如何看待今年 1 月全国 29 个重点城市商品住宅成交面积同比下跌 46%，环比下跌 37%？ 第2页

对刚需来说，居民口没有太多加杠杆能力是事实。对于投资者，房地产逐渐跑不赢杠杆利息和通胀也是趋势，不涨就是跌，变现周期长、中间成本高，涨不赢通胀本身就是一个消化泡沫的过程，二手房交易逐渐冻结是温水煮青蛙的手段，投资类房产本身首付比例高，20年的房贷压在手里5-10年风险早就不在银行了，绑架银行也是不现实的，没发现金融机构所谓的宽松也是雷声大雨点小么，只是绝大多数人没有变现，扣除利息和中间成本后搞不好还给银行打工，同时也没意识到变现路径越开越窄。

人们对市场的判断总是有时滞的，七十城有多少还能跑赢通胀呢？更不要说其他的小城市，一思考投资收益谁来提供（更后来者规模够不够消化投资类房产），二看投资收益能否覆盖成本（税、利息、物业等等），市场过激行为终究要回归理性的算账中去。

人民买新房的信心没有了。

过年我陪我妈妈去买菜，卖菜阿姨们聊天说：“千万不要买恒大的房子，小心烂尾。”

卖菜阿姨都知道新房烂尾，

何况购房者了？

朋友买了绿地光谷星河绘，当时这个楼盘无数人疯抢，有人据说还交了茶水费，

结果很长一段时间停工，最近才复工，

朋友担心死了。

中国房地产彻底进入熊市，比2014年还要熊。

1全国房地产销售额迅速减少

我们来看：

2022年1月房地产市场开局黯淡。29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降37%，同比跌幅扩至46%。

29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降37%什么概念？

房地产是年销售额18万亿+的行业，

我们就算1月份是淡季，一个月销售1万亿左右，

整个房地产一个月收入减少3700亿元。

简单做了1张图，我们再看2021年下半年情况：

从2021年7月起，房地产销售额开始减少，

7月份房地产销售额同比减少

亿元，

8月份房地产销售额同比减少

亿元，

……

12月份房地产销售额同比减少

亿元。

整个下半年 房地产销售额同比 16308.38亿元。

所以以恒大为首的一系列房地产商出问题：

中国恒大，华夏幸福，富力集团，蓝光发展，佳兆业，江西新力集团，泛海集团，花样年，实地集团，泰禾集团，绿地地产，奥园地产。

还有很多。

2

2014年房地产商问题重重，

地方政府债务巨大，

这时候采取了几步策略：

1城市棚户区改造，

2降息降准降首付，

3某些企业直接高价拿地，

还有2项基础：

1其中2014年中国城镇化率54.77%，还可以提供大量人口，

2当时许多城镇居民手上有钱，负债少，

所以房价一飞而起，

许多地方房价涨了2,3倍，有些地方甚至涨了4倍。

所以房屋销售面积迅速增加，

2015年到2021年全国商品房销售面积合计为1153873万平米，

如果人均住37平米房子，完全可以住31186万人，

中国人口14亿，完全可以提供22.3%的中国人口住房。

但现在情况是：

1农村人口大大减少，2021年末我国常住人口城镇化率为64.72%

还有多少人从农村进入城市了？

2城市中出生人口也在迅速减少，家长购房需求在迅速减少（孩子出生需要房间）。

2021年全年出生人口仅仅1062万人，

2017年出生人口是1723万人。

3死亡人口逐年增加，未来还会迅速增加。

2021年死亡人口是1014万人，

可今年新中国成立已经72周年，建国后出生人口迅速到每年2000多万。

所以中国房地产彻底进入熊市，比2014年还要熊。

当然新房价格会稳，

我面朝大海，希望大家有一个别墅，温馨的家。

股市大牛市特点是：

1核心股票起飞，A股迅速上升，媒体宣传牛市即将到来，相应政策支持A股。

2聪明投资者立刻入市，股市成交额迅速上升，A股持续上升

3大量投资者跟风入市买股票，99%的股票短时间内迅速上涨，且上涨非常多，95%股民大赚特赚，

媒体 宣传历史最大牛市即将到来，

4更多股民大量入市，全民炒股热，

卖菜阿姨，农民伯伯都开始买基金，股票，

机构和聪明投资慢慢撤退，

A股波动微微向上，实际是核心股票在微涨，其它股票大多数在跌，

媒体宣传A股冲向10000点，

5股市一天大跌，一天小涨，总体是下跌的。

媒体宣传A股持续火热，冲向12000点。

机构和聪明投资者已经撤退差不多，大部分散户硬抗，部分散户投入更多的钱。

6股市持续大跌，核心股票也下跌，散户99%套牢，

现在中国的房市已经到步骤4和5之间了，

即将迅速进入第5步。

我面朝大海，春暖花开，希望大家有一个别输，稳喜的家

数据来源：

中国房企TOP30月报（2022年1月），

统计局

大家买房需求真的有这么大幅的下降么？

答案肯定是没有，不可能一年前有买房需求的人，过一年就没有需求或者解决需求了。

问题出在最近一两年各大房地产公司暴雷成为常态，烂尾工程随处可以，大家切身感受到现在这个阶段买房风险太高了。

举几个例子：

天津富力某楼盘，为了避免延期交房的赔付问题，在未完工的情况下，提前交房了。这就导致，除房屋主体工程外，大量室内装修及配套不合格。如果这事儿搁2020年以前，地产商肯定不愿意这么干，毕竟这种缺德事儿太有损品牌形象了，一传十十传百，现在咨询这么发达，干这种事儿以后还卖不卖房子了？花了百十万买房子的人，看到自己心心念念的新房内一地鸡毛，能不找茬？集体维权是肯定的呀。

但是有什么办法呢？延期赔付的钱是没有的，现在银行哪里还敢给地产商贷款。工程完工的钱也是捉襟见肘的，凑乎交了房算完事，只要符合合同交付条件地产商就交房，业主不收是业主自己的问题，业主收了觉得不合适可以起诉可以维权，反正起诉维权的过程地产商并不需要花很多钱，至于未来败诉赔偿之类的事儿，一年半载以后地产商能不能活下来都两说，混过一天算一天。

其实能交房的地产商，只要能保证主体工程质量，精装变毛坯都算是有底线的，那些成天提心吊胆怕交不了房的业主也不是不能接受，就当多掏个装修钱，交了总比烂尾好。可对于还没买房的人而言，这种情况是完全不能接受的，所以只能选择观望，不买。

而更多的地产商目前面临的困境，要远比精装变毛坯严重的多，他们的问题可不是简单的房屋装修配套不合格这么简单。

以恒大为例，恒大城中村改造简单点说有以下几步：

和村集体确定规划用地，

和村民协商补偿细节（当然一般也是和村集体确定，最终给到村民）

部分现金补偿，部分置换恒大期房

拆迁

拿证，贷款，卖房

盖楼，交房

现在问题来了，以前拆迁完成后，拿证和贷款顺理成章，现在拆迁拆完了，部分现金补偿也给了，可证没了，贷款也没了，钱也没了，啥都没有，房也就没法卖了，不卖房就更没钱盖房了。于是乎之前盖一半的房子只好停工之前没开发的土地，只能荒废。

恒大的项目就像一块块疮疤，一座座盖到一半停工的高楼就像各大城市脸上的粉刺，包裹着黄白色的脓液，挤又不能挤，看着又恶心人。这些粉刺提醒着每一个想要买房的人，远离这些粉刺，否则不知什么时候炸开，殃及池鱼，被溅一脸脓。

所以，但凡身边有恒大的人，看着身边已经被圈起来几年还未动工的土地，再看看手机新闻，哪里还敢随便买房。

居民部门杠杆没法再加了，虽说房地产是个屡试不爽的夜壶，但是世界上没有无成本的便利。如果再来一次涨价去库存，抬高卖地价格，推动“高卖地、高开工、高去化”，必然以大量增加居民部门杠杆为前提，但是居民部门已经被榨干了，杠杆再加下去，会出更多的法拍房，会带来更多的抛售，明斯基时刻就随时可能到来。

目前很明显是在加政府的杠杆，进一步超前基建，包括地铁、公路、高铁、水利、电力、通讯，以及各种农村基础设施，也很有可能包括政府投资的住房：经适房、廉租房、共有产权房。很有可能会吸收社会和民间资本，但是持有主体会以公共部门为主。

公共部门加杠杆是日本经验，所有国家的央行都不可能不看在眼里。归根结底政府要的是开工和经济活动。虽然在人口负增长压顶的形势下，超前基建的边际收益也没好到哪里去，但是至少在金融层面上，远比通过居民部门加杠杆来继续推动房地产开发，要安全得多。

对于新建住房，房价非常严格的由地价和限价政策决定，因此在很大程度上，政府掌控着新房价格的走向。房地产市场在住房总量和杠杆规模上都已经达顶的情况下，对政府最有利的做法，是一边对存量房开征房地产税，一边缓慢降低新房价格。

任何对房地产市场的议论和分析，都不能脱离以下几个基础：杠杆规模和债务风险，中国总人口开始负增长，中国城市化规模（而非比率）达顶。以及始终摆脱不了的客观规律。未来任何房产持有人，都不要幻想房产继续成为升值投资，现在想跑已经晚了，不如乖乖持有一辈子，享受账面升值，但是永远不要卖掉。

距离房屋真正回归居住属性还有一定的距离，还有下降空间。

本轮房地产下行周期的根本原因在于结构性供给过剩和预期需求不足，目前来看无论是结构性的供给还是预期需求都没有发生根本的变化，作为房地产行业的搬砖人我是很悲观的认为市场还远没有到底，苦日子还在后面。

同时今后分化还会继续，一线城市房子还是处于供不应求的局面，但是三线、四线城市的房地产市场我是绝望的，没有任何回转的余地，今后像鹤岗那种几万块钱一套房子的城市会越来越多，也就不是新闻了。

作为行业从业者，今后发展一个方向个人觉得养老产业可以尝试，一方面是人口以目前国内的人口结构来看其他行业市场都会萎缩，而养老行业市场是逐步扩大的，市场容量还有增量机会，另一方面这一批最好割的韭菜就要老了，新鲜韭菜需要新鲜的镰刀收割。

去年2月份才春节 今年1月份春节 就这么简单

我们要做到客观分析，真实数据不会说谎，折线图最直观。

出生率上:

2016反弹到顶后一泻千里了

2020年又一次断崖式下跌

老龄化上:

非常线性的攀升

已知一切消费载体都以人为本，暴跌的出生率再叠加疫情的buff，房地产行业的崩塌不期而至，地方债也会暴雷。

根据数据可判定未来婴幼儿产品，楼市，车市等等都已是夕阳产业。

未来的朝阳产业是养老，医疗和殡葬。

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