如何看 2017.3.17 北京楼市新政：认房又认贷，二套房首付60%、非普 80%? 第1页

有人说，这是打击富人炒房，却让改善需求躺枪。
并不对。
不要轻易觉得自己比全国智囊都聪明。你能看出来打击对象是谁，政策制定者看不出？

说句政治不正确的话：
这次打击的就是“准中产”的“改善需求”。不是误伤躺枪，是精准打击。
再说句更加政治不正确的话：
2016年的一波房价飙升就是准中产的“改善”拉起来的。

2016年，在北京的人一定听说过这样一句话：

没房子先买一个小的先住着，以后再慢慢换大的。

当所有人都意识到一件事是个捷径时，这个捷径就即将变成麻烦。
比如，小房子怎么就能换成大房子呢？我的小房子涨价了，大房子也涨价了啊。
别啪，还有【杠杆】这种好东西。

简单说，通过“本金——贷款买房——买房还贷——本金增长——增长的本金再贷款”的模式，使自己的本金的增长借由两次杠杆加成，跑赢房价的增长。

举个例子粗略算个账。

假设你手持50w现金，在单价4W时入市，持有到单价8W时换房，首付比率四分之一（为了计算方便）

1. 50w贷款150w，持200w，单价4w买房50平
   
2. 房价几年中涨到8w一平，手持50平房子，价值400w
   
3. 卖房，还掉150w贷款，手持现金250w
   
4. 250w贷款750w，持1000w，单价8w买房125平

计算得很粗略，实际操作中考虑到购房者的还贷能力，二次杠杆未必加满，但原理是一样的，步子大小的区别而已。

同时，北京还有以下的“利好”确保了这种换房实现的可能性：

• 超低的房贷利率
  
• 北京超高的房价单价和涨价空间足以冲抵几乎所有的附加费用和本金风险
  
• 在317新政之前，无房+房贷还清就可以认作首套房，所以可以实现杠杆最大化
  
• 同时，各个中介轻车熟路的以房换房，使得换房者可以在现金压力极小、甚至毫无现金压力的情况下成功换房。

这种换房对市场的毒性在哪呢？

首先，卖方还贷再买房，购房者没有新钱投入市场，却带热了市场拉高了房价，这本身就是一个巨大的“事出反常必有妖”。以房换房的市场，一个纯靠贷款拉动的市场，我们一般称它为：空手套白狼。

第二，“以房换房”使作为购房门槛的“首付”已然失效，剩下的限制器“月供”效力明显不足，所以买卖双方——或者说换房链上的N方——可以几乎毫无顾虑地坐地起价、哄抬房价。反正你涨我也涨，总能换得起，大不了我少换一两平。当时的情形在北京房价奔8万，炒作还是事实？ - 北京买房 - 知乎 的高赞答案里已经有了。像我前面写的那个换房流程，你把其中的现金数目*2 *10 *100 *1000，都依旧成立。

第三，有房者之间的换房游戏抬高了房价，却使得新入场者只能望洋兴叹。2017年2月北京各区楼市房价排名分析（附最新楼市政策）-中商情报网 里面讲到，北京2017年2月房价同比增长高达40%，我也是眼见3w一平的房子一年间涨到6w一平，除了已经有房的人之外，无产者靠辛勤劳动几乎不可能追上这疯狂的上涨。

我身边有不少活例子，以每年10-15w的速度攒钱，能付得起首付的面积却逐年减少；
而现在北京按6w的均价，50平小房首付100w贷款200w，30年还清每月需还1w以上。也就是说，现在北京的房价已经不是能不能出得起首付的问题，而是到了“能不能付得起月供”的拐点。目前的房价下，五环内上车的门槛已经逼近月入15k年薪20w（还需要有百万首付），但这真的符合北京的经济发展现状吗？

它的最终结果只能是：当换房链传导到最末尾，换房链底端的房主会发现自己的房子无人肯买，因为真正意义上的首套刚需人群已经买不起了，进而引发无人幸免的连锁崩盘。
这是政府无论如何不愿看到的。
而且，北京还有11w套的库存，你们有房的商业互吹，让新人上不了车，库存谁来清？

肯定有准中产不服气，说我们小百姓换个房怎么可能有毒？还不都是有钱人炒出来的？有钱人全是全款，见一套买一套。
来来来兄弟，你说的“煤老板在北京见啥都买”是从十年前穿越过来的吧？你最近一两年见过几个天天拿现金全款在北京收房的“富人”？收的哪里的房？什么价收的？说来听听？
话说“富人炒房”在北京楼市快成一个梗了，房价一涨，不用想，直接把锅摔在也不知道是谁的“富人”身上。前几年喷“富人”用杠杆抢房致富，这几年大家都用上杠杆了又说富人都是用现金全款买的，这想象力我真的服气。
退一步讲，如果真是富人全款炒房，政府才不着急呢，全款好歹也是固定了社会财富，但杠杆和二次杠杆固定的却全是泡沫。以房换房者几乎是一分钱不花，动动嘴皮子报价就把房价带了起来，还不起贷大不了房子一卖，贷款还了本金照样增值——虽然换房者说“唯一住宅我咋可能卖呢”，可国家运转哪能赌在“老铁放心我不会的”这种程度的承诺上啊。

当然，我并不是要把锅全甩给以房换房者。
土地供给紧张——或者准确说，“土地供给”和“限制城市规模”的矛盾——才是房价飙升最直接的原因。
而根本原因，不用说，只能是区域发展不均衡。
317新政和以房换房，只不过是中国官民斗法历史上的又一回合而已。估计下一回合，“民”方使出“无房无贷净身出户假离婚”也为时不远了。

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发现有的朋友还压根没搞清楚317新政和930区别在哪。

居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%.

关键词1：贷款记录
只要有记录，只要你贷过，无论你现在有房没房，贷款还清没还清，你都是“二套房”。
房子卖了，贷款还清了，名下无房无贷，你就能按首套房买了？不可能。317以前是35%，如今就是60%，而且政策不改你一辈子都是60%。
改政策已在上海深圳实行，当地俗称“处女贷”。你们感受一下。

关键词2：非普通自住房

北京如何定义普通自住房？1.容积率在1.0（含）以上。2.面积140（含）平以下。3.五环内总价不超468万或单价不超39600。以上三条，需全部符合，才算是“普通住房”。

请注意第三条。

在北京单价平均6w的今天，即便你的房子容积比达标、面积不到140平，如果你总价超过468万，依旧要算非普通住宅。

首付80%。

===未能免俗的更新分割线===

爬了一下楼，答复几个问题。

置换房二次杠杆后月供也增加了啊？有什么问题么？

有没有问题，咱们这么看。

以房换房的逻辑相当于：你老板今天给你涨工资，你明天就能换房子。

写到广告文案上就是：一套房在手，从此换大房0首付，100%按揭。

你要觉得这没问题，那我也不知道怎么解释了。

听说网签价可以随便填，那非普的468万限额不是没卵用？

听说的事儿，不要随便相信。

马云只会告诉你他最后悔创建了阿里巴巴，却不会告诉你首富的日常生活水准；

买房的只会告诉你网签价随便做低，却不会告诉你他敢做低是因为他现金充裕。

因为网签价写得太低会影响贷款额度。

除非你买房的价格本身比468w多不了多少，少写个几十万，问题不大；

或者你一开始就没想上最高杠杆，贷个三成五成就满足了，那也没问题。

但对于手头现金很有限、刚刚凑到首付线的人来说，大幅写低网签价会让你贷不到你想贷的数目。

一句话，卖白菜，就别听卖白粉的心得了。

网签价、成交价、评估价如何影响贷款额度，我就不扫这个盲了，自己度娘吧。

刚需现在到底能不能上车？

几百万的买卖，我还不敢给你做主。但是我有一个事实跟大家分享下：

16年房价暴涨，成交量却在缩水。

根据中国房地产业协会统计，北京房价已经从去年2月的45000元以下，涨到今年2月的60738元…… 根据北京市住建委的数据统计，2月北京全市二手住宅共网签12168套，环比1月下降5.4%，同比2016年2月减少11.7%，达到2015年4月以来的最低值。整体来看，网签量自2016年9月以来逐月下滑，累计降幅已达60.1%。

最粗浅的理解就是：价格虽然喊上去了，实际下手的却不多。

等什么？肯定不是等我老公。

等的是换房链最低端的房子被人接盘。

换房链上的大产、中产、小产、伪产在“频繁带看”的焦虑中把价格抬了起来，但没有一个人想要出现钱，都想只靠银行贷款来换房。

此时持币进场的无产阶级刚需，就是撬动这个沉默中巨大杠杆的那颗小石头。

成交量的萎靡，证明能够上车的无产阶级已经越来越少。

可叫价依然不会松动，因为没人相信北京房价会跌。大中小产们相信，无产们再怎么傲娇早晚也要咬牙入场的，想要入场的人有的是呢，反正我手里有房，我可以高价等。

而纵览全局的政府此刻出手，或许是观察到了：现在的房价配上现在的工资水平，北京的无产阶级接盘侠真要不够用了。这么搞下去，恐怕只有知乎顶端职业程序猿才能上得去车了，可北京哪有那么多程序猿啊。

一旦无人接盘，泡沫破裂，经济崩盘都是小事，十九大怎么开？

所以，政府调控的终点就是让房价维持在某条线上，使得一定数量的无产刚需能够进场，维持房市基本的新陈代谢。

至于这条线画到哪？我的建议是——

参考下一步的：1，新出的自住型商品房定价；2，可能出现的普通住宅标准调节。

剩下的判断，就各凭本事吧。

搬运一个自己的回答过来:

1 北京房价短期看信贷宽松度，中期看土地供给，长期看人口迁入量。

2 如果不增加土地供给，只打压需求，只怕是13-16年市场覆辙。

3 降幅小于百分之三十恐怕对16年以前的购房者完全无压力。因为16很多区域几乎是翻倍的。况且租房市场长期看好。别盯着租售比，想想这些年房租涨幅。房贷越还越少，房租越来越多，北京靠房租活着的房东现在少么？

4 历史经验来看，降幅达到百分之十，恐怕政府就要疯了。土地财政，哪是说扔就扔的。

5 如果支撑房价下行的条件都是政府制造的，那任何时候想撤销也是可以做到的。以往每一次的经验是:涨价后抑制，降价前松绑。一前一后体现孰轻孰重。其实政府从来没说过要让房价降。要降的是涨幅。

6 投资房产是没有地方投资的结果。经济形势一片哀嚎，干什么都产能过剩，买理财都跑不赢通，看看m2增量，，难道要投股市？

7 暂时不够首付的朋友先从京津冀上车吧，上了车再换车，靠双脚永远上不了北京的车。

个人理解:首次购房者将在几个月内迎来很好的购房机会。

由于15、16连续两年土地供应不足且楼面价飙升，依照房地产开发规律来说，未来一年半到两年半这段时间迎来一轮暴涨是高概率事件。

我就是一介平民，但喜欢研究，自己也在实践。

这里立下字据，且看三年内北京房市咋样。

发布于 2017-03-18

著作权归作者所有

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3月27早十点更新下:

1 依然不相信政府要降房价，但有可能出现小幅度下行，商住房要危险了，但是不是能达到三成的降幅还要看楼盘看位置看总价。

2 下一步，中产们的钱要到哪里去是个值得关注的问题。

3 最最重要的，要理解政府对迎房地产市场的定位和预期。不能停留在炒还是住的层面，要重新想想政策和宏观经济需要一个怎样的房市了。

说的“限购限贷”，怎么有种“限售”的感觉，手上的房子一旦卖掉，再买就困难了。无论刚买了新房的也好，准备换房的也好，都只得守住目前房子别动，所以现在房市是“只进不出”了吗？

这就是活生生限制二手房交易，从源头减少二手房供应量，为新房销售让路呀。不过话说这波房价上涨的大棋也不是给二手房准备的，是为“去库存”准备的。

举个例子。

小明拿着100万首付，打算在北京安家落户，因为是第一套房，35%首付可以买285万的房子。他看上了一套二手房和一套新房。

如果他买了新房，资金进入开发商，开发商还掉银行贷款，结清供应商款项，实现“企业去杠杆，居民加杠杆”的计划。中央很满意。

如果他买了二手房，资金进入二手房东A手上，二手房东A当年150万买的房子（首付50万，贷款100万，方便计算忽略月供），卖掉房子，还银行100万，得现金185万。他可能用这笔钱做：

1，贷款340万买价格525万的新房，资金进入开发商，中央很满意。

2，贷款340万买价格525万二手房，资金进入二手房东B手上。居民杠杆加大，银行风险增加，企业们（开发商以及产业链）没好处。而之后资金流向还要看B下一步举动（返回1开始）。

3，存银行不动，慢慢用。中央不满意。

4，换汇出境，中央很不满意。

5，。。。

如果2这个过程反复多次，就会导致整体居民加杠杆，但企业没有去杠杆，银行风险加大。

如果2这个反复的过程中，忽然有一个房东跳到4换汇出境，就会导致外汇储备减少，人民币汇率受压。

所以，

怎么看都还是直接让小明去开发商手上买房子更有利呀。

因为美国开始加息了啊，国家要挺不住了啊。经济面这么差，又不想减少放水刺激经济。

但是大部分房地产杠杆还是在北上深嘛，好好抑制地区性杠杆也许就可以不用跟着加息了吧。

可能是这样的思路吧。