如何评价多地急发「限跌令」，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价倾销、打价格战？
近期，中国房地产市场出现了一个引人关注的现象：多个城市密集出台了“限跌令”，核心内容是要求商品住房的实际成交价格不得高于备案价格，并严禁低价倾销和打价格战。这一政策的出台，标志着房地产调控的重点正在从以往的“控房价”转向“稳房价”和“防风险”。本文将从多个维度对这一现象进行详细的评价。
一、 “限跌令”出台的背景与动因
理解“限跌令”的出现，需要先分析其背后的市场逻辑：
1. 房地产市场下行压力增大： 随着宏观经济环境的变化，以及部分房企债务风险的暴露，房地产市场的整体热度有所降温，部分城市出现了房价下跌的迹象。这不仅影响了开发商的销售回款和利润，也可能引发购房者的观望情绪加剧，进一步拖累市场。
2. “稳地价、稳房价、稳预期”调控目标的要求： 中央政府一直强调要坚持“房住不炒”的定位，并致力于实现房地产市场的平稳健康发展。在市场下行时，过度下跌可能导致房地产市场出现剧烈波动，甚至引发系统性金融风险，与“稳”的调控目标相悖。
3. 防范“价格战”恶性循环： 当市场预期转向悲观，部分开发商为了快速回笼资金，可能会采取降价促销的策略。一旦一家企业开始降价，其他企业为了应对市场压力，也可能被迫跟进，从而形成恶性价格竞争。这种“价格战”不仅损害开发商的利益，更可能导致房屋质量下降、配套设施缩水等问题，最终损害购房者的权益。
4. 保障购房者和业主的权益： 对于已经购房的业主而言，房价的快速下跌会对其资产价值造成直接损失，可能引发社会不稳定因素。对于潜在购房者而言，价格的大幅波动也会增加其购房决策的难度和风险。
5. 部分地方政府的财政考量： 土地出让金是地方政府重要的财政收入来源。房价的快速下跌会直接影响土地的拍卖价格，进而影响地方财政的收入。
二、 “限跌令”的具体内容与操作
“限跌令”的核心在于“不高于备案价格”和“严禁低价倾销”。具体可以从以下几方面理解：
1. 备案价格的约束力： 在中国，商品房预售或销售前需要进行价格备案。备案价格是指开发商向相关部门申报并获批的销售价格。传统的调控政策往往关注的是价格的上涨幅度，而“限跌令”则将目光聚焦于价格的下限。
2. “不高于备案价格”的解读： 这意味着开发商的实际成交价格不能超过其预售证上公示的备案价格。在市场下行期，开发商可能想通过大幅降价来吸引购房者，但“限跌令”将这一行为进行了限制。
3. “严禁低价倾销”： 这是一种更直接的禁止性规定，旨在防止开发商以远低于市场普遍水平的价格进行促销。这里的“低价倾销”通常会与“备案价格”进行对比，或者参考市场中其他同品质、同地段楼盘的价格。
4. “打价格战”的禁止： 这是对开发商之间相互压价竞争的遏制。政策希望通过维持一个相对稳定的价格区间，避免市场出现失序的降价行为。
5. 执行方式： “限跌令”通常由地方住建部门发布，执行方式可能包括：
对违反规定的开发商进行约谈、警告、通报批评。
暂停其商品房预售许可证的办理。
限制其后续土地竞拍资格。
对涉嫌违规的销售行为进行处罚。
将执行情况纳入开发商的信用记录。
三、 对“限跌令”的评价：利弊分析
“限跌令”作为一种房地产调控政策，具有其合理性和必要性，但也伴随着一些潜在的挑战和争议。
积极影响（利）：
1. 维护市场稳定，防范系统性风险： 这是“限跌令”最核心的功能。通过限制价格过快下跌，可以避免市场情绪的过度悲观，防止引发房企资金链断裂、银行不良贷款增加等系统性金融风险，维护整体经济的稳定。
2. 保护现有业主的资产价值： 对于已经购房的业主来说，房价的稳定意味着其资产价值不会因为市场波动而大幅缩水，有助于稳定民生和预期。
3. 遏制恶性价格竞争，促进公平竞争： 避免开发商通过价格战来牺牲产品质量或服务来吸引客户，有助于营造更健康的房地产市场竞争环境。
4. 稳定购房者预期，引导理性购房： 通过设定价格下限，可以在一定程度上减少购房者对未来房价大幅下跌的担忧，引导其根据自身需求理性决策，而非追涨杀跌。
5. 为房地产市场调整提供缓冲： 在经济下行压力下，允许房价温和调整而非暴跌，可以给开发商和市场参与者更多的时间来适应和调整，降低“硬着陆”的风险。
潜在挑战与争议（弊）：
1. 扭曲市场供需关系，抑制价格信号： 市场经济中，价格是反映供需关系的敏感信号。限制价格下跌，实际上是在一定程度上扭曲了这一信号。如果市场确实存在供过于求、购买力不足的情况，价格下跌是合理的出清机制。强制性地阻止价格下跌，可能会导致供需失衡的问题被掩盖，延缓市场出清。
2. 影响开发商的资金回笼和生存： 对于面临资金压力的开发商而言，降价是其快速回笼资金、维持经营的重要手段。强制性限制降价，可能导致部分开发商现金流进一步恶化，甚至面临破产风险。
3. 可能催生“阴阳合同”或变相降价： 为了规避“限跌令”，开发商可能会采取变相降价的方式，例如捆绑销售（搭售车位、精装修包等）、变相提高首付比例、提供额外补贴或积分优惠等，这反而增加了交易的不透明度和复杂性，不利于市场监管。
4. 可能影响市场活力和交易活跃度： 如果价格无法向下调整以吸引更多购买者，那么市场交易量可能会因此受到抑制，导致市场活跃度下降。
5. 对刚需和改善型购房者的影响不确定： 一方面，稳定房价可能让他们减少观望成本；另一方面，如果市场确实需要价格调整才能释放更多购买力，那么“限跌令”可能会让他们错失购买机会。
6. 监管难度和执法成本： 如何准确界定“低价倾销”，以及如何有效监管变相降价行为，对监管部门而言是一项艰巨的任务，需要大量的资源投入和精细化的管理。
7. 政策的长期性和有效性存疑： 房地产市场周期性很强，“限跌令”更像是一种短期稳定市场的工具。一旦市场预期发生根本性转变，或者经济环境发生重大变化，这种政策的可持续性和效果可能会受到挑战。
四、 结论与展望
总的来说，多地急发“限跌令”，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价倾销、打价格战，是当前中国房地产市场在面临下行压力、防范系统性风险背景下的一种权宜之计。
积极的方面在于其能够起到短期稳定市场、稳定预期的作用，避免因房价非理性下跌而引发更广泛的经济和社会问题，保护购房者和现有业主的权益。
但其负面影响也不容忽视，例如可能扭曲市场价格信号、抑制市场活力、给部分房企带来经营压力，以及可能催生变相的交易行为。
因此，如何评估“限跌令”的长期效果，关键在于其执行的精细程度、与宏观经济政策的协调性以及是否能够真正服务于“房住不炒”的根本目标。更理想的状态是，在稳定市场的同时，辅以其他更有针对性的政策，例如支持合理住房需求的政策、化解房企债务风险的措施、以及促进房地产市场长期健康发展的结构性改革，才能真正实现房地产市场的平稳可持续发展，而不是简单地通过行政手段压制价格波动。
未来，我们或许会看到，“限跌令”并非是房地产调控的最终答案，而更像是应对短期挑战的“止痛药”，真正的良方还需要从供给侧改革、金融监管、城镇化进程等多方面入手，构建健康的房地产长效机制。
网友意见
家乡小城市，每年一般公共性预算收入百来亿，但是拍地收入可能好几百亿。。。。
所以房地产不可能降的，这可是地方财政最大的收入来源
哥们儿，这房多少钱一平呐？
八万块一平！
what's up！这墙砖是金做的，还是地板是金做的？
你瞧瞧这现在哪有房呀，这都是限购的房，你嫌贵，我还嫌贵呢。
你给我摇一套。
行，这套怎么样？
这房保值吗？
我开产权交易中心的，能卖你跌价的房子？
我问你这房保值吗？
你是故意找茬儿是不是？你要不要吧！
你这房要是保值，我肯定要！那它要是不保值怎么办啊？
哎，要是不保值，让开发商退你钱啊！满意了吧？
一百平，八百万！
你这面积哪够一百平啊，你这尺子有问题啊。
你TM故意找茬儿是不是？你要不要吧？你要不要？！
（指着屋外）公摊面积！另外，你说的，这房要是跌了，你让开发商赔！啊！
你踏马撕我合同是吧！我……
噗呲~~~~
郝哥……
萨日朗！萨日朗！
这下你们终于知道地产商只是个背锅的了吧
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想了想还是不挂人了，在押人员也是人，需要业绩才能提前释放，我们作为成年人也是需要共情的，他们只是以前犯了错而已，我们应该给予宽容，让他们尽早回归社会才对
房价我是不可能允许它降的，就看你买不买吧。你不买我看你怎么结婚，看你怎么生孩子。你买不起还想结婚生孩子那就只有回老家去，那你就别想有好工作，你这辈子也就这样了。
于是乎，结婚率跌了，生育率跌了，回老家躺平的多了。要不是被逼成这样谁不想结个婚生个孩子？一提起来都是怪年轻人不负责任，就是受害者有罪论。你不问问为什么年轻人担不起责任，这个责任一般人能担得起么？
我2018年写过一篇吐槽房产去库存的回答，最后一段尽可能委婉的评论了把三四五线城市绑上车的策略（中间因为不够友善被修改了一次）。
所以，没什么意外的，这个世界总的来说还是遵循客观规律。
中国三四五线城市房地产市场的可控性远远不如一二线大城市。一二线城市有首次置业人口流入预期，具备用时间舒缓泡沫的条件。然而绝大多数三四五线城市不具备，并不适合加入到游戏里。强行入局需要高超到逆天的微操技术保持平衡，否则很容易玩坏。
中小城市存在一个风险三角。
第一，普遍税源不足，地方财政困难， 有充分动力利用政策空间拉高短期土地收益。地价上升后，地方会把拉高的地价收益为锚，粉刷财务缺陷。增量的土地收益不会像理想预期一样拿来弥补债务，反而会成为增加开支的资本，进而扩大债务。
第二，某些品牌开发商在中小城市重仓有攫取利润以外的商业目的。一二线城市充分竞争，资产估值相对较为公允。中小城市地方势力对房企更友善，操作空间更大。基本上，所有上市公司都乐于刷高自己统计意义上的资产。开发商资产大部分都是库存，一旦估值兑水（兑水不等于造假），金融体系以偏高资产估值放贷，风险更大。
第三，中小城市首置人口流入不稳定。有的城市压根就是负流入，有的城市是正的，但主力是周边农村进城人口，波动性强。而且中小城市资本有向一二线城市转移的动力，多了根巨大的出水管道。制造短期需求，很容易造成存量购买力过快消耗。如果赶上首置流入人口数量不理想，就会后继乏力。这是和一二线，尤其是京沪深这样的超级都会完全不同的地方。京沪深不缺首置人口，出水管通往国外，而且管子小，想管可以控外汇。国内流动怎么控？江阴人把钱转给南京的儿子买房，你管的着么？
风险如何表现？
目前百城库存是2014年历史高点的92%。这对一线和强二线不是问题，因为城市首置人口比14年扩大了。但是对弱二线以下城市就是个问题，库存正在回到高点，首置人口增长并不理想。对于不在百城统计范围内的小城市更是迷雾状态，都不清楚那里的库存是什么程度。
如果，我说如果，弱二线以下城市再次发生高库存引发新房市场低迷（个别省会城市新房去化周期已经超过24个月，这已经回到了2014），在上游卡水的大环境下，地产商为了避免资金链断裂，无外力下会做两个动作：降价出售，减少购地。事实上，在某个平行宇宙，这件事在2015到2016年就已经发生了。
如果外力不干预，降价+少买地=地价下跌=新拍地预期楼面价下跌=进一步降价。
那意味着什么？存货资产下跌。债务比以资产为锚，小学数学，分母减少数值上升。然后三道催命符加速，恒大第二，恒大第三……都会冒出来。很多人喜欢把泡沫破裂理解成房奴断供，如果走到那一步已经是灰烬期，起火期一定是烧开发商。
一个恒大大家已经很慌了，要是桂圆、神创也凉凉了，再加上比恒大更野的闽系，再加上名存实亡的沪绿，再加上他们和平安详的父亲……这叫什么？这就叫系统性金融风险。
这还是半颗雷，还有半颗在地方。中小城市有多少可靠税源？够花么？有些城市不卖地百万槽工工资都开不出来了吧。如果土榷市场冰封，不继续发债怎么运转？然而地方债风险已经很大，按照三要原则不能随意开龙头。但话说回来，真到了宇宙尽头没余粮的程度，你是开呢，还是开呢，还是开呢？这水放出去明摆着回不来，又是金融风险。
那么万物归一，地方自救最重要的就是守住房价，不能让导火索烧起来。外力发力，正在此时此刻。所以中小城市发布限跌令实属正常，当年让他们上战车时就必然会有这一天。本能反应，有理有利。至于有没有效就要交给市场检验吧。
敢顶风作案，其实理由很充分：那些地方的银行贷款结构，房地产是大头。总不能让一个地方的银行业崩了吧。没其它贷款业务吗？有的话，不就有就业了嘛。有就业“漂”不就来了嘛。“漂”来了，房子不就涨了嘛。还要啥限跌令。
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