2020年，如何看待房地产未来3~5年的走势呢？
一、 宏观经济环境的制约与驱动
疫情影响下的经济复苏的不确定性：
短期冲击： 2020年初，疫情导致全国范围内的封锁、停工停产，房地产销售和施工活动受到严重影响。对经济增长的担忧可能导致居民和企业信心下降，从而抑制购房需求。
中长期复苏路径： 疫情的控制程度、疫苗的研发和推广、全球经济的联动效应，都将决定中国经济复苏的力度和速度。如果经济能够稳步复苏，居民收入增加，对房地产的需求会得到支撑。反之，经济下行压力增大，将对房地产市场带来压力。
财政和货币政策： 为了应对疫情冲击，政府可能会采取更积极的财政政策（如减税降费、增加基建投资）和宽松的货币政策（如降息、降准）。这些政策能否有效刺激经济、提升居民购买力，是影响房地产走势的关键因素。但同时，过度宽松的货币政策也可能带来资产泡沫的风险。
全球经济格局的演变：
全球贸易关系： 中美贸易摩擦的持续发酵以及全球供应链的重塑，可能对中国经济增长产生长期影响，进而传导至房地产市场。
全球资本流动： 如果全球经济动荡，避险资金可能流向被认为相对稳定的中国市场，部分可能会流入房地产，但主要受限于国内的资本管制。
二、 国内政策调控的主导作用
“房住不炒”定位的坚持： 这是中国房地产市场最核心的政策导向。未来35年，预计政府会继续坚持“房住不炒”的定位，抑制房地产的金融属性和投资属性，防止其过度偏离居住功能。这意味着：
限购、限贷、限售等政策将继续存在： 在一些热点城市，这些行政调控手段可能会根据市场情况进行微调，但总体方向是收紧投机性需求。
房地产税的推进： 虽然具体落地时间和税率存在不确定性，但房地产税的推出被认为是未来影响房地产市场长期稳定性的重要因素之一。一旦落地，将增加持有成本，可能对部分投资性需求产生抑制作用。
租赁住房的政策支持： 政府可能会加大对租赁住房市场的支持力度，包括保障性租赁住房、长租公寓等，以满足不同群体的住房需求，分流部分购房需求。
金融监管的加强：
“三道红线”等房地产金融审慎管理制度： 2020年已经开始实施的针对房地产企业的融资监管政策，如“三道红线”，旨在控制房企的杠杆率，防范金融风险。未来35年，这些政策将继续引导房企回归稳健经营，降低高负债带来的风险。这将对部分高杠杆房企的扩张产生限制，可能导致其销售策略调整。
贷款集中度管理： 对银行向房地产相关业务的贷款比例进行限制，将从信贷端收紧资金来源，影响市场整体的流动性。
个人按揭贷款政策： 央行和银保监会会根据宏观经济和市场情况，适时调整首付比例、贷款利率等，以引导居民购房行为，避免过热或过冷。
区域发展战略的引领：
区域协调发展： 国家将继续推动京津冀、长三角、粤港澳大湾区等区域协同发展，这些区域的房地产市场预计会保持相对活跃，但也会受到更严格的调控。
乡村振兴和新型城镇化： 乡村振兴战略可能带动部分农村地区的房地产发展，而新型城镇化则会引导人口向更具发展潜力的大、中城市转移，对这些城市周边的房地产市场产生需求。
三、 房地产市场自身发展逻辑的演变
市场分化加剧：
城市间分化： 经济发达、人口流入、产业基础好的一二线城市，其房地产市场韧性更强，需求更稳定，可能会呈现“结构性分化”的上涨或企稳。而经济基础薄弱、人口流出的三四线城市，其房地产市场可能面临更大的去库存压力和价格下行风险。
产品分化： 市场对产品品质、户型设计、配套设施、物业服务的要求将进一步提高。能够满足改善性需求、具备优质配套和良好社区环境的项目，更容易获得市场青睐。刚需和首次改善型需求仍是市场的重要支撑。
投资逻辑的转变：
从高杠杆高周转到稳健经营： 过去依赖高杠杆、高周转模式扩张的房企，将面临转型压力。未来35年，能够适应新模式、专注于产品和服务、拥有稳健财务状况的房企将更具竞争力。
资本市场的审视： 房地产企业的融资渠道将更加多元化，但资本市场对房企的估值逻辑也会发生变化，更看重其盈利能力、现金流健康度和长期发展潜力。
供给侧改革的持续深化：
保障性租赁住房的建设： 这将增加市场的供给，分流一部分商品房需求，特别是对于年轻群体和流动人口。
老旧小区改造： 提升居住品质，满足改善性需求，但可能不会对整体商品房价格产生剧烈影响。
四、 潜在风险与不确定性
金融风险： 房地产市场的风险与金融体系高度关联。一旦出现系统性金融风险，对房地产市场将是颠覆性的打击。
经济下行风险： 如果宏观经济复苏不及预期，居民收入增长停滞甚至下降，购房能力会受到严重影响，导致房地产市场需求萎缩。
政策波动风险： 虽然“房住不炒”是主基调，但政策的执行力度和具体细节可能根据经济形势进行调整，带来不确定性。
国际局势变化： 地缘政治冲突、全球经济衰退等外部因素也可能对中国房地产市场产生间接影响。
人口结构变化： 长期来看，人口老龄化、生育率下降可能对房地产的长期需求产生影响，尤其是在人口流出的区域。
综合来看，2020年展望未来35年的房地产走势，可以得出以下几个关键判断：
1. 告别高增长时代，进入平稳发展期： 过去那种单边上涨、快速增长的时代已经基本结束。未来35年，房地产市场将更加注重稳定和健康发展。整体价格上涨空间将受到限制，投机性获利机会减少。
2. 政策调控是主导力量： “房住不炒”和金融审慎管理将是影响市场走向的最核心因素。政策的导向性会更加明确和持续。
3. 市场分化是主要特征： 不同城市、不同区域、不同产品之间的表现将出现显著差异。核心城市、优质地段、高品质产品的需求依然相对坚挺，而部分弱二线及以下城市将面临较大的调整压力。
4. 房企生存模式将重塑： 房企需要从过去的“规模至上”转向“质量为本”，更加注重现金流管理、产品创新和精细化运营，以应对日益严峻的融资环境和市场竞争。
5. 风险意识需提升： 对于购房者和投资者而言，更应注重居住属性和价值投资，规避高风险的投机行为。
具体预测（基于2020年的视角）：
销售端： 短期（20202021年）可能在疫情后出现一定程度的反弹，但长期（20222025年）增长将趋于平缓，整体成交量可能在中等水平波动。
价格端： 大部分城市房价将进入“横盘期”，一线城市和强二线城市在核心区域可能仍有结构性上涨空间，但幅度有限；多数三四线城市可能面临价格下跌的压力。
投资端： 房地产的投资回报率将下降，不再是“高收益”的代名词，更多会回归到居住的本质价值上。
需要强调的是，以上分析是基于2020年的宏观背景和政策导向进行的推演。实际走势会受到未来经济发展、技术进步、社会变迁以及突发事件等多种因素的影响，因此具有一定的不确定性。 房地产市场是一个长期而复杂的体系，其未来35年的发展将是多重力量博弈的结果。
网友意见
未来中国房地产的趋势，必然是一二线核心城市继续香港化，三四线及以下非核心城市继续日本化。
什么叫香港化，就是一线和核心二线城市的房地产，必然将是是资本内部避险和人才流动的终点，继续着超级地租的发展模式。日本化就是随时老龄化社会的推进，在非核心城市，年轻人越来越少，带来的房价和房租的持续停滞不前甚至下跌。
同时，过去二十年的历史已经反复证明了一点，那就是经济越差，房地产越好。地产是逆周期的，因为地产本身是一个逆周期调节的工具。
我在三月的份的文章里面已经说了，疫情之后，一二线城市就将开启上涨通道，实际也确是如此。2020年7月份的住宅商品房新房价格继续上涨，土地成交价格创下历史新高，突破了2018年以来的平台，施工面积连续两个月创下历史新高，新开工面积连续两个月回升，竣工面积有小幅度下滑，不过销售面积在缓慢回升。
可以预见的是未来几年，在一二线城市，不光是资产价格将会上涨，租金价格也是。QE之后，股价房价都会涨一波，这个是必然的。
很多人从逻辑推理出发，觉得房产的租金价格应该由收入决定，但事实上，租金价格是由资产价格决定的，而并不是很多人认为的租金决定资产价格。
又有的人说，房价由富人决定，租金由穷人决定，但从历年来的走势来看，租金都是随着房地产资产价格上涨之后接着上涨的，所以其实房地产的资产价格和租金价格都是由最有钱的那一部分人决定。虽然这些论点有点伤人，但这是事实。
有的人可能要说了，现在一线城市虽然豪宅很好卖，但是老破小没人买了，很难卖，说明经济不景气，刚需在消失。我想说的是，老破小不好卖，只是因为房价涨得还不够多不够快，一旦老破小也启动了，刚需就会蜂拥而上了，不然连老破小可都会被有钱人买光。
同样的，如果房租下跌，穷人想等房租跌跌再租，那么可供出租的房源就会被各种长短租公寓、二房东一扫而空，然后再加价租给你。
目前来说，一线城市的房地产，资产价格还是很坚挺的，我还清楚地记得在2008年金融危机之后，深圳的房价大跌，有开发商打出标语“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”。我想说的是，房租也不会跳水的，房租最多也就是做做俯卧撑，而且幅度比房价小多了。
还是以北京为例，北京疫情以来租赁市场可以说是量价齐跌，住房租赁市场5月份进入了多年来的低谷期，不过即便经历了6月份疫情的一次反复，由于学生毕业季等利好因素叠加，北京在6、7、8月份的租房成交量和租金价格环比仍然在不断上升，8月租凭市场成交量环比上升了12%，租金价格环比上涨0.5%，同比下降1%，由此可见，对于像北京这样的一线城市来说，巨大的基本盘对于市场价格的形成了有力的支撑，不管是房价还是租金价格，只要以价换量，价格下降一点点马上下方就会有海量的接盘者涌现出来。
不光是住宅，写字楼市场也是如此。写字楼租金可以说是经济的晴雨表，因为我投的几个公司最近也在租一些物业，跟五大行交流比较多，疫情期间，写字楼租赁市场确实比较惨淡，但其实目前一线城市的写字楼市场其实在快速回暖，这一点北京的写字楼市场是很有代表性的。
根据仲量联行JLL最新发布的《领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场》白皮书
显示，作为中国政治、经济、金融的绝对中心，北京的写字楼市场一直是市场的宠儿，甚至有些被“宠坏了”。
不过从2019年开始，事情有了变化，北京甲级办公楼市场吸纳量同比下降80%，可谓是断崖式下跌，突发的新冠肺炎疫情进一步加剧了市场所面临的挑战，截至2020年第二季度，整体空置率逐步增至14.0%，而租金则同比下降6.8%。
不过，以价换量的市场行情，让北京的整体租金水平仍保持在相对平稳的运行区间， JLL在报告中，从基石需求、从动需求、动能需求三方面进行了分析，认为当前的压力并非不可承受。市场仍将需要倚仗新兴的动能需求推动未来的增长。
北京写字楼的基石需求和从动需求可以说一直是坚如磐石，大量央企国企民企外企及上市公司的总部和相关产业链公司构成了北京写字楼市场的基础，这些公司同时也保证了住房租赁的基石需求。
而影响北京写字楼市场的最大变量就是动能需求，这很好地说明了租赁价格是由边际需求所决定。
其实所谓动能需求跟随着不同的资本风口堆起来的。
从2014年开始，绵延不绝的风口甚至是泡沫行业推动着北京写字楼动能需求的发展，过去五六年里出现了这么几波风口，
一是P2P公司，不过不健康的行业生态最终证明只是昙花一现，2015年北京光E租宝退出来的就高达10万方，
二是IT互联网浪潮，受益于IT和互联网的发展，中关村已经成为与全市其它甲级办公楼子市场同等量级的成熟优质办公区域，其办公楼租金的上游区间甚至可以与CBD子市场的水平看齐，得益于头部企业所创造的大量大面积需求，TMT（科技/新媒体/电信）行业租户租赁面积占比由2016年的11%上升至2019年的15%，成为仅次于金融的甲级写字楼第二大租户行业。
三是共享经济，包括2015年到2016年的共享出行，2016-2018年的共享单车，2017到2019年的联合办公，不过目前来看共享经济也已经退潮。
北京的写字楼市场的发展也证明了，泡沫经济不可持久，稳定、良性、合理的产业布局才能支撑一个城市长期的房产需求。P2P也好，共享经济也好，终究是昙花一现，眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。那么北京下一阶段的写字楼市场，新的动能到底在哪里？
我认为，北京写字楼市场的新动能仍然在TMT行业。目前TMT行业仍然方兴未艾，将推动北京的写字楼市场未来进一步回归理性繁荣。随着新冠疫情得到有效控制，经济加速回暖复苏，北京市场的动能需求有望迎来强劲增长。而在需求来源方面，政策驱动型行业和疫情催生的新机遇或将成为广受关注的下一个风口。以5G和新基建为代表的政策驱动型的新动能需求将在北京办公楼市场的未来发展过程中持续发挥引领作用。其他的诸如网络游戏和视频直播、医疗健康、保险等行业，在疫情之下都催生了新的机遇，这都将持续给北京楼楼市注入新的动能。
JLL在报告中也指出，在更清晰的周期背景下，之前因可售资产价格高昂而难以寻得合适投资标的的投资者有望获得更多机会。市场情绪无过度低迷，金融街区、中关村等政策驱动型子市场业主的市场情绪更为乐观。
今年上半年，北京商业地产投资市场的活跃度并没有因为疫情形势严峻而受到影响。2020年上半年大宗市场整栋成交超过人民币270亿元。尽管疫情为市场带来各种负面影响，但这一数字也充分表明了投资者对北京市场的信心持续。其中，近40%的成交来自于外资投资者，包括备受瞩目的投资案例，如GIC收购LG双子座大厦（2020年第一季度），以及霸菱亚洲投资收购方舟大厦（2020年第二季度）。投资者积极的市场表现说明，相较于短期的市场疲软，他们更关注长期发展前景。多数自用型内资买家同样在大宗交易市场保持活跃，例如位于北京中心区域Naga上院项目的出售，充分体现了内资企业投资商业地产的热情。
虽然短期内北京办公楼的租金在短期内将继续下降。不过，叠加全球QE与通胀预期，预计到2021年底和2022年初，疫情和经济增速放缓给市场所带来的冲击或将消散，市场将进入转折阶段，租金水平将止跌趋稳，并于2023年底开始逐步回升，预计北京办公楼市场最终将于2024年底重返上行周期。
有句话说得好，买房最好的时候是十年前，然后就是现在，这几年在深刻理解了中国经济的运行底层逻辑之后，发现这句话诚不我欺。只不过这个游戏现在已经跟大多数人没有关系了。
已经开始暴涨了，我家附近房价已经涨回比18年还高了
东亚有很多炒美国、加拿大、英国之类地产的全球炒房团，疫情下这些全球炒房团肯定不会再继续炒这些地方的房子了，有一部分去炒了首尔的房子，导致首尔房价暴涨把文在寅辛苦抗疫的民调又给逼回去了，更多的人会去炒哪里的房子呢？
我现在觉得，如果放开，北京上海即使涨不到香港的房价，涨到新加坡房价还是绰绰有余吧；杭州南京这种涨到台北的房价还是绰绰有余吧，所以至少还有75%的空间可以涨，别慌。
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