如何看待中央对房地产市场调控？
中央对房地产市场调控是一个复杂且持续演进的议题，其背后涉及经济、社会、金融等多个层面。要详细地看待这个问题，我们需要从多个角度进行分析。
一、 调控的背景与目标：为何调控？
中央对房地产市场进行调控并非一蹴而就，而是基于对中国经济社会发展规律的深刻认识和对房地产市场长期发展趋势的考量。主要原因和目标包括：
1. 抑制房地产泡沫，防范系统性金融风险： 这是最核心、最直接的原因。过去十几年，部分城市房价过快上涨，积累了巨大的泡沫。一旦泡沫破裂，可能引发房地产企业的债务危机，进而波及金融机构，对整个经济系统造成巨大冲击。中央希望通过调控将房价控制在合理区间，挤压泡沫，确保金融系统的稳定。
2. 促进经济的平稳健康发展： 房地产在中国经济中扮演着重要角色，它不仅是重要的投资领域，还带动了建筑、建材、家居、金融等相关产业的发展。然而，过度依赖房地产会导致经济结构失衡，对其他产业的挤压效应明显。中央希望通过调控引导资金更多地流向实体经济，实现经济的多元化和高质量发展。
3. 解决“房住不炒”的核心定位问题： 这是近年来中央反复强调的政策基石。房地产的根本属性是居住，但其金融属性的过度膨胀，导致“炒房”现象普遍，加剧了社会财富分化，影响了社会公平。中央力图回归房地产的居住属性，让房子回归其居住的本质功能，解决人民群众“安居乐业”的问题。
4. 促进社会公平与稳定： 高房价是导致社会阶层固化、贫富差距拉大的重要因素之一。许多年轻人和普通家庭难以负担高昂的住房成本，这不仅影响了他们的生活质量，也可能引发社会不满。通过调控稳定房价，并辅以保障性住房等措施，有助于缓解社会矛盾，维护社会稳定。
5. 优化城市发展格局： 房地产的过快发展可能导致城市过度扩张，资源分散，以及城市功能区的失调。调控有助于引导城市合理规划，促进人口、产业与房地产的协调发展，提升城市的功能性和宜居性。
二、 调控的主要内容与手段：如何调控？
中央的调控手段是多维度、全方位的，并且随着市场情况的变化而不断调整和细化。主要体现在以下几个方面：
1. “房住不炒”的政策导向： 这是总纲领，贯穿于所有调控措施之中。
2. 限购、限售、限贷（俗称“三限”政策）：
限购： 对购房资格进行限制，例如户籍、社保缴纳年限、已有住房套数等，主要目的是抑制投资投机需求。
限售： 对房屋的交易进行限制，例如规定购买后一定年限内不得出售，打击短期投机行为。
限贷： 提高首付比例、提高贷款利率、限制多套房贷款等，从金融端收紧对购房者的信贷支持，抑制居民的杠杆率。
3. 差别化信贷政策： 对首套房、二套房、改善型住房等采取不同的信贷利率和首付比例。
4. 房地产金融监管加强：
“三道红线”： 针对房地产企业的负债水平进行约束，限制房企的杠杆率，如剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍等。
房地产贷款集中度管理： 对银行房地产贷款占总贷款比例进行限制，引导金融机构降低对房地产行业的信贷依赖。
加强预售资金监管： 防止开发商挪用工程款项，保障工程进度和购房者权益。
5. 土地供应和城市规划调整：
增加土地供应： 增加保障性住房和租赁住房的土地供应，优化土地结构。
多主体供给、多渠道保障： 强调政府、市场、社会协同提供住房，增加保障性租赁住房和共有产权住房的供给。
6. 税收政策调整： 例如房产税的试点和推进，虽然目前尚未全面铺开，但其长远影响不可忽视。
7. 地方政府的主体责任： 中央设定大方向和原则，地方政府根据自身情况制定具体执行细则，并承担稳定当地房地产市场的责任。这导致了各地调控政策的差异性。
三、 调控的效果与挑战：调控怎么样？
中央的调控措施在一定程度上达到了预期目标，但也面临诸多挑战：
积极效果：
1. 房价过快上涨势头得到遏制： 在大部分城市，房价涨幅明显回落，部分城市出现滞涨甚至小幅下跌，有效挤压了部分泡沫。
2. 金融风险得到缓释： 通过金融监管收紧，部分高杠杆房企的风险暴露，也促使金融机构更加审慎。
3. 市场预期有所引导： “房住不炒”的理念逐渐深入人心，投资投机行为有所收敛。
4. 保障性住房建设得到加强： 更多资源被引导向保障性租赁住房和共有产权住房的建设。
面临的挑战与争议：
1. “稳地价、稳房价、稳预期”的平衡难度： 调控的力度过大可能导致市场“硬着陆”，影响经济增长和就业；力度过小则可能让泡沫卷土重来。如何在稳定房价的同时，避免过度打击行业，保持市场平稳运行，是一个巨大的挑战。
2. 房地产企业“阵痛”与风险暴露： 一些过去依赖高杠杆、高周转模式的房企，在调控下出现资金链断裂、债务违约等风险，引发了市场对房地产企业生存和项目交付的担忧。
3. 部分城市市场分化加剧： 一线城市和核心二线城市的住房需求依然强劲，调控效果相对有限；而一些三四线城市则面临去库存压力，市场表现疲软。
4. 经济增长的“两难”： 房地产对中国经济的拉动作用依然显著，过度抑制可能影响经济增长。如何在房地产调控与稳增长之间找到最佳结合点，是政策制定者必须面对的难题。
5. 保障性住房体系建设的挑战： 虽然中央大力推动保障性住房建设，但如何真正做到“多主体供给、多渠道保障”，解决“有没有”和“好不好”的问题，还有很长的路要走。
6. 政策的传导和落地： 中央政策需要地方政府和市场主体的有效执行，政策的传导过程中可能会出现变形或执行不到位的情况。
四、 未来展望与建议：如何看待未来？
中央对房地产市场的调控是一个长期而系统性的工程，未来可能的发展趋势和一些建议：
1. 长期坚持“房住不炒”定位： 这是中国房地产市场健康发展的基石，未来的调控仍将围绕这一核心理念展开。
2. 更加注重精准施策与区域差异化： 针对不同城市、不同区域的市场情况，实施更加灵活和差异化的调控政策，避免“一刀切”。
3. 深化供给侧改革： 积极推动保障性租赁住房和共有产权住房的大规模建设，满足不同群体的住房需求。同时，优化土地供应结构，鼓励市场主体参与保障性住房建设。
4. 完善长效机制建设： 加快推进房地产税等相关改革，从根本上解决土地财政依赖和房地产金融化问题，建立租售并举的住房制度。
5. 防范化解风险与促进行业健康发展并重： 在加强对高风险房企的监管和化解风险的同时，也要支持那些经营稳健、有实力的企业健康发展，保障市场供应的稳定性。
6. 引导预期，稳定市场信心： 通过清晰、 consistent 的政策信号，稳定市场预期，避免因政策的不确定性导致市场剧烈波动。
7. 关注房地产市场与金融风险的联动： 持续加强对房地产金融的监管，防范金融风险向实体经济的传导。
总结：
中央对房地产市场的调控，是为了纠正过去发展中出现的问题，引导市场回归理性，防范系统性风险，并最终实现经济高质量发展和人民群众安居乐业的目标。这是一个复杂且充满挑战的任务，需要在稳定市场、防范风险、促进发展和保障民生之间找到精妙的平衡。理解这一调控，需要超越短期的市场波动，关注其长期的战略意图和系统性的改革思路。这是一个持续博弈和动态调整的过程。
一、 调控的背景与目标：为何调控？
中央对房地产市场进行调控并非一蹴而就，而是基于对中国经济社会发展规律的深刻认识和对房地产市场长期发展趋势的考量。主要原因和目标包括：
1. 抑制房地产泡沫，防范系统性金融风险： 这是最核心、最直接的原因。过去十几年，部分城市房价过快上涨，积累了巨大的泡沫。一旦泡沫破裂，可能引发房地产企业的债务危机，进而波及金融机构，对整个经济系统造成巨大冲击。中央希望通过调控将房价控制在合理区间，挤压泡沫，确保金融系统的稳定。
2. 促进经济的平稳健康发展： 房地产在中国经济中扮演着重要角色，它不仅是重要的投资领域，还带动了建筑、建材、家居、金融等相关产业的发展。然而，过度依赖房地产会导致经济结构失衡，对其他产业的挤压效应明显。中央希望通过调控引导资金更多地流向实体经济，实现经济的多元化和高质量发展。
3. 解决“房住不炒”的核心定位问题： 这是近年来中央反复强调的政策基石。房地产的根本属性是居住，但其金融属性的过度膨胀，导致“炒房”现象普遍，加剧了社会财富分化，影响了社会公平。中央力图回归房地产的居住属性，让房子回归其居住的本质功能，解决人民群众“安居乐业”的问题。
4. 促进社会公平与稳定： 高房价是导致社会阶层固化、贫富差距拉大的重要因素之一。许多年轻人和普通家庭难以负担高昂的住房成本，这不仅影响了他们的生活质量，也可能引发社会不满。通过调控稳定房价，并辅以保障性住房等措施，有助于缓解社会矛盾，维护社会稳定。
5. 优化城市发展格局： 房地产的过快发展可能导致城市过度扩张，资源分散，以及城市功能区的失调。调控有助于引导城市合理规划，促进人口、产业与房地产的协调发展，提升城市的功能性和宜居性。
二、 调控的主要内容与手段：如何调控？
中央的调控手段是多维度、全方位的，并且随着市场情况的变化而不断调整和细化。主要体现在以下几个方面：
1. “房住不炒”的政策导向： 这是总纲领，贯穿于所有调控措施之中。
2. 限购、限售、限贷（俗称“三限”政策）：
限购： 对购房资格进行限制，例如户籍、社保缴纳年限、已有住房套数等，主要目的是抑制投资投机需求。
限售： 对房屋的交易进行限制，例如规定购买后一定年限内不得出售，打击短期投机行为。
限贷： 提高首付比例、提高贷款利率、限制多套房贷款等，从金融端收紧对购房者的信贷支持，抑制居民的杠杆率。
3. 差别化信贷政策： 对首套房、二套房、改善型住房等采取不同的信贷利率和首付比例。
4. 房地产金融监管加强：
“三道红线”： 针对房地产企业的负债水平进行约束，限制房企的杠杆率，如剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍等。
房地产贷款集中度管理： 对银行房地产贷款占总贷款比例进行限制，引导金融机构降低对房地产行业的信贷依赖。
加强预售资金监管： 防止开发商挪用工程款项，保障工程进度和购房者权益。
5. 土地供应和城市规划调整：
增加土地供应： 增加保障性住房和租赁住房的土地供应，优化土地结构。
多主体供给、多渠道保障： 强调政府、市场、社会协同提供住房，增加保障性租赁住房和共有产权住房的供给。
6. 税收政策调整： 例如房产税的试点和推进，虽然目前尚未全面铺开，但其长远影响不可忽视。
7. 地方政府的主体责任： 中央设定大方向和原则，地方政府根据自身情况制定具体执行细则，并承担稳定当地房地产市场的责任。这导致了各地调控政策的差异性。
三、 调控的效果与挑战：调控怎么样？
中央的调控措施在一定程度上达到了预期目标，但也面临诸多挑战：
积极效果：
1. 房价过快上涨势头得到遏制： 在大部分城市，房价涨幅明显回落，部分城市出现滞涨甚至小幅下跌，有效挤压了部分泡沫。
2. 金融风险得到缓释： 通过金融监管收紧，部分高杠杆房企的风险暴露，也促使金融机构更加审慎。
3. 市场预期有所引导： “房住不炒”的理念逐渐深入人心，投资投机行为有所收敛。
4. 保障性住房建设得到加强： 更多资源被引导向保障性租赁住房和共有产权住房的建设。
面临的挑战与争议：
1. “稳地价、稳房价、稳预期”的平衡难度： 调控的力度过大可能导致市场“硬着陆”，影响经济增长和就业；力度过小则可能让泡沫卷土重来。如何在稳定房价的同时，避免过度打击行业，保持市场平稳运行，是一个巨大的挑战。
2. 房地产企业“阵痛”与风险暴露： 一些过去依赖高杠杆、高周转模式的房企，在调控下出现资金链断裂、债务违约等风险，引发了市场对房地产企业生存和项目交付的担忧。
3. 部分城市市场分化加剧： 一线城市和核心二线城市的住房需求依然强劲，调控效果相对有限；而一些三四线城市则面临去库存压力，市场表现疲软。
4. 经济增长的“两难”： 房地产对中国经济的拉动作用依然显著，过度抑制可能影响经济增长。如何在房地产调控与稳增长之间找到最佳结合点，是政策制定者必须面对的难题。
5. 保障性住房体系建设的挑战： 虽然中央大力推动保障性住房建设，但如何真正做到“多主体供给、多渠道保障”，解决“有没有”和“好不好”的问题，还有很长的路要走。
6. 政策的传导和落地： 中央政策需要地方政府和市场主体的有效执行，政策的传导过程中可能会出现变形或执行不到位的情况。
四、 未来展望与建议：如何看待未来？
中央对房地产市场的调控是一个长期而系统性的工程，未来可能的发展趋势和一些建议：
1. 长期坚持“房住不炒”定位： 这是中国房地产市场健康发展的基石，未来的调控仍将围绕这一核心理念展开。
2. 更加注重精准施策与区域差异化： 针对不同城市、不同区域的市场情况，实施更加灵活和差异化的调控政策，避免“一刀切”。
3. 深化供给侧改革： 积极推动保障性租赁住房和共有产权住房的大规模建设，满足不同群体的住房需求。同时，优化土地供应结构，鼓励市场主体参与保障性住房建设。
4. 完善长效机制建设： 加快推进房地产税等相关改革，从根本上解决土地财政依赖和房地产金融化问题，建立租售并举的住房制度。
5. 防范化解风险与促进行业健康发展并重： 在加强对高风险房企的监管和化解风险的同时，也要支持那些经营稳健、有实力的企业健康发展，保障市场供应的稳定性。
6. 引导预期，稳定市场信心： 通过清晰、 consistent 的政策信号，稳定市场预期，避免因政策的不确定性导致市场剧烈波动。
7. 关注房地产市场与金融风险的联动： 持续加强对房地产金融的监管，防范金融风险向实体经济的传导。
总结：
中央对房地产市场的调控，是为了纠正过去发展中出现的问题，引导市场回归理性，防范系统性风险，并最终实现经济高质量发展和人民群众安居乐业的目标。这是一个复杂且充满挑战的任务，需要在稳定市场、防范风险、促进发展和保障民生之间找到精妙的平衡。理解这一调控，需要超越短期的市场波动，关注其长期的战略意图和系统性的改革思路。这是一个持续博弈和动态调整的过程。
网友意见
中国人一方面特别迷信政策的威力，一边却又根本无视于政策的存在，比如房地产的调控政策，就是最好的解读，让高层知道了底层民众的可怕一面。这些底层民众口口声声拥护听从政府部门的政策安排，其实他们根本就没把政策当一回事，下什么样的政策，都无法阻止他们飞蛾扑火般的往深坑里跳，根本就没把政策的权威放在眼里。
这才是让施政者最头疼的地方。政策最初的本意，多是为了吓退你，警告你别玩火过界，也没真要把你搞死搞残的意思，但一而再再而三的政策出来都像屁一般的响都没响就消散在空气中了，这就逼得高层只能层层加码，目前来看，不下死手杀几只猴子，别说鸡不怕，连水里的鳄鱼也以为是在闹着玩的。
可以预见，相信政策威力的中国人在不相信了太多温和的政策威力以后，一定将会迎来他们所无法承受的真正威力的政策出台。这些人只有成了被围猎的对象以后才知道后悔，不过，等政策都扣动扳机了，你才跪下求饶，是不是显得悔悟太晚了？
蚂蚁发完股票都被撤回的故事，应该很快就会在房地产政策上出现，那个时候，哭爹喊娘长跪忏悔已经迟了。
这就是矛盾带来的。
控制房价，是不让房价过快上涨，翻译成白话就是能慢涨，但不能跌，这里特指新住房。
这么多次调控，狼早该几十次了。
与其调控，不如让房价暴跌一次，让期望房价上涨的人都死心。可惜政策是不能让新住房的房价跌，层层加码，降低二手房流入市场量，让市场大部分走新住房的线。保新房，控制二手房，这就是矛盾。
新房要持续稳定的上涨，为了卖地，解决地方债。
二手房要控制流入市场量，防止套现。
这矛盾，能解决才是见鬼。
广州等城市在2021年拍地，楼面价出现新地王，入场的大多是央企、国企，这就是新房房价上涨的征兆。
南沙区南沙街进港大道南侧地块，成交楼面地价为19919元/㎡。
增城中新镇地块，楼面价10746元/㎡。
荔湾区海龙路兴达地块，楼面价为26641元/㎡。
增城区石滩镇南北大道西侧地块，楼面价8072元/平方米。
白云区钟落潭福龙路东侧地块，楼面价为16658元/㎡。
番禺新造镇创新城一期C宅地，楼面价33599元/平方米。
黄埔区地块，楼面价为27274元/平方米。
一般 楼面价 除以 0.6，即为 新房价。如果操作不好，广州的房价将在一两年内暴涨。
2019年拍地，楼面价2.4万，2.4 / 0.6 = 4万，下面是开盘价：
面粉在涨价，居然只管面包的价格，要是真的，就控制面粉。
综合，就是不看好。
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