2021上海买房，老破小还是远大新？
2021年上海买房，老破小还是远大新？这确实是一个让人纠结的问题，尤其是在房价高企、限购政策依旧严格的上海。说实话，这个问题没有标准答案，完全取决于你的核心需求、风险承受能力以及对未来生活的规划。我来给你掰扯掰扯，尽量讲得详细些，也希望你能从中找到自己的方向。
先说说“老破小”
“老破小”这个词，听起来有点心酸，但它在上海的二手房市场里，占据着举足轻重的地位。
优点：
地段！地段！还是地段！ 这是“老破小”最大的王牌。很多“老破小”都集中在市中心、中环内，甚至是内环内。这意味着，你可能住在静安寺、徐家汇、淮海路这样的核心区域，通勤时间短，生活配套成熟得不能再成熟了。商场、医院、学校、公园，几乎触手可及。
学区属性： 很多“老破小”之所以能价格坚挺，甚至比周边新房贵，就是因为它的学区属性。为了孩子上学，不少家长宁愿牺牲居住品质，也要挤进这些“口粮房”。
交通便利： 往往都紧挨着地铁站，公共交通四通八达。
相对较低的总价： 虽然单价不低，但由于面积小，总价上可能比市中心的新房或者大户型老房要低一些，更容易够到。
稳定的居住属性： 如果你就是追求在市中心安家，享受便利的生活，不介意居住环境，那么“老破小”能满足你最基本的需求。
缺点：
居住品质差： 这是最直观的缺点。房屋老旧，墙体开裂、漏水、采光差、隔音差都是常有的事。基础设施老化，比如水电煤管道、消防系统可能存在安全隐患。
配套设施陈旧： 小区绿化少，停车位紧张，物业服务可能跟不上。楼梯房没有电梯，爬楼梯到五六楼，对于有老人或小孩的家庭来说，是个大问题。
改造和翻新成本高： 如果想改善居住条件，可能需要投入不少钱进行装修，但受限于房屋结构和年限，很多改造也有限制。
升值潜力可能不如新房： 虽然地段是优势，但房屋本身的老化程度会限制其未来的增值空间，尤其是在城市发展向外扩张，新区域配套不断升级的情况下。
流动性： 虽然有学区属性，但真正愿意长期居住在“老破小”里的人不太多，一旦学区优势减弱，或者想改善居住条件，可能会面临一定的流动性问题。
再来看看“远大新”
“远大新”代表的是离市中心较远，但是全新的商品房。
优点：
全新的居住体验： 这是最大的吸引力。全新的小区，全新的户型，全新的装修（如果购买的是精装修），崭新的基础设施，良好的物业服务。
完善的社区配套： 新区规划通常会考虑居民的实际需求，例如配备商业中心、学校、公园、运动场所等。
良好的户型和采光： 新房的户型设计更符合现代居住习惯，采光、通风、隔音效果通常比“老破小”好很多。
可能更具潜力的升值空间： 随着城市发展和区域规划的落地，远郊区域的新房，尤其是具备产业导入、交通改善等利好的区域，未来几年可能有更大的价格上涨空间。
更舒适的生活环境： 绿化率高，车位充足，小区环境优美，能提供更舒适的居住体验。
缺点：
通勤时间长： 这是最现实的问题。住在远郊，每天上下班需要花费大量的时间在路上，影响工作和生活质量。
配套尚不成熟： 很多远郊新区，虽然规划了，但很多配套设施可能还在建设中，或者投入使用后效果不如预期。商圈、优质医疗资源、成熟的教育资源可能需要更长的时间才能跟上来。
交通依赖度高： 尤其是一些离市中心较远的区域，公共交通可能不如市中心便利，更依赖私家车。
总价可能更高（或者面积更大）： 虽然单价可能比市中心低，但为了保证居住品质，户型面积通常会比“老破小”大，导致总价也不低。
市场波动风险： 远郊新房的升值潜力，很大程度上依赖于区域未来的发展规划和兑现情况，如果规划不及预期，或者市场下行，可能会面临更大的价格波动风险。
投资属性： 如果你不是为了自住，而是看重投资，远郊新房的周期会比市中心“老破小”长，需要更长的持有时间来等待区域价值的提升。
那么，2021年，你该怎么选？
回到2021年的上海，给你的建议是：
1. 明确你的“核心需求”是什么？
优先考虑通勤和工作？ 如果你需要在市中心上班，通勤时间对你来说是第一位的，那么“老破小”可能是你唯一的选择。你需要权衡的是，能不能接受它的居住品质。
优先考虑居住品质和生活舒适度？ 如果你不太在意通勤时间，更看重居住环境，希望有宽敞明亮的房间，良好的小区环境，那么“远大新”会更适合你。
有学区需求？ 如果孩子即将入学，学区是你的首要考量，那“老破小”的学区房选项是绕不开的。但也要注意，政策是不断变化的，学区房的价值也不再是绝对保险。
纯投资目的？ 如果是纯投资，你需要研究哪个区域的未来发展潜力更大，哪个板块的潜力更容易被市场挖掘，以及自身的资金链是否能支撑更长期的持有。
2. 评估你的“风险承受能力”
“老破小” 的风险相对较低，尤其是在核心区域，地段的价值很难被抹杀。但你要承担的是居住品质差和潜在的房屋维护成本。
“远大新” 的风险相对较高。它依赖于区域的未来发展，一旦规划或配套不及预期，或者市场出现大的调整，你可能会面临资产贬值的风险。但如果你选对了区域，回报可能也更丰厚。
3. 审视你的“经济实力”
“老破小” 在市中心，总价虽然低，但单价可能让你望而却步，并且需要预留一笔装修和维护的费用。
“远大新” 即使单价低，但面积大，总价也可能是一个不小的数目。同时，远郊的交通成本（油费、过路费、甚至考虑再购一辆车）也要计算在内。
4. 关注“政策导向”
上海的房地产政策一直在调整，比如“房住不炒”的定位，以及学区房政策的改革（如多校划片、五年一户等），都会对“老破小”和“远大新”的市场产生影响。研究一下近期的政策动向，以及对未来市场可能产生的影响。
一些具体的思考角度：
如果你看重“确定性”， 愿意牺牲一些居住舒适度，换取市中心的便利和相对稳定的价值，那么市中心“老破小” 可能是你的菜。你可以把它看作一种“锚定”，无论市场如何波动，核心地段的稀缺性总在那里。
如果你看重“成长性”， 愿意承受一定的通勤压力和区域发展的不确定性，看好上海整体的发展趋势，并且对未来的生活品质有更高的追求，那么有潜力的远郊新房 值得你研究。你需要做一个深入的区域分析，看看哪些区域有政府重点规划、产业导入、交通改善等利好。
别忘了“中间地带”： 比如一些内中环之间的次新房，或者一些有改善潜力、环境不错的、在市中心稍远一些但交通依然便利的区域，它们可能介于“老破小”和“远大新”之间，提供一个折衷的方案。
最后，给你的建议是：
多看多比较： 不要仅凭印象做决定。实地去考察你感兴趣的“老破小”和小区，去感受那里的居住环境，了解周边配套。同样，也去远郊的新区看看，了解那里的交通、商业、学校等规划和现状。
算清楚总账： 不仅仅是房价，还要把装修、物业费、取暖费（如果需要）、通勤费用、孩子的教育支出等都算进去，做一个全面的成本分析。
咨询专业人士： 和靠谱的房产中介、或者已经购房的朋友聊聊，听听他们的经验和建议。
相信自己的判断： 最终的决定，还是要回到你自己的需求和偏好上。
2021年上海的购房决策，是一场关于生活方式、投资理念和风险管理的多重博弈。希望我的这些分析，能让你在迷雾中看得更清楚一些。祝你找到最适合你的那个“家”！
先说说“老破小”
“老破小”这个词，听起来有点心酸，但它在上海的二手房市场里，占据着举足轻重的地位。
优点：
地段！地段！还是地段！ 这是“老破小”最大的王牌。很多“老破小”都集中在市中心、中环内，甚至是内环内。这意味着，你可能住在静安寺、徐家汇、淮海路这样的核心区域，通勤时间短，生活配套成熟得不能再成熟了。商场、医院、学校、公园，几乎触手可及。
学区属性： 很多“老破小”之所以能价格坚挺，甚至比周边新房贵，就是因为它的学区属性。为了孩子上学，不少家长宁愿牺牲居住品质，也要挤进这些“口粮房”。
交通便利： 往往都紧挨着地铁站，公共交通四通八达。
相对较低的总价： 虽然单价不低，但由于面积小，总价上可能比市中心的新房或者大户型老房要低一些，更容易够到。
稳定的居住属性： 如果你就是追求在市中心安家，享受便利的生活，不介意居住环境，那么“老破小”能满足你最基本的需求。
缺点：
居住品质差： 这是最直观的缺点。房屋老旧，墙体开裂、漏水、采光差、隔音差都是常有的事。基础设施老化，比如水电煤管道、消防系统可能存在安全隐患。
配套设施陈旧： 小区绿化少，停车位紧张，物业服务可能跟不上。楼梯房没有电梯，爬楼梯到五六楼，对于有老人或小孩的家庭来说，是个大问题。
改造和翻新成本高： 如果想改善居住条件，可能需要投入不少钱进行装修，但受限于房屋结构和年限，很多改造也有限制。
升值潜力可能不如新房： 虽然地段是优势，但房屋本身的老化程度会限制其未来的增值空间，尤其是在城市发展向外扩张，新区域配套不断升级的情况下。
流动性： 虽然有学区属性，但真正愿意长期居住在“老破小”里的人不太多，一旦学区优势减弱，或者想改善居住条件，可能会面临一定的流动性问题。
再来看看“远大新”
“远大新”代表的是离市中心较远，但是全新的商品房。
优点：
全新的居住体验： 这是最大的吸引力。全新的小区，全新的户型，全新的装修（如果购买的是精装修），崭新的基础设施，良好的物业服务。
完善的社区配套： 新区规划通常会考虑居民的实际需求，例如配备商业中心、学校、公园、运动场所等。
良好的户型和采光： 新房的户型设计更符合现代居住习惯，采光、通风、隔音效果通常比“老破小”好很多。
可能更具潜力的升值空间： 随着城市发展和区域规划的落地，远郊区域的新房，尤其是具备产业导入、交通改善等利好的区域，未来几年可能有更大的价格上涨空间。
更舒适的生活环境： 绿化率高，车位充足，小区环境优美，能提供更舒适的居住体验。
缺点：
通勤时间长： 这是最现实的问题。住在远郊，每天上下班需要花费大量的时间在路上，影响工作和生活质量。
配套尚不成熟： 很多远郊新区，虽然规划了，但很多配套设施可能还在建设中，或者投入使用后效果不如预期。商圈、优质医疗资源、成熟的教育资源可能需要更长的时间才能跟上来。
交通依赖度高： 尤其是一些离市中心较远的区域，公共交通可能不如市中心便利，更依赖私家车。
总价可能更高（或者面积更大）： 虽然单价可能比市中心低，但为了保证居住品质，户型面积通常会比“老破小”大，导致总价也不低。
市场波动风险： 远郊新房的升值潜力，很大程度上依赖于区域未来的发展规划和兑现情况，如果规划不及预期，或者市场下行，可能会面临更大的价格波动风险。
投资属性： 如果你不是为了自住，而是看重投资，远郊新房的周期会比市中心“老破小”长，需要更长的持有时间来等待区域价值的提升。
那么，2021年，你该怎么选？
回到2021年的上海，给你的建议是：
1. 明确你的“核心需求”是什么？
优先考虑通勤和工作？ 如果你需要在市中心上班，通勤时间对你来说是第一位的，那么“老破小”可能是你唯一的选择。你需要权衡的是，能不能接受它的居住品质。
优先考虑居住品质和生活舒适度？ 如果你不太在意通勤时间，更看重居住环境，希望有宽敞明亮的房间，良好的小区环境，那么“远大新”会更适合你。
有学区需求？ 如果孩子即将入学，学区是你的首要考量，那“老破小”的学区房选项是绕不开的。但也要注意，政策是不断变化的，学区房的价值也不再是绝对保险。
纯投资目的？ 如果是纯投资，你需要研究哪个区域的未来发展潜力更大，哪个板块的潜力更容易被市场挖掘，以及自身的资金链是否能支撑更长期的持有。
2. 评估你的“风险承受能力”
“老破小” 的风险相对较低，尤其是在核心区域，地段的价值很难被抹杀。但你要承担的是居住品质差和潜在的房屋维护成本。
“远大新” 的风险相对较高。它依赖于区域的未来发展，一旦规划或配套不及预期，或者市场出现大的调整，你可能会面临资产贬值的风险。但如果你选对了区域，回报可能也更丰厚。
3. 审视你的“经济实力”
“老破小” 在市中心，总价虽然低，但单价可能让你望而却步，并且需要预留一笔装修和维护的费用。
“远大新” 即使单价低，但面积大，总价也可能是一个不小的数目。同时，远郊的交通成本（油费、过路费、甚至考虑再购一辆车）也要计算在内。
4. 关注“政策导向”
上海的房地产政策一直在调整，比如“房住不炒”的定位，以及学区房政策的改革（如多校划片、五年一户等），都会对“老破小”和“远大新”的市场产生影响。研究一下近期的政策动向，以及对未来市场可能产生的影响。
一些具体的思考角度：
如果你看重“确定性”， 愿意牺牲一些居住舒适度，换取市中心的便利和相对稳定的价值，那么市中心“老破小” 可能是你的菜。你可以把它看作一种“锚定”，无论市场如何波动，核心地段的稀缺性总在那里。
如果你看重“成长性”， 愿意承受一定的通勤压力和区域发展的不确定性，看好上海整体的发展趋势，并且对未来的生活品质有更高的追求，那么有潜力的远郊新房 值得你研究。你需要做一个深入的区域分析，看看哪些区域有政府重点规划、产业导入、交通改善等利好。
别忘了“中间地带”： 比如一些内中环之间的次新房，或者一些有改善潜力、环境不错的、在市中心稍远一些但交通依然便利的区域，它们可能介于“老破小”和“远大新”之间，提供一个折衷的方案。
最后，给你的建议是：
多看多比较： 不要仅凭印象做决定。实地去考察你感兴趣的“老破小”和小区，去感受那里的居住环境，了解周边配套。同样，也去远郊的新区看看，了解那里的交通、商业、学校等规划和现状。
算清楚总账： 不仅仅是房价，还要把装修、物业费、取暖费（如果需要）、通勤费用、孩子的教育支出等都算进去，做一个全面的成本分析。
咨询专业人士： 和靠谱的房产中介、或者已经购房的朋友聊聊，听听他们的经验和建议。
相信自己的判断： 最终的决定，还是要回到你自己的需求和偏好上。
2021年上海的购房决策，是一场关于生活方式、投资理念和风险管理的多重博弈。希望我的这些分析，能让你在迷雾中看得更清楚一些。祝你找到最适合你的那个“家”！
网友意见
就目前这个政策导向，我只能说国内想买房的人不管哪个城市，千万回避学区房溢价。
2019年买了世博老破小，真香。
2014～2020年，呆过东靖路、曹路、三林，现在住世博。
曹路姑且算郊区吧，那边次新房（拆迁房）单价4.2万，两房80左右。总价320万。
缺点：
1.地铁挤。首站坐满人，次站就挤，体验很差，这不是感官体验差，时间长了受不了。
2.位置偏。去上班1个半小时，来回3小时。时间一长，好累，到家都8点多了，就想倒下。
3.商业少。周边就一个宝龙，只能满足基本需求，消费层次相对较低，且消费人员相对素质差。
4.医疗差。附近没啥好医院，老婆生小孩还要去张江那边，每次体检过去35分钟。
5.道路乱。卡车多（交通危险），老婆指定不买道路有卡车的地方。
6.城建差。道路绿化除了树，其他基本没有，公园少。
7.人员结构弱。小区停车，bba很少，国产车很多。
8.物业一般，楼道都是贴的小广告。
优点：
房子新，小区内绿化较好，车位不紧张。
现在住世博老房子。19年单价5.1万。2房60平左右，总价310左右。
优点：
1.地铁不挤，离公司近，9点10分上车，还有座位。20分钟到公司。下班7点就能到家，爽！可以在家做饭或者到附近找个小酒馆喝喝清酒。
2.商业丰富。周边顶级商场太古里，一流二流商场晶耀前滩、世博源，步行街昌里路，三钢里。各个层次消费都有。
3.交通发达，静安寺，武康路，美罗城...地铁5站左右。陆家嘴，外滩，虹桥机场，浦东机场，上海火车站开车半小时内。
4.休闲配套好，小区边就有2个公园。走路到江边13分钟（风景贼好），附近马上有世博公园，市区内最大公园（比世纪公园大），走过去也就15分钟。
5.医疗资源丰富，开车20分钟内各大著名医院，中山医院，六院，儿童医学中心，东方医院。。。
缺点：
1.停车难，周末晚上回来晚点没车位(平时没机会开车)。
2.小区旧旧旧，墙面，楼道，绿化都很旧。
3.道路窄。小区内道路窄，行人遇到车要避让下。
但是现在旧改了，一切都变好了。车位增加了，道路拓宽了，墙面，楼道，绿化都重新搞了一遍。
总结：
上海郊区，外环，中环都居住过。现在来看上海的精华在市区。老破不是致命，远才要命。
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