2019年4月，房价又要开始涨了吗？ 第1页

我没有全国分析的本事，只讨论两个我熟悉的城市最新变量。

一，杭州。

19年杭州我本来是看空的，不过最近有点新变化。

先谈一个统计幻觉的概念。假设某城市只有两个楼盘，分别叫市区和郊区。第一年市区3万，郊区1万，销量八二开。第二年市区6万，郊区2万，销量二八来。请问该市房价上涨多少？答案是不到8%。是的，每套房子都涨了100%，但是平均涨幅不到8%，都是真实的。

在政策收紧的周期，巧妙运用这一点，可以实现一边房价实际上涨，一边统计意义可以交差。我一直称赞杭州师傅操盘房产方面的智慧，杭州暴涨那两年战略性吞并富阳和临安就减缓了很多郑智压力。

今年又有新动作，钱塘新区包住大江东。

大江东麻雀变凤凰后，新房交易非常火爆，但是毕竟远郊相对杭州均价还是低很多。这意味着市区新房限价理论上有松动空间。因为交差主要看新房均价，大江东量足价低的郊区效应可以抵消市区涨幅，最终实现盘盘都涨均价不涨。数学就是这么美妙。

有理论还要看实践，前一段某楼盘限价就松动了，开盘价格出乎预料。房产商应声而动，信心倍增，连着几块地拍出新高。总的来说，师傅和地产商都很满意，唯一的遗憾就是太快了，引起了舆论注意。这两天又放风杭州调控决不动摇，地卖完了说话就是好听。

价值因子看待，今年杭州是空的，有回调压力。但是师傅微操水平我也是真服气。这个新变化说明杭州师傅有试探松动限价的愿望和勇气，后面类似小动作可能还会有。那么会对杭州实际房价有所支撑。

二，上海。

上海就比较简单了，筑底成功迹象越来越明显。3月卖了2.6万套二手房，是三年来3月新高。16年3月，上海市场如火如荼，卖出了骇人听闻的5万多套。17年3月，下行前奏，不到2万套。18年3月，凉凉，1.7万。刚刚过去的3月，2.6万。

怎么看待这个数字？一方面不要被拿同比增长50%说事的营销号带节奏，那只说明去年太惨，和真牛市16年差的远。另一方面，企稳信号还是清晰的。上海现在没什么幺蛾子，还是比较尊重市场规律。量在价先，量稳了，价随后就稳。从第一季度销量结构看，刚需控场，属于自然回暖：新韭菜长出来了。

今年上海我看平。如果二季度保持3月这个势头（4月基本没问题），底应该就筑牢了。其实我觉得已经筑牢了，只是还需要一个心理消化周期。