财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，释放了哪些信号？ 第3页

中国：房产税不扩大试点

美国：加息我就加个0.25

双方都展示了惊人的战略定力，在绝不加息的问题上达成一致。

我给大伙说个很黑色幽默的事儿吧。

我一客户，买了泰禾在上海崇明开发的泰禾大城小院，他是四百多个客户的其中之一。众所周知，泰禾的房子是烂尾楼。

去年，他收到了房产税的缴税通知。

如果有什么比买到烂尾楼更可气的事情，那就是买到烂尾楼，还要你交房产税。

这个客户很理性，也很气愤。他自己是搞科研的，自学了一些法律之后就开始做信息公开和行政复议，偶尔会在业主群里给我们提问题。

他有两个诉求，一是搞清楚这个房产税，遇到烂尾楼，该不该收；二是他想知道，他买房的钱去哪儿了？经过他的一通操作，政府答复了一个“惊人”的事实：上海作为我们国家数一数二的一线城市，长期没有商品房预售资金监管办法。

他感到很不可思议，我只能安慰他：这个真的不要紧的，因为就算是有商品房预售资金监管制度的全国各地，也依然有大量的烂尾楼。这些个制度，到目前为止，无论有或没有，无论详细或是粗糙，基本上都是形同虚设。

可是如果要问当年为什么不肯出台预售资金监管办法，或者，问问这些有预售资金监管办法不去监管的人是咋想的，那答案可能更幽默：怕因此导致地产商资金链断裂，楼盘烂尾。

开发商不是从昨天开始加杠杆的，而是一直都在加，加了几十年了，已经是行业惯例。所以，任何时候，出任何政策，都能导致他们资金链断裂烂尾，市场稍微波动，销售遇阻，他们也会烂尾。

就脆，就不能碰，一碰就死。

一定有人给你讲，房地产现在不赚钱，利润才10%。

这个意思是说，一个能卖10个亿的楼盘，利润才1个亿，搁在普通人你会觉得这也很赚钱，但是地产商要是就玩这么小的，自己出9个亿，然后卖10个亿，赚他一个小目标，你也太把他们看轻了：他们不是看不上1个亿，而是他们不会出9个亿。

众所周知，这是个空手套白狼的游戏，如果我就投入3000万，通过我的运作最后搞成了这个10个亿的项目，赚了1个亿，那么我的利润是10%？我的利润就是333%。

我听过这样一句话：房地产是金融产品。

所以在今天，我们面对的是同样的问题，如果现在大规模推广房产税，地产商全死光了怎么办？毕竟现在客观上来说，房子已经很难卖了。一旦出了房产税，拜房价的信仰基础崩塌了，卖房不就更难了么？房子不好卖，那地就会不好卖，卖地的生意顶不住了，万一税又不好收……

就今年前几个月的趋势看来，今年的烂尾楼规模恐怕会超过去年。

可以说“恒大”是一个转折点，或者说里程碑事件。至少过去连续多年喊房产税的，但是现在目前密集出台的政策，基本都和烂尾楼治理有关。

包括推出全国性的预售资金监管制度也好，或者现在让金融系统给地产商融资也好，又或者要求一些国企地产商去收购民企的优质烂尾项目也好，都是在政策层面要对现在的烂尾楼问题进行集中解决。

如果房地产是我们的胃，原来是个土地出让金胃，现在要改成房产税胃，那么就是打算换胃的时候突然发现，由于原来的历史遗留问题，已经有肿瘤了，只能先放化疗把病情控制住，然后再考虑动手术的问题。

大规模的动（烂尾楼）手术，大夫也太少了。

几年前我应邀去给某省银行提供法律咨询，就是关于我们 如何把银行贷款投入烂尾楼项目，来对当地烂尾楼进行集中整治。

按照当时政府银行的调研，在具备一定的治理经验的基础上，保守的评估大概一个项目需要1个亿左右的流动性支持。政府财政的钱是很有限的，一年最多解决一两个项目，但是当地需要解决上百个楼盘烂尾的问题，所以要依靠银行的帮助。银行给我提出他们的顾虑，就是如何让这些钱，安全的进入项目，而不是成为开发商金融游戏的牺牲品。

要知道任何一个出事的地产商，背后都是一系列复杂的融资过程，有无数个债主在里面，股权质押，土地抵押，司法查封，连带担保，都是司空见惯的。就算国家、地方政府、银行想保交房，大量的资金进去也得考虑如何安全的退出机制。

而就目前看来，要想有安全的退出机制，基本上就离不开法院。烂尾楼牵涉重大，自然是让政府、法院头痛又敏感，各地政府法院对烂尾楼的态度不一，观念也不同。很多地方政府对于法律手段是有严重的顾虑的。

就算抛开这些技术普及不谈，光是算一笔人才账，一个涉房企业的破产案件，大致上需要两年半到三年时间，破产管理人投入大概七八个人，再算上参与项目的政府维稳的同志、专班领导、牵连到债权人各方的人、法院的法官。

我们说如果给出三年时间，要把这些项目集中处理干净要多少人呢？

我们光算破产管理人，一个项目按照7~8个人算，一百个项目同时进行就是七八百人。很多区、市、省的破产管理人的团队所有人员加一起，都不见得有这个数量，更不要说我们国家除了一线城市，大部分地区的律师总共也没多少，这些律师都没办过这种案子，就算让他们硬着头皮上去，也没有能力抗下项目。

7、8个人里面，至少要有一个业务骨干，来支撑整个项目。培养一个能把烂尾楼盖起来的律师，大致上需要5~10年的时间。如果是政府自己的公务员，想要掌握这门技术，我们就算他能力再强，我认为也不是轻而易举的事情。所以，短期内想把烂尾楼治理完是不可能的。

我这里发散的思维一下，按照国家政策，目前我们希望把律师队伍从现在提高到75万人，不知道这是不是领导们有前瞻性的看到了目前这个巨大的人力缺口。

虽然困难重重，但是必须得试。就是一边试，一边找解决办法。

我们一贯相信的就是政策，就是我一个政策下去，我们立竿见影的把问题解决掉。你会看到大笔一挥，几百亿的资金就调动出去了，但是，这就像当年和珅替乾隆发放救济粮去赈灾一样，中央的大笔粮草，到了地方，还有多少能落到灾民手里是个未知数。

现在的问题并不是给大家一口饭吃，你只要支个大锅炒炒菜。现在的问题是没有一模一样的城市政策，一模一样的烂尾楼项目，很难找到光靠几个聪明才智的人设计一个制度，就把房地产的格局从根本上改变。

这么多各色人等的利益在里面，高利贷的利息不给，他们能干？就算他们干，银行的利息说免就免，本金说不要就不要？施工方的违约金滞纳金给不给？顶账房交房不交房？意向金业主给不给网签？商住楼业主算不算消费型购房人？这里面牵涉的利益太大、太广，各方都要为开发商作出的大坑埋单，就需要妥协和退让，没办法全部靠政策解决。

只能是先从一个开发商做起，从一个个具体项目具体，再逐步扩大到10个开发商，100个项目，先靠各个区政府、区法院的聪明才智之士，一步步的尝试下去，找到化解这些历史遗留问题的灵丹妙药，再逐步拓展到全国。

考虑到现在还要集中精力对付疫情，我觉得短期内想要取得好的成绩是不现实的。

1、房地产税的本质，一定是为了增加财政收入，以部分取代经济转型导致的卖地收入的下降，而非调控贫富差距和打击囤房者。

既然为了增加财政收入，税收的成本就不能太高，否则就“不划算”了。

当年的农业税，就是因为征税成本超过了收入才取消的，而非是出于“仁慈”。

因此，房地产税一定会是普征，而非累进。

意思就是像美、日等国一样，所有有房的人都得交税，而非累进到第二、第三套才缴税。

每个人都去核查有几套房，去核查有没有代持、转移等等，成本是极高的。即使有免征，也是少数，或是就某个面积数一刀切。

这就使得房地产税一旦开征，大部分家庭每月都会增添一笔额外的费用。

房地产税具体税率多少，不能生搬硬套海外，但是可以参考其占人均可支配收入比例。发达国家一般是占人均可支配收入的3%-5%，而我们2021年全国人均收入35128元，即大概是1050-1750/年。一线城市如北京，数额要翻倍。

在当前的经济形势，这笔支出对于一个家庭来说是增加了一笔相当的负担。更重要的是，由于房地产税是普征，所有人都要征，因此优质地段的房子（如北京四环内），非常容易将房地产税转嫁给租房的打工人，造就房租的普涨，根本起不到打击房东的效果。

而且情况可能会更糟。比如一个北京房东，一年要征3000元房地产税，他会仅仅给二房东涨价3000吗？二房东会仅仅给租客涨3000吗？处于近乎垄断的他们，为何要给弱势者让利？

层层递进，打工人要么接受，要么只能搬到更远。打工人对这笔金额的敏感度，要远远高于自住房的刚需户。存量税是很难收的。

你以为不征房地产税是保护地主，实际上更是在保护打工人……

2、当前房地产库存还有很多，房企债务还是很高，好好卖房仍是许多地方的第一要务和第一财源。

这就使得房地产税的推出，可能会降低人们买房的可能性。尤其是一些建在郊区、地段差的新房，是作为第二、第三套计划购买的——这些房子在供给过剩的城市仍有销路，即是得益于此。

可是，如若开征房地产税，这些很难租出去、很难转嫁给打工人、本意是以空置来待升值或保值的房子的购买，就是一笔极不划算的买卖，销量必然大幅下跌，乃至踩踏式抛售，酿就严重的金融风险。

经济繁荣的年代尚有机会通过升值来覆盖房地产税支出，目前房住不炒也再也炒不了的时代，别想了。

3、房地产税一旦形成立法，会形成全国一盘的局面。各地可以有自己的标准差异，但如A市征B市不征、C市征3%D市征1%的巨大差距将极难存在。

但是目前各地市的情形就是天差地别。很可能“全国一盘”的结果是，一线城市房东更富裕、打工人更惨、刚需家庭更艰难，而三线城市房地产崩盘的情形。

要把上述矛盾解决，需要非常精细的操纵和智慧，但一定得是经济健康上行的时期、外部环境较为安全平稳才好推进。总之，房地产税的暂停，可以认为是当下经济的一个晴雨表。

“经济发展”对于西方国家的政府来说是一个锦上添花的素材，但对于中国政府来说是一个必须要有的基石——这是分析中国经济问题的出发点。

中国人都听说过“发展才是硬道理”这句话，但很多人都不清楚，“发展”这个道理对于中国来说有多硬，因为这牵扯到一个关于合法性的问题。

我读大学的时候教近代史的老师非常硬，那个时候全球经济还都是高速发展的年代，西方那一套在年轻人当中很流行，做政治宣传工作的老师在学生当中不说是不受待见，至少也能说是人见狗嫌。

结果那个老师课上跟我们说：政治学的核心就是执政合法性论证，西方政府是一人一票选出来的，这看起来就很合法，那中国政府呢？我们合法吗？

当时我们都吓傻了，心想这他妈是能公开讨论的话题吗？

结果那个老师说：中国近现代史这门课，我们就是要做这样一件事，我们要告诉你，在中国最混乱、最贫穷、最落后的20世纪，我们尝试过很多方式，洋务派试过了，立宪派试过了，革命党试过了，资本买办试过了，都不行，中国没有改变自己的落后地位。

最后，我党试了，成功了，这就是合法性。

中国人的核心思想很简单：谁能带领中国独立，谁就合法；谁能带领中国发展，谁就合法。

我们当年为什么合法？因为别的政治势力不能让中国独立，我们能；

我们未来为什么合法？因为我们承诺要完成中华民族伟大复兴，让中国经济持续增长，这个就是我们的合法性依据。

当时我只有19岁，着实被他这一套逻辑给镇住了。

这个逻辑链条确实非常强，非常中国人，非常实用主义，就是“我强我就上，拉垮你别逼逼”。

这也就是为什么今天中国从初中开始就要不厌其烦地教授近现代史的主要原因，为什么我们要大力强调鸦片战争、八国联军侵华、洋务运动、戊戌变法、辛亥革命、抗日战争这一大堆的事情。

因为我们的政府一直在建构一个基本的叙述逻辑，强调的是：历史给了这些人机会，但是他们很拉垮，没能带领中国完成复兴，当机会到我时，我们抓住了，中国独立了，中国发展了。

这就是我们执政合法性的最强理由。

所以，我们今天看到中国政府说要8%、7%、5%的经济增长时，你要理解，“经济发展”对于西方国家的政府来说是一个锦上添花的素材，但对于中国政府来说是一个必须要有的基石。

如果经济发展停滞或者倒退，一年两年还可以，但如果长期经济衰退，这是要动摇根基的。

所以这就是研究中国经济问题的绝对出发点：中国经济增长不会长期停滞，这个点必须成立。

因为如果长期停滞，那这个国家的政府合法性就没了。

如果你承认这一点的话。

接下来我想问你，中国的经济是实现高速增长的？

过去的20年，基本上是各类城投公司借钱搞基础建设，这个基建项目的回报率只有2%，但是他们的债务帖息率平均在6%；

以2%的回报率，用6%的利息借钱，这肯定是疯了。

但是各地政府一直在为城投公司的债务做担保，而地方政府之所以敢担保的合理性在于：搞定了基建房价能涨，卖地和交易税能覆盖这4%的城投债利息。

这就是中国经济增长的最重要的那个引擎，根据目前数据，基建和房地产在中国的固定投资当中占了50%：

大家看这张图：基建、房地产、制造业、其他，四个部分，可以视为中国经济这辆车的四个轮子。

现在一提起房价，大家心里有怨气，体感很差，所以如果单纯靠情绪发泄的话那永远唱空房地产就永远有流量，但实际情况是：房地产和基建是我们这辆车最重要的两个驱动引擎。

中国是要升级自己的产业结构，但是升级产业结构需要时间，理论上来说应该是一辆车四个轮子都能转的时候，我可以换掉一个轮子。

但是以今天，中国的制造业升级完全没完成，消费品制造更是萎缩到不行，你在这个时间点换轮子，那不是要改造经济结构，而是要实行休克疗法。

休克疗法在任何一个国家做，都可能有理论依据。

但是，在中国不行。

因为中国政府的合法性来自于他承诺了一个经济增长的未来，经济增速下降对于任何一个国家都能接受，但是对中国，接受起来就需要很大的说服力。

触及利益比触及灵魂要难得多。

中国的居民负债率的确很高，很多人也是从这个指标上唱空中国房价的。

可以唱空，允许唱空。

但我们的下一个问题是：你认为中国政府能不能忍受经济衰退？

如果你相信中国政府的执政合法性建立在经济增长的基础上，那么我们接下来要问目前维持中国经济增长的动力引擎在哪里？

我希望不是房地产。

但是制造业行吗？消费行业行吗？

他没那个实力好吧。

如果让你来做宏观干预，你怎么办？

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