疫情期间，交了房租无法居住，应该怎么办？

疫情期间，你我都有可能遇到这样一个糟心事：明明按时交了房租，却因为封控、隔离或者其他防控措施，房子成了“摆设”，自己根本无法入住。这不仅仅是钱的问题，更是生活被彻底打乱的困扰。那么，在这种情况下，我们到底该怎么办？别急，一步步来捋一捋，希望能给你提供一些实用的思路。

首先，弄清楚你到底处于什么情况，这很重要。

你说的“交了房租无法居住”，具体是哪种情况？

你是房客，房东收了租金，但因为政策原因（比如小区封了，你出不去；或者你被隔离了，回不了家）导致你没法住进你租的房子？这种情况相对常见，也是最容易沟通解决的。
你是房东，房客（租客）交了租金，但因为疫情原因，他们无法正常使用你提供的房屋（比如他们被封在家，或者他们租的这个地方被要求临时关闭）？虽然你收了租金，但客人无法使用，这也很棘手。
你本来打算租一个房子，交了定金或者第一笔租金，但随后疫情爆发，导致你无法前往看房、签约、或者入住？

这几种情况的应对策略会略有不同。为了方便说明，我们假设你说的主要是第一种情况：你作为租客，交了房租，但因为疫情无法居住。

第一步：冷静下来，收集证据。

遇到问题，第一反应可能是生气、无奈，但情绪化解决不了问题。先深呼吸，然后把你能找到的证据都收集起来。

租赁合同：这是最重要的依据！仔细阅读合同中关于房屋使用权、违约责任、不可抗力等条款。看里面有没有提及疫情或者类似情况下的处理方式。
支付凭证：房租的转账记录、收据等，证明你已经按时支付了租金。
无法居住的证据：
官方通知：如果是你所在的社区、街道、城市发布了封控、隔离的官方文件或公告，截屏或拍照保存。
相关部门的证明：如果你因为被判定为密接、次密接而被要求集中隔离，或者小区被划为中高风险区，获取相关部门的隔离通知或证明。
视频/照片：如果小区门口被封锁，你可以拍下视频或照片作为记录。
沟通记录：如果你和房东或中介有过关于无法入住的沟通，保留聊天记录（微信、短信）或通话录音（事先告知对方录音是好习惯）。

第二步：与房东（或中介）进行友好沟通。

证据收集完毕后，最直接有效的方式就是和你的房东或负责你租赁事宜的中介取得联系，表达你的情况并寻求解决方案。

找准沟通时机：不要等问题完全发酵了再去谈，尽早沟通，给双方留出处理的空间。
表达清晰，态度诚恳：说明你按时交了租金，但由于不可抗力（疫情政策），导致你无法正常居住。强调这不是你个人的意愿，是客观情况造成的。
提出你的诉求：
退还无法居住期间的租金：这是最直接的诉求。如果某个时间段你根本没法住，那么这部分租金是不是应该退还给你？
延期支付租金：如果你只是暂时无法入住，但未来会继续租赁，可以和房东商量是否可以延期支付这段时间的租金，或者分期支付。
减免部分租金：即使你还能住，但因为疫情给你的生活带来诸多不便（比如出行受限、水电气使用量减少等），也可以尝试与房东协商是否能给予一定程度的租金减免。
引用合同条款（如有）：如果合同中有相关条款支持你的诉求，可以在沟通时提及。
换位思考：也要理解房东可能面临的压力。房东可能也要还贷款，或者他自己也因为疫情受到影响。适当地表达理解，有助于营造一个更和谐的协商氛围。

第三步：如果沟通不畅，考虑升级解决方案。

如果房东态度强硬，或者双方无法达成一致，就需要考虑进一步的行动了。

通过中介平台申诉（如果通过中介）：如果你是通过正规的房屋租赁中介平台（如链家、我爱我家、贝壳等）租房，平台通常有客户服务和争议处理机制。可以向平台提交你的证据和诉求，让他们协助调解。
联系居委会或街道办事处：疫情期间，基层政府部门（居委会、街道办）在处理居民纠纷方面往往会发挥作用。你可以向他们反映情况，寻求他们的帮助和协调。他们可能会出面与房东沟通，或者提供一些指导性的建议。
法律途径（慎重考虑，作为最后手段）：
咨询律师：如果涉及金额较大，或者情况复杂，可以考虑咨询专业的律师，了解你的权利和法律依据。
向消费者协会投诉：房屋租赁也属于消费行为，如果房东或中介存在不当行为，可以考虑向当地的消费者协会进行投诉。
提起诉讼：这是最后的手段，通常耗时耗力，并且需要有充分的证据和明确的法律依据。在疫情这种特殊时期，法院在处理这类案件时，也会考虑“不可抗力”等因素。所以，不到万不得已，不建议轻易走法律诉讼的程序。

一些特殊情况的补充说明：

关于“不可抗力”：租赁合同中通常会约定“不可抗力”条款，比如自然灾害、战争等导致合同无法履行的责任。疫情的爆发以及由此产生的政府管制措施，在很多情况下可以被视为合同上的“不可抗力”。如果合同中有这样的条款，并且能证明疫情确实直接导致了你无法居住，那么你的诉求会更有依据。
如果你是房东，租客交了租金但无法入住：同样道理，你需要和租客协商，理解他们的处境。如果政府要求该房屋临时关闭，或者租客因为疫情被隔离无法返回，作为房东，你可能也需要承担一定的责任。可以考虑协商退还部分租金或延期支付。
如果是通过二房东租赁：那么你的主要沟通对象是二房东。如果二房东与房东之间的租赁协议也因此受到影响，你需要了解他们之间是如何处理的，这可能会影响到你与二房东的协商。

最重要的建议：

1. 保持沟通的畅通和理性。尽量通过书面或录音方式保留沟通证据。
2. 熟悉你的租赁合同。合同是保护你的最重要武器。
3. 灵活调整策略。根据实际情况，可能需要从协商转向更正式的途径。
4. 关注当地的政策和规定。有些地方政府可能会出台针对疫情期间租房纠纷的指导性意见或援助措施。

疫情带来的影响是方方面面的，租房问题只是其中之一。希望你能通过以上步骤，妥善处理好你的房租问题，顺利度过这个特殊时期。记住，你不是一个人在面对，很多人都可能遇到类似的情况，大家一起寻求合理的解决方案。

网友意见

首先，屁股决定脑袋，我先表明身份和利益相关，这样后边行文的立场会明确一点。

我是民宿房东，【租入】住房十套，经营城市民宿。
我是自有房产业主，【出租】住房一套，给包租公司。
我是小餐饮老板，目前在成都有两家门店，至今未恢复营业。
我是餐饮投资人，投资了上海一家门店，开业遇疫情直接凉，目前无力拯救。

以上4个身份，导致了我可以多角度多身份观察，能相对中立客观地分析房租问题，

我的态度也写在了上边15天前这个回答里，一言以蔽之就是，“房东没有义务给房东免租，希望房东有实力的，酌情减免些房租，帮租客一把，条件一般的，租客也不要道德绑架，”

以上这个答案是我基于上述四个身份，【于情于理】的分析，而之后我还有第五个身份，就是我是“餐饮/民宿两个领域的小生意创业协助者”，我组建了付费的创业知识社群，这个身份决定了，我不能只于情于理，比情理更大的是“法”，比情理更能影响我们决策的是“利”，于是我花了一些时间，研究了相关的法条，付费请教了一些律师朋友，又综合情理，形成了接下来的答案，希望能给知友们一些帮助和启发。当然，一家之言，不是金科玉律，只是做个参考。

首先我们要弄明白的是，关于合同中的不可抗力。

根据《合同法》第171条相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。常见不可抗力因素包括自然灾害，如台风、地震、洪水、冰雹等；政府行为，如征收、征用等；社会异常事件，如罢工、骚乱等三方面。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可部分或全部免除责任。如签订的合同中没有相关条款时，也无需担心，因为不可抗力属于法定免责条款，当事方即使未在合同中约定不可抗力条款或者约定将不可抗力排除在免责事由之外时，只要在符合特定条件的情况下，均可以直接适用不可抗力的法律规定，予以免责。

全国人大常委会法工委已明确：当前我国发生的新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，在全国范围内采取的防控措施下，对于因此而不能履行合同的当事方来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。所以可以明确，本次疫情已经属于不可抗力。

当然，不可抗力也不是说大家手里的合同就是废纸了，不可抗力其具有一定的适用范围，关键还是要看合同签订时间节点、合同里关于不可抗力的具体约定等。

首先新冠疫情作为一种不可抗力的客观情况，合同双方是在疫情发生前签订的并在正常履行合同过程中遇到了疫情且该疫情已明显导致合同目的无法实现的，即在疫情下是政府部门基于新冠疫情防控需要采取的行政措施直接导致了当事方合同的违约，在这种情形下，则当事方可以以不可抗力为由进行申请和主张。

但如果是以下的几种情况，是不能以不可抗力为由免除责任的：

a. 当事方违约并不是政府采取的疫情防控措施造成的，而是在政府部门未采取防控措施前或者防控措施结束后，主动停工或者停止服务，造成违约的，应承担相应违约责任。（这里可以用我本人所在的餐饮和民宿行业举例，我自己一家外卖店，至今未恢复营业，但并不是成都政府疫情防控不让做外卖，而是部分员工还没返回成都，我觉得这个时间段风险高，利润薄，我犯不着担着可能发生重大恶疾甚至大量员工集体感染的风险去赚一点卖盒饭的钱，主动停业，那这个就不能算不可抗力）
b. 当事方在新冠肺炎疫情发生前存在违约行为，新冠疫情发生后导致继续违约的，应承担相应违约责任。（这一条很好理解，就是你本来就违约，不能说疫情来了大赦天下了，后边会有案例）
c. 新冠疫情发生后，当事方因政府部门的疫情防控措施而不能继续履行合同，当事方未及时通知合同相对方，造成合同相对方扩大损失的，应承担相应的违约责任。（拿自己退房举例，我对手里的一些市场竞争力正在下滑的老房源做了止损处理，是决定后第一时间通知房东，如果我耗着不说，等疫情结束再联系，那空置这么久就会造成房东损失增大，房东是可以拒绝我的申请的。这一条后续我会有补充说明。）

看完这些法律相关内容，再回到题目来看看题主的诉求，

“现在都在闹肺炎，在外地租的房子回不去，却还要交房租，可不可以谈一谈关于房租，毕竟我们大家也不想这样?别的朋友房东都说了免了房租，这个月，不发国难钱，可是我们的还要，太难了。”

因为内容过于简单，缺乏有效信息，我只能提出几个点

1，外地租的房子回不去，是因为政府防疫造成，还是担心风险不想回去？如果租得是武汉的房子，那是真的不可抗力，如果你就是租了其他某地，近期回去也没意义，索性呆在家里，这是你主动停止，跟房东没有关系。
2 ，租房合同和其他合同还有一个比较大的差异点在于，房子使用权不一定是你人在屋里，只要是你的实用期限内，房东是不能随意支配这套房子的。我以前租房住的时候，一出差一个月，房租还不是照交，至于房东，租给我了，我正常给你钱，别管我在不在屋，你都不能让你家亲戚住两天。
3，你是否准备以不可抗力为由终止合同，还是就是想让房东免掉不住期间的房租？这是两件不同的事，我不是法律专业的人，但就我目力所及，目前看到的都是终止合同的相关条款，还没看到说可以中途减免的，所以房东减免是人情，不减免是本分。你可以提诉求，房东也可以拒绝，你可以再争取，决定权在房东。

我把我这篇文字给律师看过，因为是朋友，他又比我年长得多，他的评价是“不严谨”，他给我的回复“很严谨”，但严谨地让我觉得没什么参考价值。

比如关于“承租人是否有权要求减免疫情影响期间的应付租金?”

他的回答是：

在法律层面，承租人是否有权要求减免受疫情影响期间的应付租金，并不能一概而论。虽然疫情及相关防治措施本身具备不可抗力的特征，但在具体案件中将产生何种法律后果，还需要进一步分析合同履行障碍与疫情之间的因果关系。如果因疫情或相关防治措施导致双方房屋租赁合同暂时无法履行，或继续按照原租赁合同约定的租金标准履行将产生对一方当事人显失公平的结果时，可以通过调整租金等合同条款的方式来平衡双方当事人的利益，具体标准根据公平原则由双方商定或由法院裁定。

他的这段回复，第一，还是强调了因疫情或相关防治措施导致（而不是主动放弃），第二，就是说明需要看司法实践中的具体裁定，这个大家应该都知道，相似案件判处不同结果的案子比比皆是。

无意冒犯，但我这位忘年交说的，真的是正确的废话，并没有指导意义。

接下来补充几个比较有趣，也比较有争议的话题，我说说我的想法，大家也综合提点意见。

1，是春节前提前很早有人预定民宿，然后在疫情还处于“谣言”阶段，大家都没当回事，他们计划有变，取消行程（不是湖北人，非疫区，刚开始告诉我的取消原因也跟疫情无关，是本来七个人定了四室，后来有几个人不来了，想换个小房子），那我就正常扣了点违约金，毕竟留了很久房源，还影响了别的订单。结果后来疫情爆发，我给其他客人全都全额退款了（平台也出了相应政策，疫情影响，全额退款），之前这个客人又找回来索要违约金，我觉得就属于不合理也不合法的行为。明显属于上文当事方在新冠肺炎疫情发生前存在违约行为，新冠疫情发生后导致继续违约的，应承担相应违约责任。不知道大家怎么想。

2，我租来做民宿的房子我做了全线止损，但因为城市民宿的特殊属性，租进来的是民宅，实用方式是住宿，而城市民宿是变相经营（或者说转租），本身是属于法律灰色区域，这个时候我止损提前停止合同是否能算作不可抗力？

因为这个不确定性，我跟房东提退租时，第一是尽早通知，给房东多一些时间，降低房东损失，第二，我没有要求无条件退租，而是主动提愿意承担违约金，也就是扣除押金。有一些房东比较大方，全额退了我们押金，我就留下了家具，双方也算皆大欢喜。（家具的价值都是远超押金的，但这个特殊时期，其实我也不好处理）。

3，是在我上边那个回答里，有一个单亲妈妈评论，说租客要求她免疫情期间租金，如果不免就以不可抗力解约。她自己觉得免整个疫情期间没办法接受，但如果房客退租她还是要损失。

这个事我觉得挺难站立场，病毒是无差别打击，疫情不会在乎你是不是单身妈妈，你有多难。但既然遇到这个租客也比较“尖锐”，那么我的建议就是，前边提过的“比情理更能影响我们决策的是【利】”。

疫情之下，没有人能够置身事外，特殊时期，每个人的利益都会受到一定程度的损失，这个时候就要两害相权取其轻。如果房客退租，可能最近几个月都会空置，那就不如协商疫情期间减免一半（或者其他比例，相信房客也能理解，如果真的蛮横到必须疫情期间全面，那也就有点不近人情，我建议止损，以后少打交道为好。）

最大程度空置损失，降低成本，当然，还要远离垃圾人，综合考虑之后利润最大化就应该是我们的决策。

以上是我一些个人总结和思考，给大家参考，欢迎讨论不同意见。

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