如何看待分析称 2022 年一月全国土地出让金下跌 61%？
一、 数据解读与背景：为何如此剧烈下跌？
首先，我们需要明确“土地出让金”是什么。土地出让金是指国家以市场经济的形式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者按照合同规定支付的费用。它是我国地方政府重要的财政收入来源之一。
那么，为何在2022年1月会出现如此剧烈的下跌呢？这背后可能涉及多方面因素的叠加：
1. 宏观经济环境与房地产市场的整体下行压力：
房地产调控政策的持续收紧： 在2021年，中央政府为了抑制房地产市场的过热，推出了“房住不炒”的总基调，并出台了一系列严厉的调控政策，例如“三道红线”、“贷款集中度管理”等，这些政策旨在降低房地产企业的杠杆率，控制信贷投放，从而影响了企业的拿地能力。
疫情反复的影响： 2022年初，国内部分地区疫情反复，尤其是对经济活动和人口流动造成了限制。这无疑会影响购房者的信心和支付能力，进而影响房地产开发商的销售预期和投资意愿。
经济增长放缓的担忧： 尽管中央政府一直强调稳增长，但整体经济增长的压力依然存在。在经济前景不明朗的情况下，企业，尤其是房地产企业，会更加谨慎地进行投资，包括土地储备。
2. 房地产企业的资金链紧张与经营困境：
债务违约风险： 一些大型房地产企业在2021年就面临严重的债务危机，甚至出现债务违约。这导致了市场对整个行业的信心下降，也使得银行等金融机构在向房企提供贷款时更加谨慎。
融资渠道收窄： 房地产企业的融资渠道受到严格限制，尤其是通过发债、信托等方式融资变得更加困难。资金的短缺直接削弱了企业拿地的能力。
销售回款压力： 疫情以及消费者信心下降导致房地产销售放缓，开发商的销售回款受到影响，进一步加剧了资金链的紧张。
3. 土地市场供需关系的调整：
地方政府的策略调整： 面对房地产市场的降温，一些地方政府可能采取了更加审慎的土地供应策略，或者调整了土地拍卖的底价和条件，以应对潜在的流拍风险。
企业拿地意愿降低： 在市场前景不明朗、企业资金紧张的情况下，即使有土地供应，开发商的拿地意愿也会大幅下降。他们更倾向于保守经营，优先保证现有项目的开发和销售，而不是盲目扩张拿地。
部分城市土地流拍现象增加： 2022年初，一些城市的土地拍卖出现了流拍的情况，这直接反映了市场需求不足和价格预期未能达成一致。
4. 季节性因素（相对次要，但可能存在）：
虽然土地出让金在某些月份会有季节性波动，但61%的跌幅显然远超一般的季节性波动，更多地反映了结构性问题。不过，春节假期等因素也可能对当月的土地交易活动产生一定影响。
二、 这个数据意味着什么？深远的影响：
如此大幅度的下跌，不仅仅是一个数字上的变化，它预示着一系列更广泛的影响：
1. 地方政府财政收入的冲击：
财政压力增大： 土地出让金是地方政府重要的财政收入来源，尤其是在许多城市，其占比非常高。收入的锐减将直接导致地方政府面临巨大的财政压力，可能影响其公共服务的供给能力，如基础设施建设、教育、医疗等。
地方政府收入结构单一的风险暴露： 这也暴露了部分地方政府对土地财政依赖度过高的问题，迫使其开始探索多元化的收入来源。
2. 房地产市场进入深度调整期：
开发商投资意愿降温： 土地市场是房地产市场的前端，土地市场的低迷直接反映了开发商对未来市场前景的悲观预期。这意味着未来新房供应可能会减少，也可能导致开发商放缓开发进度。
土地价格预期下调： 土地出让金的下跌，在一定程度上意味着土地价格的下跌或企稳。这可能会传导至新房销售价格，对房价产生一定下行压力。
行业洗牌加速： 资金实力较弱、抗风险能力差的房地产企业可能在此轮调整中被淘汰，行业集中度可能会进一步提升。
3. 金融风险的潜在传导：
银行贷款风险： 房地产行业与金融体系紧密相连。房企拿地和开发高度依赖银行贷款。土地出让金的下跌可能意味着房企拿地和开发规模的收缩，也可能加剧部分房企的资金链压力，从而对金融机构带来潜在的信贷风险。
信托等非银金融机构的风险： 部分非银金融机构也深度参与房地产融资，土地市场的变化会直接影响其业务和风险敞口。
4. 城市化进程和区域发展：
对部分高度依赖土地财政的城市影响更大： 尤其是一些中小城市，其财政收入对土地出让金的依赖度更高，因此受到的冲击也可能更大。
投资趋向更加理性： 长期来看，土地市场的回归理性，有助于引导投资更加关注城市的实际发展潜力、产业支撑和人口吸引力，而非简单的土地升值预期。
三、 未来展望与可能的应对策略：
面对如此严峻的土地市场表现，政府和企业都需要进行调整和适应：
1. 政策的调整与优化：
适度放松部分调控政策： 为了稳定房地产市场和经济增长，政府可能会适度调整部分过严的调控政策，例如在信贷方面给予更多支持，或者放宽一些限购限售的限制。
支持优质房企发展： 可能会出台政策，帮助一些有实力、经营稳健的房企度过难关，恢复市场信心。
探索新的财政收入模式： 地方政府需要积极探索非土地财政的收入来源，例如发展产业、提高税收效率、盘活存量资产等，以实现财政收入的多元化和可持续性。
2. 房地产企业的转型与自救：
聚焦主业，提升产品质量和服务： 开发商需要回归产品和服务本身，满足购房者的刚需和改善性需求，而不是过度依赖市场红利。
加强风险管理，优化财务结构： 房企需要进一步降低杠杆，优化融资结构，提高自身的抗风险能力。
探索新的业务模式： 例如发展租赁住房、城市更新、物业服务等多元化业务，以分散风险。
3. 土地市场的理性回归：
建立更加有效的土地市场调控机制： 确保土地供应的稳定性和前瞻性，避免大起大落。
引导市场预期： 通过公开透明的土地供应计划和信息披露，引导市场形成理性的价格预期。
总结：
2022年1月全国土地出让金下跌61%是一个非常强烈的信号，表明中国房地产市场和相关经济领域正经历着深刻的调整。这既是过去房地产高速发展时期积累矛盾的集中爆发，也是中央政府坚持“房住不炒”政策导向的必然结果。这个数据的背后，是宏观经济的不确定性、房地产企业面临的资金困境以及市场预期的悲观。
这一现象对地方政府的财政、房地产行业的健康发展以及金融体系的稳定都带来了严峻的挑战。未来，政策的调整、企业的转型以及市场预期的引导将是关键。我们正站在一个房地产市场告别粗放式增长，迈向高质量发展的新起点上。理解这一数据，就是要理解中国经济发展模式转型和房地产市场进入新常态的必然性和复杂性。
网友意见
并不是大家想象的那样，因为房地产而引起的收缩。主要原因：
一是去年开始的土地集中挂拍制。以前每个城市可以自由的挂拍，而现在要求每年只能集中挂拍三四次。所以一月份通常没有项目出台；
二是土地出让金1月起转由税务局收取，所以绝大多数地方为了规避这个规定，去年四季度将量的土地拍掉了，其中多数是假拍，就是由地方政府的平台公司将土地收进帐中，待以后再向市场转让，或者依此增加融资；
为什么这么做？上有政策，下有对策而已。
这个真没有什么好分析的，所有的分析都是瞎扯。
就拿上海来说。我看你这说的是今年（2022年）1月是-93%。
我记得上海2018年1月就卖了20几亿，是历年来的最低，正常年份都是在100亿以上。2021年又比较特殊，卖了400多亿。那么2018年上海房地产市场又怎么样？
至于为什么2021年1月那么高，因为2021年1月黄埔把豫园的一块地拿出来卖了170几亿。
而上海今年（2022年）的第一批住宅集中供地这个月底（2月）出公告，4月开始组织交易。
你从月土地出让金数额里去找规律，真找不到。因为这个取决于供给量，和供给土地的质量。这个按月去看，真看不出个所以然。
请注意，这个问题问的是“土地出让金”。也就是开发商层面的土地购入，而不是新房成交，也不是交房。
现在房地产行情冷大家是都知道的，房地产商接连爆雷大家也都知道。
假设你是开发商，你会在这时候开发新盘吗？
首先第一个问题：开发新盘，你有钱吗？
众所周知，房地产商资金困难，而且融资困难。
好的，我假设你就有钱，你这个开发商跟其他妖艳贱货不一样。你真有钱，钱都是自己的，不用融资。
那么第二个问题：市场不好，政策阴晴不定，风险很大，有必要吗？有钱也不是拿来亏的，对吧？
什么，你就是胆子肥，你不怕，就是刚？
行，那么第三个问题……
你为啥非得拍新地？老地不行吗？
现在开发商都非常缺钱，你接盘他们的项目，打的折扣不大吗？说难听点，你那么看好房地产，又有钱，就现在这个行情，你分分钟收购整个房地产公司，不香吗？非得自己买地从头开始？
你看，研究完这三条，你就会发现即使你看好房地产，即使你有钱，这时候也根本无需拍新地。
那么为啥还有这么多人拍新地呢？
盲猜一波：左手腾右手。
“理想情况下”，关掉二手市场，人们会被赶到一手市场，又能卖地，又能“房住不炒”，两全其美，可惜，经济规律不理红头文件。
集中拍地，某个月份下降或上升不应大惊小怪，至于其他非集中供地也减收，可能与日趋收紧的信贷及限购有关。
新闻里说21年中央前三季度财税收入创历史新高，相对20年增收18.4%，相对19年增收10.8%，看起不是小好，是大好。
可惜，瞎子都能感觉到身边的商场日渐萧条，以至大批柜台围起来搞所谓“装修升级”。
考虑土地收入在地方预算中的比重，不要说45%、61%、79%，即便10%的下跌都是天大的事：扶贫、教育、基础建设，都是硬支出，而且年年都在涨。
教师工资首当其冲，可以作为一个观测指标，再好看的蓝图也是要花钱实现的，没有钱，什么都白搭。
当然，公司是人家的，怎么折腾和我们没有关系，我就看个热闹。
何止61%
现在的土地出让金，绝大部分是城投底价拍下的。
城投的钱来自于借债，能借给城投，因为城投有政府隐形担保。
就是说，这个土地出让金，不是真收到的钱，而是以政府信用借的债，以后要还的。
房子真卖出去，把买房人的钱收到手才是真钱。
在掐死二手房交易，房产税不知税率的情况下，没人敢买房。
买了房就不好卖，资金被关门打狗。手里的房子还要交房产税。
万一税重了，房子变成负资产，房价立即一泻千里，土地价格立即一泻千里。
赌房产税不敢出或者极低税率，赌新来一轮涨价去库存的才敢买房。
否则，即使就是刚需，你等几年。只要20%的钱。就能住同样大的房子。
首付变全款它不香吗？
东京就是用了几年跌了80%的房价。
取消新加的房产税，也是后来才一点点反弹，至今也没有到当年的价格。
现在的形势，是地方财政怎么办的问题。
卡死房地产，地方没有土地出让收入，财政窟窿怎么填？
搞赤字印钱涨物价？
搞加税，大面积罚款补窟窿。这可是一个大窟窿？
前几天，许皮带突然不让贱卖房子收现金了。
他在赌。
政府在财政崩盘和美国加息引发的汇率危机下，会开启新一轮涨价去库存。
政府放开二手房交易限制，在一些大城市（有进城和投资刚需）有限放开限购。开展大城市的棚改，拆掉老破小置换，制造需求。
在大城市先逆转楼市下跌预期。二手房和新房进入升值渠道。
允许全国的资金先炒大城市房地产，带动预期。
解决大城市土地出让金的问题。
然后，大城市以后，逐步开放省会和二线城市，解决这些城市的土地出让金。
二线以上城市房价稳步上升。
小城市继续打击，财政危机用大城市的钱转移支付。
这个过程中，要坚决遏制地方政府上项目。考核官员标准变成，比谁非必要项目上得少。谁的债务少，
卖地的钱解决旧项目的擦屁股问题，慢慢还债。
只要新项目卡死，税收保工资和政府日常运行绰绰有余，债也能慢慢还。
关键是可以避免土地出让金依赖。
让一二线炒房，吸引资金（包括海外资金流入）。三线以下房地产去金融化，3000元房价无负担。
让三线以下的生活压力小，解决生育率下降的问题。
一二线劳动力提供小面积低价公租房。一辈子租房解决居住和生活成本。
让全国的富人在北上广深买房投资。穷人住低价公租房，可以低工资过有一定品质生活。
省级别的富人，在省会和准一线城市买房投资，穷人住公租房。
市区乡镇级别的富人，在二线城市投资，穷人住公租房。
三线以下，所有人都可以买3000元的大房子住，工资不高也可以生儿育女。
穷人年轻时候，在二线以上城市住公租房挣高薪。优秀的买房定居，不优秀的去三线以下买房工作，30岁以后生儿育女。过品质不差的日子。
全国级别的富人，在北京住价值2000万，150平方的房子，三餐一宿。
穷人在县城住价值45万，150平方的房子，也是三餐一宿。
富人穿高端品牌，10万一件衣服。
穷人穿外贸原单，100元一件衣服。
富人穷人都吃京东10元一斤的大米，50元一斤的猪肉。
穷人练好厨艺，家常吃得未必比富人差多少。
这就比较和谐了。
放心，只要恶意降价的奸商们被整治了，会升回来的。
兄弟，你又来看爽文了？
光你们赢了，总得让我们赢一回吧！
哥几个又来看爽文了啊？
马达马达，马达马达内
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