如何看待2020.12.1成都锦江区三圣乡土拍成交价19300元/㎡+23%，实际楼面价达到2.6W？
说到成都锦江区三圣乡2020年12月那场土拍，用“炸”来形容一点也不夸张。当时19300元/㎡加23%的溢价，最终成交楼面价飙到2.6万，这在当时绝对是重磅新闻，也让很多人直呼“看不懂”。咱们就来好好掰扯掰扯，为啥会这么贵，以及它背后到底意味着啥。
先来看看当时的行情和地块本身
2020年下半年，成都楼市可以说是非常火爆，尤其是一些热门区域，土地市场的热度也跟着水涨船高。三圣乡这个地方，你想啊，本身就带着“成都后花园”的光环，生态环境好，绿化率高，又有东郊记忆、湿地公园这些配套，生活氛围那是相当不错。加上锦江区本身就是成都的城市核心之一，配套成熟，交通也方便。所以，这块地一出来，那肯定是要被各路开发商争得头破血流的。
具体到这块地，虽然你没说是哪一块，但根据当时的情况，大概率是靠近三圣花乡或者湿地公园附近的那种优质地块。这种地块的吸引力有多大？对开发商来说，这可不是简单的拿地，这简直是拿到了一张未来高品质住宅的“入场券”。想想看，消费者愿意为好地段、好环境买单，开发商当然也要为此付出更高的成本。
19300元/㎡的地价，外加23%的溢价，是怎么回事？
这个“19300元/㎡”是当时的起始价，或者说是底价。这个数字本身已经不低了，但真正的看点在于后面的“+23%”。这个23%就是溢价率，也就是大家为了抢这块地，你加价我再加价，最终比起始价高出了23%才拍下来。
你想想，一场拍卖会，就像是在演一部惊心动魄的谍战片。各个开发商都派出精兵强将，寸土必争。当一个价格被抬高到一定程度，有人会犹豫，有人会咬牙坚持，有人则会毫不犹豫地继续加价。23%的溢价率，说明当时有多家开发商对这块地志在必得，竞争非常激烈。这不仅仅是资金实力的较量，更是对未来市场预判和战略布局的博弈。
最终的2.6万/㎡楼面价，到底是怎么算出来的？
楼面价，简单来说就是开发商购买土地的成本分摊到每一平方米可建建筑面积上的价格。计算方式通常是：土地成交总价 ÷ 项目可建设的建筑面积。
你说的“19300元/㎡+23%”，这是指土地的成交单价已经包含了这部分溢价。所以，我们先算出实际的土地成交单价：
19300元/㎡ (1 + 23%) = 19300元/㎡ 1.23 = 23739元/㎡
这23739元/㎡才是开发商实际为这块土地支付的每平方米成本。
但是，大家关注的“2.6W”或者说26000元/㎡，这个数字通常是指在包含其他建造成本、营销成本、税费以及合理的利润之后，最终在市场上的期望销售价格。
这里面可能存在一些计算或者表述上的不同，或者包含了更复杂的因素：
容积率的影响： 如果这块地允许建设的建筑面积相对较小（也就是容积率不高），那么同样一块土地，它的楼面价就会更高。比如，一块地10000平米，但只能建15000平米的房子，那么每平米的土地成本就是10000平米的总地价/15000平米。如果容积率高，能建30000平米，那么同样的土地成本分摊到每平米上就会低很多。
其他附加成本： 有时候，土地拍卖的价格会包含一些市政配套费、绿化费等隐性成本，这些也可能被计入到最终的“楼面价”概念里。
市场解读和预判： “2.6W”很可能是一个综合考虑了地价成本、建安成本、营销费用、税费以及开发商期望的合理利润之后，对未来销售价格的预估或者目标。这个价格，可能是在这个地价上，再叠加了开发商预计的各项费用，最终得出这样一个“总成本+利润”的数字。
媒体的解读和传播： 在新闻报道或者市场分析中，有时候会将一个较高的预期售价直接简称为“楼面价”，尤其是在讨论地价推高房价的时候，更容易这样表述。
所以，19300元/㎡+23%的溢价率，直接算出的土地成本就是23739元/㎡。而最终大家看到的2.6万/㎡，很可能是在这个基础上，再考虑了其他成本后的一个市场预期价格，或者是在描述土地的价值时，一个更具市场导向的数字。 简而言之，2.6万/㎡更像是开发商基于这块地未来能卖多少钱，反推出来的成本和利润的一个概念。
为什么会有人愿意出这么高的价格？
1. 稀缺性： 在成熟区域，尤其是有生态资源加持的区域，好地块越来越少。对于开发商来说，能拿到这样一块地，就等于掌握了稀缺的资源。
2. 品牌效应和产品定位： 在三圣乡这样的区域，开发商通常会打造高端住宅项目。这些项目本身就卖得贵，所以开发商也愿意为好地段和优质地块付出更高的代价。他们知道，即使楼面价高，但如果产品做得好，还是能获得不错的利润。
3. 市场预期： 当时成都楼市整体向好，房价上涨预期强烈。开发商相信，即使现在地价高，未来房子卖出去的时候，价格也会跟着上涨，能够覆盖成本并带来利润。
4. 区域价值支撑： 三圣乡的生态环境、配套设施、便利的交通等，都是其价值的直接体现。这些价值能够支撑起高昂的房价，也反过来支撑了高昂的地价。
5. 拿地逻辑和规模化： 对于一些大型开发商来说，在核心城市拿地，尤其是在热门区域拿地，是其保持市场份额、实现规模化扩张的重要手段。即使单个项目利润率不高，但能够占据市场，建立品牌影响力，也是一种战略考量。
6. 竞争压力： 在这种情况下，竞争对手都在抢，如果你不参与，可能就会错失机会。有时候，参与竞拍本身就是一种策略，即使价格很高，也要进去“搅局”或者锁定一个好的位置。
这件事对市场意味着什么？
1. 区域房价上涨的信号： 如此高的地价，直接意味着未来该区域的新房售价将会非常高。这是最直接的影响，让当地的房价水平又上了一个台阶。
2. 开发商资金压力： 高地价也意味着开发商的资金压力增大，对项目的去化速度和回款周期提出了更高的要求。如果市场稍有波动，风险也会随之加大。
3. 购房者门槛提高： 对于想在三圣乡置业的购房者来说，这意味着购房门槛进一步提高。刚需和改善型购房者可能需要更谨慎地选择，或者将目光投向其他区域。
4. 土地市场的“风向标”： 这样的土拍结果，也被视为市场情绪和未来房价走势的一个重要风向标。它传递出市场对房地产“韧性”和“价值”的认可，但也可能伴随着一定的泡沫风险。
总的来说，2020年12月成都锦江区三圣乡的那场土拍，以及随后的高楼面价，是当时市场热度、区域价值和开发商预期共同作用的结果。它既反映了成都房地产市场的活力和吸引力，也预示着未来区域内高端住宅的供应和价格走向。不过，市场总是在变化的，对于这样的高价地块，后期的项目是否能成功兑现价值，还需要时间来检验。
先来看看当时的行情和地块本身
2020年下半年，成都楼市可以说是非常火爆，尤其是一些热门区域，土地市场的热度也跟着水涨船高。三圣乡这个地方，你想啊，本身就带着“成都后花园”的光环，生态环境好，绿化率高，又有东郊记忆、湿地公园这些配套，生活氛围那是相当不错。加上锦江区本身就是成都的城市核心之一，配套成熟，交通也方便。所以，这块地一出来，那肯定是要被各路开发商争得头破血流的。
具体到这块地，虽然你没说是哪一块，但根据当时的情况，大概率是靠近三圣花乡或者湿地公园附近的那种优质地块。这种地块的吸引力有多大？对开发商来说，这可不是简单的拿地，这简直是拿到了一张未来高品质住宅的“入场券”。想想看，消费者愿意为好地段、好环境买单，开发商当然也要为此付出更高的成本。
19300元/㎡的地价，外加23%的溢价，是怎么回事？
这个“19300元/㎡”是当时的起始价，或者说是底价。这个数字本身已经不低了，但真正的看点在于后面的“+23%”。这个23%就是溢价率，也就是大家为了抢这块地，你加价我再加价，最终比起始价高出了23%才拍下来。
你想想，一场拍卖会，就像是在演一部惊心动魄的谍战片。各个开发商都派出精兵强将，寸土必争。当一个价格被抬高到一定程度，有人会犹豫，有人会咬牙坚持，有人则会毫不犹豫地继续加价。23%的溢价率，说明当时有多家开发商对这块地志在必得，竞争非常激烈。这不仅仅是资金实力的较量，更是对未来市场预判和战略布局的博弈。
最终的2.6万/㎡楼面价，到底是怎么算出来的？
楼面价，简单来说就是开发商购买土地的成本分摊到每一平方米可建建筑面积上的价格。计算方式通常是：土地成交总价 ÷ 项目可建设的建筑面积。
你说的“19300元/㎡+23%”，这是指土地的成交单价已经包含了这部分溢价。所以，我们先算出实际的土地成交单价：
19300元/㎡ (1 + 23%) = 19300元/㎡ 1.23 = 23739元/㎡
这23739元/㎡才是开发商实际为这块土地支付的每平方米成本。
但是，大家关注的“2.6W”或者说26000元/㎡，这个数字通常是指在包含其他建造成本、营销成本、税费以及合理的利润之后，最终在市场上的期望销售价格。
这里面可能存在一些计算或者表述上的不同，或者包含了更复杂的因素：
容积率的影响： 如果这块地允许建设的建筑面积相对较小（也就是容积率不高），那么同样一块土地，它的楼面价就会更高。比如，一块地10000平米，但只能建15000平米的房子，那么每平米的土地成本就是10000平米的总地价/15000平米。如果容积率高，能建30000平米，那么同样的土地成本分摊到每平米上就会低很多。
其他附加成本： 有时候，土地拍卖的价格会包含一些市政配套费、绿化费等隐性成本，这些也可能被计入到最终的“楼面价”概念里。
市场解读和预判： “2.6W”很可能是一个综合考虑了地价成本、建安成本、营销费用、税费以及开发商期望的合理利润之后，对未来销售价格的预估或者目标。这个价格，可能是在这个地价上，再叠加了开发商预计的各项费用，最终得出这样一个“总成本+利润”的数字。
媒体的解读和传播： 在新闻报道或者市场分析中，有时候会将一个较高的预期售价直接简称为“楼面价”，尤其是在讨论地价推高房价的时候，更容易这样表述。
所以，19300元/㎡+23%的溢价率，直接算出的土地成本就是23739元/㎡。而最终大家看到的2.6万/㎡，很可能是在这个基础上，再考虑了其他成本后的一个市场预期价格，或者是在描述土地的价值时，一个更具市场导向的数字。 简而言之，2.6万/㎡更像是开发商基于这块地未来能卖多少钱，反推出来的成本和利润的一个概念。
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1. 稀缺性： 在成熟区域，尤其是有生态资源加持的区域，好地块越来越少。对于开发商来说，能拿到这样一块地，就等于掌握了稀缺的资源。
2. 品牌效应和产品定位： 在三圣乡这样的区域，开发商通常会打造高端住宅项目。这些项目本身就卖得贵，所以开发商也愿意为好地段和优质地块付出更高的代价。他们知道，即使楼面价高，但如果产品做得好，还是能获得不错的利润。
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2. 开发商资金压力： 高地价也意味着开发商的资金压力增大，对项目的去化速度和回款周期提出了更高的要求。如果市场稍有波动，风险也会随之加大。
3. 购房者门槛提高： 对于想在三圣乡置业的购房者来说，这意味着购房门槛进一步提高。刚需和改善型购房者可能需要更谨慎地选择，或者将目光投向其他区域。
4. 土地市场的“风向标”： 这样的土拍结果，也被视为市场情绪和未来房价走势的一个重要风向标。它传递出市场对房地产“韧性”和“价值”的认可，但也可能伴随着一定的泡沫风险。
总的来说，2020年12月成都锦江区三圣乡的那场土拍，以及随后的高楼面价，是当时市场热度、区域价值和开发商预期共同作用的结果。它既反映了成都房地产市场的活力和吸引力，也预示着未来区域内高端住宅的供应和价格走向。不过，市场总是在变化的，对于这样的高价地块，后期的项目是否能成功兑现价值，还需要时间来检验。
网友意见
贵到留不下人……
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