重庆地票制度的本质是什么？ 第1页

谢邀。

本质是城市向农村转移支付，但不止。

你把村里的破草屋烂砖瓦推平了，复垦了一亩地；

国土资源部门的的人到村里看了看，嗯，土壤够40厘米厚，粮食也种出来了，产量达标。可以了，符合复垦标准；

于是你得了一份地票，一个“一亩地恢复为有生产能力的耕地”的证明；

然后某天，市里来电话，你的那份地票被买走了，作价15万；

为什么有人买呢？因为城里出了新规定，盖住宅和写字楼的，城里用了多少地，就要到地票交易所里买相应面积的票。没有票，不能参与土地竞拍；

电话里通知你，15万里3万归村集体，12万是你的。放下电话，你满心欢喜地开始规划这笔钱。

首先，我们来回顾一下，如果没有地票，之前城里盖楼找谁。

国土局和国开行。

国开为首的那一方制定发展规划，定完后找国土掐，掐完了，一个地方这几年的用地指标，差不多就出来了。

国土一般拦不住国开，唯一的有效手段是把KPI摆出来：18亿亩红线，15.46亿亩永久基本农田。反正结论摆在这里，你不要让我太难做。

因此在地方要拿地，最好要进入到国开相关的规划里。进到规划里，那就是在已确定的指标里分，比较简单。

前几年有那么多千奇百怪的“产城项目”，每座城市不是搞个“航天产业城”就是“5G综合园区”。因为这些项目是国家重点扶持的，可以在用地指标上宽松点，因此就成了帽子。

方方那个艺术园区变住宅，就是这类。

搞动漫赚钱最多的是谁？动漫产业园开发商。园区里挂牌几家动漫公司、立几个雕像和牌子，就园区本身的动漫业务，一定是亏的。

但是园区都有住宅和商业配套呀，卖商品房和店铺赚钱就好啦。

至于动漫产业园里最后留下来一堆小贷企业和二手房东，那不重要，发展总会带来变化的嘛。

地方指着土地发工资，老百姓也指着土地上有些新就业。在这种结构下，土地是不可再生资源，价格必然持续走高。

这时候，黄市长站出来了：

谁说土地不可再生？

黄市长的思路是：城市因其生活功能发达，人均所需要占有土地的面积必然小于农村。所以农民只要进了城，农村里一定会腾空出多余的宅基地。

一户三口之家，在城市里一般是100平米（住的加上连带的基建，像学校医院这些），但在农村就是250到300平米。当农民进城后，真正被占用的土地只有100平米，有150到200平米被腾空了。

如果能把农村腾空闲置的土地复耕，那我还用得着去天天跟国土那帮人红脸吗？

我没有问你要 新 增 用地指标呀。

确实，如果你让国土用卫星扫一遍，发现你的耕地面积真的没少，那他们是没法折腾你的，因为他们卡的就是新增用地。

黄市长对地票做了三大总结：1.保护耕地红线；2.增加农民收入；3.增加地方用地指标。

这方法好么？

如果在别的地方，这套方法属于脱裤子放屁：农民都进城了，你直接过去低价把地收了，大规模机械化种植搞起来就完事了，你还费那劲干嘛。

但在咱们这，这套方法真不赖。

咱们这的农村土地不能动。

农村土地当下是集体所有，有村集体、生产小组、大队、联户等等形式，是介乎国有与私有之间的暧昧地带。

私底下，农民为了进城或者急用钱，把地怎样在集体里周转，这个国家不管。但是台面上，是几乎不承认对农村土地的私有化与国有化，两条路都不碰。

这就使得农村土地成了一个事实上的黑洞，大量进城农民两端占地：在农村，他们有地；在城市，就算他们没有户口，也需要租房，也需要相应的城市基建，最后都会扩大城市的用地压力。

黄市长的地票，就是不去碰所有权，但是把复耕这个状态——这实际上还是产权范围，涉及到占有、处分、收益、管理等，但毕竟绕开了所有权这个最敏感问题——票据化。通过票据交易手段来交给市场调节，把土地资源优化出来。

经营性用地的，盖酒店住宅写字楼的，去买地票；基建性用地的，修路修桥的，地方继续和国土软磨硬泡去。

你现在明白为什么黄市长每次讲地票都得提科斯前辈了吧？要优化，就要先做产权细化。

在推行地票的前几年，外界争议也很大。主要认为：地票没有带来真正的增长价值，其实就是把城市一部分土地收益转移支付给农民。

是，没错。

到房地产开发商那抽了一笔给农民嘛。

执行上也有很多不完善。

什么叫复耕？现在还是有很多呆规定。种林子算不算复耕，怎么定价，就这一项也折腾了好几年。

复耕之后呢？农民还是不愿意种地，抛荒了怎么办？总不能把城市里的房子给拆了吧？这里又需要国有农企来介入，或者转给地方的农技公司，这里也涉及到大量制度建设。

但是我依然非常看好地票制度。

一是，之前的不可再生式管理太僵化。

土地供应量近乎不可再生，这种供需关系下，不可能形成良性可持续的交易结构。

二是，地票制度是在给农村资产进行定价。

黄市长反复提到，地票可以唤醒沉睡中的庞大农村资产，这个逻辑是非常符合科斯的理念的。

资产无法定价，那自然就无法交易；无法交易，这份资产实际上不值钱。

例如以前，你无法算出像韩寒这样的文化人到底值多少钱，是因为他的无形资产难以定价，广告费代言费只能照着一些行规来给，这是不理性的。

但现在，老罗做直播能赚多少钱，大家都能算出个区间，那就给到了韩寒的无形资产一个理性参照。至少电商直播这个交易结构，是能够表达出韩寒无形资产的一个可信价值区间。

（虽然他不愿意啦）

我朝农村穷的重要原因之一，不是农村真的不值钱，而是农村资产没有有效的交易模式。再深层点，就是没有对农村资产进行定价。

也不能说完全没有啊，但是城市拿城郊的一块地去建工厂这种，定价角度会严重倾向城市，对农村资产非常不利。

尤其再加上我朝的特殊国情，农村土地所有权无法触碰，这就导致农村资产基本无法流转。资产无法定价、流转、交易，繁荣从何谈起？

地票制度这十年，至少让社会意识到，即使不改变所有权，依然可以对细分的所有权进行定价和交易，而且这种交易是有市场价值的。

重庆的建设用地供应量一直很充沛，所以即使那么多房地产商都涌进去了，房价依然便宜，而且地方政府随时能够拿出几十万套廉租房呼炒房者一脸。

对重庆房价还不满意的朋友，麻烦看一眼东部（不是上海）的几个妖艳贱货，看看隔壁成都，再看看同是直辖市的天津，看看大家的市区均价，很好啦。

不过现在大放水，后面有点难说。

重庆的耕地面积也还可以，山地为主，这么多年还守住了十年前定下的3400万亩。中部有些城市（不是郑州哦），举着发展中部的大旗冲击耕地红线，搞到要去和其他省份交换指标，重庆相比下算好的。

一边是城市房地产和基建的健康发展，一边是保守耕地红线，这里面既有经济价值也有生态价值。农村的资产只要能解决外部性问题，建立基本定价交易模式，是可以带来实体层面的繁荣的。

这就是给农村资产定价的好处。

地票开了个头，后面还需要大量制度创新来晚完善。但在当下，制度创新是我们最需要的。

口嗨预言：大规模内陆投资已经启动，地票制度一定会作为一项可参考范式，向全国推广。不是为了振兴房地产，而是为了盘货农村资产。

地票制度趟开后，最大买家怎么会轮得到私企，私企现在又有谁能买得起，最后一定是作为国家投资内陆的一套工具。