如何通俗地理解内部收益率（IRR）？
想象一下，你是个小老板，手里有点闲钱，想做个买卖。 这个买卖呢，不是说今天买明天卖就能赚钱，而是说你得投一笔钱进去，然后这个买卖会持续好几年，每年都能给你带来点收益。最后，这个买卖也就结束了，钱也都回来了（或者没回来，哈哈，那是另一回事）。
IRR就是来回答这么一个问题的：
“我投进去的这笔钱，如果按照这个项目的收益情况，它到底相当于我每年能赚多少钱回来？”
咱们换个更直观的说法：
IRR就好比是你把钱存在银行，银行会告诉你，你的存款年化利率是多少。 但是呢，投资项目的收益不像银行利息那么固定，它可能今年多，明年少。IRR就是通过一个复杂的计算（咱们先不用管它怎么算的），帮你找到一个 “平均下来，这个项目每一年都能给你的钱，相当于你每年赚了多少利息” 的那个比率。
举个例子，让它更接地气：
假设你是个小吃摊老板，你想开个奶茶店。
第一步：投资（花钱）
你想开这个店，得先投入一笔钱，比如 10 万元。这钱就花在租店面、买设备、装修这些地方了。这 10 万块就是你的 “初始投资”，是投出去的钱。
第二步：收益（赚钱）
等你店开起来了，生意好了，每年都能卖奶茶赚钱。假设：
第一年，你赚了 3 万块。
第二年，你赚了 4 万块。
第三年，你赚了 5 万块。
第四年，你赚了 6 万块。
第五年，奶茶市场变化了，你赚了 4 万块，然后这个店也不干了。
你总共投了 10 万，这五年里你一共赚了 3+4+5+6+4 = 22 万。
IRR怎么看？
看到这里，你可能会说：“嗨，我总共赚了 22 万，比我投的 10 万多了一倍多，这生意肯定划算啊！”
这话没错，但IRR能告诉你一个 “年化” 的概念。它会去算，如果按照这五年的收益情况，那么 “那个神秘的利率 X 是多少，使得你这五年的所有现金流（赚的钱），在第一年投进去的那个 10 万块的价值相等”。
简单来说，就是 “这个项目能够支撑的最高‘年化收益率’是多少。”
为什么IRR重要？它有什么用？
1. 衡量投资的“好坏”：
就像你参加考试，老师会给你一个分数。IRR就是投资项目的“分数”。分数越高，理论上这个投资项目就越好。
2. 和“机会成本”比较：
你可能除了开奶茶店，还可以把钱存银行，或者买点别的理财产品。假设你银行存款能给你 5% 的年化收益，或者别的投资项目也有 10% 的年化收益。
如果奶茶店的IRR算出来是 15%，那恭喜你，这个奶茶店比你其他选择都赚钱，值得做！
如果奶茶店的IRR算出来只有 3%，那你就得想想了，把钱存银行都有 5% 了，这个奶茶店好像不太划算，还不如存银行省心。
所以，通常我们会设定一个 “最低要求回报率” 或者叫 “折现率”（这个词儿就更专业了，但你可以理解成是你对投资的基本期望），如果IRR大于这个期望值，这个项目就是可行的。
3. 比较不同的投资项目：
当你手里有好几个投资项目，但钱又不够投的时候，IRR就能帮你的忙。哪个项目的IRR高，就说明哪个项目用同样的钱能给你带来更高的“年化回报率”，就优先考虑哪个。
IRR计算的“秘密”（简单提一下，不用深究）：
其实IRR的计算，就是去找一个 “折现率”，让项目的 “净现值”（NPV）等于零。
净现值（NPV） 又是啥？简单说，就是把项目未来所有能赚到的钱，都“折算”回现在的价值，再减去你一开始投进去的钱。
比如，你第二年赚的 4 万，现在看起来值多少？那得看“折现率”是多少。折现率越高，未来赚的钱的现值就越低。
IRR就是那个“神奇的折现率”，让你把未来所有的收益折算成现在，刚好抵消掉你最初投入的那笔钱。
这么一想，是不是觉得IRR就像是找到一个“临界点”？ 这个点之上，你的投资就是赚钱的，低于这个点，你可能就亏了（或者说没达到你的期望）。
IRR的局限性（不是万能的）：
虽然IRR很实用，但它也有自己的小脾气：
假设“再投资”的收益率等于IRR： 这是一个有点理想化的假设。很多时候，项目赚到的钱，你可能没法像项目本身的IRR那么高的收益率去再投资。
可能出现多个IRR或没有IRR： 在一些复杂的现金流情况下（比如项目中间有大笔的额外投入或回收），计算出来的IRR可能不止一个，或者压根找不到一个能让净现值为零的IRR，这时候IRR就有点让人摸不着头脑了。
只看比例，不看绝对金额： IRR是一个比率，如果两个项目IRR一样高，但不代表它们赚的钱绝对值也一样。一个IRR是 15% 的小项目，可能总收益不如一个IRR是 12% 但规模很大的项目。所以还得结合其他指标来看。
总结一下：
内部收益率（IRR）就像是给你投资项目算一个“平均年化回报率”。 它能直观地告诉你，这个项目能帮你“年复一年”地挣多少钱的比率。你投资一个项目，就得算算它的IRR，然后跟你的“期望回报率”比一比。比你的期望值高，那这个项目就值得考虑。它是个评估投资是否划算的好工具，但就像任何工具一样，也得结合具体情况，不能完全依赖它做决定。
希望这么一解释，IRR就没那么神秘了，是不是感觉它其实挺贴近我们生活中的“算账”逻辑呢？
网友意见
要理解IRR必须要先理解NPV净现值。
净现值（Net Present Value, NPV）：说的是把未来期望收入的钱换算成现在的钱（跟算利息类似，不过是反向运算，例如明年你会赚110元，假设贴现率是10%，那么换算成现在的钱也就是110/(1+10%)=100元，也就是说你明年赚到的110元就相当于现在100元的购买率，反过来就是你现在100元，利息10%，明年你就变成了110元，往后的年份一样算法），然后累加再减去投资成本得到累计净现值。累计净现值越大越好，理论上净现>0项目就可行，表示有赚头。
举例：假设两个项目A和B，都是投资10万元，贴现率10%，预期收入和净现值如下。（假设项目周期都只有5年，单位：万）
从上面的例子可以看出，项目B的净现值更高更值得投资，原因是虽然A和B的5年总收入如果不考虑货币时间价值加起来是相等的都是18.52万，但是由于项目B的收入来得比较提前，所以算出来项目B的净现值高，更值得投资。从这儿可以看到净现值主要算的是刨去货币贬值影响最后还能赚多少钱。
内部报酬率（Internal
Rate of Return, IRR）：说的是累计净现值为0的时候的贴现率。这个内部报酬率的意思就是项目能承受的最大货币贬值的比率。（赢利空间，抗风险能力。）还是以上面那个例子为例，假设现在贴现率变为20%，现在计算项目A和项目B的净现值如下：
可以看到项目A净现值这时为负数，而项目B净现值还是正数，这说明项目A的内部报酬率（IRR）将小于20%，而项目B的内部报酬率大于20%，因为内部报酬率是NPV为0时候的贴现率。我们最后通过计算得出当贴现率为18.45%时，项目A的NPV刚好等于0，如下表所示：
这个时候我们就说项目A的内部报酬率（IRR）为18.45%。
同理经过计算当贴现率为23.94%时，项目B的NPV刚好等于0，如下表所示：
这个时候我们就说项目B的内部报酬率（IRR）为23.94%。
总结：从上面我们可以看到，净现值（NPV）说的是在考虑货币时间价值（通货膨胀贬值）下我们在项目周期内能赚多少钱，内部报酬率（IRR）说的是在考虑货币时间价值（通货膨胀贬值）下我们在项目周期内我们能承受的最大货币贬值率有多少，更通俗地说就是假设我们去贷款来投资这个项目，所能承受的年最大利率是多少。比如某项目的内部报酬率IRR是20%，说的是该项目我们最大能承受每年20%的货币贬值率，也就是如果我们去贷款投资该项目所能承受的最大贷款年利率为20%，在贷款年利率是20%的时候投资该项目刚好保本。当实际货币贬值率只有5%时（贷款利率是5%时），那么剩下的15%就将是我们的利润，虽然看上去说的是失误空间（最多我可以失误多少还能保本），抗风险能力，实际上也可以认为说的是利润空间，盈利能力。就像你去参加考试，60分及格，你的真实水平是90分，那么你的状态不好失误空间将有30分，就算你失误掉30分你仍然能及格，这个30分换算成比率就是你的内部报酬率（IRR），你的真实水平只有65分，那么你的失误空间将只有5分，稍微失误一些你将会不及格，此时你的内部报酬率就只有5分。虽然算的是内部报酬率，实际上也说明你的真实水平（90还是65）到底怎么样。
在实际项目投资中，NPV说的是具体数值，而IRR是一个比率，如果要比较我觉得IRR肯定好点因为是个相对值，单纯NPV只是个绝对值，没有考虑投资额的大小，只有再同时考虑投资额才能更充分体现项目的盈利能力，毕竟投资10万NPV是5万和投资100万NPV也是5万两个项目的盈利能力是不一样的。
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我来通俗解释一下IRR的近亲MIRR吧，我发现这玩意儿好像还更好解释一点
可以把我们的投资分为几种形式
1）一开始投一笔，最后收一笔（比如定期存款，比如一次股票交易）；比如一开始出100，第二年年末给我120
2）一开始投一笔，中间不同时间给你来几笔（比如买每年付息的债券，比如买股票股票有分红）；比如一开始出100，第一年年末给我10，第二年年末给我110
3）一开始投几笔，最后收一笔（比如买股票，跌了，然后分几次补仓，最后一次性卖掉）；比如我先投90，第一年年末再投10，第二年年末收回120
4）乱七八糟错乱开
现在，有一个问题出现了，每一种形态下，我的收益率怎么算？
很好理解的是
单利算法：年化收益率=（投资内收益/本金）/年份×100%，两年赚了1.2倍，那就是每年赚10%啦
复利算法（复利比较合理啦）：年化收益率=（投资内收益/本金）^（1/年份）-1，
参见：
在这两种算法下，1）跟2）跟3）的现金流，年化收益率是一致的。但这不符合常理，明显2）的现金流优于1）呀。为什么呢？因为第一年年末就回了10块，这10块我可以拿来再投资。那我就假设我有一个足够灵活、稳定收益率的投资渠道，比如说余额宝，那这10块，我就可以拿来投余额宝。所以，我约定一个再投资收益率，假设我在中间收到的每一笔钱，都拿来投余额宝了，那么，两种算法下，我的收益率分别是9.54%、9.73%，明显第二种好多了。因为第二种考虑了我中间收回来的钱，给我带来的再投资价值。
第三种的情况下，我们可以通过构造的形式，把第一种形式变成第三种。怎么构造呢？
第一种是一开始投100，第二年年末收回120。但是我现在身上只有90块，怎么办呢？另外10块，我以6%的资金成本找银行借吧，然后一年后，还给银行10.06。这样，相当于我的投资结构变成我第一年投入90，第二年年末投入10.06，第三年年末收回120。这种形态，跟第一种是等同的。即，我现在投10块，跟我一年后投10.06，是一样的，这0.06，是我的资金成本。
所以，这就引进了第二个变量，就是你的资金成本。
所以，完整的MIRR算法如下
其中
- COF表示支出
- CIF表示收回
- r1是你的借款成本，也就是资金成本率
- r2是你的再投资率
- MIRR可以理解成你的年化收益率了
所以简单看就是，你的每一笔支出，都折算到现在；你的每一笔收回，都再投资产生收益到未来。然后就相当于是一笔第1）种形态的现金流了，那么，现在你的MIRR就是你的年化收益率了（怎么样，第四种现金流形态也解决了吧）。这也规避了IRR的一个缺陷，就是同一系列的现金流，因为符号的改变，可能会产生多个IRR。
现在，回到正题，IRR是什么？IRR就是，假设你的再投资收益率跟资金成本都等于IRR的情况下，你的年化收益率。所以就引出了IRR最大的缺陷，也就是再投资假设。想一下，如果一个项目有以下现金流，算出来IRR是64%。
而傻瓜式算法算出来就是（180/100）^0.5-1=34%，差别是不是有点大？因为你如果要达到一开始投100，两年后变成100*（1+64%）^2=270，那么意味着你第一年收回的140，在t1到t2的这段时间里，要再投入到另一个收益率是64%的项目，产生140*0.64=90的收益，你最终的收益才会是140+40+90=270。而MIRR呢？你假设你第一年收回来的140，只能拿来投余额宝了，t1-t2，你又赚了140*4%=6.4，你一共的收益是140+40+6.4=186.4，算出来MIRR是36%，这个数不会像IRR 64%那么高那么离谱，也略高于傻瓜式34%，能较好地评价投资收益。
当然了，诚如这个回答下的大佬们所言，IRR仅仅只是一个参考指标而已。
要是有赞就更新一下IRR的一些有用的小地方，欧耶。
对抗贷款利率的能力
内部收益率（IRR）等于多少，就最高能承受多高的贷款利率。
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