如何看待寓见公寓爆仓，反映出长租公寓模式的哪些问题？
首先，最直观的，就是资金链的脆弱性。寓见公寓之所以会爆仓，很大程度上是因为它扛不住了，尤其是前期的投入太大，回报又没能及时跟上。长租公寓这生意，说白了就是个“重资产”模式。你得先花大价钱去租房子，然后还要投入不少钱去做装修、添置家具家电，还得建自己的运营团队。这些都是实打实的钱，而且是需要长期投入的。如果说它手里握着的钱没能撑到房子租出去、租金能收上来，甚至租金的流速跟不上租房成本和运营开销，那资金链一断，就很容易出现问题。
这背后又牵扯到“高收低租”的风险。很多长租公寓为了快速占领市场，或者说为了吸引租客，会采取一种“高价从房东手里收房，低价租给租客”的策略。听起来很美好，既能让房东满意，又能让租客觉得划算。但问题是，如果公寓自己定价太低，但又没有足够高的入住率和足够强的议价能力，那么它从房东那里收来的租金和自己租出去的租金之间的差价，就成了它唯一的利润来源。一旦市场竞争加剧，租客流失，或者房租整体上涨，这个差价就会被压缩甚至变成亏损。这种模式本身就像是在走钢丝，稍有不慎就会掉下去。
再一个就是过度依赖金融杠杆的问题。为了快速扩张，不少长租公寓都会借助金融工具，比如向银行贷款，或者发行债券。说白了就是借钱来做生意。这本身没问题，很多企业都是这么干的。但是，如果公寓自身造血能力不足，或者说它的盈利模式不够稳健，一旦遇到市场波动，比如租金下跌、入住率下降，或者说它的融资渠道受阻，那么它就会面临巨大的还款压力。寓见公寓的爆仓，可能就跟它背后的资金链断裂有关，而这背后很可能就是金融杠杆“玩脱了”。一旦付不起租金给房东，或者付不起贷款给银行，那整个盘子就容易崩掉。
还有管理和运营的粗放化。长租公寓的运营，远不止是把房子租出去那么简单。你得管装修质量，得管社区服务，得管租客的维权，还得处理各种突发情况。如果公寓的管理能力跟不上扩张的速度，很多细节都做得不到位，比如房屋质量不过关，导致租客频繁投诉，入住率上不去；或者说，售后服务跟不上，租客体验差，口碑越来越差，口碑差了，入住率就更难保证。当这种运营上的短板积累到一定程度，就容易造成恶性循环。
我们还要看到市场环境的变化。疫情的影响不用多说，它对租赁市场造成了很大的冲击，很多城市的人口流动减少，租房需求也随之下降，导致空置率上升。此外，房地产市场的整体调整，也可能影响到长租公寓的租金水平和市场预期。当外部环境不利的时候，那些本身就存在脆弱性的模式，就更容易显露问题。
最后，也不能忽略监管的缺失或滞后。在长租公寓爆发的初期，由于这个模式比较新，相关的法律法规和监管措施可能还没有跟上。这给了不少公寓运营商一些“野蛮生长”的空间，也可能存在一些利用信息不对称来谋取不当利益的行为。比如，可能存在夸大收益、虚假宣传，或者把租客的押金挪作他用等问题。一旦出现问题，就容易因为缺乏有效的监管，导致问题蔓延和扩散。
总而言之，寓见公寓的爆仓，就像是一个放大镜，把长租公寓这个模式在光鲜亮丽外表下隐藏的种种风险都给暴露出来了。它提醒我们，这个行业在追求规模扩张的同时，更应该关注资金的稳健性、盈利模式的合理性、运营管理的精细化，以及对市场变化的适应能力。光靠“讲故事”和金融杠杆是走不远的，最终还是要回归到扎实的经营上来。
网友意见
文 | 杨六娃
2018年10月15号，上海寓见公寓宣布破产。
数千名租户一头雾水，还来不及在家里涮上一顿深秋的火锅，就面临被房东赶走、被银行催债的绝境。
数千名房东也很纳闷，自己几百上千万的房子委托出去，为什么连租金都收不回来？
压根没人能想到，这家在2015年获得雷军旗下A轮投资，并一直在长租公寓品牌榜中稳居前十的明星企业，会在一夜之间分崩离析。
灾难的可怕就在于它的不可预见性。
其实这一年来，围绕着长租公寓发生的种种事件，其实已经向我们做了预告——
这个行业是有问题的。
纸总归保不住火，费劲心机的掩盖，只会为丑陋的落幕添上耻辱的注脚。
01
特产
王安时（花名），工号165243。
2018年初，他拿到阿里的offer，职级P7，职位是“交互设计师”。
作为37岁的男人，他不可能拒绝这样一份工作。
彼时的王安时，把妻子和三岁的女儿留在北京，对他来说，以后无论是接来杭州还是荣归首都。
在阿里巴巴的2018年，都是其人生下半场的关键起点。
可没想到的是，2018年，成了他人生的终点。
4月住进充满甲醛的自如公寓，7月一纸急性髓系白血病诊断书，7月13号，病情恶化，去世。
死亡不可怕，却最怕来得莫名其妙。
时间先来到两个月后，王安时的死，已经在自如的公关下逐渐被大众遗忘。
而我的好朋友羊迪，还在焦急地等待自如的道歉。
2018年8月7号，羊迪入住北京市丰台区Meeta自如寓，这是自如最高端、最贵的产品线。
但入住不到一个月，他就在9月3号迫不及待地办理了退租。
公共区域不间断的装修，让他所住的房间充满了刺激性气体和甲醛，皮肤也因为甲醛和潮湿霉变，而出现了瘙痒、红疹。
身为知乎房产大V的羊迪，把这件事写在了知乎，出卖肉体，只有2200个点赞，对于这个浮躁的社会来说，也算是无人问津。
可很多事情，其实不应该被忽略。
时间回到2016年，在这两件事发生之前。
北京早有一位自如租客，怀孕的女生，胎儿在6个月被检测出白血病，不得不引产，同样，房屋检测现实甲醛污染严重。
她的丈夫怒而起诉，法院委托两家司法鉴定机构进行鉴定，但都以“超出鉴定技术能力”为由，拒绝了委托。
随后，一审法院说：现有证据未能证明该种情况下与白血病的发病存在关系，赔偿请求于法无据，不予支持。
两年后，依旧于法无据。
王安时事件爆发后，自如CEO熊林大方道歉，因为在法律上，还没有一条能惩罚他们。
羊迪的维权，同样也没了下文。
但甲醛的案例一茬接一茬，成了特产，人们从恐慌、愤怒，到无奈、不甘，再到麻木、习以为常。
这样的心路历程，折磨着每一个年轻而自由的灵魂。
而长租公寓还在盲目扩张的道路上越走越远。
02
爆发
甲醛不是自如的特产。
10月份的寓见公寓，也不是第一家爆雷的公司。
2018年8月，我爱我家副总裁胡景晖成为地产网红，他因为炮轰自如等中介哄抬北京房租而被推向风口浪尖。
随后，胡景晖被离职。
在离职前夕，他留下一些至今仍振聋发聩的话：
“长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P，2018年是长租公寓的死亡之年。”
没想到一语成谶。
在他离职前，房屋租赁价格的疯涨已经引起政府的注意。
8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
8月23日，北京市住建委重拳整治租房市场，自如等23家违规中介机构被曝光。
那些暗中牵连的雷，终于被拉开引线。
同一天，杭州一长租公寓（鼎家），被曝已经爆仓。
在舆论之下，人们才突然发现，长租公寓的问题早已积重难返。
而且顺藤摸瓜之下，鼎家居然不是第一家爆仓的长租公寓。
早在今年4月，上海的“爱公寓”就已经爆仓了，它才是真正意义上的第一家。
那时候，大家都在关注鸿茅药酒的跨省抓人事件，也许同样是害怕打击报复，又或者因为没法成为热点，没多少媒体浪费笔墨。
所以，“爱公寓”的死，是悄无声息的。
“爱公寓”爆仓后，公司负责人逃逸海外，在国外过的十分惬意。
而房东和租客的遭遇没有媒体关注，即使报警也没有实现维权。
随后，“爱公寓”被租房巨头“蛋壳公寓”收购。
而后者刚刚在6月，完成7000万美元的B+轮投资。
有钱并且渴望急速扩张的蛋壳公寓，又正是8月份北京租房市场整治的导火索之一。
正是因为其和自如的资本竞争，才有了胡景晖曝光，后续行业连环爆雷的故事。
命运随便画了一个圈。
人们就在圈里面勾心斗角，乐此不疲。
03
扩张
扩张越快，风险越大。
甚至你以为的快速扩张，最后都是在原地打转。
一旦扩张中的长租公寓资金链出现断裂，受伤害的将会是业主和租户，几百上千万人将无家可归，后果比P2P爆雷更为严重。
而这一切，都是因为“租金贷”。
“鼎家破产事件”中的受害租客王丽曾向外界透露：
“当初自己在租房时，曾想要押一付三，但是鼎家坚持只能押一付一”。
后来王丽才明白，自己已经在不知情的情况下被签约了网络贷款，而且变相缴纳了相应的利息。
在签署租房协议的时候，鼎家没有告诉王丽这是“贷款协议”，只是要求自己通过银行卡绑定一个名为“51返呗“（现更名为“爱上街”）的APP。
实际上，一旦租客的银行卡跟“51返呗”的APP绑定，租客一年的租金就可以由“51返呗”一次性地付给了鼎家，而租客只需要按月向“51返呗”支付租金和相应的贷款利息即可。
简单地说——
公寓方用你的名义和信用，
在你不知情的情况下，
套取了贷款公司的贷款，
瞬间积蓄了庞大的资金池，
再用这些资金拿房扩张，
以获取更多租客的贷款。
更可怕的是，不少贷款公司和公寓方，背后实则是同一个老板。
所以，资金到底是被用于扩张，还是被中饱私囊都无人得知。
典型的P2P模式，却比P2P更加可怕。
一旦租户没有按时“交租”，或者公寓方破产，租户轻则被克扣押金，受到房东驱赶，重则信用透支，被影响个人征信，甚至还会面临高额债务和罚息。
有人说，“租金贷”是一个创新的金融产品，只是缺乏监管而已，如果合理利用，行业就会受益。
但真正的逻辑应该是，既然缺乏监管，“租金贷”凭什么被大面积推广？
否则一旦监管来了呢？
04
监视
该被监视的在肆意妄为，那些无辜的人却再被某些人监视。
“我在自如的房子里洗澡的时候，很害怕会有针孔摄像头。”
一位年轻女孩这样和我说。
她的担忧并非空穴来风。
2018年9月11号，一对夫妻在自己租住的自如房间内，发现一枚针孔摄像头，正对着卧室里的床，而这张床他们小两口已经睡了半年之久。
报案之后，自如第一时间跳出来否认，“这件事与我方无关”。
而专业律师的说法是，“如果属实，不管是谁安装，身为房东的自如都需对此负责！”
10月16 号上午，在舆论压力下，自如方面与租户进行了约谈。
自如提出换房赔偿，息事宁人，但租户表示，在事情尘埃落定前不会换房。
事关隐私和尊严，他要死磕到底。
《我不是潘金莲》的圆形构图
隐喻每个人的欲望——偷窥
但可悲的是，这种小事，显然是上不了任何头条版面的。
在2018剩下的时间里，在明年春节到来之前，人们会自动屏蔽这种不大不小的事，把流量献给快乐和自己爱豆的婚礼。
正如自如的甲醛超标事件一样，他微弱的声音，同样很快会被淹没在嘈杂声中。
05
活着
在写下这篇文章之前，我和一个做长租公寓的朋友聊了聊。
我问了很多尖锐的问题，在我确保不会透露他信息的情况下，他基本都很认真地回答了。
末了还给我列了一个名单，“这些公寓，都有爆的危险...”
我一看，比上个月的信用卡账单还长。
当我问到，“为什么非要这样做不可？”
他犹豫了很久，“没办法，总要活着吧？”
可是，如果真要用自身的良知和他人的权益，去换取所谓的扩张，只为满足资本的一些诉求。
这样的企业，不如死了。
回过头看，那些发生过的事情正在被时间覆盖，可类似的事情又一遍遍上演。
自如CEO熊林承诺下架所有新上房源，直到甲醛检测合格。
但上架之后，依旧有甲醛超标的事件爆出。
和蛋壳收购爱公寓一样，刚刚爆雷的寓见已经打包卖给上海青客。
长租公寓市场的资本游戏还在继续，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，但是整个食物链中存留的毒素，却从未被消化。
“租金贷”被监管只是时间问题，但在被监管之前，又有多少公司会宣布破产，多少人会陷入维权的漩涡中呢？
出租屋里的偷窥还在继续，只是未被全部发现而已。
这终究是个混沌的时代。
不要以为自己永远可以躲在高墙之后，别人正在经历的，下一秒就可能会发生在你身上。
那些你忽略而过的，突然间就长成了肿瘤。
还是那句话，灾难的可怕就在于它的不可预见性。
所以，保持敬畏，保持警惕，对自己，对他人。
世界正在照着它既有的轨迹运行，每个人都如履薄冰地活着。
2018年就这样过去了，魑魅魍魉，好不热闹。
那么即将到来的2019，这个行业，又有什么样的盛景呢？
作为一个年轻人，租房行业的健康发展，我本身就是受益者。
也希望我的文字，能起到一点点用吧。
文章首发于个人微信公众号：
宇宙租赁公司（yogalaxies）
欢迎关注
首先呢，长租公寓根本是个伪商业模式。在全世界，都不存在可以做大的二房东（哪怕以公司形式）。中国是有很多商业奇迹，但是有真的原创性搞出什么别的国家都没有成功过的模式吗？最多也就是模仿+超越。
我自己也是房东，很清楚这个问题。因为租房市场是个重资产行业(房屋本身+人力都是）。在资本主义的首都纽约，要100-150万美金的租金（8%的管理费），才养得起一个全职管理人员，折算成30-50套房子。这个比例任何地方都类似（上海也不会差别很大）。而长租公寓本身的模式是一个不会从规模上获益的，反而随着规模成本增加（你拿的房子越多，获取剩下房源的成本越高。雇佣的人越多，组织成本越高，但是管理人员的效率并不会随着规模提高）。
所以，这个就是个旁氏骗局。要么在破灭之前操盘者拿钱跑路，要么耗尽现金崩盘。
我把上面这个说的再详细一点：长租公寓的本质就是通过期货合同（和房东的合同）锁定未来的现金流，然后通过分租（和房客的合同）获取市场价和期货价格之间的差额。房租贷金融工具相当于杠杆，而管理和装修成本相当于期货合同的成本。问题在于，每次期货合同展期（长租公寓和房东续约）的时候，期货价格都会根据当前市场价格重置（因为从全局看，房东没有理由要让利给长租公寓的企业，举个例子，如果我是房东，完全可以在合同到期前2个月去和房客商量，直接续约，我不但可以得到现在的市场价格，还节约了给中介的一个月）。所以长租公寓的模式本质上长期只能挣取一个管理费用（比如市场价5000，我不在乎一年给人一个月费用来管理，但是如果长租公寓给我5000×11，但是分租市场价是6500，长期看，房东必然不会同意），而这个管理费用本身绝对不可能覆盖运营成本。所以长租公寓的利润只能来源于市场价格不断上涨，任何一个对金融市场略有了解的人都知道，不可能有一个成功商业模式能建立在某个期货价格只涨不跌的前提下的，所以必然崩盘，有没有杠杆都一样，只是有杠杆的时候会更惨烈些（或者说没有杠杆，根本没人来做这个，因为只有加了杠杆，才能忽悠到傻钱进来投资）。
PS：利益相关说一句：我有房子，但是都在国外，国内是没有的，所以是纯路人分析。
之前是有回答过这一类公寓爆仓的问题，可以看之前的答案。一剪没：如何看待长租公寓爆仓，杭州鼎家破产有什么影响？
这次写点不一样的，就是为什么今年这么多公寓爆仓的？为什么今年这么多P2P跑路的，为什么是今年？
这个要和去年的十九大说起，去年年底，召开十九大。明确未来3年的三个攻坚战：防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治。
其中，防范化解重大风险是第一位，也是最重要的。在这第一条里，防范金融风险，就是重中之重。过去借新还旧，放杠杆的法子现在不灵了。例如这个长租公寓，如果不是这个游戏中新进入的资金少于支出的资金，击鼓传花的游戏不会现在终止的，还能继续玩下去。
过去四十年，中国高速发展，很多机构（包括银行）也是玩借新还旧的游戏，在印钱的大环境下 ，这个还能玩下去。但潮水退去，谁在裸泳。现在一收缩就知道了。
今年其实很多公司的债券也出现了违约。防范金融风险这才不到一年，未来的路，大家多注意。
巧了，大学同学就是被暴雷的受害者之一。
我看有答案说，打算把业务转给青客公寓，我看也够呛，青客也不是什么好鸟。
去青客租房，同样是贷款，一次性贷两年的租金，然后每个月还贷。
我2015年3月到2018年7月一直租的青客的房子。
客观来说，不出问题的话，挺省心省力，没太多麻烦事儿。
但是为什么我宁可违约也要终止租房呢？是因为今年6月开始，青客逼着我要录一段视频，接受一个单方面免责声明，非常不要脸的内容。
内容如下
什么意思呢，就是如果房东收回房子，我无家可归，青客完全没有责任。
？？？
我跟你请客签订了租房合同，你不能继续履行合同，单方面违约，居然毫无责任？
而这次寓见公寓暴雷，我又想到了这个条款。
条款说了，是青客跟房东解除合同，那么如果青客拒绝支付租金导致的合同解除，不也是这种情况么？青客也无责任？？？
？？？
？？？
现在想想，居然还能这么玩儿？
这么不要脸的条款，我又不傻，当然不会签。
看我不签，对方开始“晓之以理，动之以情”。
居然口头告诉我如果出现单方面违约，“是可以申请一定程度的补偿的”。
我也是呵呵了，白纸黑字的约定都不一定遵守，你一句话能有什么效力？
还说要“信任我们青客”
最终没有协商成功，于是我宁可赔一个月房租的押金，也坚决要退租。
结果你猜发生了什么事儿？
还记得上面小姑娘说的话么？要相信我们青客…呵呵，我信了你的邪
我退房，押金不退是租房协议约定好的，我接受，可剩余租金水电网费总得退吧？
不好意思，不退。
呵呵，说好的信任你们青客呢
好，我拿出电子协议，白纸黑字你认不认。
终于没什么可说的了，可以退。
好呀，然后走了一个7天的退房流程，终于退房成功。
然而，从7月13号退房到现在3个月了，同意退给我的钱依然一分钱没有到账。
发微信问也完全不回复。
微笑脸。
实际上也没多少钱，折扣一点那扣一点，也就是千把块，对我来说不是丢不起这钱。
但是这件事的性质，让我觉得十分恶心，白纸黑字的条款执行起来这么难，对租户各种敷衍欺骗，青客就是这么一家不要脸的公司。
在这里也给各位租房的小伙伴提个醒，一定要注意租房合同内容。
青客跟我一开始签订的协议，其实是有不要脸得免责条款的，只不过我当时第一次租房没经验？
直到这次让我录视频，我才发现不对劲。
寓见公寓的事儿如果青客接盘，各位小伙伴也多留个心眼儿。
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