的媒体是不一样的，我们的媒体是老大哥的喉舌，这就意味着媒体的消息往往预测着一定的方向。某报当年鼓吹四千点是A股的起点，虽然如今被人吐槽不已，但仔细深究起来，这话说得并没错，A股不就是从四千点飞到五千点的吗？某报没有说五千点是起点呀。某报前不久又说，房价上涨是必然趋势，其实你仔细阅读它的前提条件，这话说得也没有错。什么没错呢？“随着经济的增长，城市基础设施和商业配套的完善，房价上涨是必然趋势”，这里要注意划重点了，“随着经济的增长”。结合该报之前提出的L型经济理论，说到这里你懂了吧，所以阅读理解很重要，要注意审题。

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10月11号更新，因为这段时间出了一些事儿，所以一直没有更新，实在抱歉，首先回应一些问题吧。

1.有人提出了质疑，说不看好答主的回答。那么答主只想问，这个答案是6月底写的，如今已经10月份了。四个月过去了，答主所说的RMB不会贬值是否印证了呢？这个国庆长假出国游玩换的美元是否少了呢？如今不要说贬值，恐怕还是在升值吧。当初换美元做空RMB的人，现在心头恐怕还在滴血吧。

2.答主所说的封锁流动性是否印证了呢？如今各大银行相继提高房贷利率，缩减放贷金额，北京甚至有银行把房贷利率提高了百分之三十，这些想必大家都是有所耳闻的吧。

3.答主所说的三四线房价会涨到明年年初。这个目前还不能说已经印证，但现在离明年年初还有两个月时间，至少目前为止三四线的房价还没有出现下跌吧，甚至还有继续上扬的态势吧。

4.答主所说的降薪裁员会进一步加快，经历了这三个月的环保整治，相信大家都已经看到了效果了吧。

经济学并不是玄学，不是一句我觉得或者我认为就行了，而是要以规律为基础，数据为依据。挣钱不是算命，不是我认为我能赚钱我就能赚钱的，恰恰相反，经济是没有硝烟的战场。答主之所以额外提这样一段话，是因为经历了这两年的房价暴涨，答主发现读书无用论又开始重新在社会上浮现，大家不再注重自身姿势水平的提高，而是纷纷转道投机，努力工作已经成为了撒比的形容词，可悲可叹。

正如前面所言，答主的不少预言都得到了印证。其实也不能说是预言，应该说是必然发生的未来。那么答主为咩就能预测到呢？因为答主是神棍咩？因为答主来自未来咩？都不是。不要看答主只是用了几个比喻，什么把房子比作金子，把现金流比作水，那只是给新同学看的，为的是简单易懂。你要是真的以为经济学用几个比喻就行了，那就真的瓜皮了。实际上这后面是通过GDP，M2，Shibor，CPI，PPI等等的数据推算出来的，懂了吧！所以有的人说读书无用，那真的是瓜皮。不管你是唱空也好，唱多也罢，多读书都是百利而无一害。

关于房价的走势，答主在之前的答案中已经讲的差不多了，现在也没有必要再行赘述。答主接下来想说的是，如何在这种趋势下，不说兼济天下，至少独善其身吧。

答主在这里说一个客观的事实，那就是，就算房价崩盘，买不起房的人还是买不起。当然，这句话可能对于空军来说很不友好，但这真的是事实。为咩呢？房价崩了，为什么大家还买不起呢？这是因为房价崩盘并不是因为房价太高了，而是因为金融收紧、就业下降，大家都没有了工作交不起房贷，所以才崩的。所以房价崩盘之时，你都没有工作了，还怎么买房呢？恐怕到时你担忧的更是自己的饭碗，而不是房子了。

对于举棋不定的观众，答主在之前的答案中提出了一种方法，那就是跟着大佬走，因为大佬获得的信息不是升斗小民能比的。如今答主的建议改一改，那就是跟着更厉害的老大哥走，紧密团结在老大哥周围。前首富老王都向老大哥低头了，可见老大哥的手段。不跟着老大哥走，难道还跟着房产中介走吗？

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12月16日更新

贴一张图，这是北京整治商住时答主对于政策的一个解读，大体意思就是北京商住将全面冰冻。于是有老铁就向答主抱怨，说自己买了北京的商住，觉得不如买燕郊的住宅，于是答主给了他这样一个回复。

这个回复是6月份写的，如今大家看看是不是饭都要少吃几顿？有老铁看到这里肯定又要问了，为什么答主老是匿名回答。唉，楼市现在暴涨，答主周边不少人也冲了进去，不匿名实在挨不住骂呀。。。。。。。

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2018年2月23日更新

大家新年好呀O(∩_∩)O先给大家拜个年。

江湖上有句话叫“信志强，早买房”，虽然强哥退出江湖有段时间了，但江湖上依然有他的传说。在前不久，答主看到一个新闻，我们的强哥，一直坚定的房价看涨派，突然改口风了，觉得18年的房价走势不明朗，可能会下跌。

其实这则新闻很平常，答主也不予置评，但有趣的是下面的评论。答主总结了下，评论大致分为两类：一类是看跌派，甚为震惊，想不到以前一直骂的强哥竟然不建议大家炒房了，不知该从何处喷起。还有一类是看涨派，也是甚为震惊，想不到强哥这歪眉斜眼的也当了叛徒，高呼强哥是言不由衷，肯定是受到某些势力的指示。

正所谓当局者迷，旁观者清。看到评论，答主就有个设想，人在信息的收集方面总是优先采纳有利于自己的，对于不利信息则放于次级位置，尽管这个不利信息在重要性上是优于有利信息的。当然，答主也不是心理学家，如此设想是否正确，也是妄言断之，大家就姑且听之信之。

今天想更新的第二个内容，答主比较郁闷，那就是有人指责答主抄袭。幸亏答主是匿名回答的，不然还不得被狂热分子追着骂，骂到手机断电？答主去年6月，在楼市如火如荼背景下写下这个答案的时候，咋就没人说抄袭呢？
但是，答主反思自己也有责任，那就是作为一个客观的科普贴（算了，还是称为民科贴吧，免得又被骂了），没有指出一些系统理论的出处。那么说到这儿，答主也抛砖引玉，还是向各位想学习经济学的同学们推荐两本书吧，大家一起提高姿势水平，看了的有感想的朋友，可以在评论区讨论讨论。
第一本书是当今智囊团编写的《两次全球大危机的比较》，这本书大家不用去买，网上就有第一章的内容，十分钟就能看完。看了第一章觉得写的好，想看后面内容的，更不用去买了。答主在这里偷偷告诉你，这本书是真的狗尾续貂，买了你会后悔的，不要问我为什么知道(T ^ T)。

第二本书，阅读花费的时间可能要长很多，是温铁军写的《八次危机》。看这本书的时候，大家一定不要先入为主，而是要忘记你以前学过的经济学、历史学等等知识，就像学绝世武功前，都要废掉以前的武功一样。好坏我们先不做评论，看完再说，这本书绝对会颠覆你的世界观。

最后说到房价，朋友们，看完这两本书你就不会再在意房价了。就好像令狐冲领悟了独孤九剑，不再在意华山派掌门一职一样。

答主在此再次声明，答主并非房多，也并非房空，仅就投资就事论事。

因不可抗力因素，答主删除了部分内容，如果你现在读起来感觉奇怪，觉得少了点什么，那只能去这两本书里找啦，应该能找到你想要的答案。

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2018年3月23日更新

有不少观众问，能不能给个具体的时间点。

我这样说吧，从现在开始六个月。六个月内不用关注房产，六个月后你再回来看看。

多的不发了，免得又被和谐了。

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2018年3月26日更新

谣言，绝对的谣言，现在的楼市可是一片大好，买到就是赚到，怎么可能降价？面粉都比面包贵了，面包怎么可能不涨？打击谣言，人人有责！