你觉得房价会崩吗？ 第1页

通过和一些知友接触，我发现很多人对负资产化没有概念。有不少人以为，大不了房子不要了，给银行就可以核销贷款了，对居民承担无限债务责任，以及中国没有个人破产法的事实认识不清。

我举个小例子：

比如A前年1000万买了一处房，房屋贷款800万。今年房价降到了750万，由于现在房屋作为抵押品的价值低于贷款额，银行会下通知让A补50万新的抵押资产。A已经掏空6个钱包，平时为还贷资金流紧张。A拿不出50万，于是银行收走房屋然后卖出收回贷款，但是市面上房子很多，为了卖出，折价50万，最终以700万被银行卖出。银行收回贷款700万。你以为就此A和银行就没事了吗？不！A现在还欠银行100万。A不仅耗尽了6个钱包的储蓄，失去了房产，最后还欠银行100万。这就是负资产化。我的问题是，这样的风险现在的购房者预估了吗？

看评论，大家都在纠结于银行会不会要求追加抵押资产。并说，只要我继续还贷，跌了银行也不会那么干。

上面是个体的例子。下面从银行的角度来说。银行肯定会保证自己的钱不会放在一个篮子里，但房价下跌，所有资产都有违约的危险时，最好的办法是什么？难道是放着不管继续等月供？当然不是，银行会选择抛弃一部分用户，要求用户补充抵押物，否则收回房子并拍卖，抵掉贷款，将剩下的贷款转为个人负债，就算万一被你跑了，坏账了，损失也不会太大。银行在不能降低违约几率的时候就会选择降低违约的损失额，就是这么简单的道理。

房价下跌周期从银行角度考虑的应对措施：

方案A：知友们期待的，银行岁月静好继续等你们付月供。

10个人，每人贷了100万。假设房价跌到70万 5个人断供跑了，等处理完拍卖房子只值50万 了。银行有250万坏账 还要防着剩下5个跑路。

方案B：根据用户风险评估，银行主动要求部分用户追加抵押物

10个人，每人贷了100万。房子跌到90万的时候。银行要求10个人中5个提供抵押。其中3个可以拿出抵押，2个拿不出而被收房。收走的房子以70万卖出，剩下的转成那2人的个人债务。而等到房价跌到70万时，剩下5个人有3个跑路，收回的房子卖了50万。

请问对比方案A和B，哪个情况银行坏账少风险低。

之所以此前很少出现追加抵押物的情况，是因为在经济正周期。银行在各系统内没有出现大面积违约的问题。那时候谈这个问题，极大可能被说成杞人忧天。

但是从今年开始，银行在企业和政府债务上已经出现集体违约的情况了。银行风控的神经也随之绷紧了。

政府、央企、国企、银行都是国有。银行让它们追加抵押物，无外乎左手倒右手。而居民端和私企为非国有，找私企和居民追加或回收资产叫堤内损失堤外补。

至于，一再否认的知友我也是能理解的。不记得在哪看过这样一句话：Most people don’t believe something can happen until it already happened. It’s not stupidity or weakness, it’s just human nature.

此外，分享一下我的信条：Hope for the best, but plan for the worst.

————————————————————

说到房价会不会跌，我们来看看金融圈最近的事。

最近央妈虽然宣布不跟进美联储加息，却同时以利率招标方式开展了逆回购，释放资金700亿元。紧接着又宣布要定向降准7000亿帮助中小微。随着这波流通性的释放，大家纷纷鼓噪，房价要涨。配合低迷的股市，更有段子说：房子是用来炒的，股市是用来住的。

可是，预计到2019年底，美联储还有至少5次加息。美元指数现已升至95，美元百点行军已经逼近，虽然还没开始。国内资产在外部环境诱人的套利吸引下，有巨大的资产外流压力。

那央行为什么不加息。原因是，央妈真的加不起啊。暂且不管企业和地方债务爆雷问题，只看居民端房地产市场。截止2018年5月底，城镇居民银行贷款规模是43.4万亿元，外加4.5万亿元公积金贷款，贷款总规模是47.9万亿元。央妈只要将年利率上调1%，城镇居民就需要多付4790亿元的利息。而2017年，城镇居民收支盈余97218亿元，再扣除当年度的购房支出92800亿元，余额只有4418亿元。加息1%就可以耗尽城镇居民最后的余额，到时候还不起月供，只能抛售房产，然后资产价格下跌。

看下央妈的推演操作：

1. 央妈啥都不做

美联储加息 - 央妈不跟进 - 中美利差缩小-美元指数百点行军 - 利差进一步缩小 - 资金流出 - 外储下降 - 人民币外贬内升 - 企业和地方政府融资困难 - 企业和地方政府无法偿债利息 - 企业和政府出售资产偿债 - 资产价格下跌 - Boom

2. 央妈只跟进加息

美联储加息 - 央妈加息 - 企业和地方政府以及居民偿债金额增加 - 现金流紧张 - 抛售资产偿债或缩表 - 资产价格下跌 - Boom

3. 央妈不加息，同时定向释放流通性成功

美联储加息 - 央妈不加息 - 央妈释放流通性 - 资金定向流入企业 - 企业缩减控制债务 - 企业发展 - 扩大出口 - 贸易顺差 - 美元流入 - 对冲外流套利的美元 - 稳定人民币汇率

这是央妈选择定向降准和逆回购，想要达到的量化宽松结果。但要知道，现在降准和逆回购腾挪出来的是最后的资金了，再往下就只能无锚印钞票了。

4. 央妈不加息，但定向释放流通性失败

美联储加息 - 央妈不加息 - 央妈释放流通性 - 资金入房地产 - 房价攀升 - 企业无法融资偿债 - 央妈吸MLF - 央妈无锚印钞 - 人民币内外同贬 - 加速驱赶资金出逃 - 最终恶性通胀

结合路径3，再看美国在美元通缩周期同时开打贸易战。之前我一直以为贸易战主要是为了缩减贸易逆差，进而缩小美元流入，结果证明我太天真了。

最近负责对外经贸的前官员李福安写了一篇文章，细数美中贸易逆差的构成。美中3500亿美元逆差中的近91%是由在华的合资及外资企业的产品出口产生的。而这些合资和外资企业中的98%是日资、韩资、台资和欧资企业，2015年美资只有21亿，占当年外资的1.6%，而且多为服务型行业投资（比如必胜客、KFC（开封菜）、金拱门、花旗银行、沃尔玛等，这些行业不对外出口），而非出口的制造型行业投资。

而这场贸易战的真正目的是，迫使在华非美外资撤离中国。为了达到这个目的，要么美方通过敦促中方通过限制在华外资合资企业对美出口的方式削减贸易逆差，从而事实上造成中方逼迫在华非美外资撤离。要么换美方通过打贸易战加征关税25%关税（差不多就是中国廉价劳动力带来的利润）来逼迫在华非美外资撤离。而且这场贸易战吊诡的是，贸易战打的越大波及的面越广，在华非美外资的压力越大，撤离的可能性越大。说白了，这就是一个，要么你自废武功，要么我帮你废武功的故事。

这种失期死，举大计亦死，等死的局面。中方激烈的反制也在美方意料之中。而美方所谓的包赢论调也就是基于这样的内在逻辑。

结合这个逻辑，再看近年来外资撤离潮（比如铃木撤资、三星关停在华业务、尼康关厂、富士康赴美建厂），一切突然就连系起来了。外资撤离短期有两个巨大代价，一则是外汇流失，另一则是大规模工人失业。远期代价是中方将失去创造贸易顺差的能力。所以，相比于楼市，是不是更应该担心工作还能不能保住呢。

关于，中国持有的1.16万亿美债。其实，自3月中、俄、日已经抛售了部分美债。主要是表达对美联储加息的不满。抛售美债可以起到短期增加资本市场的美元从而增加美元贬值预期，提升美债收益率，对美股造成冲击。但是，这一操作也有副作用：抛售美债会刺激美联储短期持续加息来稳定美元指数；其次抛售美债短期会造成本币升值，对于中国出口是致命打击；三则由于抛售美债造成的美债收益率上升和美联储加息，远期会加速本国资本外流入美国。所以，这次中国也就是减持了58亿美元的美债，差不多就是表达一下宝宝不爽的情绪。

大环境如斯，我觉得房价基本上...，我先会考虑缩减资产负债表，然后确保工作稳定。

作为一个出生在大城市的市民说两句，毕竟中国几十年来“进城税”变迁的亲身感受还是颇多。是的，不好意思，中国的房价的本质意义就是“进城税”。现在城市的各种福利，基本都和房屋做了捆绑，其效果甚至大过了户籍。例如，就我所知，公立学校的学位，户籍在不在学区并不重要，重要的是在学区有房子。

在北朝鲜，平壤市民的身份是一种优越地位，朝鲜向平壤市民发放“市民证”，向地方居民发放普通的“公民证”，待遇的差异直接体现在身份证上。而平壤市民的身份是一种可以作为奖品。如果“市民证”需要自身的努力才能获得，那么某种意义上也是有“价钱”的。

中国在改革开放以前，城市户口就是一种奖励，大城市户口则是奖励中的奖励。如果属于农业户口，你要跳过农门，需要高考考取大中专院校（干部身份），一般这样可以进城了。除此以外，还有就是参军，参军并成为干部以后转业，一般是可以解决城市户口的。

因此，改革开放以前的城市户口属于“非卖品”，如果自身的努力可以标注一个价钱，也可以说是有价钱的。

再后来，改革开放最初的一些年。中国开始了城镇化的进程，于是中国有段时间大中小城市（包括城镇）的户口开始开始可以明码标价的购买了，例如：1994年2月，上海市的《上海市蓝 印户口管理暂行规定》写到：“在上海投资人民币100万元(或美元20万元) 及以上、或购买一定面积的商品房、或在上海有固定住所及合法稳定工作者均可申请上海市蓝印户口，持蓝印户口一定期限后可转为常住户口”。

其实那个年代是将城市福利以及权利和户籍做了捆绑，从几千块起可以进小镇，到几十万进上海，都是指向户籍。

而最近二十年来，随着户籍本身的越来越不值钱，实际买房的即可带来进城福利的权重越来越大。我们不妨看看上海市公立学校入学的政策：“ 基本上，等人户一致的儿童都安排完入学后，各区会统计人户分离的学生情况，一般是统计各公办校分别还有多少剩余名额，再根据人户分离学生实际居住地的地址，分配相对就近的学校。 ”摘自《上海幼升小“人户一致”和“人户分离”详细讲解-上海搜狐焦点》。这一段我们可以看出来，如果你有本地户口和本地的房子，且都在一个地址，你是最先安排的，然后如果你没有本地户口，但是你有本地的房子，你还是会被安排入学的。

尽管佶屈聱牙，总的来说可以看出学区本地户籍已经学生变成入学的非必要条件，本地的房子才是。

也就是说，现在的地方政府通过实际的非常具体的可操作政策的调整，已经完成了本地户籍价值的贬值和房产证价值的提升。更何况拥有本地房产可以随时方便的拥有本地户籍，而拥有本地户籍并不会很轻松的拥有本地房产。于是乎——

事实上，我们可以看出，所谓人才争夺战各大城市都是将“本地户籍”当作可以奉送的见面礼，盖因户籍本身的价值已经损失大半了，这些城市将大学毕业生的户籍转到本地，怎么会担心你跑掉？最关键的是，真实的城市福利是和房子捆绑的，而不是户籍，这些毕业生未来还是需要拿出真金白银的前来买房，即缴纳“进城费”。这就是各地方政府的布局。

可能现阶段也就是北京上海深圳不那么愁人口的增长，而其余地方政府已经预见到“放开二孩”的政策不会给未来的人口带来改善，于是开展了年轻人口的争夺。

回到问题，“您觉得中国房价会崩吗？”

如果不理解疯涨的理由，如何思考是否会崩盘。我的观点是，当今的房价最大的价值其实就是“进城费”。而早已经是本地市民并拥有本地房产的人即使购买再多的本地楼房也是无法对进城费购买的权力进行“行权”的。那么他收藏房屋还是最终要买给需要“进城”的城外人。

一套100万的房子，一年也就租个3、4万，这还是没有空房的基础上出租，这样的租售比，不过是一个定期存款利息，如果考虑到房子的使用折旧，现在的房子是最不值得投资的资产。租房不能行权，所以租房也不能释放房屋的全部价值，如果居住价值属于100万价值中30万的价值部分，从经济学来看，其实中国的租售比是合理的，甚至是丰厚的租金回报。问题是，每增加一个买房者，就会消灭一个租房者。

所以，房价崩盘的第一个可能就是——大家都进城并缴纳进城费了。

因为我前面说了，租房不能行权，也就是地方政府规定了，进城费只能一次性缴纳，不允许分批缴纳进城费。尽管中央政府总是高呼“租售同权”，但是这需要地方政府的具体操作层的政策去落实这个“租售同权”。至于未来效果如何，只能说是有待观察吧。

因此，房价崩盘的第二个可能就是——真正意义的租售同权。

中国的进城费，从最初的直接购买户口，到现在直接购买住房，也许未来会从购买住房改变为新的进城费项目。比如美国这样的国家，进城费可以说是在当地纳税（包括房产税）。如果中国未来，按照家庭单位纳税的制度成了，一个家庭对地方的贡献直接用每年的纳税来计算，各种福利，比如医疗、养老、读书等也是通过纳税来购买，那么地方政府支持房价在高位的动机就大部分消失了。

房价崩盘的第三个可能就是——进城费的项目不再是买房了。

为什么大家都想去北京？因为它有全国最好的大学、医院、工资......在买家眼中，这是1000万的进城费自然有1000万的价值。如果有一天，这个价值不存在了，比如，全国高考的省线被取消了，全国都做一套卷子，清华和北大在全国用同一个分数线录取新生。比如全国统筹医保，全国统筹养老，户籍完全实现自由迁徙......

也就是1000万的进城费但是它的价值只有10万甚至更低，还是会导致房价崩盘。也就是进城费缴纳得没有价值了。

至于有人从资金层面分析房价飞涨，有人从城市地产的商业价值分析，我认为都不是根本原因。根本原因必须将中国房地产价格看作“进城费”来理解——这也是中国的非住宅的商业地产并没有住宅那么火爆的原因。

比如我们说住宅的商业价值，难道今天住在市中心的中心真的是很宜居的地方？开窗见雾霾；开车无地停；购物有快递；吃饭还贼贵......按照现代化城市趋势，城市中心应该渐渐开始居住那些没有能力离开市区的贫民才是。

————————————————————————————————

2018年5月21日补充更新一些内容（写完了忘了发拖到了30号）：

1、本文前面的正文没有提到分税制改革，我的置顶评论中的提到“分税制改革”。中国这个国家政府层级比较多，从中央、省委省政府、市委市政府（地区级别）、县委县政府、镇委镇政府，有5级法定的政府层级，总量来说一定是缺钱的。各项开销始终是分税制改革前的中央没钱和地方有钱（部分）；或是改革后的中央有钱地方没钱。可以说改革以后的中央拿走了全国税收收入的大头，给地方留下了小头（比如2017年营改增后税率及地方中央分配比例_图文_百度文库）。于是早些年我们才会看到一些地方政府包庇走私的新闻，走私的窝案，不仅仅是地方官员自身有贪财的动机，而是整个地方政府这个单位都缺少资金，缺少财政收入。如果有早些年的记忆，什么海关关长被枪毙，公安局武装护私屡见不鲜。现在关税低到冒险走私不再值得，于是走私谋利成为水客的辛苦钱。而房地产的卖地收入成为了地方政府十几年来新的财政收入。如果不让卖地，肯定还是要找到新的地方收入的来源的。除了走私和卖地，比如车辆过路费收入，比如交警罚款创收。

2、货币的本质是债务。我们总爱说印钱引起通货膨胀，如果我们回忆分税制改革的同时期，中国人民银行和财政部关系的改革就会知道，至少就现在央行的KPI来看，它是没有帮助财政部印钱的动机的，其实银行存贷款，甚至地方债务才是通货膨胀的主要原因，假设大家都不会使用现金交易，贷款出去一定会存回银行，如果存款准备金是20%，1000块钱的存款最高可以创造5000元的货币。而我们购房几乎都是按揭贷款，所以按揭购房就是在创造货币（债务），正是因为货币被创造，才会有足够的资金支持不断上涨。这是一个正反馈系统，贷款创造货币，并推高房价，高房价的贷款创造更多的货币。同样的，我认为我们支付宝和微信支付同样也在创造货币，并推高通货膨胀率。因为我们交易的资金并没有真正交割，而是腾讯和阿里公司自己的服务器上的数据变化。那么我们使用支付宝或是微信支付，感觉方便之余，也拉高了自己的物价。

3、有人会说输入性通货膨胀。最初中国改革开放的时候，投资、消费、出口这三驾马车，早些年消费从来没有雄起过，于是有了美国老太太临死前说“我终于还完住房贷款了”中国老太太临死前说“我终于存够买房的钱了”的洗脑故事。消费不行的时候中国做的事情，就是出口挣美国的钱，然后将钱借给美国买我们的东西，最初二十年倒是一个不错的循环。甚至有中国经济学家说，中国年轻人多的时候卖东西给美国，存美元；这些美元以后中国老龄化了是可以养老的，也就是我们老了可以花钱买美国人生产的产品。多么天真。因为他们忘记了美国是要剪羊毛的。日本被剪过，中东被剪过，俄罗斯被剪过，东南亚被剪过，甚至欧洲都被剪过，中国哪来的信心不被剪？最近新闻说美国特朗普表态要帮助中兴一把，我只看标题就感到难受，都知道中兴是国企，特朗普如果愿意放中兴一马，需要多少非国企的利益能够打动特朗普呢？输入性通货膨胀只是结果，而不是原因，因为如果不炒作房价，那就炒作粮食。现在中国人敢于消费了，为什么？第一，美国老太太的故事深入人心，不要说按揭贷款买房，就是裸贷高利贷居然都敢了。第二，房地产的上涨，即使不会变现的唯一一套住宅上涨带来的纸面财富的增加，也给人敢于超过收入能力消费的底气。我问个问题：十几万的汽车贵吗？今天的中国人会觉得不贵，就是一个月拿到几千收入的也会觉得不贵不贵，买菜车而已，不是真的不贵，而是对十几万买个车麻木了。讲真，人均几万块钱收入的国家，十几万的商品能不贵吗？太贵了。你仔细想，你就会觉得，其实你的消费观被洗脑了，这是细思极恐的事情。就是1-2万一个月收入的人，都应该觉得十几万的汽车是很贵的商品，它需要你差不多一年以上时间不吃不喝的收入。而就在十几二十年前，一个月几千块钱收入的人（那时的高收入），都会觉得十几万的车很贵，十几万的房子也贵。